943

Кроме основных признаков недвижимости, можно выделить и частные признаки, которые определяются конкретными показателями в зависимости от вида объектов недвижимости.

Практически невозможно говорить о двух одинаковых квартирах, о двух одинаковых участках, о двух одинаковых строениях, так как у них будут обязательно различия в расположении по отношению к другим объектам недвижимости, к инфраструктуре и даже к сторонам света, что показывает разнородность, уникальность и неповторимость каждого объекта недвижимости.

Кроме этого, объект недвижимости всегда имеет свое функциональное назначение. Оно может быть производственным и непроизводственным. При производственном назначении объект недвижимости прямо или косвенно участвует в создании продукции, выполнении работ, оказании услуг. При непроизводственном — обеспечивает условия для проживания и обслуживания людей.

Состав сведений об уникальных характеристиках земельного участка согласно п. 1 ст. 7 ФЗ «О государственном кадастре недвижимости»1:

1)вид объекта недвижимости (земельный участок);

2)кадастровый номер и дата внесения данного кадастрового номера в государственный кадастр недвижимости;

3)описание местоположения границ земельного участка;

4)площадь земельного участка.

Состав дополнительных сведений о земельных участках:

1)ранее присвоенный государственный учетный номер;

2)кадастровый номер объекта недвижимости из которого образован другой объект недвижимости;

3)кадастровый номер объекта недвижимости, образуемого из данного объекта недвижимости;

4)адрес земельного участка;

5)категория земель, к которой отнесен земельный участок;

6)разрешенное использование земельного участка;

7)кадастровые номера расположенных в пределах земельного участка зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства;

8)сведения о лесах, расположенных в пределах земельного участка;

9)сведения о водных объектах, расположенных в пределах земельного участка;

10)сведения об иных природных объектах, расположенных в пределах земельного участка;

11)почтовый адрес и (или) адрес электронной почты, по которым осуществляется связь с собственником объекта недвижимости или с лицом,

1 Парламентская газета. N 99-101, 09.08.2007.

11

обладающим данным земельным участком на праве пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования;

12)сведения о вещных правах (вид права, размер доли в праве, сведения о правообладателях, дата регистрации возникновения или перехода права, дата регистрации прекращения права);

13)сведения об ограничениях (обременениях) вещных прав;

14)сведения о частях;

15)сведения о кадастровой стоимости земельного участка (кадастровая стоимость, дата утверждения, реквизиты акта об утверждении, среднее значение удельного показателя кадастровой стоимости земель для муниципального образования, городского округа);

16)сведения о кадастровом инженере, выполнявшем кадастровые работы (фамилия, имя, отчество, номер квалификационного аттестата, сокращенное наименование юридического лица, работником которого является, дата проведения кадастровых работ);

17)сведения о прекращении существования и дата снятия с учета, если объект недвижимости прекратил существование;

18)иные сведения (статус сведений, реквизиты решений должностного

лица).

Состав сведений об уникальных характеристиках здания, сооружения, помещения, объекта незавершенного строительства согласно ст. 7 ФЗ «О государственном кадастре недвижимости»:

1)вид объекта недвижимости (здание, сооружение, помещение, объект незавершенного строительства);

2)кадастровый номер и дата внесения номера в ГКН;

3)описание местоположения объекта (кроме помещений) на земельном участке. Для помещений – номер этажа, на котором расположено помещение (при наличии этажности); описание местоположения помещения в пределах этажа или в пределах здания, сооружения;

4)площадь объекта.

Состав дополнительных сведений о зданиях, сооружениях, помещениях, объектах незавершенного строительства:

1)ранее присвоенный государственный учетный номер (кадастровый, инвентарный или условный номер), если такой номер был присвоен, и дата присвоения такого номера, сведения об организации или органе, которые присвоили такой номер;

2)кадастровый номер объекта недвижимости, в результате преобразования которого образован новый объект;

3)кадастровый номер объекта недвижимости, образованного в результате преобразования объекта недвижимости;

4)кадастровый номер земельного участка, в пределах которого расположены здание, сооружение или объект незавершенного строительства;

12

5)кадастровый номер квартиры, в которой расположена комната, если объектом недвижимости является комната;

6)адрес объекта недвижимости или описание местоположения объекта недвижимости;

7)сведения о вещных правах на объект недвижимости и об обладателях этих прав в объеме сведений, которые содержатся в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним;

8)сведения об ограничениях (обременениях) вещных прав на объект недвижимости и о лицах, в пользу которых установлены такие ограничения (обременения), в объеме сведений, которые содержатся в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним;

9)сведения о части объекта недвижимости, на которую распространяется ограничение (обременение) вещных прав, если такое ограничение (обременение) не распространяется на весь объект недвижимости;

10)сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости, в том числе дата утверждения результатов определения такой стоимости;

11)назначение здания (нежилое здание, жилой дом или многоквартирный дом);

12)назначение помещения (жилое помещение, нежилое помещение);

13)вид жилого помещения (комната, квартира), если объектом недвижимости является жилое помещение, расположенное в многоквартирном доме;

14)назначение сооружения, если объектом недвижимости является сооружение;

15)количество этажей (этажность), в том числе подземных этажей, если объектом недвижимости является здание или сооружение (при наличии этажности у здания или сооружения);

16)материал наружных стен, если объектом недвижимости является

здание;

17)почтовый адрес и (или) адрес электронной почты, по которым осуществляется связь с собственником объекта недвижимости;

18)сведения о кадастровом инженере, выполнявшем кадастровые работы в отношении объекта недвижимости;

19)год ввода в эксплуатацию здания или сооружения по завершении его строительства или год завершения его строительства, если объектом недвижимости является здание или сооружение;

20)сведения о прекращении существования объекта недвижимости, если объект недвижимости прекратил существование.

В табл. 1 приведены определения видов и разновидностей объектов недвижимого имущества.

13

14

15

16

Продолжение табл. 1

17

Окончание табл. 1

Вещь, раздел которой в натуре невозможен без изменения ее назначения, признается неделимой (ст. 133 Гражданского кодекса РФ). Особенности выдела доли в праве собственности на неделимую вещь определяются правилами статей 252 «Раздел имущества, находящегося в долевой собственности, и выдел из него доли» и 258 «Раздел имущества крестьянского (фермерского) хозяйства» Гражданского кодекса РФ.

Невозможен раздел в натуре, например, однокомнатной квартиры. Пленум Верховного Суда РФ в п. 12 Постановления от 24 августа 1993 г. N 8 «О некоторых вопросах применения судами Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в РФ» (в ред. Постановлений Пленума Верховного Суда РФ от 21.12.93 N 11, от 25.10.96 N 10) разъяснил, что выдел участнику общей собственности на приватизированное жилое помещение, представляющее собой отдельную квартиру, принадлежащей ему доли допустим, если имеется техническая возможность передачи истцу изолированной части не только жилых, но и подсобных помещений (кухни, коридора, санузла и др.), оборудования отдельного входа. При отсутствии такой воз-

18

можности суд вправе по просьбе истца определить порядок пользования квартирой. Такое разъяснение базируется на ранее сложившейся практике в отношении раздела в натуре индивидуальных жилых домов. Пленум Верховного Суда РФ в подп. «а» п. 6, п. 7 и 10 Постановления от 10 июня 1980 г. N 4 «О некоторых вопросах, возникших в практике рассмотрения судами споров о выделе доли собственнику и определении порядка пользования домом, принадлежащим гражданам на праве общей собственности» (ред. от 25.10.1996) разъяснил, что выдел (раздел) участнику общей собственности принадлежащей ему доли означает передачу в собственность истцу определенной изолированной части жилого дома и построек хозяйственного назначения, соответствующих его доле, а также означает утрату им права на эту долю в общем имуществе (ст. 252 ГК РФ). Поскольку участники общей долевой собственности имеют равные права в отношении общего имущества пропорционально своей доле в нем, суд при выделе доли в натуре должен передать сособственнику часть жилого дома

инежилых построек, соответствующую по размеру стоимости его доле, если это возможно без несоразмерного ущерба хозяйственному назначению строений.

Всоответствии со ст. 134 Гражданского кодекса РФ, разнородные вещи, образующие единое целое, предполагающее использование их по общему назначению рассматриваются гражданским законодательством как одна вещь (сложная вещь). Действие сделки, заключенной по поводу сложной вещи, распространяется на все ее составные части, если договором не предусмотрено иное.

Как гласит ст. 135 Гражданского кодекса РФ, вещь, предназначенная для обслуживания другой, главной, вещи и связанная с ней общим назначением (принадлежность), следует судьбе главной вещи, если договором не предусмотрено иное.

Следует обратить внимание, что оборудование, размещенное в зданиях

исооружениях (отопление, водопровод, канализация, электрооборудование, лифты, решетки, металлические двери и пр.) относится к движимому имуществу. Но так как оно стало неотъемлемой частью объекта недвижимости, то в случае сделки по этому объекту, следует детально описывать все движимое имущество, включаемое в состав недвижимого (особенно это касается имущества, подлежащего изъятию при совершении сделки).

ВМетодических указаниях по составлению технической документации энергетических производственно-технологических комплексов ГЭС и ТЭС (гидроэлектростанций и тепловых электрических станций) для целей государственной регистрации прав на недвижимое имущество (Приказ Государственного комитета Российской Федерации по строительству и жилищ- но-коммунальному комплексу от 17 ноября 2000 г. N 261) говорится:

19

«Энергетические производственно-технологические комплексы ГЭС и ТЭС (ЭПТК) являются основной частью имущественного комплекса и означают сложную вещь, состоящую из зданий и сооружений (разнородных вещей), функционально и технологически связанных, образующих единое целое и предназначенных для производства (выработки) электрической энергии за счет использования механической энергии воды или в результате преобразования тепловой энергии, выделяющейся при сжигании органического топлива», однако, документ утратил силу в связи с изданием Приказа Минрегиона РФ от 20.06.2006 N 74.

Установление составляющих сложной вещи производится правообладателем на основании проектной документации на строительство (реконструкцию) объекта, обосновывающей неразрывность составляющих частей ЭПТК и в соответствии с ГОСТ 19431-84 «Энергетика и электрификация. Термины и определения» (утв. Постановлением Госстандарта СССР от

27.03.1984 N 1029).

В состав ЭПТК входят следующие здания и сооружения:

для гидроэлектростанций – энергетические; административнобытовые; водоподпорные и водосбросные; судоходные и лесосплавные; рыбохозяйственные; водозаборные; природоохранные; вспомогательные; инженерные сети, подъездные пути железнодорожного и автомобильного транспорта и другие объекты, предусмотренные проектной документацией;

для тепловых электрических станций – энергетические; администра- тивно-бытовые; топливные; водозаборные; природоохранные; вспомогательные; инженерные сети, подъездные пути железнодорожного и автомобильного транспорта и другие объекты, предусмотренные проектной документацией.

Административно-бытовые, транспортные и другие здания и сооружения, входящие в ЭПТК, не могут быть изъяты из него без внесения, в установленном порядке, изменений в проектную документацию.

Для зданий и сооружений незавершенного строительства, входящих в состав ЭПТК, выполняются отдельные технические описания, являющиеся

составной частью технической документации.

Согласно ст. 225 Гражданского кодекса РФ2, бесхозяйной является вещь, которая не имеет собственника или собственник которой неизвестен, либо вещь, от права собственности на которую собственник отказался.

Бесхозяйные недвижимые вещи принимаются на учет органом, осуществляющим государственную регистрацию права на недвижимое имущество, по заявлению органа местного самоуправления, на территории которого они находятся. По истечении года со дня постановки бесхозяйной недвижимой вещи на учет орган, уполномоченный управлять муниципаль-

2 Российская газета. N 238-239, 08.12.1994.

20