943

2)карту градостроительного зонирования. На карте градостроительного зонирования устанавливаются границы территориальных зон.

3)градостроительные регламенты.

Градостроительным регламентом определяется правовой режим земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства.

Действие градостроительного регламента распространяется в равной мере на все земельные участки и объекты капитального строительства, расположенные в пределах границ территориальной зоны, обозначенной на карте градостроительного зонирования.

В градостроительном регламенте в отношении земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных в пределах соответствующей территориальной зоны, указываются:

1)виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства;

2)предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства;

3)ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства, устанавливаемые в соответствии с законодательством Российской Федерации.

При подготовке правил землепользования и застройки границы территориальных зон устанавливаются с учетом:

1)возможности сочетания в пределах одной территориальной зоны различных видов существующего и планируемого использования земельных участков;

2)функциональных зон и параметров их планируемого развития, определенных генеральным планом поселения, генеральным планом городского округа, схемой территориального планирования муниципального района;

3)определенных территориальных зон;

4)сложившейся планировки территории и существующего землепользования;

5)планируемых изменений границ земель различных категорий в соответствии с документами территориального планирования и документацией по планировке территории;

6)предотвращения возможности причинения вреда объектам капитального строительства, расположенным на смежных земельных участках.

Территориальные зоны выделяются с учетом:

– функциональных зон и параметров их планируемого развития, определенных действующим генеральным планом;

91

–сложившейся планировки территории и существующего землепользования;

–предотвращения возможности причинения вреда объектам капитального строительства, расположенным на смежных земельных участках.

В результате градостроительного зонирования могут определяться жилые, общественно-деловые, производственные зоны, зоны инженерной и транспортной инфраструктур, зоны сельскохозяйственного использования, зоны рекреационного назначения, зоны особо охраняемых территорий, зоны специального назначения, зоны размещения военных объектов и иные виды территориальных зон.

В состав жилых зон могут включаться:

1) зоны застройки индивидуальными жилыми домами;

2) зоны застройки малоэтажными жилыми домами;

3) зоны застройки среднеэтажными жилыми домами;

4) зоны застройки многоэтажными жилыми домами;

5) зоны жилой застройки иных видов.

В состав жилых зон могут включаться также территории, предназначенные для ведения садоводства и дачного хозяйства. Кроме того, территории, предназначенные для ведения садоводства и дачного хозяйства, могут включаться в состав зон сельскохозяйственного использования и состав территориальных зон, устанавливаемых в границах черты населенных пунктов.

Земельный участок и прочно связанные с ним объекты недвижимости не соответствуют установленному градостроительному регламенту территориальных зон, если:

–виды их использования не входят в перечень видов разрешенного использования;

–их размеры не соответствуют предельным значениям, установленным градостроительным регламентом.

Виды разрешённого использования земельных участков устанавливаются применительно к каждой территориальной зоне.

Разрешённое использование земельных участков и объектов капитального строительства может быть следующих видов:

–основные виды разрешенного использования;

–условно разрешённые виды использования;

–вспомогательные виды разрешённого использования, допустимые только как дополнительные к основным и условно разрешённым видам использования и осуществляемые совместно с ними.

Изменение вида разрешённого использования проводится в соответствии с градостроительным регламентом для данной территориальной зоны при соблюдении требований технических регламентов.

Основные виды разрешённого использования земельных участков:

92

–для индивидуального жилищного строительства (для ИЖС);

–для ведения личного подсобного хозяйства (для ЛПХ);

–для дачного строительства;

–для ведения дачного хозяйства;

–для сельскохозяйственного производства;

–для организации фермерского хозяйства;

–для организации крестьянско-фермерского хозяйства;

–для ведения сельского хозяйства;

–под малоэтажное жилищное строительство;

–для сельскохозяйственного использования;

–для жилищного строительства;

–жилая, коммерческая застройка;

–иное разрешённое использование.

Примеры разрешённых видов функционального использования территории: многоквартирные жилые дома в 4-5 этажей, детские сады, школы, клубные помещения, библиотеки, аптеки, выставочные залы, почта, телефон, телеграф, магазины торговой площадью до 100м2, предприятия общественного питания, парикмахерские, отделения банков, общежития и т.д.

Примеры неосновных и сопутствующих видов функционального использования территории: встроенные, подземные или полузаглубленные гаражи или открытые стоянки для временного хранения автотранспорта.

Примеры условно разрешённых видов функционального использования территории: разрешённые жилые дома, но превышающие параметры требований к застройке земельных участков, спортзалы, бассейны, станции «Скорой помощи», больницы, административные предприятия, офисы, конторы, сооружения для постоянного и временного хранения транспортных средств, временные сооружения мелкорозничной торговли7.

Предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства могут включать в себя:

1)предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков, в том числе их площадь;

2)минимальные отступы от границ земельных участков в целях определения мест допустимого размещения зданий, строений, сооружений, за пределами которых запрещено строительство зданий, строений, сооружений;

3)предельное количество этажей или предельную высоту зданий, строений, сооружений;

7 Виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства

[электронный ресурс] – режим доступа: http://www.zemvopros.ru/page_290.htm

93

4)максимальный процент застройки в границах земельного участка, определяемый как отношение суммарной площади земельного участка, которая может быть застроена, ко всей площади земельного участка;

5)иные показатели.

Применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются размеры и параметры, их сочетания.

Впределах территориальных зон могут устанавливаться подзоны с одинаковыми видами разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, но с различными предельными (минимальными и (или) максимальными) размерами земельных участков и предельными параметрами разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства и сочетаниями таких размеров и параметров.

Всоответствии с Градостроительным кодексом РФ градостроительная документация может быть федерального уровня, уровня субъекта Российской Федерации и муниципального уровня.

Градостроительная документация федерального уровня включает в себя:

–Генеральную схему расселения на территории Российской Федера-

ции;

–схемы градостроительного планирования развития частей территории Российской Федерации, включающих территории двух и более субъектов Российской Федерации или части их территорий (консолидированные схемы градостроительного планирования).

Градостроительная документация уровня субъекта Российской Федерации включает в себя:

–территориальные комплексные схемы градостроительного планирования развития территорий республик, краев, областей, автономной области, автономных округов;

–территориальные комплексные схемы градостроительного планирования развития частей территорий субъектов Российской Федерации, включающих территории двух и более районов, сельских округов;

–генеральные планы города и его пригородной зоны. Градостроительная документация муниципального уровня включает в

себя градостроительную документацию о градостроительном планировании развития территорий поселений, других муниципальных образований

иградостроительную документацию о застройке территорий городских и сельских поселений.

Градостроительная документация о градостроительном планировании развития территорий поселений, других муниципальных образований включает в себя:

–территориальные комплексные схемы градостроительного планирования развития территорий районов, сельских округов;

94

–генеральные планы городских и сельских поселений;

–проекты черты городских и сельских поселений.

Градостроительная документация о застройке территорий поселений включает в себя:

–проекты планировки частей территорий поселений (проект планировки);

–проекты межевания территорий;

–проекты застройки кварталов, микрорайонов, других элементов планировочной структуры поселений (проект застройки).

Установлением или изменением границ населенных пунктов является:

–утверждение или изменение генерального плана городского округа, поселения, отображающего границы населенных пунктов, расположенных

вграницах соответствующего муниципального образования;

–утверждение или изменение схемы территориального планирования муниципального района, отображающей границы сельских населенных пунктов, расположенных за пределами границ поселений (на межселенных территориях).

Включение земельных участков в границы населенных пунктов не влечет за собой прекращение прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков.

Градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки.

Градостроительная документация любого вида включает в себя текстовые и графические материалы, содержит обязательные положения, установленные заданием на разработку градостроительной документации соответствующего вида.

Составной частью градостроительной документации являются ее Основные положения, содержащие краткое изложение принятых проектных решений, обязательные положения, основные технико-экономические показатели и схематический чертеж проектного плана (основного чертежа). Основные положения любого вида градостроительной документации после ее утверждения подлежат опубликованию.

Разработка проекта межевания территории осуществляется по инициативе органов местного самоуправления или физических и юридических лиц – владельцев недвижимости, расположенной в границах квартала, микрорайона или другого элемента планировочной структуры.

Проект межевания территорий – специальный вид градостроительной документации, при разработке которой применяются различные методы установления границ земельных участков в различных территориальных зонах. При этом соблюдается ряд принципов:

95

–границы существующих землепользований не подлежат изменению, за исключением случаев изъятия земель для государственных или муниципальных нужд либо при согласии землепользователя на изменение границ земельных участков;

–межеванию не подлежат территории, занятые транспортными и инженерными коммуникациями и сооружениями, а также земли общего пользования.

При разработке проекта межевания территорий должно быть обеспечено соблюдение следующих требований:

–границы проектируемых земельных участков устанавливаются в зависимости от функционального назначения территориальной зоны и обеспечения условий эксплуатации объектов недвижимости, включая проезды, проходы к ним;

–границы существующих землепользований при разработке плана межевания не подлежат изменению за исключением случаев изъятия земель для государственных и общественных нужд в соответствии с законодательством или при согласии землепользователя на изменение границ земельных участков;

–межеванию не подлежат территории, занятые транспортными и инженерными коммуникациями и сооружениями, а также земли общего пользования.

Размеры земельных участков в границах застроенных территорий городских и сельских поселений устанавливаются с учетом фактического землепользования, градостроительных нормативов, действовавших на период застройки указанных территорий.

При разработке проекта межевания территорий в границы земельных участков включаются территории:

–под зданиями и сооружениями;

–проездов, пешеходных дорог и проходов к зданиям и сооружениям;

–открытых площадок для временного хранения автомобилей;

–придомовых зеленых насаждений, площадок для отдыха и игр детей;

–хозяйственных площадок;

–физкультурных площадок;

–резервных территорий.

При разработке проекта межевания территорий уточняются публичные сервитуты, в соответствии с которыми землепользователи обязаны обеспечить: безвозмездное и беспрепятственное использование объектов общего пользования (дорог, объектов инженерной инфраструктуры), возможность доступа на участок представителей соответствующих служб для ремонта объектов инфраструктуры и других целей.

Проекты межевания разрабатываются в составе графических и текстовых материалов.

96

Графические материалы выполняются в масштабе 1:500 – 1:2000 и включают в себя план фактического использования территории и проект межевания территории, на которых указываются:

–красные линии;

–границы земельных участков;

–контуры зданий и сооружений;

–существующие и проектируемые территории общего пользования;

–публичные сервитуты.

Пояснительная записка содержит:

–характеристику территории, на которую осуществляется межевание;

–сведения об использованных материалах по установлению границ земельных участков и особенностях межевания;

–перечень публичных сервитутов;

–обоснования принятых решений.

Обязательными положениями проекта межевания территорий являются:

–границы земельных участков;

–предложения по установлению публичных сервитутов.

Проект межевания территории включает в себя чертежи межевания территории, на которых отображаются:

–красные линии, утвержденные в составе проекта планировки территории;

–линии отступа от красных линий в целях определения места допустимого размещения зданий, строений, сооружений;

–границы застроенных земельных участков, в том числе границы земельных участков, на которых расположены линейные объекты;

–границы формируемых земельных участков, планируемых для предоставления физическим и юридическим лицам для строительства;

–границы земельных участков, предназначенных для размещения объектов капитального строительства федерального, регионального или местного значения;

–границы территорий объектов культурного наследия;

–границы зон с особыми условиями использования территорий;

–границы зон действия публичных сервитутов.

Всоставе проектов межевания территорий осуществляется подготовка градостроительных планов земельных участков.

При разработке проектов межевания учитываются: красные линии; опорные (дежурные) планы территорий городов и других поселений; регистрационные планы подземных инженерных коммуникаций; атласы геологических выработок.

97

4.2. Инженерные изыскания. Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию

Инженерные изыскания выполняются для подготовки проектной документации, строительства, реконструкции объектов капитального строительства. Не допускаются подготовка и реализация проектной документации без выполнения соответствующих инженерных изысканий.

Инженерные изыскания для подготовки проектной документации, строительства, реконструкции объектов капитального строительства выполняются в целях получения:

1)материалов о природных условиях территории, на которой будут осуществляться строительство, реконструкция объектов капитального строительства, и факторах техногенного воздействия на окружающую среду, о прогнозе их изменения, необходимых для разработки решений относительно такой территории;

2)материалов, необходимых для обоснования компоновки зданий, строений, сооружений, принятия конструктивных и объемнопланировочных решений в отношении этих зданий, строений, сооружений, проектирования инженерной защиты таких объектов, разработки мероприятий по охране окружающей среды, проекта организации строительства, реконструкции объектов капитального строительства;

3)материалов, необходимых для проведения расчетов оснований, фундаментов и конструкций зданий, строений, сооружений, их инженерной защиты, разработки решений о проведении профилактических и других необходимых мероприятий, выполнения земляных работ, а также для подготовки решений по вопросам, возникшим при подготовке проектной документации, ее согласовании или утверждении.

Результаты инженерных изысканий представляют собой документ о выполненных инженерных изысканиях, содержащий материалы в текстовой форме и в виде карт (схем) и отражающий сведения о задачах инженерных изысканий, о местоположении территории, на которой планируется осуществлять строительство, реконструкцию объекта капитального строительства, о видах, об объеме, о способах и о сроках проведения работ по выполнению инженерных изысканий в соответствии с программой инженерных изысканий, о качестве выполненных инженерных изысканий, о результатах комплексного изучения природных и техногенных условий указанной территории, в том числе о результатах изучения, оценки и прогноза возможных изменений природных и техногенных условий указанной территории применительно к объекту капитального строительства при осуществлении строительства, реконструкции такого объекта и после их завершения и о результатах оценки влияния строительства, реконструкции такого объекта на другие объекты капитального строительства.

98

Необходимость выполнения отдельных видов инженерных изысканий, состав, объем и метод их выполнения устанавливаются с учетом требований технических регламентов программой инженерных изысканий, разработанной на основе задания застройщика или заказчика, в зависимости от вида и назначения объектов капитального строительства, их конструктивных особенностей, технической сложности и потенциальной опасности, стадии архитектурно-строительного проектирования, а также от сложности топографических, инженерно-геологических, экологических, гидрологических, метеорологических и климатических условий территории, на которой будут осуществляться строительство, реконструкция объектов капитального строительства, степени изученности указанных условий.

Виды инженерных изысканий, порядок их выполнения для подготовки проектной документации, строительства, реконструкции объектов капитального строительства, а также состав, форма материалов и результатов инженерных изысканий, порядок формирования и ведения государственного фонда материалов и данных инженерных изысканий с учетом потребностей информационных систем обеспечения градостроительной деятельности устанавливаются Правительством Российской Федерации.

Основные виды инженерных изысканий:

1.Инженерно-геодезические изыскания.

2.Инженерно-геологические изыскания.

3.Инженерно-гидрометеорологические изыскания.

4.Инженерно-экологические изыскания.

5.Инженерно-геотехнические изыскания.

Специальные виды инженерных изысканий:

1.Геотехнические исследования.

2.Обследования состояния грунтов оснований зданий и сооружений.

их строительных конструкций.

3.Поиск и разведка подземных вод для целей водоснабжения.

4.Локальный мониторинг компонентов окружающей среды.

5.Разведка грунтовых строительных материалов.

6.Локальные обследования загрязнения грунтов и грунтовых вод. Перечень видов деятельности в области инженерных изысканиях ут-

вержден Приказом Министерства регионального развития от 9 декабря

2008 г. № 274.

Инженерные изыскания могут выполняться физическими или юридическими лицами, которые соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации, предъявляемым к лицам, выполняющим инженерные изыскания. Лицами, выполняющими инженерные изыскания, являются застройщик либо привлекаемое на основании договора застройщиком

99

или уполномоченным им лицом физическое или юридическое лицо, соответствующие следующим требованиям:

–Работники проектной компании, индивидуальные предприниматели должны иметь образование соответствующего профиля для выполнения определенных видов работ.

–Индивидуальный предприниматель в случае выполнения определенных видов работ самостоятельно должен иметь высшее или среднее профессиональное образование соответствующего профиля и стаж работы по специальности не менее чем пять лет.

–Не менее чем три работника должны иметь высшее профессиональное образование или не менее чем пять работников – среднее профессиональное образование. Стаж работы по специальности должен составлять не менее чем три года для работников, имеющих высшее профессиональное образование, и не менее чем пять лет для работников, имеющих среднее профессиональное образование.

–Индивидуальный предприниматель, работники индивидуального предпринимателя или юридического лица должны проходить повышение квалификации не реже, чем один раз в пять лет.

–Должно иметься имущество, необходимое для выполнения соответствующих видов работ (дополнительное требование предъявляемое некоторыми СРО).

–Проверка квалификации индивидуального предпринимателя, его работников или юридического лица должна иметь положительный результат (дополнительное требование предъявляемое некоторыми СРО).

Прежде чем приступить к непосредственному осуществлению капитального ремонта или реконструкции объектов капитального строительства, субъекты договора строительного подряда должны предварительно совершить ряд достаточно сложных и необходимых процедур, однако в зависимости от объекта недвижимости, подлежащего реконструкции, капитальному ремонту, а также от того, требуется ли для реконструкции, капитального ремонта объекта недвижимости разрешение на строительство или нет, будет зависеть их количество и содержание. Учитывая изложенное, как правило, процедура реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства включает в себя следующие этапы:

–подготовка проектной документации, которая включает получение архитектурно-планировочного задания, подготовку архитектурного проекта, проведение инженерных изысканий, экспертизу данной документации;

–получение разрешения на строительство, и только после этого приступить к осуществлению реконструкции или капитального ремонта.

В отдельных случаях реконструкция, капитальный ремонт объектов капитального строительства может осуществляться без подготовки проектной документации (объекты индивидуального жилищного строительст-

100