2312

Разрешенное ис-

Диапазон цен,

Средняя цена

Среднее

пользование земель-

руб./кв.м

предложения,

значение,

ного участка

мин.

макс.

руб./кв.м

руб./кв.м

Земли под массовую

200

1500

600–700

650

жилую застройку в

Пензенской области.

Земли под промыш-

100

400

200–300

250

ленную застройку в

Пензенской области.

Земельные участки под торгово-офисную

застройку в Пензенской области.

Местоположение

Диапазон цен,

Среднее

руб./кв.м

значение

мин.

макс.

руб./кв.м

Пригородные районы, прибли-

женные к областному центру:

200

800

450

Бессоновский, Мокшанский и

Пензенский районы

Наиболее крупные

районные

центры с высоким уровнем раз-

вития инфраструктуры (а имен-

300

500

400

но: г.Кузнецк, г.Каменка, г.Н.Ло-

мов, г.Сердобск,

г.Городище,

г.Спасск, р.пМокшан.

Районные центры Пен. Обл. со

средним и низким уровнем раз-

вития инфраструктуры (г.Ни-

кольск, г.Белинский, р.п. Баш-

маково, р.п. Беково, р.п. Ко-

лышлей, р.п. Лунино, р.п. Ше-

100

300

200

мышейка, р.п. Земетчино, р.п.

Исса, п.г.т. Сосновоборск, с. Ло-

патино, с. Кондоль, п. Пачелма,

с. Вадинск, с. Наровчат, с. Ма-

лая Сердоба, с. Неверкино, с.

Русский Камешкир, п.г.т. Та-

мала)

Разрешенное использование

Диапазон цен, руб./га

Среднее

значение,

земельного участка

мин.

макс.

руб./га

Необрабатываемые земли

5000

10000

7500

Обрабатываемые земли

12000

20000

16000

Таблица 1 0

Международные и национальные стандарты оценки

№

Нормативно-

Разработчик

Ключевые моменты

п/п

правовой акт

1

2

3

4

Международные

стандарты оценки

1

Междуна-

Международная не-

Российскую Федерацию в этой организации

родные стан-

правительственная

представляет Российское общество оценщи-

дарты оценки

организация «Меж-

ков. МКСО опубликовано уже 8-е издание

(МСО)

дународный комитет

Международных стандартов оценки (оцен-

по стандартам оцен-

щики называют их "Белая книга") – МСО

ки (МКСО)»

2007.

МСО не раскрывает конкретных методов

оценки, а лишь предписывает, что оценщики

должны делать

МСО N1

Международная не-

Рыночная стоимость – это расчетная денеж-

«Рыночная

правительственная

ная сумма, за которую состоялась бы продажа

стоимость как

организация «Меж-

актива на дату оценки заинтересованным про-

базаоценки»

дународный комитет

давцом заинтересованному покупателю в ре-

по стандартам оцен-

зультате коммерческой сделки после прове-

ки (МКСО)»

дения надлежащего маркетинга, при которой

каждая из сторон обладала бы достаточной

информацией, действовала расчетливо и без

принуждения. Устанавливая Рыночную стои-

мость Оценщик должен четко установить да-

ту оценки (дату, к которой относится расчет

стоимости), цель и функцию оценки и другие

имеющие отношение к делу и подходящие

критерии, с тем чтобы гарантировать воз-

можность адекватной и логичной интерпре-

тации наблюдений, заключений и выводов

Оценщика

Продолжение табл. 1 0

1

2

3

4

МСО N2 «Ба-

Международная не-

Виды стоимостей, отличные от рыночной:

зы

оценки,

правительственная

стоимость в использовании;

отличные

от

организация

«Меж-

инвестиционная стоимость;

Рыночной

дународный комитет

стоимость действующего предприятия;

стоимости»

по стандартам оцен-

страховая стоимость;

ки (МКСО)»

налогооблагаемая стоимость;

утилизационная стоимость;

ликвидационная стоимость;

специальная стоимость.

Ликвидационная стоимость – денежная сум-

ма, которая реально может быть получена от

продажи имущества в сроки, недостаточные

для проведения адекватного маркетинга в со-

ответствии с определением Рыночной стои-

мости.

Инвестиционная стоимость – стоимость иму-

щества для конкретного инвестора, или груп-

пы инвесторов, при определенных целях ин-

вестирования

МСО N3

Международная не-

Настоящий Стандарт неприменим при оцен-

«Оценка

для

правительственная

ке, проводимой для частных или внутренних

финансовой

организация

«Меж-

целей клиента (заключение сделки, получе-

отчетности и

дународный комитет

ние ссуды, или для иных целей, лежащих вне

соответствую-

по стандартам оцен-

сферы общественных интересов).

щих бухгал-

ки (МКСО)»

Оценка специализированных объектов иму-

терских

сче-

щества, таких, как гостиницы, бензозапра-

тов»

вочные станции, рестораны и т.п., может про-

водиться по Рыночной стоимости с учетом

того, что в нее включаются не только земель-

ные участки и строения, но и другие активы.

Такие объекты имущества, называемые в не-

которых странах «имуществом с торговым

потенциалом», обычно продаются на рынке

как единый действующий комплекс, для ко-

торого установление по отдельности стоимо-

сти земли, строений и других объектов явля-

ется затруднительным или невозможным.

Проводя оценку Рыночной стоимости, Оцен-

щик должен выделять стоимость земельного

участка, строения и других составляющих

или, в альтернативном случае, четко указать,

что оценка проведена для всего комплекса в

целом

Продолжение табл. 1 0

1

2

3

4

МСО N4

Международная не-

Настоящий Стандарт применим во всех си-

«Оценка для

правительственная

туациях, в которых от Оценщиков требуется

обеспечения

организация

«Меж-

дать консультации или представить отчет

ссуд,

заклад-

дународный комитет

кредитному учреждению или иным постав-

ных и долго-

по стандартам оцен-

щикам заемного капитала когда цели оценки

вых

обяза-

ки (МКСО)»

связаны с ссудами, закладными или долговы-

тельств»

ми обязательствами. Оценки, проводимые в

связи с обеспечением ссуд, закладных или

долговых обязательств, необязательно отве-

чают тем же условиям, что и оценки, прово-

димые для целей публичного раскрытия фи-

нансовой отчетности. Некоторые категории

имущества, в том числе (но не только) гости-

ницы и другие предприятия рекреационной

сферы, обычно оцениваются в соответствии с

тщательным анализом стабильного уровня

дохода, полученного из данных бухгалтер-

ского учета или прогнозов с исключением

специальной величины гудвилла, полученной

за счет уровня управления, превышающего

средний по данным наблюдений

2

Европейские

Европейская

группа

ЕСО предназначены для применения в ситуа-

стандарты

ассоциаций оценщи-

циях, связанных с учетом общественных ин-

оценки

ков (ЕГАО)

тересов, особенно, когда это связано с публи-

(ЕСО 2003)

кациями. ЕСО определяет законодательство

по оценке портфелей страховых компаний,

законодательство по оценке собственности

компаний, соотношение устойчивости евро-

пейских ипотечных банков. Однако, они не

предназначены для ситуаций, подробно регу-

лируемых национальным законодательством

или юриспруденцией.

Общие стандарты и методология позволяют

проводить достоверные оценки в обществен-

ных и частных интересах с существенными

выгодами для коммерции и промышленности,

финансового и институционального инвести-

ционного сектора, так же как и для более ши-

роких слоев населения, которые зависят не-

посредственно или косвенно от экономиче-

ской эффективности этих секторов.

Должно быть использовано следующее опре-

деление рыночной стоимости с поясняющим

его текстом: Рыночная стоимость является

расчетной суммой, за которую имущество

следует обменивать на дату оценки между

готовым купить покупателем и готовым про-

дать продавцом в коммерческой сделке после

соответствующего маркетинга, в которой

стороны действовали компетентно, расчетли-

во и без принуждения

1

2

3

4

Принципы оценки, ясно изложенные в типовых

базах оценки, и использование установленной

четко сформулированной методологии оценки

образуют фундамент, на котором основываются

яснопредставленныеидоступныедляпонимания

оценки. Они устанавливают модель, на основе

которой будет оцениваться работа оценщика. В

соответствии с Директивой Совета Европейского

Союза использование признанных баз оценки в

отношении финансовых отчетов является устав-

нымтребованиемвЕвропейскомСоюзе.

Цель оценки является критическим фактором

при выборе базы оценки, которая должна ус-

танавливаться совместно с клиентом и его

профессиональными советниками при согла-

совании условий договора на оценку

3

Международ-

Комитет по между-

МСФО, в отличие от некоторых национальных

ные стандарты

народным

стандар-

правил составления отчётности, представляют

финансовой

там финансовой от-

собой стандарты, основанные на принципах, а

отчетности

четности

(Board

of

не на жестко прописанных правилах. Цель со-

(МФСО,

the International

Ac-

стоит в том, чтобы в любой практической си-

International

counting

Standards

туации составители могли следовать духу

Financial

Committee) (IASC)

принципов, а не пытаться найти лазейки в чёт-

Reporting

ко прописанных правилах, которые позволили

Standards)

бы обойти какие-либо базовые положения.

Среди принципов: принцип начисления (accrual

basis),принцип непрерывности

деятельности

(going concern), осторожности (prudence), уме-

стности(relevance) иряд других

Национальные

стандарты оценки

1

Федеральный

Министерство эко-

При определении стоимости объекта оценки

стандарт оцен-

номического разви-

определяется расчетная величина цены объ-

киN 1 «Общие

тия РФ

екта оценки, определенная на дату оценки в

понятия оцен-

соответствии с выбранным видом стоимости.

ки, подходы к

Совершение сделки с объектом оценки не яв-

оценке и тре-

ляется необходимым условием для установ-

бования к про-

ления его стоимости.

ведению оцен-

Итоговая стоимость объекта оценки опреде-

ки(ФСОN1)»,

ляется путем расчета стоимости объекта

утвержден

оценки при использовании подходов к оценке

приказом Ми-

и обоснованного оценщиком

согласования

нэкономразви-

(обобщения) результатов, полученныхврамках

тия России от

применения различныхподходовкоценке.

20.07. 2007 г.

Подход к оценке представляет собой сово-

N 256

купность методов оценки, объединенных об-

щей методологией. Методом оценки является

последовательность процедур, позволяющая на

основе существенной для данного метода ин-

формации определить стоимость объекта оцен-

киврамкаходного изподходовкоценке

Продолжение табл. 1 0

1

2

3

4

Датой оценки (датой проведения оценки, да-

той определения стоимости) является дата, по

состоянию на которую определяется стои-

мость объекта оценки. Если в соответствии с

законодательством

Российской

Федерации

проведение оценки является обязательным, то

с даты оценки до даты составления отчета об

оценке должно пройти не более трех месяцев,

за исключением случаев, когда законодатель-

ством Российской

Федерации

установлено

иное.

При определении наиболее эффективного ис-

пользования объекта

оценки

определяется

использование объекта оценки, при котором

его стоимость будет наибольшей.

Срок экспозиции объекта оценки рассчитыва-

ется с даты представления на открытый ры-

нок (публичная оферта) объекта оценки до

даты совершения сделки с ним.

Доходный подход – совокупность методов

оценки стоимости объекта оценки, основан-

ных на определении ожидаемых доходов от

использования объекта оценки.

Сравнительный подход – совокупность мето-

дов оценки стоимости объекта оценки, осно-

ванных на сравнении объекта оценки с объек-

тами – аналогами объекта оценки, в отноше-

нии которых имеется информация о ценах.

Объектом – аналогом объекта оценки для це-

лей оценки признается объект, сходный объ-

екту оценки по основным экономическим,

материальным, техническим и другим харак-

теристикам, определяющим его стоимость.

Затратный подход – совокупность методов

оценки стоимости объекта оценки, основан-

ных на определении затрат, необходимых для

воспроизводства либо

замещения объекта

оценки с учетом износа и устареваний. Затра-

тами на воспроизводство объекта оценки яв-

ляются затраты, необходимые для создания

точной копии объекта оценки с использова-

нием применявшихся при создании объекта

оценки материалов и технологий. Затратами

на замещение объекта оценки являются за-

траты, необходимые для создания аналогич-

ного объекта с использованием материалов и

технологий, применяющихся на дату оценки