2186
.pdf
Источники информации к табл. 6.
Аналог 1
Аналог 2
Аналог 3
Аналог 4
31
Аналог 5
Аналог 6
Аналог 7
32
Аналог 8
Аналог 9
Аналог 10
33
Таблица 7
Анализ цен продаж
№ объекта-аналога |
Ед. изм. |
№ 1 |
|
|
|
№ 2 |
|
|
|
№ 3 |
|
№4 |
№5 |
||||
1 |
2 |
3 |
|
|
|
4 |
|
|
|
5 |
|
|
6 |
|
7 |
|
|
|
|
Продам офисное по- |
|
Продается |
офисн. |
|
Продам помеще- |
|
Продам помеще- |
|
Продам |
поме- |
|
||||
Наименование |
|
|
|
|
|
|
|||||||||||
объекта оценки |
|
мещение в |
здании |
|
помещения |
по ул |
|
ние |
свободного |
|
ние |
свободного |
|
щение |
свобод- |
|
|
|
|
класса A по ул.Ан- |
|
Измайлова |
|
|
назначения по ул. |
|
назначения по ул. |
|
ного |
назначе- |
|
||||
|
|
тонова,47А |
|
|
|
|
|
|
Антонова, 16 |
|
Антонова, 47 |
|
ния по ул. Свет- |
|
|||
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
лая, 46 |
|
|
|
|
Хороший |
ремонт, |
|
На 2–3 этажах |
|
Состояние хоро- |
|
2 этаж, рядом с |
|
Второй этаж адм. |
|
|||||
Характеристика |
|
|
|
|
|
|
|||||||||||
объекта |
|
стеклянные |
перего- |
4-этажного |
зда- |
шее, |
стеклянные |
центральным вхо- |
здания, отд. вход, |
||||||||
|
|
родки, 2 этаж трапе- |
ния. |
Состояние |
перегородки |
дом |
|
|
все коммуника- |
||||||||
|
|
цевидное |
помеще- |
удовлетворитель- |
|
|
|
|
|
|
ции, 380в, первая |
||||||
|
|
ние |
|
|
ное |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
линия, |
удобные |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
подъездные пу- |
||
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
ти. Под офис |
||
Телефон продавца |
|
Данил |
|
|
Рафаэль |
|
|
Максим |
Рустам |
ЗАО «Ригор» |
|||||||
|
|
Телефон: |
|
|
Телефон: |
|
|
Телефон: 74-88-85 |
Телефон: |
Телефон: |
|||||||
|
|
89042637768 |
|
8-909-320-49-99 |
|
|
|
|
8-963-109-85-13 |
|
72-90-55 |
|
|||||
Адрес объявления |
|
http://www.avito.ru/p |
http://www.avito.ru |
http://www.avito.ru |
http://www.avito.ru |
http://www.avito |
|||||||||||
в интернете |
|
enza/kommercheskay |
/penza/kommerches |
/penza/kommerches |
/penza/kommerches |
.ru/penza/komme |
|||||||||||
|
|
a_nedvizhimost/ofisn |
kaya_nedvizhimost/ |
kaya_nedvizhimost |
kaya_nedvizhimost |
rcheskaya_nedvi |
|||||||||||
|
|
oe_pomeschenie_20_ |
prodam_ofis_ul._iz |
/pomeschenie_svob |
/pomeschenie_svob |
zhimost/pomesch |
|||||||||||
|
|
m_286581803 |
maylova_26476951 |
odnogo_naznacheni |
odnogo_naznacheni |
enie_svobodnog |
|||||||||||
|
|
|
|
|
1 |
|
|
|
ya_32_m_2828517 |
ya_18.5_m_278287 |
o_naznacheniya_ |
||||||
|
|
|
|
|
|
|
|
|
06 |
|
|
536 |
|
|
300_m_2757644 |
||
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
40 |
|
|
Цена продажи/пред- |
т.руб. |
1 150 000 |
|
|
76 000 000 |
|
|
2 000 000 |
|
|
1 250 000 |
|
3 300 000 |
|
|||
ложения |
м2 |
20 |
|
|
|
1900 |
|
|
|
32 |
|
|
18,5 |
|
300 |
|
|
Общая площадь |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|||||||
Цена 1 м2 площади |
руб./м2 |
57 500 |
|
|
40 000 |
|
|
62 500 |
|
|
67 568 |
|
11 000 |
|
|||
34
|
|
|
|
|
|
|
|
Продолжение табл. |
7 |
||
№ объекта-аналога |
Ед.изм. |
|
№ 6 |
№ 7 |
|
№ 8 |
|
№9 |
№10 |
|
|
1 |
2 |
|
3 |
4 |
|
5 |
|
6 |
|
7 |
|
Наименование объ- |
|
Продам |
помещение |
Продаю не жилое |
Продаётся |
объект |
Продам нежилое |
Продается |
не- |
||
екта оценки |
|
свободного назначе- |
помещение |
ул. |
коммерческого |
помещение по ул. |
жилое |
помеще- |
|||
|
|
ния по ул. Дружбы |
Буровая |
|
назначения общей |
Антонова, 49 (2-я |
ние по ул. Ан- |
||||
|
|
(Шуист) |
|
|
|
площадью |
613,9 |
линия) |
тонова, д. 47 |
|
|
|
|
|
|
|
|
кв.м, расположен- |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
ное по ул. Друж- |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
бы 5а |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|||||
Характеристика объ- |
|
2-этажное кирпич- |
2 этаж, евроре- |
здание 2-этажное, |
1-й этаж, отдель- |
на 2 этаже, с |
|||||
екта |
|
ное здание, огоро- |
монт, отдельный |
кирпичное; |
окна |
ный вход |
арендаторами. |
||||
|
|
жена |
территория, |
вход |
|
пластиковые; зе- |
|
Централизован- |
|||
|
|
своя котельная, зем- |
|
|
мельный участок |
|
ная |
охрана, |
|||
|
|
ли 12 соток |
|
|
площадью |
1247 |
|
уборка, свой эл. |
|||
|
|
|
|
|
|
кв.м. направеарен- |
|
счетчик, с ре- |
|||
|
|
|
|
|
|
ды – 49 лет; цен- |
|
монтом |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
тральные коммуни- |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
кации; 1 этаж – сде- |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
лан ремонт под ор- |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
ганизациюкафе; |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
2 этаж – свободная |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
планировка (черно- |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
ваяотделка) |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
||||
Телефон продавца |
|
«Алый рассвет» |
Денис |
|
«Ростум- |
Телефон: |
«Золотой шанс» |
||||
|
|
Телефон: |
Телефон: |
|
Недвижимость», |
53-47-81, |
Телефон: |
|
|||
|
|
21-53-81 |
89273750705, |
Евгения, Анна |
89023524781, |
79-95-27, |
|
||||
|
|
|
|
250705 |
|
Телефон: |
43-46-25, |
45-44-45, |
|
||
|
|
|
|
|
|
29-87-17, 29-70-88 |
89273685542 |
8-902-209-95-27 |
|||
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
35
Окончание табл. 7
1 |
2 |
3 |
4 |
5 |
6 |
7 |
Адрес объявления в |
|
http://www.avito.ru/p |
http://bazarpnz.ru/a |
http://rostum.i58.ru |
http://bazarpnz.ru/a |
http://golden- |
интернете |
|
enza/kommercheskay |
nn/9807737/ |
/ann/9116509/?sid= |
nn/9809210/ |
chance.i58.ru/an |
|
|
a_nedvizhimost/pome |
|
34ff937b3e008686 |
|
n/9809512/?sid= |
|
|
schenie_svobodnogo_ |
|
407f646b2f069ad8 |
|
34ff937b3e0086 |
|
|
naznacheniya_600_m |
|
|
|
86407f646b2f06 |
|
|
_269744376 |
|
|
|
9ad8 |
|
|
|
|
|
|
|
Цена продажи/ пред- |
т.руб. |
20 000 000 |
10 259 620 |
19 141 450 |
4 800 000 |
950 000 |
ложения |
м2 |
600 |
380 |
1247 |
114 |
18 |
Общая площадь |
||||||
Цена 1 м2 площади |
руб./м2 |
33 333 |
26 999 |
15 350 |
42 105 |
52 777 |
Средняя стоимость |
|
34 833 |
|
|
|
|
1 м2 площади |
|
|
|
|
|
|
36
Источники информации к табл. 7.
Аналог 1
Аналог 2 ,3, 4
Аналог 5
Аналог 6
37
Аналог 7
Аналог 8
Аналог 9
Аналог 10
38
Указания к выполнению пункта:
1. При анализе арендных ставок и цен продаж необходимо по-
добрать наиболее близкие по основным техническим и качественным характеристикам аналоги объекта строительства (не менее 10 объектов-аналогов) и выявить средний ценовой диапазон арендных
ставок в районе строительства.
2. Основные критерии выбора сопоставимых объектов:
имущественные права.
условия финансирования сделки.
условия продажи.
время продажи.
местоположение необходимый элемент сравнения сопоставимых продаж, поскольку оказывает существенное воздействие на стоимость оцениваемого объекта.
физические характеристики объекта недвижимости – размеры, вид и качество материалов, состояние и степень изношенности объекта.
3. Источниками информации для подбора объектов-аналогов могут быть информационные ресурсы, газеты, журналы (табл. 8):
4.При отсутствии необходимого количества аналогов в районе строительства допускается исследование на предмет наличия данных о сдаче в аренду и продаже объектов, находящихся в близлежащих районах.
5.Обязательно предоставление «скриншотов» объявлений по каждому объекту аналогу.
Таблица 8 Иточники информации для подбора объектов-аналогов
№ |
Используемая информация |
Источник получения |
1 |
Обзор региона и рынка |
http://www.penza.ru/common/structure |
|
|
http://www.interfax.ru/realty/ |
|
|
http://gorodpenza.ru/statistics/index/6 |
2 |
Карта региона |
http://maps.google.ru/ |
|
|
http://wikimapia.org/ |
|
|
http://www.imap58.ru/ |
4 |
Анализ рынка недвижимо- |
http://bazarpnz.ru/ |
|
сти |
http://www.penza-realty.ru/ |
|
|
http://penza.irr.ru/ |
|
|
http://gorodpenza.ru/ |
|
|
Информация, полученная из газет бесплатных |
|
|
объявлений «Из первых рук» и журнала «Рынок |
|
|
недвижимости» |
39
2.1.3.2. Анализ основных конкурентов (схема и описание)
В системе маркетинга фирма, действующая на рынке, рассматривается не сама по себе, а с учетом всей совокупности отношений и информационных потоков, связывающих ее с другими субъектами рынка. Конкуренты являются важной составляющей маркетинговой микросреды фирмы, без учета и изучения которой невозможна разработка приемлемой стратегии и тактики функционирования фирмы на рынке. Поэтому в рыночной экономике успех любого предприятия во многом зависит от того, конкурентоспособна ли его продукция (услуга) и какие меры оно принимает для поддержания конкурентоспособности в динамичных условиях рынка.
Конкурентоспособность – это некая относительная и интегральная характеристика, отражающая отличие услуги от услуг конкурентов и, определяющая ее привлекательность в глазах потребителя.
Основные группы потребителей – семьи с детьми от 1,5 до 7 лет, с
уровнем дохода выше среднего (70 000 руб. на семью).
Район исследования – в данном случае целесообразно исследовать микрорайон, ограниченный улицами Озерная-Медицинская, Клары Цеткин и Дружбы, так как родители предпочитают нахождение подобных учреждений в непосредственной близости от места жительства.
Указания к выполнению пункта:
1. Район исследования для отбора основных конкурентов вы-
бирается в зависимости от типа объекта. В некоторых случаях конкурентов необходимо исследовать на всей территории города, в других – ограничиться отдельным микрорайоном. Зависит это от масштаба объекта, развитости исследуемой сферы услуг, основных групп потребите-
лей.
2.На схему наносятся номера объектов, в таблице дается описание конкурентов в соответствии с номерами.
3.Кроме того, в данном пункте необходимо представить сведения об основных группах потребителей и обосновать выбор района для исследования конкурентом.
4.Образец оформления схемы расположения основных конкурентов объекта строительства представлен в прил. 12.
40