2159

Капитализация дохода - процесс пересчета потока будущих доходов в единую сумму текущей стоимости. При этом учитываются: сумма будущих доходов, когда должны быть получены доходы, продолжительность времени получения доходов. Применительно недвижимости коэффициент капитализации должен включать доход на капитал и возврат капитала.

СК = НП (б.р.) + Р + Л + И + П

где СК – ставка капитализации:

НП (б.р.) – безрисковая ставка, принимаемая по вкладам;

Р – премия за риск - для учета вероятности неполучения прибылей и не возмещения первоначально вложенных средств, которая соответствует данному размещению капитала;

Л – премия за неликвидность - для учета потенциальной возможности инвестора реализовать на рынке имущественные права, получить наличные деньги, а также необходимых временных затрат;

И – премия за инвестиционный менеджмент – для учета необходимости осуществления компетентного управления капиталовложениями со стороны инвестора;

П – ставка возврата капитала. При линейном возврате капитала (метод Ринга) П=1/р=1/ Тэх100%

где – р есть число лет, требуемое для возврата вложенного капитала.

Расчет базовой «условно-безрисковой» ставки В качестве возможных базовых ставок в пределах РФ принято

рассматривать следующие инструменты:

-депозиты Сбербанка РФ и других надежных российских банков;

-западные финансовые инструменты "государственные облигации других стран;

-ключевая ставка ЦБ РФ;

-государственные облигации РФ.

-В качестве расчетной принимаем ключевую ставку в размере 9,25%.

Стр.

121

-Премия за риск - для учета вероятности неполучения прибылей и не возмещения первоначально вложенных средств

-Р – инвестиционный риск (определяется как суммарный инвестиционный риск по методике МБРР аналитическим способом)

Таблица 25 – Суммарный инвестиционный риск по методике МБРР

аналитическим способом

Факторы риска, влияющие на объект недвижимости

В зависимости от вероятности события каждому фактору присваивается

свой ранг.

Таким образом, инвестиционный риск составляет 1,6%.

Премия за низкую ликвидность недвижимости

Стр.

122

Поправка на длительную экспозицию при продаже и время по поиску нового арендатора в случае банкротства или отказа от аренды существующего арендатора.

Учитывая невозможность немедленного возврата вложенных в объект недвижимости инвестиций, надбавка за низкую ликвидность может быть принята на уровне той прибыли, которую получит потенциальный инвестор при альтернативном вложении капитала с гарантированным получением дохода за время экспонирования объекта.

В данном случае срок экспозиции может составить пределах 1-12 месяцев,

на основе безрисковой ставки поправка составит: 2 мес. х 9,25%/12 мес. = 1,54%

Премия за инвестиционный менеджмент Премия за инвестиционный менеджмент – чем более рискованны и сложны

инвестиции, тем более компетентного управления они требуют. Данный риск с учетом недозагрузки и потерь может составлять от 2 до 5 %.Значение риска принимается на уровне 2,5 %. (http://www.ocenchik.ru/docs/65.html).

Норма возврата капитала Норма возврата капитала - это та ставка, которая компенсирует возврат всей

суммы вложенных инвестиций при перепродаже объекта недвижимости. Норма возврата капитала определяется различными методами:

Метод Инвуда построен так, что норма возврата капитала определяется как величина фактора фондовозмещения по ставке дохода на инвестиции. При этом величина нормы возврата капитала получается меньше величины, определенной методом Ринга. Это более точный метод расчет нормы возврата капитала.

Метод Хоскольда является самым точным методом. Тем не менее метод Инвуда получил наибольшее распространение. По методу Хоскольда норма возврата капитала определяется как величина фактора фондовозмещения по безрисковой ставке, так как существует риск невозврата средств.

Метод Ринга является наиболее простым. Он формализуется в следующем виде:

норма возврата капитала = 100% / срок финансирования инвестиций

Стр.

123

Срок экономической жизни представляет собой временной отрезок, в

течение которого объект можно использовать, извлекая прибыль. Это полный период времени, в течение которого улучшения вносят вклад в стоимость недвижимости. Улучшения достигают конца своей экономической жизни, когда их вклад становится равным нулю, вследствие их старения. Как уже было упомянуто выше, возмещение инвестиций в здание и сооружения будет вестись по прямолинейному методу. Продолжительность экономической жизни, с

учетом физических и функциональных характеристик, Оценщиками принята равной 120 годам( I группа капитальности здания).

норма возврата капитала = 100% /120 =0,833

Расчет ставки капитализации приведен в Таблице 26.

Таблица 26 – Расчет величины ставки капитализации кумулятивным методом

Стр.

124

5.7.4.Окончательный расчёт рыночной стоимости по методу прямой капитализации

Для определения рыночной стоимости объекта необходимо величину чистого эксплуатационного дохода (результат п.5.3.1-5.3.3) поделить на ставку капитализации (из п.5.3.4) в долевом выражении.Расчет представлен в Таблице 27.

Таблица 27 – Окончательный расчет рыночной стоимости по методу прямой капитализации

Стоимость объекта оценки, полученная доходным подходом, составляет: 31 361 210 руб.

125 Ст

р.

Таблица 28 - Сводная таблица результатов, полученных при использовании

подходов к оценке здания

5.8.Определение итоговой величины стоимости объекта оценки

Для окончательного согласования результатов оценки необходимо придать весовые коэффициенты результатам оценки, полученным каждым из трех подходов. Весовые коэффициенты показывают, какая доля стоимости,

полученной в результате использования каждого из применяемых методов оценки, присутствует в итоговой величине рыночной стоимости оцениваемого объекта (с учетом целей оценки). Сумма весовых коэффициентов должна составлять 1 (100%).

Анализируя применимость каждого метода для оценки нашего объекта, мы пришли к следующим выводам:

Оценка рыночной стоимости на основе затратного подхода отражает затраты на замещение оцениваемого объекта и его реальное техническое и физическое состояние. Затратный подход полезен в основном для оценки объектов,

уникальных по своему виду и назначению, для которых не существует рынка.

Оценка на основе метода сравнительного анализа продаж базируется на анализе рынка предложений по купле-продаже недвижимости, поэтому реально отражает рыночную стоимость.

Доходный подход построен на рыночных показателях. Для него характерна относительность прогноза будущих доходов, которая зависит от предполагаемого уровня финансового менеджмента; достаточно широкий диапазон условности,

предполагаемых операционных расходов, их затруднительного прогноза для отдельных объектов в отрыве от общехозяйственных и общепроизводственных затрат, присущих всему имущественному комплексу предприятия в целом.

Таблица 29 – Расчет удельных весовых показателей для зданий

Стр.

126

Офисное помещение, общ.пл. 1111,6 кв.м по адресу: Пензенская область, г. Пенза, Проспект Победы, 124.

Таблица 30– Определение итоговой величины рыночной стоимости объекта

оценки

Итоговая величина стоимости объекта оценки есть величина стоимости объекта оценки, полученная как итог обоснованного оценщиком обобщения результатов расчета стоимости объекта при использовании различных подходов к оценке и методов оценки. Она может быть признана рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если с даты составления отчета об оценке до даты совершения сделки с объектом оценки или даты представления публичной оферты прошло не более 6 месяцев.

Стр.

127

На основании имеющейся информации, данных, полученных от заказчика, проведения необходимых расчетов и анализа результатов, представленных в виде отчета, администрации Заказчика, можно сделать следующее заключение:

5.8.1.Расчёт ликвидационной стоимости и затрат на реализацию имущества

Порядок расчета ликвидационной стоимости объекта оценки

Рассчитанная выше рыночная стоимость предполагает, что оцениваемый объект будет реализовываться в рыночных условиях, важнейшими из которых являются не вынужденный характер действий обеих сторон сделки и разумные сроки реализации объекта.

Однако в целях обеспечения кредита залогом необходимо рассчитать ликвидационную стоимость объекта оценки, т.к. предполагается, что в случае не возврата заемщиком кредита, банку придется реализовывать заложенное имущество в краткие сроки и нести дополнительные расходы, связанные с продажей объекта залога.

Ликвидационная стоимость объекта оценки – стоимость объекта оценки, в случае если объект оценки должен быть отчужден в срок меньше обычного срока экспозиции аналогичных объектов.

Существующие методические подходы к оценке ликвидационной стоимости исходят из очевидной предпосылки, что снижение цены увеличивает спрос на товар и, как следствие, ведет к снижению времени его реализации. Существуют различные способы определения ликвидационной стоимости. Наиболее оптимальной и отражающей реальные рыночные параметры, является методика, разработанная Фоменко А.Н., к.т.н., ведущим оценщиком ООО «АудитИнтеллект», г. Москва, и опубликованная в Бюллетене СМАО «Оценочная деятельность» №1 2006 г.

Стр.

128

Таким образом, формула для определения ликвидационной стоимости имеет

вид:

г де - ликвидационная сто имость;

- рыночная стои мость объекта недвижимос ти на мом ент приобретения;

- величина годо вых экспл уатацио нных рас ходов на момент приобретения;

- годовой темп пр ироста стоимости объектов недвижимости;

- годовой темп п рироста эксплуатационных расходов ;

- обычн ый срок экспозиции объ ектов недвижимости, соответствую щий рыночной стоимости, в годах;

- относительная величина прибыли предпринимател я;

экспл уатационных расходов опр еделена в рамках доходног о подход.

Годовой т емп при роста стоимости аналогичных объектов н едвижимости соотве тствующего назначения составля ет в среднем 5% по информаации,

Стр.

129

полученной от ведущих риэлтерских компаний г. Пензы. Годовой темп прироста эксплуатационных расходов принят в размере 12%, что соответствует инфляционным процессам в регионе. Обычный срок экспозиции для объекта оценки составляет 6 месяцев. Величина расходов, связанных с покупкой и переоформлением прав на объект недвижимости, составляет в среднем 10 000

рублей. Ставка дисконтирования для объекта оценки составляет 15,72% (СК)% (рассчитана в рамках доходного подхода).

При определении прибыли предпринимателя, использовались результаты исследований, приведенные в «Техническом задании (технических указаниях) на определение рыночно обоснованной величины арендной платы (оценки рыночной стоимости имущественного права пользования или пользования и владения,

выраженной в виде периодических платежей) за земельный участок, находящийся в собственности Российской Федерации», разработанном Федеральным агентством по управлению федеральным имуществом. Данное техническое задание размещено на официальном сайте Росимущества:

http://www.rosim.ru/rosim/structure/analize_ocenka/ocenka.htm/2007080614234873.htm/.

Результаты исследований относительно выделения части дохода,

приходящейся на вознаграждение по фактору «предпринимательские способности»

В данном случае, прибыль предпринимателя принимается в среднем 15%.

Стр.

130