2124

Исходя из результатов анализа применимости вышеуказанных способов, расчет затрат на строительство производился методом сравнительной единицы.

Метод сравнительной единицы предполагает расчет стоимости сравнительной единицы (1 кв.м, 1 куб.м) строительства аналогичного объекта, с внесением корректировок на имеющиеся различия в сравниваемых объектах.

Определение стоимости методом сравнительной единицы производилось на основании укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений и коэффициентов индексации стоимости в строительстве.

Под полной стоимостью воспроизводства понимается стоимость строительства в текущих ценах точной копии здания, с использованием таких же материалов, дизайна и с тем же качеством работ. Стоимость воспроизводства можно определить по величине стоимости квадратного метра точно такого или близкого по техническим характеристикам здания, с учетом поправок.

Обозначение, характеристика и значения показателей согласно формуле (2)

161

Окончание табл. 1 0 7

4.3.3. Сводная ведомость затрат

4.4. Расчет показателей эффективности инвестиционного проекта

4.4.1.Расчет эффективности вложения инвестиций

вслучае сдачи в аренду здания гостиницы

Доход предусматривается от сдачи в аренду здания гостиницы, расположенной по адресу: г. Пенза, проспект Строителей, 37е. Площадь гостиницы составит 715,3 кв.м. Цена аренды здания установлена методом сравнения рыночных продаж (таблица 109) и составляет 532 руб./кв.м.

Обоснование корректировок, приведенных в табл. 109, представлено в табл. 110.

162

Таблица 1 0 9

Определение арендной ставки торговых площадей по сравнимым продажам

163

Окончание табл. 1 0 9

164

Определение рыночной ставки капитализации.

Ставка капитализации представляет собой коэффициент, устанавливающий зависимость между стоимостью объекта и ожидаемым доходом от его эксплуатации. Понятие коэффициента капитализации, используемое применительно к недвижимости, включает три составляющие: безрисковый доход на капитал, премию за общий риск инвестиций в недвижимость и специальную премию за ликвидность/неликвидность конкретного объекта.

Капитализация дохода – процесс пересчета потока будущих доходов в единую сумму текущей стоимости. При этом учитываются: сумма будущих доходов, когда должны быть получены доходы, продолжительность времени получения доходов. Применительно недвижимости коэффициент капитализации должен включать доход на капитал и возврат капитала.

Р– премия за риск – для учета вероятности неполучения прибылей

ине возмещения первоначально вложенных средств, которая

соответствует данному размещению капитала;

Л– премия за неликвидность – для учета потенциальной возможности инвестора реализовать на рынке имущественные права, получить наличные деньги, а также необходимых временных

затрат;

И– премия за инвестиционный менеджмент – для учета необходимости осуществления компетентного управления капиталовложениями со стороны инвестора;

П – ставка возврата капитала. При линейном возврате капитала (метод Ринга), П = 1/р=1/ Тэх100 %, где – р есть число лет, требуемое для возврата вложенного капитала.

Расчет базовой «условно-безрисковой» ставки.

В качестве возможных базовых ставок в пределах РФ принято рассматривать следующие инструменты:

депозиты Сбербанка РФ и других надежных российских банков;западные финансовые инструменты «государственные облигации

других стран;ставка рефинансирования ЦБ РФ;

государственные облигации РФ.

В качестве расчетной принимаем ставку рефинансирования в размере

8,25 %.

Премия за риск.

Инвестиционный риск определяется как суммарный инвестиционный риск по методике МБРР аналитическим способом (табл. 111).

166

Таблица 1 1 1 Суммарный инвестиционный риск по методике МБРР

аналитическим способом

Факторы риска, влияющие на объект недвижимости

Таблица 1 1 2 Классификация рисков по вероятности возникновения

167

Взависимости от вероятности события каждому фактору присваивается свой ранг.

Таким образом, инвестиционный риск составляет 1,5 %. Премия за низкую ликвидность недвижимости.

Поправка на длительную экспозицию при продаже и время по поиску нового арендатора в случае банкротства или отказа от аренды существующего арендатора.

Учитывая невозможность немедленного возврата вложенных в объект недвижимости инвестиций, надбавка за низкую ликвидность может быть принята на уровне той прибыли, которую получит потенциальный инвестор при альтернативном вложении капитала с гарантированным получением дохода за время экспонирования объекта.

Вданном случае срок экспозиции может составить пределах 1–12 месяцев, на основе безрисковой ставки поправка составит:

2 мес. 8,25 %/12 мес. = 1,38 %.

Премия за инвестиционный менеджмент.

Чем более рискованны и сложны инвестиции, тем более компетентного управления они требуют. Данный риск оценить достаточно трудно, и для объектов аналогичных рассматриваемому в практике оценочной деятельности принимается от 0,5 % до 5 %.

В данном случае принимаем премию в размере 1,00 %. Норма возврата капитала.

Норма возврата капитала – это ставка, которая компенсирует возврат всей суммы вложенных инвестиций при перепродаже объекта недвижимости. Норма возврата капитала определяется различными методами:

Метод Инвуда построен так, что норма возврата капитала определяется как величина фактора фондовозмещения по ставке дохода на инвестиции. При этом величина нормы возврата капитала получается меньше величины, определенной методом Ринга. Это более точный метод расчет нормы возврата капитала.

Метод Хоскольда является самым точным методом. Тем не менее метод Инвуда получил наибольшее распространение. По методу Хоскольда норма возврата капитала определяется как величина фактора фондовозмещения по безрисковой ставке, так как существует риск невозврата средств.

Метод Ринга является наиболее простым. Он формализуется в следующем виде:

Норма возврата капитала=100 %/срок финансирования инвестиций).

Срок экономической жизни представляет собой временной отрезок, в течение которого объект можно использовать, извлекая прибыль. Это пол-

168

ный период времени, в течение которого улучшения вносят вклад в стоимость недвижимости. Улучшения достигают конца своей экономической жизни, когда их вклад становится равным нулю, вследствие их старения. Как уже было упомянуто выше, возмещение инвестиций в здание и сооружения будет вестись по прямолинейному методу. Продолжительность экономической жизни с учетом физических и функциональных характеристик принята равной 25 годам.

Норма возврата капитала=100 %/25=4 %.

Расчет ставки капитализации приведен в табл. 113.

Таблица 1 1 3 Расчет величины ставки дисконтирования кумулятивным методом

Таким образом, рыночная ставка дисконтирования равна 16,13 %. Расчетный срок реализации инвестиционного проекта определяем по

формуле Ток = 100 %/i = 100/16,13 = 6,2 года.

169

Рис. 46. ЧДД инвестиционного проекта

Как видно из графика и таблицы, ЧДД проекта по итогам 6 лет отрицательный, следовательно, данный вариант развития инвестиционного проекта неудовлетворительный. Дальнейшие расчеты по данному варианту бессмысленны.

4.4.2.Расчет эффективности вложения инвестиций

вслучае продажи здания гостиницы

Доход предусматривается от продажи здания гостиницы, расположенной по адресу: г. Пенза, проспект Строителей, 37е. Продажа гостиницы общей площадью 715,3 кв.м осуществляется после сдачи объекта в эксплуатацию (2013 г.). Цена продажи здания установлена методом сравнения рыночных продаж (табл. 115) и составляет 58 726 руб./кв.м.

170