2124

Расчет уровня рентабельности инвестиций и внутренней нормы доходности

Расчет уровня рентабельности инвестиций без дисконтирования:

PI п 19686538 20048651 22261779 20911403 27224972 30206993 68409060

2,05 1.

Расчет уровня рентабельности инвестиций с дисконтированием финансовых потоков:

PI д 16826101 14645811 13899599 11159371 12417613 11775852 68409060

1,18 1.

Расчет внутренней нормы доходности (проверочного дисконта):

Используем метод последовательных подстановок, подбирая значение дисконта близкого к нулевому значению ЧДД.

IRR = 23 %;

ЧДД 8382338 руб.;

IRR= 17 %;

ЧДД 12315288 руб.;

Окончательное значение проверочного дисконта:

IRR=17+3,57=20,57 % > 17 %.

3.5. Определение инвестиционной ценности территории и показателей эффективности проекта строительства гостиницы по варианту размещения №5

В целях рассмотрения всех вариантов размещения гостиницы дополнительно рассмотрим возможность расположения ее на этажах жилого дома. Предположим, что инвестор выкупает 3 этажа, общей площадью 2000 кв.м. Так как в вышеприведенных расчетах берется во внимание стоимость земельного участка, то индекс доходности для месторасположения в центре не максимальный. Просчитаем вариант размещения гостиницы в центре без учета земли.

141

Таблица 9 2

План доходов

142

Таблица 9 3 Бюджет затрат на оплату труда персонала, руб.

143

Таблица 9 7

Предварительный бюджет по прибыли

144

Таблица 9 8 Бюджет налогов, выплачиваемых из прибыли

Таблица 9 9

Бюджет прибыли по годам

Определяем экономические показатели проекта.

Ставка дисконтирования равна 17 %. (Расчет приведен в пункте 5.1) Расчетный срок реализации инвестиционного проекта определяем по

формуле: Ток(норм) = 100 %/i = 100/17 = 6,2 года.

145

146

Жизненный цикл финансовых результатов инвестиционного проекта развития недвижимости строится по интегральным значениям ЧДД (простому и дисконтированному) для каждого расчетного года.

Рис. 40.ЧДД инвестиционного проекта

Расчет сроков окупаемости проекта (нормативного, простого и с дисконтированием).

Токпр 3 32322758890273 3,03 года; Токдиск 4 189305919214371 4,49 года;

Токнорм 10017 %% 5,88 года (рассчитан по коэффициенту дисконтирова-

ния 0,17).

Ток просдиск=3,03=4.49<< Токнорм 5,88 года, следовательно, проект к реализации принимается.

Расчет уровня рентабельности инвестиций и внутренней нормы доходности

Расчет уровня рентабельности инвестиций без дисконтирования:

PI п 29765428 31061824 34282475 32322758 41504337 4584274996000000

2,24 1.

147

Расчет уровня рентабельности инвестиций с дисконтированием финансовых потоков:

PI д 25440537 22691083 21404968 17249041 18930591 1787127396000000

1,29 1.

Расчет внутренней нормы доходности (проверочного дисконта):

Используем метод последовательных подстановок, подбирая значение дисконта близкого к нулевому значению ЧДД.

IRR=23 %;

ЧДД 3982178 руб.;

IRR= 17 %;

ЧДД 27587493 руб.;

Окончательное значение проверочного дисконта:

IRR = 17 + 5,24 = 22,24 % > 17 %.

Выводы Предполагается размещение гостиницы на четырех участках города:

местоположение № 1 – пересечение ул. Суворова и ул. Плеханова, местоположение № 2 – пересечение ул. Ленинградская и Лермонтова, местоположение № 3 – пересечение ул. Антонова и ул. Измайлова, местоположение № 4 – пересечение ул. Аустрина и ул. Лунинская.

Затраты на производство СМР для всех вариантов приблизительно одинаковы (исходя из конструктивного и объемно-планировочного решения) и составляют 36 054 975 рублей. Итоговая сумма по сводной ведомости затрат различна за счет отличий в стоимости земельного участка и составляет:

1)для 1-го варианта размещения гостиницы – 93409060 рублей;

2)для 2-го варианта размещения гостиницы – 75909060 рублей;

3)для 3-го варианта размещения гостиницы – 69909060 рублей;

4)для 4-го варианта размещения гостиницы – 68409060 рублей.

В целях рассмотрения всех вариантов размещения гостиницы дополнительно рассмотрим возможность расположения ее на этажах жилого дома. Предположим, что инвестор выкупает 3 этажа, общей площадью 2000 кв.м. Так как в вышеприведенных расчетах берется во внимание стоимость земельного участка, то индекс доходности для месторасположения в центре не максимальный. Просчитаем вариант размещения гостиницы в центре без учета земли.

148

Разница в доходах обусловлена разным уровнем стоимости гостиничных услуг и разным набором дополнительных услуг, зависящим от местоположения.

Так как ведется расчет инвестиционной привлекательности недвижимости при варианте эксплуатации гостиницы. Дополнительно были рассчитаны эксплуатационные затраты на содержание гостиницы.

Для всех вариантов размещения ЧДД положительный, периоды окупаемости больше нормативного (5,88 лет), индексы доходности больше 1, и внутренняя норма доходности больше расчетной (17 %), что подтверждает инвестиционную привлекательность и целесообразность строительства.

Из четырех вариантов расположения наиболее привлекательным для инвестора является № 2.

149

4. МЕТОДИЧЕСКИЕ И ПРАКТИЧЕСКИЕ РЕКОМЕНДАЦИИ ПО РАСЧЕТУ ПОКАЗАТЕЛЕЙ ЭФФЕКТИВНОСТИ ИНВЕСТИЦИОННОГО ПРОЕКТА СТРОИТЕЛЬСТВА ГОСТИНИЦЫ

4.1. Проведение экспертизы местоположения объекта

4.1.1. Описание здания гостиницы

Архитектурно-планировочное решение объекта предусматривает двухэтажное, сложной формы, бескаркасное из глиняного кирпича с железобетонными перекрытиями здание гостиницы с высотой этажей 3 м и общей площадью 715,3 кв. м.

Главный фасад обращен к улице Лядова и имеет крыльцо главного входа, для посетителей гостиницы. Вход в здание оборудован крыльцом

(рис. 41–42).

Рис. 41. Фасад здания (вид с ул. Лядова)

Рис.42. Фасад здания (вид с ул. Лядова)

150