2120

 накопление средств для первоначального взноса для получения кредита (не менее 15 – 20 % от стоимости капитального ремонта);

создать эффективный механизм взыскания регулярных неплатежей с собственников помещений по погашению кредита: для усиления ответственности собственников помещений по погашению кредита данная модель предполагает использовать механизмы, позволяющие оформлять залог квартиры собственника;

создать механизм коммерческого кредитования работ по капитальному ремонту путем: создание государственной системы предоставления гарантий для частных банков при реализации определенного перечня мероприятий капитального ремонта и(или) энергоэффективных мер с большим сроком окупаемости и(или) для определенных групп зданий.

создать систему государственного стимулирования проведения капитального ремонта, путем: субсидирования процентных ставок по кредитам на капитальный ремонт; предоставления грантов для ТСЖ либо УО в размере 15-20 % от стоимости капитального ремонта для покрытия затрат на проведение технического аудита либо разработку и утверждение проекта мероприятий по капитальному ремонту, либо на первоначальный взнос для получения кредита.

создать систему государственной поддержки малоимущих слоев населения при финансировании капитального ремонта.

Количественный анализ модели «добровольные платежи» (модель 4- ДП) показал, что:

при переходе на модель 4-ДП на накопление первоначального взноса в размере 15-20 % от стоимости КР уйдет не менее 3-7 лет. После его накопления будут в первую очередь финансироваться относительно дешевые выборочные КР. Финансирование более дорогих комплексных ремонтов может начаться только спустя 10-15 лет.

Поэтому данная модель дает существенный провал в объемах капитального ремонта в первые годы после перехода к ней;

данная модель предполагает долю кредитов в финансировании КР на уровне не менее 60 % от его стоимости, а субсидии из бюджета – на уровне 20 % от стоимости КР. Привлеченный кредит удается вернуть в срок только при условии очень льготных условий кредитования и аккумуляции на счетах экономии на платежах за коммунальные ресурсы. Льготы по оплате процентов за кредит обойдутся бюджету примерно в 18 % от стоимости КР, что лишь немногим меньше, чем субсидия на КР из бюджета. С учетом субсидий малоимущим гражданам по оплате КР бюджетная поддержка КР составляет не менее 40 % от его стоимости;

в МКД, которые будут требовать комплексного КР через 10-15 лет, все собственники должны быть настолько сознательны, чтобы с такой заблаговременностью начать добровольно собирать плату на КР;

в модели 4-ДП динамика объемов КР имеет конфигурацию «двух горбов»:

151

в течение трех первых лет имеет место полный провал объемов КР;

затем следует первый «горб», который связан со взрывными расходами на выборочные КР после синхронного накопления первоначальных взносов.

Обслуживание высокой кредитной нагрузки отвлекает значительную часть собираемых на КР платежей, и поэтому объем средств, выделенных на выборочные КР, постепенно снижается;

затем за счет взрывного роста комплексных КР формируется второй «горб».

Объемы комплексных КР затем также начинают снижаться;

«рваный» ритм расходов на КР в этой модели отражается и на графике привлечения источников финансирования, что не позволяет создать устойчивую сферу деятельности по КР из-за резких скачков объемов и цен на этом рынке;

при более реалистичных допущениях о степени активности общих собранийМКДввопроседобровольногоформированияфондовремонтадома:

объемы ремонтов существенно сокращаются;

«рваный» профиль их динамики сохраняется;

удается выйти на объемы КР в среднем примерно 2-3,5 % от площади МКДсколебаниямивокругэтойвеличины, акомплексныхКР– 0,5-1 %.

Ключевым элементом модели «амортизационные отчисления» (5-АМ) является ведение обязательных ежемесячных амортизационных отчислений собственников помещений в многоквартирном доме [3, 9].

Рис. 21. Объемы капитального ремонта для модели 4117

117 Программа повышения энергоэффективности городского жилищного фонда в Российской Федерации – Разработка модели и нормативно-правовой базы. Анализ затрат и результатов реализации моделей. Институт экономикигорода. М., 2012.

152

Реализация предлагаемой модели предусматривает следующее:

законодательное введение института амортизации общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме и обязательных ежемесячных амортизационных отчислений собственников помещений на восстановление общего имущества многоквартирного дома;

размер обязательных ежемесячных амортизационных отчислений устанавливается балансодержателем на основании кадастровой стоимости.

Кадастровая стоимость должна быть равна восстановительной стоимости за минусом износа;

обязательные амортизационные отчисления поступают балансодержателю в составе платы за содержание помещений в многоквартирном доме, где вместо платы за текущие и капитальные ремонты вводятся амортизационные отчисления на восстановление общего имущества;

сумма амортизационных отчислений, полученная от собственников балансодержателем общего имущества в многоквартирном доме, в обязательном порядке направляется на приобретение ценных бумаг, эмитированных Фондом поддержки собственников жилой недвижимости;

приобретенные балансодержателем ценные бумаги могут быть проданы либо стать залоговым обеспечением при получении банковского кредита на цели ремонта общего имущества многоквартирного дома и повышение его энергоэффективности;

таким образом, модель 5-АМ допускает возможность фиксации обя-

зательств органов публичной власти по оплате невыполненных КР МКД. Количественный анализ модели 5-АМ показал, что118:

если допустить, что средняя восстановительная стоимость жилищной недвижимости равна 30 тыс. руб./м2, то при норме амортизации 1 % в начале периода должна быть начислена амортизация в размере 300 руб./м2, или 25 руб./м2/мес. По-видимому, это находится за пределами платежной

способности многих собственников жилья, поскольку за квартиру площадью 50 м2им придется платить 1250 руб. в месяц только на цели КР;

данная модель формирует накопления на КР в противофазе потребности в таких накоплениях;

для новых МКД с низким уровнем износа остаточная стоимость будет велика, а значит, будут велики и начисления, тогда как сроки КР для них довольно отдалены во времени. Для нового здания, которое будет капитально ремонтироваться через 25 лет, накопленный ФРД без учета процентов на вклады или ценные бумаги, но с учетом постепенного снижения амортизационных платежей по мере износа МКД (плата начисляется с ос-

118 Программа повышения энергоэффективности городского жилищного фонда в Российской Федерации – Разработка модели и нормативно-правовой базы. Анализ затрат и результатов реализации моделей. Институт экономикигорода. М., 2012.

153

таточной стоимости) составит 6563 руб./м2, что избыточно для проведения даже комплексного КР;

 напротив, для старых МКД, требующих срочного КР, отчисления будут минимальные и недостаточные для его проведения. Для старого здания с износом 70 %, срок ремонта которого подошел, плата будет равна 7,5 руб./м2/мес., и за 5 лет удастся накопить 439 руб./м2, что недостаточно даже для проведения выборочного КР;

модель не дает ориентиров по условиям кредитования КР и условиям поддержки их из бюджета. Вероятно, бюджетные субсидии получат только старые МКД, в которых не были выполнены КР в нормативные сроки. Неясно, на какой основе и в каких размерах происходит фиксация обязательств органов публичной власти;

противоречием данной модели является тот факт, что при использовании кредита источник его погашения постепенно иссякает, поскольку сбор амортизационных платежей сокращается во времени; эта модель не обеспечивает роста объемов КР. При норме амортизации, близкой к уровню обязательного платежа, используемого в других моделях, и отсутствии бюджетной поддержки динамика объемов капитального ремонта имеет конфигурацию «два горба»:

 МКД со сроком службы менее 25 лет только накапливают фонды ремонта дома, не расходуя их вовсе;

 три первых года в объемах КР имеет место провал. Затем следует первый «горб», который связан с расходами на выборочные КР после накопления амортизации;

 через 10 лет – в 2022 г. – формируется второй «горб» за счет начала комплексных КР;

В 2015 г. объемы КР равны 88 млн м2, а к 2035 г. они снижаются до 17 млн м2при суммарном объеме ремонтов в 2012-2035 гг. 852 млн м2, из которых на долю комплексных КР приходится 34 %. Доля КР в общей площади МКД постепенно снижается до 0,6 %. Этого совершенно недостаточно, чтобы привести жилой фонд МКД в надлежащее состояние.

масштаб рынка кредитования достигает уровня около 45 млрд руб.

в2015-2021 гг., потом резко растет до 117-122 млрд руб. в 2022-2025 гг. и снижается до 81-99 млрд руб. в последующие годы;

при введении нормы амортизации 1 % от остаточной стоимости жилья месячные платежи составят 21,88 руб./м2/мес. для МКД со сроком службы менее 25 лет, 15,63 руб./м2/мес. для МКД со сроком службы от 25 до 40 лет и 7,50 руб./м2/мес. для МКД со сроком службы более 40 лет. Ценой существенного роста месячного платежа удается повысить долю ком-

плексных КР к 2035 г. до 1,3 %. [3, 9]

154

Для установления правового статуса и целевого назначения средств, формируемых за счет обязательной платы собственников помещений на капитальный ремонт дома, предлагается законодательно установить, что:

•средства, формируемые за счет платежей собственников помещений в многоквартирном доме на капитальный ремонт, являются общими целевыми средствами собственников помещений в данном доме для оплаты общих расходов по финансированию капитального ремонта (энергоэффективной реконструкции) дома;

•с прекращением права собственности на помещение в многоквартирном доме средства, внесенные собственником помещений в фонд ремонта дома, не возвращаются, обязательства бывшего собственника по внесению установленной платы на капитальный ремонт дома переходят к новому собственнику помещения;

Для обособления средств, вносимых собственниками помещений на капитальный ремонт дома, от средств каждого из собственников помещений и средств других лиц (собственников помещений в других многоквартирных домах, ТСЖ, управляющих организаций) предлагается законодательно установить особый вид банковского счета, на котором аккумулируются средстванакапитальныйремонтдома– номинальныйбанковскийсчет.

Номинальный банковский счет открывается банком клиенту (владельцу счета) для проведения операций с денежными средствами, не являющимися денежными средствами клиента (владельца счета). Право владельца счета распоряжаться денежными средствами на номинальном счете ограничивается законом и банковскими правилами. За счет средств номинального банковского счета не могут удовлетворяться требования по обязательствам владельца счета.

Всоответствии с действующим законодательством принятие решения

окапитальном ремонте и реконструкции многоквартирного дома является компетенцией общего собрания собственников помещений в многоквар-

тирном доме (ЖК, ст. 44, ч.2, п.1) [3, 9].

Для эффективной реализации данной нормы рекомендуется дополнить законодательство следующими положениями:

•о компетенции органов государственного жилищного надзора – в случае если собственники помещений в многоквартирном доме в установленный срок не приняли решения о проведении работ по капитальному ремонту общего имущества в соответствии с предписанием органа государственного жилищного надзора об устранении несоответствия обязательным требованиям безопасности здания, орган государственного жилищного надзора вправе применить меры административного воздействия к собственникам помещений и (или) лицу, управляющему домом, а при необходимости обратиться в суд для получения решения об использовании лицом, управляющим многоквартирным домом, средств фонда ремонта дома

156

для финансирования работ, необходимых для устранения угрозы безопасности, и понуждения собственников помещений внести необходимые дополнительные средства для их оплаты.

Рис. 23. Объемы капитального ремонта для модели 6 (комбинированной)120

Предлагаемая модель финансирования капитального ремонта предполагает, что основным источником финансирования комплексного капитального ремонта и энергоэффективной модернизации многоквартирных жилых домов в России будут банковские кредиты, привлекаемые под поток средств, формируемых за счет платежей собственников на капитальный ремонт.

Основные элементы системы кредитования капитального ремонта:

•решение о привлечении кредита на проведение капитального ремонта многоквартирного дома принимают собственники помещений в данном доме на основании предложения о перечне работ, сроке проведения и стоимости капитального ремонта, подготовленного лицом, управляющим многоквартирным домом (ТСЖ или управляющей организацией);

•собственники помещений принимают решение о привлечении кредита на общем собрании большинством голосов;

•заемщиком кредита является лицо, управляющее многоквартирным домом (ТСЖ или управляющая организация), действующее на основании решения общего собрания собственников помещений;

120 Программа повышения энергоэффективности городского жилищного фонда в Российской Федерации – Разработка модели и нормативно-правовой базы. Анализ затрат и результатов реализации моделей. Институт экономикигорода. М., 2012.

157

•выплата кредита производится за счет платежей собственников помещений на капитальный ремонт, необходимый размер которых устанавливается общим собранием собственников помещений в доме;

•кредит предоставляется без залога недвижимого имущества собственников помещений в многоквартирном доме, ТСЖ или управляющей организации, безпоручительства отдельных собственников помещений (под поток платежей собственников помещений на капитальный ремонт);

•по требованию банка поручительство по кредиту предоставляет гарантийное агентство, созданное при поддержке государства;

•поручительство покрывает значительную часть кредита (75-80 %);

•поручительство по кредиту предоставляется гарантийным агентством на платнойоснове(1-2 % отсуммыкредита, обеспеченнойпоручительством).

Гарантийное агентство может быть создано как:

– Федеральное гарантийное агентство (на основе реорганизованной Государственной корпорации – Фонда содействия реформированию ЖКХ) с сетью филиалов в субъектах РФ;

Цель создания гарантийного агентства – формирование нового массового кредитного продукта банковского сектора для капитального ремонта

иэнергоэффективной модернизации многоквартирных домов121.

Меры бюджетной поддержки направлены на государственное стимулирование масштабного проведения капитального ремонта и энергоэффективной реконструкции многоквартирного жилищного фонда. Предлагаемые меры бюджетной поддержки включают в себя:

•субсидии юридическим лицам – товариществам собственников жилья

иуправляющим организациям;

•субсидии банкам (для уменьшения процентной ставки по кредитам на капитальный ремонт в период запуска программы кредитования для повышения привлекательности и доступности кредитов для собственников жилья);

•субсидии собственникам – гражданам с низкими доходами. Количественный анализ модели 6-КОМБ показал, что: за счет введе-

ния дополнительной платы на уровне 10 руб./м2/мес. объемы капитального ремонта можно увеличить примерно до 170-180 млн м2в год к 2035 г. при суммарном объеме ремонтов в 2012-2035 гг. 2900-3500 млн м2;

объемы выборочных ремонтов достигают пика в 2025-2027 гг., а затем начинают снижаться;

это снижение объясняется устойчивым ростом объемов более дорогих комплексных КР, объемы которых возрастают к 2035 г. до 53-80 млн м2, а их доля – до 1,8-2,7 % в год от общей площади МКД. Всего за 2012-2035 гг. ком-

121 Программа повышения энергоэффективности городского жилищного фонда в Российской Федерации – Разработка модели и нормативно-правовой базы. Анализ затрат и результатов реализации моделей. Институт экономикигорода. М., 2012.

158

плексно ремонтируется 84 % жилищного фонда МКД, которые сегодня старше 40 лет, 70 % жилого фонда МКД, которые сегодня старше 25 лет;

масштабы рынка кредитования КР существенно расширяются: они растут до 120-140 млрд руб. в 2020 г. и до 150-310 млрд руб. в 2035 г. Всего за 2012-2035 гг. нацелиКРМКДвыдается3200-4000 млрдруб. кредитов;

после завершения начальной фазы запуска «оптимальной» модели с 2026 г. схема финансирования КР оказывается устойчивой к снижению бюджетной поддержки за счет введения дополнительной платы на КР;

роль бюджетных субсидий в финансировании КР достигает максимума в 21 % в 2015 г. и затем снижается до нуля к 2026 г. Суммарный объем бюджетных субсидий на проведение КР в 2012-2035 гг. равен 280290 млрд руб.

159

8. ОЦЕНКА ЭФФЕКТИВНОСТИ И ВОЗМОЖНОСТЕЙ ЭКОНОМИИ СРЕДСТВ И РЕСУРСОВ ПРИ РЕАЛИЗАЦИИ ПРОЕКТОВ ЭНЕРГОСБЕРЕЖЕНИЯ, ПРОВОДИМЫХ

ВРАМКАХ КАПИТАЛЬНЫХ РЕМОНТОВ В Г.ПЕНЗЕ

8.1.Анализ технического состояния и эффективности реализации проектов по энергосбережению

на примере конкретного микрорайона

На данный момент, как и в случае с проведением энергетического обследования и установкой приборов учета, остается неясным – за чей счет должны быть реализованы соответствующие мероприятия, способствующие повышению энергетической эффективности и рациональному использованию ресурсов, указанные в [16]. Если проанализировать региональные программы, картина складывается следующая – за весь срок реализации региональных программ на мероприятия по энергосбережению и повышению энергетической эффективности в жилищном фонде и системах коммунальной инфраструктуры предполагается потратить 430,5 и 346,1 млрд руб. соответственно, из них 6 и 5,8 млрд руб. из средств федерального бюджета, 9,4 и 129 млрд руб. из средств бюджетов субъектов Российской Федерации, 6,5 и 12,4 млрд руб. из средств местных бюджетов. Львиную же часть расходов предполагается покрыть из средств внебюджетных источников в объеме 408,6 и 198,9 млрд руб. соответственно на жилищный фонд и коммунальное хозяйство (расчеты приведены с учетом затрат на системы теплоснабжения) [6].

При этом под средствами из федерального бюджета, в данном случае, в основном, понимаются не средства субсидии из федерального бюджета на реализацию региональных программ, а средства Фонда реформирования жилищно-коммунального хозяйства, которые направляются, в частности, на капитальный ремонт многоквартирных домов. Это неверное понимание природы соответствующих финансовых обязательств, поскольку имущество Фонда, несмотря на то, что оно формируется за счет имущественных взносов Российской Федерации, в соответствии с частью 2 статьи 5 Федерального закона от 21 июля 2007 г. № 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» является собственностью Фонда и не является средствами федерального бюджета.

Для капитального ремонта в городе Пенза многоквартирных домов, находящихся под управлением ООО «Управляющая организация «Жилье-23-1» в 2012 году в микрорайоне, расположенном на пересечении улиц 8 Марта и Карпинского в 2012 году был проведён комиссионный отбор исполнителя работ по капитальному ремонту многоквартирных домов.

Основные показатели по каждому из анализируемых многоквартирных домов представлены в табл. 2.

160