2120

МИНИСТЕРСТВО ОБРАЗОВАНИЯ И НАУКИ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение высшего профессионального образования «Пензенский государственный университет

архитектуры и строительства» (ПГУАС)

Ю.О. Толстых

АНАЛИЗ МОДЕЛЕЙ ФИНАНСИРОВАНИЯ КАПИТАЛЬНОГО РЕМОНТА И ПОВЫШЕНИЕ ЭНЕРГЕТИЧЕСКОЙ ЭФФЕКТИВНОСТИ МНОГОКВАРТИРНЫХ ЖИЛЫХ ДОМОВ НА ПРИМЕРЕ ПЕНЗЕНСКОЙ ОБЛАСТИ

Пенза 2013

1

УДК728.22:[69.059.3:330.322 +620.91-049.357](470.40)(035.3) ББК38.711:[38.683:65.290-93+31.19](235.54Пенз)

Т54

Монография разработана в рамках проекта «Пензенский государственный университет архитектуры и строительства – региональный центр повышения качества подготовки высококвалифицированных кадров

для строительной отрасли», выполненного по заданию Министерства образования и науки Российской Федерации (конкурс «Кадры для регионов»)

Рецензенты: доктор экономических наук, профессор, заведующий кафедрой «Организация строительства и управление недвижимостью» П.Г. Грабовый (МГСУ); кандидат экономических наук, доцент кафедры «Кадастр недвижимости и право» М.С. Акимова (ПГУАС)

Толстых Ю.О.

Т54 Анализ моделей финансирования капитального ремонта и повышение энергетической эффективности многоквартирных жилых домов на примере Пензенской области: моногр. / Ю.О. Толстых. –

Пенза: ПГУАС, 2013. – 192 с.

ISBN 978-5-9282-0960-5

Приведены результаты исследований в области развития финансирования жилищ- но-коммунального хозяйства. Изучены возможные модели финансирования и проведения капитального ремонта; изучены механизмы обязательных платежей и привлечения средств капитальный ремонт, изучены основные направления государственной поддержки, оценена эффективность и возможность экономии средств и ресурсов при реализации проектовэнергосбережения, проводимыхврамкахкапитальныхремонтоввг.Пензе.

Монография подготовлена на кафедре «Экспертиза и управление недвижимостью» и предназначена для ученых, аспирантов, студентов, специализирующихся в области методологии финансирования капитального ремонта и повышение энергетической эффективности многоквартирных жилых домов, а также интересующихся тенденциями развития сферы жилищно-коммунального хозяйства и внедрением различных органи- зационно-правовых форм функционирования. Результаты исследований, представленных в монографии, будут полезны практическим специалистам в области управления жилищно-коммунальным хозяйством.

© Пензенский государственный университет ISBN 978-5-9282-0960-5 архитектуры и строительства, 2013

© ТолстыхЮ.О., 2013

2

1.1.2.Модель 2 «Доверительное управление средствами для финансирования капитального ремонта региональным

2.5. Принятие решений о проведении ремонта и его финансировании..56

3.ЗАЕМНЫЕ СРЕДСТВА НА ФИНАНСОВОМ РЫНКЕ ДЛЯ

3

3.2.2.Меры, применяемые к неплательщикам по обязательствам, связанным с погашением кредита, взятого на проведение

4

5.РЕКОМЕНДАЦИИ ПО ВНЕДРЕНИЮ МЕХАНИЗМОВ ФИНАНСИРОВАНИЯ КАПИТАЛЬНОГО РЕМОНТА И ЭНЕРГОЭФФЕКТИВНОЙ МОДЕРНИЗАЦИИ МНОГОКВАРТИРНЫХ

5.1.5.Привлечение кредитов коммерческих банков для финансирования капитального ремонта (реконструкции)

5.1.6.Государственная поддержка собственников жилья при проведении капитального ремонта (реконструкции)

6.3.Меры государственной поддержки в финансировании проектов капитального ремонта и модернизации многоквартирных домов..131

6.4.Политика в части привлечения к энергосбережению

8.ОЦЕНКА ЭФФЕКТИВНОСТИ И ВОЗМОЖНОСТЕЙ ЭКОНОМИИ СРЕДСТВ И РЕСУРСОВ ПРИ РЕАЛИЗАЦИИ ПРОЕКТОВ ЭНЕРГОСБЕРЕЖЕНИЯ, ПРОВОДИМЫХ В РАМКАХ

5

6

ПРЕДИСЛОВИЕ

Цель создания системы финансирования капитального ремонта и повышения энергоэффективности многоквартирных домов – сформировать устойчивую организационную и финансовую систему, которая позволяет:

•выполнить ремонт/реконструкцию дома в любой момент по решению собственников помещений в доме с возможностью привлечения кредитных ресурсов и финансовой помощи государства.

•провести необходимый ремонт для обеспечения безопасности, в случае если собственники помещения не приняли решения о ремонте.

В соответствии с поставленной целью, критерии оценки моделей должны отражать следующее:

•наличие финансовых ресурсов у сообществ собственников помещений в многоквартирных домах, которые они могли бы оперативно привлечь в целях проведения капитального ремонта;

•четкие и довольно простые механизмы получения кредитных ресурсов на основании соответствующего решения собственников помещений в целях проведения капитального ремонта их дома;

•прозрачные конкурсные механизмы оказания бюджетной поддержки собственникам в многоквартирных домах в части проведения капремонта, содействующие осуществлению комплексного капремонта и повышению энергоэффективности;

•сведение к минимуму необходимости принятия чиновниками административных решений в отношении капремонта МКД, за исключением тех случаев, когда было вынесено судебное решение в связи с угрозой для безопасности зданий.

В связи с приближающимся сроком ликвидации Государственной корпорации – Фонд содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства (далее – Фонд ЖКХ, срок работы продлен до 2016 года), через которую государство поддерживало финансирование региональных (муниципальных) программ капитального ремонта многоквартирных домов, чрезвычайно актуальным стал вопрос о том, каким образом будут финансироваться программы капитального ремонта и повышения энергоэффективности жилищного фонда в дальнейшем, какие правовые и финансовые механизмы необходимо создать, чтобы не допустить падения объемов капитальных ремонтов в стране.

В настоящее время можно говорить как минимум о пяти различных моделях, которые предлагают различные заинтересованные стороны, прежде всего Фонд ЖКХ, Министерство регионального развития, Министерство экономического развития и международные и российские негосударственные экспертные организации.

7

1. ОСНОВЫ АНАЛИЗА ВОЗМОЖНЫХ МЕХАНИЗМОВ ФИНАНСИРОВАНИЯ

1.1. Модели финансирования и проведения капитального ремонта

1.1.1. Модель 1 «Взаимное финансирование капитального ремонта»

Министерство регионального развития Российской Федерации (далее – Минрегион) предлагает модель региональной системы капитального ремонта многоквартирных домов, разработанную Фондом ЖКХ и настойчиво продвигаемую в настоящее время в российских регионах (далее – модель «Взаимное финансирование»). Ключевыми элементами данной модели являются обязательные платежи за капитальный ремонт собственников помещений в многоквартирных домах и взаимное финансирование капитального ремонта собственниками помещений разных многоквартирных домов1.

Для реализации предлагаемой модели изменения в федеральный закон, предусматривают следующее:

•законодательное введение обязательной ежемесячной платы за капитальный ремонт для собственников помещений в многоквартирных домах, которая должна вноситься постоянно вне зависимости от размера накоплений и состояния дома;

•размер обязательной ежемесячной платы – устанавливается органом местного самоуправления (в пределах минимальный и максимальный размеров платы, установленных субъектом Российской Федерации в соответствии с порядком, определенным органами государственной власти Российской Федерации);

•обязательная плата за капитальный ремонт вносится на отдельные для каждого многоквартирного дома банковские счета, открываемые в кредитных организациях, перечень которых устанавливается (или конкурсный отбор одной организации производится – убрать) субъектом Российской Федерации в соответствии с критериями, установленными Правительством Российской Федерации;

•указанные выше отдельные банковские счета для перечисления обязательных платежей на финансирование капитального ремонта многоквартирного дома открывают товарищества собственников жилья, жилищные кооперативы, специализированные потребительские кооперативы (далее – ТСЖ) или управляющие организации (если в многоквартирном доме не создано ТСЖ и многоквартирный дом управляется управляющей органи-

1 Программа повышения энергоэффективности городского жилищного фонда в Российской Федерации – Разработка модели и нормативно-правовой базы. Разработка механизмов финансирования капитального ремонта и повышения энергоэффективности многоквартирных домов и механизмов государственной поддержки. Институт экономики города. М., 2011.

8

зацией) либо уполномоченное собственниками помещений лицо (при непосредственном управлении) не позднее срока, установленного законом; в случае если указанные лица в установленный срок не открыли отдельный банковский счет для зачисления платежей за капитальный ремонт, такой счет открывает организация, уполномоченная субъектом Российской Федерации на осуществление функций «по контролю за поступлением и целевым использованием платы за капитальный ремонт» (далее – уполномоченная организация субъекта РФ);

•средства, сформированные за счет обязательной платы за капитальный ремонт на отдельном банковском счете, являются общей долевой собственностью собственников помещений в данном многоквартирном доме;

•средства, формируемыезасчетобязательнойплатызакапитальныйремонт,

всоответствиисрешениемобщегособраниясобственниковпомещенийвмного- квартирномдомемогутаккумулироватьсяииспользоватьсяпо-разному:

вариант 1: средства, вносимые собственниками помещений на капитальный ремонт дома, могут накапливаться на отдельном банковском счете, открытом ТСЖ или управляющей организацией, а затем использоваться ТСЖ или управляющей организацией для оплаты видов работ и услуг по проведению капитального ремонта многоквартирного дома, установленных уполномоченным федеральным органом государственной власти, для возврата займов (кредитов), полученных для данных видов работ, (банк

осуществляет операции по отдельному банковскому счету при условии одобрения уполномоченного органа субъекта РФ)2;

вариант 2: средства, вносимые собственниками помещений на капитальный ремонт дома, могут передаваться в управление уполномоченной организации субъекта РФ (далее – Региональный фонд) на условии возвратности и срочности для дальнейшего использования на финансирование капитального ремонта других многоквартирных домов на территории одного и того же муниципального образования (таким образом формируются средства взаимного финансирования капитального ремонта);

•средства взаимного финансирования направляются на финансирование капитального ремонта многоквартирных домов в соответствии с календарными планами капитального ремонта, утвержденными органами местного самоуправления, при наличии решения общего собрания собственников помещений.

•По требованию лица, уполномоченного собранием собственников помещений в многоквартирном доме, средства, переданные в управление Региональному фонду, должны быть возращены на отдельный банковский счет, открытый ТСЖ, управляющей организацией или лицом, уполномоченным собственниками, не позднее 1 июля года, следующего за годом, в который Региональный фонд получил уведомление о принятии общим со-

2 Программа повышения энергоэффективности городского жилищного фонда в Российской Федерации – Разработка модели и нормативно-правовой базы. Разработка механизмов финансирования капитального ремонта и повышения энергоэффективности многоквартирных домов и механизмов государственной поддержки. Институт экономики города. М., 2011.

9

бранием собственников помещений в этом доме решения о досрочном возврате средств.

Можно с уверенностью говорить о том, что основным вариантом аккумулирования и использования средств обязательных платежей собственников помещений по данной модели должно стать аккумулирование средств в Региональном фонде и использование этих средств на финансирование капитального ремонта домов, вошедших в утвержденный органом местного самоуправления график ремонта. Иначе говоря, предлагается модель, по которой собственники помещений в одном многоквартирном доме будут через Региональный фонд «давать взаймы» свои средства на ремонт чужих домов.

Предусматривается, так же, что:

–законом субъекта Российской Федерации должен быть определен порядок использования кредитных и заемных средств и (или) страхования для целей обеспечения финансирования расходов по капитальному ремонту многоквартирных домов;

–субъекты Российской Федерации смогут предоставлять управляющим организациям и товариществам собственников жилья бюджетные средства на капитальный ремонт многоквартирных домов (по Жилищному кодексусейчасэтовправеделатьтолькоорганыместногосамоуправления).

В дальнейшем эту модель будем называть «Модель 1» или «Модель 1 «Взаимное финансирование»

Рис. 1. Модель 1 «Взаимное финансирование»

10