2066

ствляющих производство строительных материалов; более 10 проектных организаций; высшее и три средних специальных учебных заведения, осуществляющие подготовку специалистов профильных профессий. На долю отрасли приходится свыше 10 % от общего числа занятых в экономике города.

Проведенный анализ показывает, что в Пензенской области за прошедший период наблюдаются устойчивые тенденции роста ввода вводимого жилья (рис.3.7).

Линия тренда ввода жилья по Пензенской области апроксимируется полиноминальным уравнение типа у = 4,9169х2 – 92,379х + 640,73 с достоверностью в R2 = 0,9392. Данная закономерность аналогична общероссийскому тренду, а также характеру изменения ввода жилья по первичному рынку жилой недвижимости города Пензы (рис. 3.8).

Выявим на пензенском рынке первичной недвижимости крупнейших жилищных корпораций как субъектов инвестиционного и земельного девелопмента за 2007–2009 гг. Проведенный анализ позволил построить диаграммы долей вводимого жилья по девелоперам, показанные на рис. 3.9–3.11.

Анализ выявленной структуры ввода позволяет увидеть крупнейшие строительные организации города Пензы или жилищные корпорациилидеры по вводу жилой недвижимости. При этом структура лидеров меняется, но основная доля вводимого ими жилья – это жилая недвижимость построенная при комплексном освоении территорий.

72

Анализ крупнейших жилищных корпораций города Пензы за 2008–2010 гг., показал, что на протяжении последних лет пензенский рынок удерживают на 50–60 % по объемам продаж несколько жилищных корпораций. При этом, в основном, доля продаж жилья по объектам типа комплексной застройки среди ввода подрядным способом составляет в среднем за анализируемый период около 50 %. К таким крупным жилищным корпорациям относятся ОАО «Пензастрой», строительные холдинги «SKM-групп», «Термодом», АК «Домостроитель». В последние годы увеличивает долю продаж МП «Пензагорстройзаказчик», который в большей степени занимается комплексной застройкой территорий.

Данные компании в основном строят и продают жилье только по площадкам комплексного освоения территорий. Причем ряд крупных компаний в условиях кризиса, такие как Поволжская строительная компания, Мегаполис, в условиях кризиса практически прекратили многие заявленные масштабные проекты комплексной жилой застройки и находятся в условиях близких к банкротству.

Анализ тенденций ввода показал, что по мнению автора, ожидается подтверждение классических волн Кондратьева и в строительстве. В ближайшие 2–3 года автор прогнозирует падение объемов вводимого жилья за счет того, что все ранее начатые площадки в большинстве своем введены. Практически исчерпали себя все, так называемые, «точечные» объекты и в населенных пунктах дальнейшее развитие жилищного строительства возможно только за счет комплексного освоения территорий, которое значительно дороже «точечного» строительства из-за инженерной и социальной инфраструктуры и высоко платы за ТУ и подключения. Неизбежно падение ввода которое будет преодолено как общим ростом экономики и выходом ее из кризиса, так и мерами господдержки девелоперов в части софинансирования проектов комплексной жилой застройки.

В этой связи проведенный анализ позволяет утверждать, что выход из «рыночного дна» и кризиса строительной отрасли будет обеспечиваться именно опережающим и качественным развитием земельного рынка под комплексную жилую застройку, а также эффективными мероприятиями девелопмента земельных участков в корпоративной сфере жилищных компаний. Особую актуальность и приоритетность в ближайшие 2–3 года будет иметь развитие процедур девелопмента земельных участков во всех подсистема земельного девелопмента (KI-Y) как инструмент антикризисного управления строительной отраслью.

Рассмотрим особенности участия жилищных корпораций города Пензы в рынке аукционных продаж г. Пенза по земельным участкам под жилищное строительство, в том числе под комплексное освоение.

75

Нами были проанализированы результаты и планы торгов земельных участков под жилищное строительство в форме открытых аукционов в городе Пензе за 2006–2009 гг.

Установлено, что право на заключение договора аренды таких земельных участков продавалось с 2006 по 2008 годы включительно. Анализ показал, что с середины 2008 года такие аукционы не проводились по причине кризисных явлений и отсутствия спроса на них со стороны жилищных корпораций.

Проведенные исследования автора данного типа рынка позволили представить их в виде серии календарных планов по проведению таких аукционов, которые представлены на рис. 3.12, 3.13. На данных аналитических графиках показаны сроки проведения аукционов, флажком отмечена их фактическая реализация (отсутствие флажка – аукцион не состоялся), начальная стоимость права и наименование жилищной корпорации, выигравшей торги.

Анализ графиков проведения аукционов показывает, что последние аукционы по продаже права аренды под комплексную застройку состоялись в конце 2008 года. При этом из 10 аукционов за данный период было несколько несостоявшихся. В 2007 году это мкр. Сосоновка и 8 мкр. Арбеково, а в 2008 году опять эти же микрорайоны не продались на аукционах с первого раза. Только со второго раза продался мкр. Сосновка. К самому непродаваемому микрорайону следует отнести 8 мкр. Арбеково, который продавался на торгах три раза как в 2007 году, так и 2 раза в

2008 году.

Рассмотрим особенности земельного рынка аукционных продаж прав аренды с ежегодным анализом начиная с 2006 года и специфику участия в них крупнейших жилищных компаний города Пензы.

На территории г. Пензы в 2006 году было сформировано и выставлено на аукцион 4 земельных участка (рис. 3.14) под комплексное освоение территорий общей площадью 575143 кв.м. Права на эти участки были выкуплены на аукционах по продаже прав на заключение договоров аренды земельных участков сроком на 3 года.

Основными участниками рынка аукционных продаж земельных участков в 2007 году стали крупнейшие жилищные корпорации региона – ОАО «Пензастрой», SKM group, ООО «Рисан».

Как видно из рис. 3.15 – 88 % выставляемых на аукцион территорий под комплексную застройку было куплено компанией «SKM Group», что свидетельствует о высокой конкурентности данной компании на земельном рынке Пензы.

76

В 2007 году также было сформировано 4 земельных участка под комплексное освоение общей площадью 62,5 га на двух из которых предполагалось разместить малоэтажную комплексную жилую застройку. Структура данных сегментов земельного рынка по аукционным продажам земельных участков для жилищного строительства представлена на рис. 3.17 и по многоэтажному строительству на рис. 3.18 за период 2008–2009 гг.

Южнее АПЗ; S=55582 кв.м;

9%

Междуречье; S=200809 кв.м;

32%

Рис. 3.17. Структура рынка земельных участков для комплексного освоения малоэтажным жилищным строительством, выставляемых на торги в 2008–2009 гг.

Рис. 3.18. Структура рынка земельных участков для комплексного освоения многоэтажным строительством, выставляемых на торги в 2008–2009 гг.

Авторские исследования земельного рынка позволили выполнить анализ сроков и начальной стоимости проведения земельных аукционов по продаже права собственности на земельные участки под жилищное строительство за 2007–2009 годы в городе Пензе, показанный на рис. 3.19.

80