2277

Рисунок 8 -

и

На

тура и

существует

.

мов блокированной

а территории города

районам,

Рисунок

41

монолитно-

-

Если

литные и

таунхаус

блока

или

кирпича.

выше, и э

11.

-3,5 раза

класса Рисунок

43

в

клиентам приходится эк номить и рассчитывать бюджет, а индивидуаль

домовладения помимо своей высокой стоимости, еще и требуют

затрат на их содержание. По

ценкам экспертов, в рвые месяцызначительных2017 года

рынке загородной недвижимости

произошло перераспределение спроса. И к

онцу года только 5% покупателей остановили свой выбор на коттеджах, тогда

как 17% приобре и таунхаусы.

декабре 2014 года можно

расчет

всплеск покупок

брать Резкийобъективно

отнести

таунхаусоввсеобщей

истерии на

рынке недвижимости,

вызв нной качком валютных

курсов. А вот после почти

января—

марта, спрос на таунхаусы постепенно начал набирать

оты,

июле 2015-го он

достиг 11% от общего числа сделок по рынку, в сентяобо

провальных— 14%,

в

продажи уже были

— 25%. В ноябре и декабре

спрос отыгралоктябре

отметке в 17%, чтопиковымипрочем выражено в большей степени сезонностью

покупательского спроса.

В первых же месяцах 2017 года девелоперы сегмента с удовлетв

отмечают рост спроса на таунхаусы в сравнении с аналогичным прошлогоднирением

периодом.

альнейший спад

Негативно повлиять на положительный сценарий может

экономики, а также излишне жесткие реформы в

Федеральном законе

российскойдолевом строительстве.

основные

характеристики

этого

формата

За

пять лет

недвижимостипоследниепрет рпели некоторые изменения. Общая площадь таунхаусов по

рынку сократилась в среднем на 15,5% (с 193 до 163 кв.

.). При этом в

экономсегменте она

на 7,6% (до 117,4 кв. м.),

сегменте «комфорт-

класс» — на 10,4% (доуменьшилась156 кв. .), а в «бизнесе», напротив,

подросла на 5,9% и

составила 237 кв. .

2011 по 2016 год) сократилась

За

рассматриваемый период

средняя

площадь придомовых участков —

(с4 до 3 соток. Сильн

вс го эта

отразилась на сегменте «комфор »: здесь участки стали меньше на 41%тенденциперь

насчитывают 2,6 сотки. Слабее

этот тренд затронул классы «эконом» — 2,8 сотки

44

(минус 22,3%) и «бизнес» — 3,4 сотки (минус 12,8%). Метраж участка также

зависит от месторасположения домовладения. Однако с точки зрения потребителя

неб льшой размер участка часто

более оптимальным. А

условиях

сокращения платежеспособногопредставляетсяпроса минимализм становится все

более актуален.

почти

10% снизилась

В формате таунхаус в за прошедшие пять лет

редняя

стоимость предложения. Цена предложения на таунхаусы

«эконом»

сегмента упала на 16,4% (до 3,1 млн. руб.). С гменты «комфорт» и

«бизнес»

напротив подросли на 11% и 32%, достигнув отметок в 6 млн руб. и 10,5 млн руб.

соответственно [28].

в

п

рынку снизился —

По прошествии пяти лет спрос на

примерно на 40%. В же время падениетаунхаусыпроса в такцеломвременном

промежутке

объективно: рынок нетоднократно оказывался в состоянии «передела», игроки

не

выдержавш

«проверку на прочность» уход ли, приходили новые. При этом

самое значительное снижение

интереса

в

«бизнес» —

сегменте.

«Эконом-класс» в целом сохранил позициипроизошло2012

года

здесь

отмечается

з метный

предложения. А в нынешний

сложный

экон мический п риод

таунхаусы ростпособны перетянуть на себя заметную часть спроса на

бюджетные

квартиры

городских окраинах.

На

основе

всех проведенных статистических анализов, можно сделать

вывод,

что

на

территории

Пензенской области

большинство

Таунхаусов

сп ложены в черте города Пенза, со средней эт жностью 2-3 этажа они

равномерно

распределены

по

всем районам

города,

городапреимущественСпутник,

ое

количество зафиксировано

Ленинском районе и район

яя

а 1 квадратного метра составляет 25165 рублей, что

значительно ниже средней

цены за 1 квадратный метр квартиры.

3 СИСТЕМА

ФОРМЛЕНИЯ ПРАВ НА ТАУНХАУСЫ, ОБОСНОВАНИЕ

ЭКОНОМИЧЕСКОЙ ЭФФЕКТ ВНОСТИ ТАКОГО ВИДА

НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА

3.1 Определение экономической эффективности таунхаусов

Таунхаус с вмещает в себе преимущества как городского так и загородного

жилья,

енно

поэтому много покупателей остановили свой выбор на таком

недвижимости,

как

месте

в

черте

.

Поэтому

развитивиде

рассматриваемого сегмента схожатаунхаусдинамикой рынкагородаородск го жилья. Как

правило,

таунхаус

бизн с-класса

-

замена

квартиры

того

же

уровня.

место, большая площадь за те же деньги, отдельный

Преимущества:вход дом, машиноэкологичное-мес рядом

подъездом, свободная планировка и б льшее

количество

комнат,

так

же

сравнительно маленькое

количество

соседей.

Недостатки

-

удаленность

от

центра

города

или

недостаточно

развитая

инфраструктура.

статистике

на

конец

2016

года а одного жителя

Согласно

Россий кой

нашей страны полагается 24,4

метра жилого помещения. Если брать

в расчёт среднее к ичество человекквадратныхсемье равное трём, то средняя квартира,

дом или таунхаус должны иметь площадь 75 квадратных метра.

Для пределения экономической эффективности было выбрано три объекта

недвижимости

с схожими жилыми площадями: таунхаус, квартира и загородный

дом,

так

же проведены сравнительные расчёты

стоимости

жилья, его

содержания

платы налогов, по которым можно сделать вывод какой вид жилья

является

наиболее выгодным

для среднего класса населения.

таунхаус

по адресу

Объектами

для сравнения

будут

неджижимоВ

сти

Сравнение арактеристик по

недвижимости

Таблица7

Таунхаус

Кваритивидам

Загородный дом

Стоимость

3100000 руб.

3200 000

руб.

3350 000 руб.

Метраж

163

. м.

75 кв. м.

190

.м.

(82

кв. м.

(75

кв.м.

жилая площадь)

Электричество

жилая площадь)

Коммуникации

Электричество

Электричество

Газ

Газ

Газ

Вода

Вода

• Вода

Ярусность

• Канализация

• Канализация

2 этажа

2 этажа

1 этаж

Планировка

Свободная

Три комнаты, кухня 6

Свободная

кв. м.

Транс

ная

Один сан узел

Транс

ная

Частичное или

Инфраструктура

достуМагазиныпно

ь

достуМагазиныпно

ь

Кафе,Рестораны

Кафе,

полное

Больница

БольнРестораны

шаговой доступности

Школа

Школа

инфраструктурыотсутствие

•Миллиция

• Миллиция

Собственный

Стихийная парковка во

Деревянные

Парковка

с входомпливаемыйдом

дворе

ота

Собственный гараж

гараж совмещенный

Панельные перекрытия

перекрытия с

Шумоизоляция

Монолитные

железобетонные

с множеством зазоров

отсутствием

Сомещениеперекрыт я уюта

шумоизоляции

Плюсы

с бственного дома с

доступность развитая

загородного дома

коммуникациями

г родск

и

Транспортная

Уют

покойствие

инфраструктура города.

Чистыйвоздух

инфраструктуройчист той загородного

экол гической

Полное или частичное

воздуха.

Ужас

экологическая

отсутствие

Минусы

эксплуатацией

инфраструктуры

Неудобная

планировка

це

Сложности с

обста овка

Отсутствие

с

Сложн

ст

Маленький метраж

эксплутрализованнойтацией

ка ализац

47

большихлижней

затрати среднейна перезоневижение- 10 кмот домаот гордода,работыили

внечертевозникнет,гроодачто. Поэтомуможет

произойти с загородным домом.

таунхаусов эконом-класса

Ср дняя стоимость эксплуатационных

составляет 4,9 тыс. рублей в месяц, комфорт –платежей6,3 ыс. рублей, бизнес-класса – 8,9

тыс. рублей, премиум

deluxe – 18,5 тыс. рублей.

энергосбережению

На

сайте

У

по регулиров

ю тарифов

Пензенской областиправленияonline калькуляторе нами была рассчитана средняя плата за

коммунальные услуги загородного

а, составив

около 10136 рублей в

месяц, стало ясно, что загородный дом в сравнениисуммтаунхаусом в содержании

более затратный.

регионах величина квартплаты

В целом по стране, в

разнится, но по статистике 16,6%отдельныхобобщенного дохода семьи уходит на сильноплату

квартплаты

и

коммунальных услуг,

расчётом на

зимний период времени.

Средняя зарплата в Пензенской области составила по итогам января 2017 года 23

тыс. 477 рублей. Значит при среднем достатке семьи около 46954 рублей, средняя

ь коммунальных услуг будет ровна 7794 рублей. Это значительно выше

стоимост эксплуатационных платежей у таунхаусов, приведенных выше.

Если взять в расчёт земельный налог на земельный

под рассматриваемым

таунхаусом,

зная кадастровую стоимость

208806,88

рублей, которую можно

узнать на публичной кадастровой карте [29] и ставку налога равную 0,3% , в

ответствии

Налоговым кодексом РФ [5], то можно рассчитать, что в год

собственнику придётся платить з мельный налог в размере 626,61 рублей, если же

земля оформляется не в собственность, а сдаётся в

ренду, например бывают

случаи,

к

зем я

под недвижимостью

принадлежит

землям Пензенской

области,

тогда

к налогу на землю будет прибавляться ставка за аренду, которая

Подведя итог, можно сказать, что таунхаус дешевле двух конкурентов

для

семьи с небольшим достатком или людей, желающих приобрести относительно

недорогое,

комфортное жилье, он идеально подходит.

аунхаус, содержать

Понятно, что содерж ть коттедж обычно

ч м

таунхаус – дороже, чем

кв ртиру. Коммуналкадороже,плачива тся

по тарифам области

и насчитывается,

как

правил ,

по счётчикам. Другое дело –

плата

услуг

поселке, важно понимать, что за безопасность,

ту

и

ли спокойствие на

управляющей компании. Приобретая жилье за городом

таунхаусном

территории придется

ежемесячные расходы. В чистоандартный перечень услуг

УК входит:

охрана нестипатрулирование

поселка,

на

общественных

площадках, вывоз мусора, регулирование освещения,уборкаход за ландшафтом (в

зимнее время – уборка снега), ремонт дорог,

также круглосуточное

проводчиков

электриков. Обычно сумма

фиксированная, прописываетсядежурство

договоре между собственником

и сервисной компанией, поэтому это не будет

сюрпризом для собственни .

3.2 Разработка практических рекомендаций по оформлению прав на

таунхаусы

При том количестве постр енных объектов, назы ающихся «таунхаусам »,

существу

тотальное

законодательное

невежество

их

отношении,

неудивительно,

ведь

все законодательное

ие

строительства

таунхаусов состоит вс го лишь из одного абзацарегулированчасти 2 статьи 49

Градостроительного

Российской Федерации,

торый в полной мере

может отразить в себекодексав правовые характеристики такого

объекта недвижимого

имущества, как Таунхаус.

й работе рассмотрены во

В выпускной

регулиров ния объектовквалификационпитального строительства, которыепросыпределеныправового

части 2 статьи 49 Градостроительного Кодекса РФ. К их числу отнесен тау хаус

или «жилой дом блокированной застройки»

– как он определен

законодательно.

50