933

Пример 2. Срок экономической жизни здания 120 лет. Оценить эффективный возраст улучшений (здания) по результатам продаж, если стоимость продажи 7500000 руб., стоимость участка 1700000 руб., а стоимость восстановления 7400000 руб.

Решение.

а) найдем износ здания. 7400 тыс.руб. (стоимость восстановления без учета износа) – 5800 тыс.руб. (стоимость здания = стоимости продажи 7500тыс.руб. – стоимость земли 1700 тыс.руб.) = 1600 тыс.руб.;

б) U/BC = ЭВ/TCэж; (Тэф/Тэк = Изд/Сизд. восст),

где Изд/Сизд. восст – коэффициент износа;

Тэф = Изд/Сизд. восст Тэк = 1600/7400 * 120 = 2590тыс.руб;

Практическая работа №6. ГОСУДАРСТВЕННАЯ КАДАСТРОВАЯ ОЦЕНКА ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ

Цель работы: закрепление теоретических знаний, приобретение навыков оценки объектов недвижимости с использованием затратного подхода.

Содержание работы: выполнить задания 1-6.

Основные сведения представлены в следующих нормативноправовых актах:

1.Федеральный закон от 29.07.1998 N 135-ФЗ (ред. от 13.07.2015) «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

2.Федеральный стандарт оценки «Определение кадастровой стоимости» (ФСО N 4);

Задание 1. Заполните схему: Эволюция формирования понятия «кадастровая оценка».

31

Задание 2. Заполните схему: Процесс государственной кадастровой оценки объектов недвижимости в Российской Федерации.

Орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации

Задание 3. Заполните нормативно-правовую основу ведения кадастра, реестра, информационной системы для основных ценообразующих факторов объектов государственной кадастровой оценки.

1.Реестр федеральных государственных информационных систем

32

9.Информационные системы Минсельхозы России, в т.ч. Атлас земель сельскохозяйственного назначения

Выберите из приведенного списка тот нормативно-правовой документ, который относится к основе ведения ГКН, реестра, информационной системы для основных ценообразующих факторов объектов ГКО и сделайте ссылку на конкретную статью:

1.Постановление Правительства РФ от 10.09.2009 N 723 «О порядке ввода в эксплуатацию отдельных государственных информационных систем» (вместе с «Положением о регистрации федеральных государственных информационных систем»).

2.Градостроительный кодекс РФ.

3.Федеральный закон «О федеральной информационной адресной системе…».

33

4.Правила ведения государственного реестра муниципальных образований Российской Федерации, утв. Постановление Правительства РФ от

18.04.2012 N 344.

5.Федеральныйзакон«Обособоохраняемыхприродныхтерриториях».

6.Федеральный закон «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации».

7.Положение о едином государственном реестре объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, утв. Приказом Минкультуры России от 03.10.2011 N 954.

8.Федеральный закон «О развитии сельского хозяйства».

9.Лесной кодекс РФ.

10.Порядок ведения государственного лесного реестра, утв. Приказом Рослесхоза от 30.05.2011 N 194.

11.Приказ Минздравсоцразвития РФ от 06.08.2007 N 522 «О ведении государственного Реестра курортного Фонда Российской Федерации».

12.Водный кодекс Российской Федерации.

13.Порядок ведения государственного водного реестра, утв. Постановлением Правительства РФ от 28.04.2007 N 253.

14.Федеральный закон «Об охоте и о сохранении охотничьих ресурсов и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

15.Федеральный закон «Об отходах производства и потребления»,

16.Порядок ведения государственного кадастра отходов утв. Приказом Минприроды России от 30.09.2011 N 792.

17.Положения об отнесении объектов электросетевого хозяйства к единой национальной (общероссийской) электрической сети и о ведении реестра объектов электросетевого хозяйства, входящих в единую национальную (общероссийскую) электрическую сеть, утв. Постановлением Правительства РФ от 28.10.2003 N 648.

18.Федеральныйзакон«Обезопасностигидротехническихсооружений».

19 Постановление Правительства РФ от 23.05.1998 N 490 «О порядке формированияиведенияРоссийскогорегистрагидротехническихсооружений».

20.Основные положения функционирования розничных рынков электрическойэнергии, утв. ПостановлениеПравительстваРФот04.05.2012 N 442.

21.Федеральный закон «О промышленной безопасности опасных производственных объектов».

22.Постановление Правительства РФ от 24.11.1998 N 1371 «О регистрации объектов в государственном реестре опасных производственных объектов».

23.Федеральный закон «Об автомобильных дорогах и о дорожной деятельности в Российской Федерации и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

34

24.Закон РФ «О недрах».

25.Федеральный закон «О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд».

Задание 4. Ответьте, верно или неверно утверждение.

35

Задание 6. Ответьте на вопросы IQ-теста.

1.Решение о проведении государственной кадастровой оценки в обязательном порядке должно содержать следующие сведения:

а) годначалапроведенияработпоопределениюкадастровойстоимости; б)вид или виды объектов недвижимости, в отношении которых приня-

то решение о проведении государственной кадастровой оценки; в) сведения об оценщике, работающем на основании трудового договора;

г) категория или категории земель в случае, если объектами недвижимости, подлежащими государственной кадастровой оценке, являются земельные участки;

д)наименование субъекта Российской Федерации, на территории которого расположены объекты недвижимости, в отношении которых принято решение о проведении государственной кадастровой оценки;

е) сведения о подходах, применяемых при государственной кадастровой оценке объектов недвижимости.

2.В какой срок с даты принятия решения о проведении ГКООН заказчик размещает сведения о начале проведения таких работ на официальном сайте в сети Internet:

а) 5 дней; б)30 дней; в) 14 дней; в) 10 дней.

3.Осуществление деятельности по определению кадастровой стоимости допускается при наличии у исполнителя работ:

а) договора страхования ответственности за причинение вреда имуществу в результате осуществления указанной деятельности на страховую сумму в размере не менее чем три миллиона рублей на срок не менее года.

б)договора страхования ответственности за причинение вреда имуществу в результате осуществления указанной деятельности на страховую сумму в размере не менее чем тридцать миллионов рублей на срок не менее чем три года.

в) договора страхования ответственности за причинение вреда имуществу в результате осуществления указанной деятельности на страховую сумму в размере не менее чем пять миллионов рублей на срок не менее чем два года.

4.Датой определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в рамках проведения государственной кадастровой оценки является дата, по состоянию на которую...

а) сформирован перечень объектов оценки; б)проведена ГКО объектов недвижимости;

в) результаты оценки, были переданы в фонд данных государственной кадастровой оценки.

36

5.В течении какого срока исполнитель работ обязан обеспечить проведение экспертизы отчета об определении кадастровой стоимости?

а) 30 дней; б)10 дней; в) 45 дней; г) 60 дней.

6.Какое лицо проводит экспертизу отчета об определении кадастровой стоимости?

а) Саморегулируемая организация; б)Управление Росреестра; в) Страховая компания.

7.В какой период результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии?

а) в течении 6 месяцев со дня утверждения результатов ГКО б)в течение пяти лет с даты внесения в ГКН результатов оценки по да-

ту внесения очередных результатов; в) в течении трех лет с даты внесения в ГКН результатов оценки по да-

ту внесения очередных результатов.

37

БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК

1.Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от

30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 23.05.2015) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.07.2015) [Электронный ресурс]. – URL: http://base.consultant.ru/

2.Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от

26.01.1996 N 14-ФЗ (ред. от 06.04.2015, с изм. от 07.04.2015) [Электронный ресурс]. – URL: http://base.consultant.ru/

3.Гражданский кодекс Российской Федерации (часть третья) от

26.11.2001 N 146-ФЗ (ред. от 05.05.2014) [Электронный ресурс]. – URL: http://base.consultant.ru/

4.Федеральный закон от 29.07.1998 N 135-ФЗ (ред. от 08.06.2015) «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (с изм. и доп., вступ. в

силу с 01.07.2015) [Электронный ресурс]. – URL: http://base.consultant.ru/

5.Постановление Правительства РФ от 08.11.2007 N 765 «О признании утратившими силу некоторых решений Правительства Российской Федерации по вопросам оценочной деятельности» [Текст] // Российская газета. – 2007. – N 254.

6.Приказ Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 N 256 (ред. от 22.10.2010) «Об утверждении федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО

N 1)» [Электронный ресурс]. – URL: http://base.consultant.ru/

7.Приказ Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 N 254 «Об утверждении федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО

N 3)» [Текст] // Российская газета. – 2007. – N 195.

8.Приказ Минэкономразвития России от 22.10.2010 N 508 (ред. от 22.06.2015) «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Определение кадастровой стоимости (ФСО N 4)» [Электронный ресурс]. – URL: http://base.consultant.ru/

9.Озеров, Е.С. Экономика и менеджмент недвижимости [Текст] / Е.С. Озеров. – СПб: Издательство «МКС», 2003 – 422 с.

10.Оценка объектов недвижимости: краткий курс лекций для студентов 4 курса направления подготовки 120700.62 Землеустройство и кадастры [Текст] / В.М. Янюк // ФГБОУ ВПО «Саратовский ГАУ». – Саратов, 2013. – 100 с.

11.Оценка стоимости недвижимости [Текст] / под ред. Н.В. Мирзоян. –

М.: МФПА, 2005.

12.Тепман Л.Н. Оценка недвижимости [Текст] / Л.Н. Тепман. – М.:

ЮНИТИ-ДАНА, 2006. – С. 140-141.

13.Тепман, Л.Н. Оценка недвижимости [Текст]: учебное пособие для вузов / Л.Н. Тепман. – М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2004. – 303 с.

38

14.Фридман, Дж. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости [Текст]: пер. с англ. / Дж. Фридман, Ник. Ордуэй. – М.: Дело, 1997. – 480 с.

15.Яскевич, Е.Е. Практика оценки недвижимости [Текст] / Е.Е. Яске-

вич. – М.: Техносфера, 2011. – 504 c.

16.http://www.aup.ru/books/m94/3_5_2.htm

17.http://dom-khv.ucoz.ru/

18.http://www.all-sro.ru/

19.http://www.consultant.ru/ Официальный сайт компании «КонсультантПлюс»

39

ПРИЛОЖЕНИЯ

Приложение 1

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ СТАНДАРТ ОЦЕНКИ N 1

«Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки

(ФСО N 1)»

I. Общие положения

1.Настоящий федеральный стандарт оценки разработан с учетом международных стандартов оценки и определяет общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки, применяемые при осуществлении оценочной деятельности.

2.Настоящий федеральный стандарт оценки является обязательным к применению при осуществлении оценочной деятельности.

II. Общие понятия оценки

3.К объектам оценки относятся объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством Российской Федерации установлена возможность их участия в гражданском обороте.

4.При определении цены объекта оценки определяется денежная сумма, предлагаемая, запрашиваемая или уплаченная за объект оценки участниками совершенной или планируемой сделки.

5.При определении стоимости объекта оценки определяется расчетная величина цены объекта оценки, определенная на дату оценки в соответствии с выбранным видом стоимости. Совершение сделки с объектом оценки не является необходимым условием для установления его стоимости.

6.Итоговая стоимость объекта оценки определяется путем расчета стоимости объекта оценки при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке.

7.Подход к оценке представляет собой совокупность методов оценки, объединенных общей методологией. Методом оценки является последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.

8.Датой оценки (датой проведения оценки, датой определения стоимости) является дата, по состоянию на которую определяется стоимость объекта оценки. Если в соответствии с законодательством Российской Федерации проведение оценки является обязательным, то с даты оценки до даты составления отчета об оценке должно пройти не более трех месяцев, за исключением случаев, когда законодательством Российской Федерации установлено иное.

9.При установлении затрат определяется денежное выражение величины ресурсов, требуемых для создания или производства объекта оценки, либо цену, уплаченную покупателем за объект оценки.

10.При определении наиболее эффективного использования объекта оценки определяется использование объекта оценки, при котором его стоимость будет наибольшей.

11.При проведении экспертизы отчета об оценке осуществляется совокупность мероприятий по проверке соблюдения оценщиком при проведении оценки объекта оценки требований законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и договора об оценке, а также достаточности и достоверности используемой информации, обоснованности сделанных оценщиком допущений, использования или отказа от использования подходов к оценке, согласования (обобщения) результатов расчетов стоимости объекта оценки при использовании различных подходов к оценке и методов оценки.

40