737

1

2

3

Целью оценки является:

1.

I

I. Определение стоимости объекта оценки, вид кото-

58

рой определяется в задании на оценку.

2.

II и IV

3.

II и III

II. Определение вида стоимости

4.

IV

III. Определение задания на оценку

IV. Принятие управленческого решения

Результатом оценки является:

I. Рыночная цена сделки с объектом оценки

1.

I и II

59

II. Итоговая величина стоимости объекта оценки

2.

II

III. Наиболее вероятная цена объекта оценки, по кото-

3.

III и IV

рой он должен быть продан на рынке

4.

IV

IV. Цена сделки с объектом оценки

Конкретный вид стоимости определяется:

I. Видом имущественных прав на объект оценки

1.

I и II

60

II. Предполагаемымиспользованиемрезультатаоценки

2.

II

III. Целью оценки

3.

III и IV

IV. Допущениями и ограничениями, на которых

4.

IV

должна основываться оценка

Чтоозначаетотсутствиечрезвычайныхобстоятельств?

I. У каждой из сторон сделки имеются мотивы для со-

вершения сделки, при этом в отношении сторон нет

1.

I

принуждения совершить сделку

61

II. В отношении каждой из сторон нет принуждения

2.

II

совершить сделку

3.

III

III. Только у одной из сторон нет принуждения со-

4.

IV

вершить сделку

IV. У каждой стороны есть принуждение совершить

сделку

Что означает полнота располагаемой информации?

I. Что стороны сделки действуют, стремясь достичь

условий сделки, наилучших с точки зрения каждой из

сторон, в соответствии с полным объемом информа-

ции о состоянии рынка и объекте оценки, доступным

на дату оценки

1.

I

II. Что стороны сделки в достаточной степени инфор-

62

мированы о предмете сделки

2.

II

3.

III

III. Что стороны сделки в достаточной степени ин-

формированы о предмете сделки, действуют, стремясь

4.

IV

достичь условий сделки, наилучших с точки зрения

каждой из сторон, в соответствии с полным объемом

информации о состоянии рынка и объекте оценки,

доступным на дату оценки

IV. Ничего из вышеперечисленного

1

2

3

Какой вид стоимости объекта оценки может опреде-

1.

I

ляться методами массовой оценки?

63

I. Ликвидационная

2.

II

II. Инвестиционная

3.

III

III. Кадастровая

4.

IV

IV. Ничего из вышеперечисленного

Какой вид стоимости определяется оценщиком при

определении стоимости имущества должника в ходе

1 .I и II

процедур банкротства?

2.

II

64

I. Ликвидационная

3.

III

II. Рыночная

4.

IV

III. Инвестиционная

IV. Кадастровая

В каких случаях определяется кадастровая стоимость:

1.I

I. Для налогообложения

65

II. Для составления финансовой (бухгалтерской) от-

2.

II и III

четности

3.

III

III. Для постановки на баланс

4.

IV

IV. При ликвидации общества

По какому количеству ценообразующих факторов

должна быть представлена информация в разделе от-

чета об оценке «Анализ рынка объекта оценки, а так-

же анализ других внешних факторов, не относящихся

непосредственно к объекту оценки, но влияющих на

1.

I

его стоимость»?

66

I. По одному из нескольких ценообразующих факто-

2.

II

ров, использующихся при определении стоимости

3.

III

II. По двум из нескольких ценообразующих факторов,

4.

IV

использующихся при определении стоимости

III. По нескольким ценообразующим факторам, ис-

пользовавшимся при определении стоимости

IV. По всем ценообразующим факторам, использо-

вавшимся при определении стоимости

В каком разделе отчета об оценке должно быть пред-

ставлено обоснование значений ценообразующих факто-

ров, использующихсяприопределениистоимости?

1.

I

I. «Описание процесса оценки объекта оценки в части

67

применения доходного, затратного и сравнительного

2.

II

3.

III

подходов к оценке»

4.

IV

II. «Анализрынкаобъектаоценки, атакжеанализдругих

внешних факторов, не относящихся непосредственно к

объектуоценки, новлияющихнаегостоимость»

1

2

3

III. «Согласование результатов»

IV. «Допущения и ограничительные условия, исполь-

зованные оценщиком при проведении оценки»

В каком разделе отчета об оценке должно быть описа-

но обоснование отказа от применения подходов к

оценке объекта оценки?

I. В разделе отчета об оценке «Описание процесса

оценки объекта оценки в части применения доходно-

го, затратного и сравнительного подходов к оценке»

1. I

II. В разделе отчета об оценке «Анализ рынка объекта

III. В разделе отчета об оценке «Согласование резуль-

татов»

IV. В разделе отчета об оценке «Допущения и ограни-

чительные условия, использованные оценщиком при

проведении оценки»

В разделе отчета об оценке «Согласование результа-

тов» должно быть приведено:

I. Согласование расчетов, полученных при примене-

1.

I

нии исключительно затратного подхода

69

II. Согласование результатов расчетов, полученных с

2.

II

применением одного из трех подходов

3.

III

III. Согласование расчетов, полученных при примене-

4.

IV

нии исключительно доходного подхода

IV. Согласование результатов расчетов, полученных с

применением различных подходов

В разделе отчета об оценке «Описание процесса оцен-

ки объекта оценки в части применения доходного, за-

тратного и сравнительного подходов к оценке» долж-

но быть описано:

I. Применение подходов к оценке с приведением рас-

четов или обоснован отказ от применения подходов к

1.

I

70

оценке объекта оценки

2.

II, IV

II. Применение подходов к оценке без приведения

3.

III, IV

расчетов или обоснован отказ от применения подхо-

4.

IV

дов к оценке объекта оценки

III. Применение подходов к оценке без приведения

расчетов

IV. Применение методов к оценке без приведения

расчетов

1

2

3

Что учитывается при определении наиболее эффек-

тивного использования земельного участка?

I. Физические возможности для предполагаемого ис-

1.

I

71

пользования

2.

II

II. Правомочность предполагаемого использования.

3.

III

III. Финансовая оправданность предполагаемого ис-

4.

IV

пользования.

IV. Все перечисленное

Что является затратами, необходимыми для создания

точной копии здания в составе объекта оценки с ис-

пользованием применявшихся при создании объекта

1.

I

72

оценки материалов и технологий?

2.

II

I. Затраты на замещение

3.

III

II. Рыночная стоимость объекта

4.

IV

III. Затраты на воспроизводство

IV. Прибыль предпринимателя

Что является затратами, необходимыми для создания

аналогичного объекта недвижимости с использовани-

ем материалов и технологий, применяющихся на дату

1.

I

73

оценки?

2.

II

I. Затраты на замещение

3.

III

II. Рыночная стоимость объекта

4.

IV

III. Затраты на воспроизводство

IV. Прибыль предпринимателя

Что является «экономической жизнью» объекта?

I. Срок использования объекта с момента его создания

до даты оценки

II. Предполагаемый срок эксплуатации объекта с мо-

мента его создания до окончания физической возмож-

ности эксплуатации

1.

I

III. Предполагаемый остаточный срок эксплуатации

74

объекта от даты оценки до окончания целесообразной

2.

II

эксплуатации, то есть остаточный срок, в течение ко-

3.

III

торого улучшения недвижимости дают положитель-

4.

IV

ный вклад в стоимость собственности

IV. Общий срок целесообразного использования объ-

екта, то есть срок с момента его создания, в течение

которого улучшения недвижимости дают положи-

тельный вклад в стоимость собственности

1

2

3

Оценивается объект незавершенного строительства –

производственное здание. Возведены: фундаменты,

каркас, перекрытия. Наиболее эффективное использо-

вание объекта – многофункциональный комплекс.

Можно ли говорить о наличии функционального ус-

таревания?

I. Нет, нельзя, если все возведенные конструкции мо-

гут быть использованы при реализации наиболее эф-

1.

I

75

фективного использования объекта оценки без допол-

2.

II

нительных затрат

3.

III

II. Нет, нельзя, если возведенные конструкции могут

быть использованы при реализации наиболее эффек-

4.

IV

тивного использования при условии пренебрежения

прибылью застройщика, возводившего эти конструк-

ции

III. Нет, нельзя, если все возведенные конструкции

могут быть разобраны и реализованы, как вторичные

материалы

IV. Да, можно, так как меняется функция здания

Рассматривается здание постройки начала прошлого

века. Имеется ли у здания функциональное устарева-

ние?

I. Безусловно имеется

1.

I

76

II. Безусловно отсутствует

2.

II

III. Имеется только в случае, если выявлены устрани-

3.

III

мые и неустранимые недостатки, способные отразить-

4.

IV

ся на стоимости рассматриваемого здания

IV. Имеется только в случае, если здание отнесено к

памятникам истории и культуры

В здании предполагается произвести комплексный

капитальный ремонт. Можно ли считать величину за-

трат, необходимых для проведения ремонта, устрани-

мым износом?

1.

I

I. Можно, за исключением случаев капитального ре-

77

монта зданий-памятников

2.

II

3.

III

II. Можно, в случае экономической целесообразности

4.

IV

проводимых ремонтных работ

III. Да, можно без исключений

IV. Нет, нельзя

V. Недостаточно данных для ответа

1

2

3

Рассматривается здание, объемно-планировочное ре-

шение которого не позволяет получить максимальный

доход из подобного строительного объёма. Реконст-

рукция здания экономически нецелесообразна. Можно

ли говорить о наличии функционального устаревания?

I. Нельзя, еслизданиегенерируетположительныйдоход

II. Нельзя, за исключением случаев, когда доход, ге-

1.

I

78

нерируемый зданием не покрывает инфляционный

2.

II

рост цен

3.

III

III. Можно, за исключением случаев, когда дополни-

4.

IV

тельная реклама и маркетинговые ходы позволят ком-

пенсировать недостаток, связанный с недополучением

дохода

IV. Можно, так как в данном случае речь идёт о не-

устранимом устаревании, неизбежно приводящем к

дополнительным издержкам

Могут ли объемно-пространственные характеристики

жилого здания в результате анализа наиболее эффек-

тивного использования быть меньше, чем эти же ха-

рактеристики, соответствующие максимально допус-

1.

I

тимому коэффициенту использования территории?

79

I. Да, могут

2.

II

II. Нет, не могут

3.

III

III. Могут только в случае наличия в жилом здании

4.

IV

встроенных коммерческих помещений

IV. Нет, не могут, за исключением случаев, когда зе-

мельный участок, на котором возведено рассматри-

ваемое здание, оформлен по площади застройки

Путем внесения каких поправок осуществляется коррек-

тировкаценаналоговнаихотличиеотобъектаоценки?

1.

I

80

I. Процентных, денежных

2.

II

II. Абсолютных, относительных

3.

III

III. Процентных, денежных, абсолютных, относительных

4.

IV

IV. Денежных, абсолютных, относительных

Как называется среднестатистическое отношение ры-

ночной цены к потенциальному или действительному

1.

I

валовому доходу определенного типа недвижимости?

81

I. Ставка дисконтирования

2.

II

3.

III

II. Валовый рентный множитель

4.

IV

III. Ставка капитализации

IV. Норма отдачи

1

2

3

Объектом – аналогом объекта оценки признается объ-

ект, сходный объекту оценки по основным характери-

1.

I

стикам:

2.

I и II

82

I. Экономическим

3.

II и III

II. Материальным

4.

IV

III. Техническим

IV. Всем выше указанным

Возможно ли при проведении оценки использование

коммерческих предложений по объектам-аналогам,

1.

I

выставленным после даты оценки?

83

I. Да

2.

II

II. Да, в случае, если такие коммерческие предложе-

3.

III

ния были выставлены до даты составления отчета

4.

IV

III. Нет

IV. На усмотрение оценщика

Каким образом производятся корректировки при вне-

сении поправок с учетом различий между оценивае-

1.

I

мым и сопоставимым объектами корректировки?

84

I. От оцениваемого объекта к сопоставимому

2.

II

II. По выбору оценщика

3.

III

III. Одновременно корректируются оцениваемый и

4.

IV

сопоставимый объекты

IV. От сопоставимого объекта к оцениваемому

Условиемпримененияметодараспределенияявляются:

I. Наличие информации о ценах сделок с едиными

объектами недвижимости, аналогичными единому

объекту недвижимости, включающему в себя оцени-

ваемый земельный участок. При отсутствии информа-

1.

I, II и IV

ции о ценах сделок допускается использование цен

2.

II и III

85

предложения (спроса)

3.

I, II и III

II. Наличие информации о наиболее вероятной доле

земельного участка в рыночной стоимости единого

4.

Все пере-

численное

объекта недвижимости

III. Возможность использования земельного участка

способом, приносящим доход

IV. соответствие улучшений земельного участка его

наиболее эффективному использованию

Сколько единиц сравнения может быть выбрано по

1.

I

каждому объекту-аналогу?

2.

II

86

I. 1

3.

III

II. 2

4.

IV

III. 3

IV. Не регламентировано

1

2

3

При использовании данных по объектам аналогам в

отчете следует:

1.

I, III и IV

87

I. Указатьссылкинаконкретныеисточникиинформации

2.

I и III

II. Указать ограничения по использованию источника

3.

I, II и III

информации

4.

Все пере-

III. Указатьданныеодатеподготовкиэтойинформации

численное

IV. Приложить копии соответствующих материалов

Аналог объекта оценки – это:

I. Другой объект, сходный с оцениваемым объектом

по основным экономическим характеристикам

1.

I и IV

II. Другой объект, сходный с оцениваемым объектом

88

по основным техническим и другим характеристикам

2.

II и III

3.

I, II и IV

III. Другой объект, сходный с оцениваемым объектом

4.

IV

по основным факторам стоимости

IV. Другой объект, цена которого известна из сделки,

состоявшейся при сходных условиях

Каким требованиям должна удовлетворять информа-

ция по объектам-аналогам?

1.

I

89

I. Идентификации

2.

II

II. Достаточности

3.

III

III. Объективности

4.

IV

IV. Разумности

Информация по объекту аналогу считается достаточ-

ной, если:

I. Заказчик предоставил все документы, указанные в

1.

I и II

90

Задании на оценку

2.

II

II. Нет никаких дополнительных данных по объекту

оценки

3.

III

4.

IV

III. Дополнительная информация не существенно

влияет на результат оценки

IV. Указаны все необходимые источники информации

Метод капитализации дохода для оценки недвижимо-

сти целесообразно использовать в случае, когда:

I. Ожидается, что будущие уровни денежных потоков

1.

I и III

91

будут существенно отличаться от текущих

2.

IV

II. Объектвышелнастабильныйуровеньрентабельности

3.

II, III и IV

III. Можно с достаточной долей достоверности оце-

4.

III и IV

нить будущие денежные потоки

IV. Ожидается, что будущие денежные потоки при-

близительно будут равны текущим

1

2

3

При V = стоимость, I = доход, R = ставка капитализа-

1.

I

ции правильным является выражение:

2.

I и II

92

I. V = I / R

3.

I, II и III

II. I = R V

4.

Все пере-

III. R = I/ V

численное

IV. I = R/ V

Метод капитализации дохода не используется для

оценки недвижимости в случае, когда:

1.

IV

I. Отсутствует информация об арендных ставках

2.

II и IV

93

II. Объект оценки не достроен

3.

I, II и III

III. Объект оценки пострадал в результате форс-ма-

жорных обстоятельств

4.

Все пере-

численное

IV. Объект оценки не вышел на уровень стабильных

доходов

Каким образом может быть рассчитан общий коэффи-

циент капитализации объекта недвижимости?

I. Коэффициенты капитализации для земли и улучше-

ния могут быть взвешены в соответствии с их долей в

1.

I

94

общей стоимости объекта

2.

II

II. Путем суммирования коэффициента капитализации

3.

III

для земли и коэффициента капитализации для улуч-

4.

IV

шения

III. Методом остатка

IV. Ничего из вышеперечисленного

Принцип ожидания при оценке доходной недвижимо-

сти выражен следующим образом:

I. Стоимость объекта недвижимости определяется те-

кущей стоимостью всех его будущих доходов

II. Стоимость объекта недвижимости определяется

1.

I

95

стоимостью всех его доходов от даты ввода в экс-

2.

II

плуатацию до даты оценки

3.

III и IV

III. Стоимость объекта недвижимости определяется

стоимостью доходов от сдачи в аренду объекта на пе-

4.

IV

риоде времени его окупаемости

IV. Стоимость объекта недвижимости определяется

стоимостью затрат на приобретение объекта с анало-

гичной доходностью