737

1

2

3

Какие единицы сравнения использует оценщик при

оценке земельного участка?

1. I

23

I. Цена за 1 кв.м

2. II

II. Цена за 1 га

3. III

III. Цена за 1 лот

4. IV

IV. Все выше перечисленное

Какой метод оценки рыночной стоимости земельных

участков предполагает расчет рыночной стоимости

оцениваемого земельного участка путем умножения

рыночной стоимости единого объекта недвижимости,

1. I

включающего в себя оцениваемый земельный уча-

24

сток, на наиболее вероятное значение доли земельно-

2. II

го участка в рыночной стоимости единого объекта не-

3. III

движимости?

4. IV

I. Метод предполагаемого использования.

II. Метод выделения.

III. Метод распределения.

IV. Метод капитализации земельной ренты

В соответствии с методическими рекомендациями по

определению рыночной стоимости земельных участ-

ков, утвержденными распоряжением Минимущества

России от 6 марта 202 г. № 568-р, при расчете рыноч-

ной стоимости земельного участка методом сравнения

продаж следует:

I. Определить элементы, по которым осуществляется

сравнение объекта оценки с аналогами

1. III, I, II, IV

II. Внести корректировки по каждому из элементов

25

сравнения цен каждого аналога, сглаживающая их от-

2. IV, I, III, II

личия от оцениваемого объекта

3. I, II, III, IV

4. I, III, II, IV

III. Определить по каждому из элементов сравнения

характер и степень отличий каждого аналога от оце-

ниваемого объекта

IV. Рассчитать рыночную стоимость оцениваемого

объекта путем обоснованного обобщения скорректи-

рованных цен аналогов

V. Определите правильную последовательность дей-

ствий

1

2

3

На земельный участок – аналог объекту оценки – ус-

тановлен частный сервитут на право проезда по за-

падной части участка. По договору собственнику это-

го участка выплачивается плата за пользование участ-

ком в размере 1500000 рублей в год. Корректировка

1.

I

на наличие сервитута в объект аналог будет равна

26

нулю?

2.

II

3.

III

I. Нет, поскольку сервитут является обременением

4.

IV

II. Да, поскольку установлена плата за пользование

участком

III. Да, если установленная плата адекватно компен-

сирует потери собственника

IV. Не хватает данных

В соответствии с методическими рекомендациями по

определению рыночной стоимости земельных участ-

ков, утвержденными распоряжением Минимущества

России от 6 марта 2002 г. № 568-р, какой метод может

быть использован для оценки земельных участков при

1.

I

условии наличия информации о ценах сделок с еди-

I. Метод выделения

II. Метод выделения и метод распределения

III. Метод распределения

IV. Метод капитализации земельной ренты

Выделите факторы стоимости, являющиеся элемента-

ми сравнения при оценке земельных участков:

I. Местоположение и окружение

1.

I

II. Условия платежа при совершении сделок с земель-

2.

II

28

ными участками (к примеру, платеж денежными сред-

3.

II и III

ствами, расчет векселями, взаимозачеты, бартер)

4.

Все пере-

III. Физические характеристики (к примеру, рельеф,

численное

площадь, конфигурация)

IV. Местоположение, окружение, условия платежа

при совершении сделок с земельными участками

1

2

3

В соответствии с методическими рекомендациями по

определению рыночной стоимости земельных участ-

ков, утвержденными распоряжением Минимущества

России от 6 марта 2002 г. № 568-р, для какого показа-

теля могут быть определены корректировки цен ана-

1.

I

29

логов по элементам сравнения при оценке земельных

2.

II

участков?

3.

III

I. Для цены единицы измерения в денежном выраже-

4.

IV

нии

ты, предусмотренная договором аренды

4.

IV

II. Порядок и условия внесения (в том числе перио-

дичность) и изменения арендной платы, предусмот-

ренные договором аренды

III. Необходимость получения согласия собственника

на совершение сделки с правом аренды

IV. Все вышеперечисленное

По части оцениваемого земельного участка проходит

газопровод, в связи с чем установлен частный серви-

тут. Плата за сервитут не установлена. Аналог объекта

1.

I

оценки свободен от обременений. Как будет скоррек-

31

тирована цена аналога?

2.

II

I. Корректировка со знаком плюс

3.

III

II. Корректировка будет со знаком минус

4.

IV

III. Корректировка не нужна, поскольку в данном слу-

чае аналог не обременен

IV. Не хватает данных

1

2

3

По части оцениваемого земельного участка проходит

газопровод, в связи с чем установлен частный серви-

тут. По договору собственнику этого участка выпла-

чивается плату

за пользование участком в размере

1 500 000 рублей в год. Аналог объекта оценки – сво-

1.

I

боден от обременений. Будет ли равна нулю коррек-

32 тировка цены объекта-аналога на наличие сервитута?

2.

II

I. Нет, поскольку сервитут является обременением

3.

III

4.

IV

II. Да, поскольку установлена плата за пользование

участком

III. Да, если установленная плата адекватно компен-

сирует потери собственника

IV. Не хватает данных

Чистый операционный доход от объекта недвижимо-

сти (земля + улучшения) составляет 100000 руб. в год,

стоимость строительства аналогичного объекта в те-

кущих ценах 500000 руб., коэффициенты капитализа-

1.

I

33

ции для земли и улучшений составляют 10 % и 12 %.

2.

II

Рассчитать стоимость объекта недвижимости

3.

III

I. 900000 руб.

4.

IV

II. 1500000 руб.

III. 600000 руб.

IV. 504000 руб.

На участке имеется офисно-торговое здание, по своим

эксплуатационным характеристикам соответствующее

современным требованиям. Стоимость строительства

здания в текущих ценах – 100 млн руб., эффективный

возраст – 20 лет, срок экономической жизни – 50 лет.

Здание имеет выгодное месторасположение и практи-

чески полностью загружено арендаторами, чистый

1.

I

операционный

доход (ЧОД) от арендного бизнеса

1

2

3

Каким показателем выражается среднестатистическое

отношение рыночной цены к потенциальному или

действительному валовому доходу определенного ти-

1.

I

35

па недвижимости?

2.

II

I. Ставкой дисконтирования

3.

III

II. Валовым рентным множителям

4.

IV

III. Ставкой капитализации

IV. Ни один из ответов не является верным

Каким образом при использовании метода капитали-

зации дохода определяется рыночная стоимость не-

движимости?

I. Корректировки размера рыночной премии

1.

I

II. Конвертации дохода за один год

36

2.

II

III. Расчета дисконтного дохода

3.

III

IV. Суммирования текущих стоимостей будущих де-

4.

I и IV

нежных потоков и стоимости реверсии

V. Корректировки размера рыночной премии и сум-

мирования текущих стоимостей будущих денежных

потоков и стоимость реверсии

Для применения метода дисконтированных денежных

потоков для определения рыночной стоимости не-

1.

I

37

движимости необходимы следующие данные:

2.

II

I. Длительность прогнозного периода

3.

IV

II. Срок экономической жизни объекта

4. I, II, III, IV

III. Прогнозные величины денежных потоков

IV. Ставка дисконтирования

Укажите верное утверждение в отношении рыночной

стоимости.

I. Рыночная стоимость – это точное условие предпо-

лагаемой сделки

1.

I

38

II. Рыночная стоимость – это наиболее вероятная цена

2.

II

отчуждения объекта оценки

3.

III

III. Рыночная стоимость – это затраты на создание

4.

I

объекта

IV. Рыночная стоимость – это нормативная стоимость

объекта оценки

1

2

3

Что определяется при определении рыночной стоимо-

сти объекта оценки?

I. Наиболее вероятная цена, по которой объект оценки

может быть отчужден на дату оценки на открытом

рынке в условиях, когда стороны сделки действуют

разумно, располагая всей необходимой информацией,

а на величине цены сделки не отражаются какие-либо

чрезвычайные обстоятельства

II. Наиболее вероятная цена, по которой объект оцен-

ки может быть отчужден на дату оценки на открытом

рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки

1. I

ются какие-либо чрезвычайные обстоятельства

4.

IV

III. Наиболее вероятная цена, по которой объект оцен-

ки может быть отчужден на открытом рынке в усло-

виях, когда стороны сделки хорошо узнали друг друга

и действуют разумно, располагая всей необходимой

информацией, а на величине цены сделки не отража-

ются какие-либо чрезвычайные обстоятельства

IV. Наиболее вероятная цена, по которой объект оценки

может быть отчужден на дату оценки на открытом рын-

ке в условиях, когда стороны сделки познакомились и

располагая всей необходимой информацией

В каких случаях оценщиком определяется рыночная

стоимость?

I. При изъятии имущества для государственных нужд

II. При определении стоимости объекта оценки для

1.

I и III

целей налогообложения

2.

II

40 III. При определении стоимости объекта залога, в том

числе при ипотеке

3.

III

4.

IV и I

IV. При определении стоимости объекта оценки для

конкретного лица или группы лиц при установленных

данным лицом (лицами) инвестиционных целях ис-

пользования объекта оценки

При установлении затрат определяется:

I. Денежное выражение величины ресурсов, требуе-

1.

I

мых для создания или производства объекта оценки

2.

I и II

41 II. Цена, уплаченная покупателем за объект оценки

3.

III

III. Денежное выражение нормы возврата инвестиций.

4.

III, IV

IV. Цена, уплачиваемая покупателями на рынке за со-

поставимые объекты на рынке

1

2

3

При определении наиболее эффективного использо-

вания объекта оценки определяется использование

объекта оценки, при котором какой будет его стои-

1.

I

мость?

42

I. Его стоимость будет наибольшей

2.

II

II. Его стоимость будет наименьшей

3.

III

III. Его стоимость на основе доходов будет выше за-

4.

IV

трат на его создание

IV. Его стоимость будет соответствовать инвестици-

онной

При каком условии стоимость объекта оценки будет

наибольшей?

1.

I

I. При верном применении трех подходов к оценке

43

II. При выборе подхода к оценке в большей степени

2.

II

отвечающего целям и задачам оценки

3.

III

III. При наиболее эффективном использовании объек-

4.

IV

та оценки

IV. При наивысшей ставке дисконтирования

Срок экспозиции объекта оценки рассчитывается:

I. С даты определения стоимости объекта оценки до

даты совершения сделки с ним

II. С даты составления отчета об оценке объекта оцен-

1.

I

ки до даты подписания договора купли-продажи

2.

II

44

III. С даты представления на открытый рынок (пуб-

3.

III

личная оферта) объекта оценки до даты совершения

4.

IV

сделки с ним

IV. С даты поступления предложения о покупке (пуб-

личная оферта) объекта оценки до даты совершения

сделки с ним

Что признается объектом-аналогом объекта оценки

для целей оценки?

I. Объект аналогичный объекту оценки по структуре

капитала и составу собственников/акционеров

II. Объект сходный объекту оценки по основным эко-

1.

I

номическим, материальным, техническим и другим

45

характеристикам, определяющим его стоимость

2.

II

3.

III

III. Объект аналогичный объекту оценки по ценовым,

факторным, структурным, капитальным и другим ха-

4.

IV

рактеристикам, определяющим его стоимость

IV. Объект сходный объекту оценки по множеству

факторов стоимости, влияющих на его спрос, предло-

жение и ценообразование

1

2

3

Какие затраты являются затратами на воспроизводст-

во объекта оценки?

I. Требуемые инвестором (девелопером) для создания

точной копии объекта оценки с использованием при-

менявшихся при создании объекта оценки материалов

и технологий

1.

I

II. Требуемые инвестором (девелопером) для создания

46

аналогичного объекта с использованием материалов и

2.

II

технологий, применяющихся на дату оценки

3.

III

4.

IV

III. Необходимые для создания точной копии объекта

оценки с использованием применявшихся при созда-

нии объекта оценки материалов и технологий

IV. Необходимые для создания аналогичного объекта

с использованием материалов и технологий, приме-

няющихся на дату оценки

Какие затраты являются затратами на замещение объ-

екта оценки?

I. Требуемые инвестором (девелопером) для создания

точной копии объекта оценки с использованием при-

менявшихся при создании объекта оценки материалов

и технологий

1.

I

II. Требуемые инвестором (девелопером) для создания

47

аналогичного объекта с использованием материалов и

2.

II

технологий, применяющихся на дату оценки

3.

III

4.

IV

III. Необходимые для создания точной копии объекта

оценки с использованием применявшихся при созда-

нии объекта оценки материалов и технологий

IV. Необходимые для создания аналогичного объекта

с использованием материалов и технологий, приме-

няющихся на дату оценки

Проведение оценки включает следующие этапы:

I. Заключение договора на проведение оценки, вклю-

чающего задание на оценку

1.

I и II

II. Сбор и анализ информации, необходимой для про-

48

ведения оценки

2.

III

III. Применение подходов к оценке, включая выбор

3.

IV

методов оценки и осуществление необходимых расче-

4.

Все пере-

тов

численное

IV. Согласование (обобщение) результатов примене-

ния подходов к оценке и определение итоговой вели-

чины стоимости объекта оценки

1

2

3

Проведение оценки включает следующие этапы: I. За-

ключение договора на проведение оценки, включаю-

1.

I и IV

щего задание на оценку. II. Согласование (обобщение)

49

результатов применения подходов к оценке и опреде-

2.

I, II и III

ление итоговой величины стоимости объекта оценки

3.

Все пере-

III. Согласование (обобщение) результатов оценки с

численное

4.

I, II и IV

заказчиком оценки

IV. Составление отчета об оценке.

Задание на оценку должно содержать следующую ин-

формацию, за исключением:

1.I и II

I. Объект оценки

2.I, II, III

50

II. Имущественные права на объект оценки.

3.

I, II, III,

III. Цель оценки

IV

IV. Предполагаемое использование результатов оцен-

4.

V

ки и связанные с этим ограничения

5.

I

V. Ничего из вышеперечисленного

Задание на оценку должно содержать следующую ин-

формацию, за исключением:

1.

I

51

I. Объект оценки

2.

II

II. Значение стоимости

3.

II и III

III. Дата оценки

4.

II и IV

IV. Срок действия отчета об оценке

Оценщик при проведении оценки обязан:

I. Использовать наиболее уместные подходы к оценке

II. Использовать затратный, сравнительный и доходный

подходы к оценке или обосновать отказ от использова-

1.

I и III

52

ния того или иного подхода

2.

II

III. Выбрать затратный, сравнительный или доходный

подход к оценке в зависимости от вида стоимости, ус-

3.

III и IV

4.

IV

тановленной в задании на оценку

IV. Использовать те подходы к оценке, для использова-

ния которых имеется достаточно информации, отве-

чающей требованиям полноты и достоверности

В рамках применения какого-либо подхода оценщи-

ком использовано более одного метода оценки. В этом

1.

I

53

случае результаты применения методов оценки:

2.

II и III

I. Должны быть согласованы с целью определения

3.

III и IV

стоимости объекта оценки, установленной в результа-

4.

IV

те применения подхода

1

2

3

II. Должны быть согласованы при выведении итого-

вой величины стоимости объекта оценки

III. Должны быть проанализированы с целью опреде-

ления наиболее уместного метода, отвечающего целям

и задачам оценки.

IV. Должны быть проанализированы с целью определе-

ния наиболее уместного метода, отражающего основ-

ные стоимостные факторы и специфику объекта оценки

При согласовании результатов расчета стоимости

объекта оценки должны учитываться:

I. Подходыкоценке, установленныевзаданиинаоценку

II. Вид стоимости, установленный в задании на оценку

1.

I и V

III. Суждения оценщика о качестве результатов, полу-

54

ченных в рамках примененных подходов

2.

II и III

3.

III

IV. Суждения оценщика о величине результатов, по-

лученных в рамках примененных методов оценки

4.

II и V

V. Суждения оценщика о полноте и достоверности

отражения величины стоимости, определенной в за-

дании на оценку

В случае применения для согласования процедуры

взвешивания оценщик должен:

I. Обосновать отказ от использования метода анализа

иерархий

1.

I и V

II. Обосновать отказ от использования корреляцион-

55

ного анализа

2.

II

3.

III

III. Присвоить основной вес подходу, отражающему

инвестиционную привлекательность объекта оценки.

4.

IV

IV. Обосновать выбор использованных весов

V. Учесть результаты всех методов, использованных в

рамках одного подхода

Какие виды стоимости используются при осуществ-

1.I и II

лении оценочной деятельности:

2.

II и III

56

I. Рыночная стоимость

3.

I,II и III

II. Инвестиционная стоимость

4.

Все пере-

III. Ликвидационная стоимость

численное

IV. Утилизационная стоимость

Обязателен ли при определении инвестиционной

стоимости учет возможности отчуждения по инвести-

1.

I

ционной стоимости на открытом рынке?

2.

II

57

I. Обязателен всегда

3.

III

II. Не обязателен

4.

IV

III. Обязателен только для физических лиц

IV. Обязателен только для юридических лиц