582

Федеральный закон № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости»

выданный 24.07.2007 года.

Законодательство

сфере недвижимости представляет

собой

совокупность

законов,

иных нормативных

правовых

актов,

посредством

которых

г сударством

устанавливаются,

изменяются

или

отменяются

соответствующие

нормы.

Систему

законодательства

образуют

различные законы,правовыетакже иные нормативные правовые акты, регулирующие

т шения

в

сфере

недвижимости. Источники права подразделяются на две

основные группы:

сфере недвижимости и иные принятые в соответствии

– федеральные законы

с ними нормативные правовые

акты;

– законы и иные нормативные правовые акты субъектов РФ.

сего

Конституция

РФ является правовой

основой

развития

законодательства. Она имеет

силу и прямое действие. Законыроссийскогоиные

равовые акты, пр нимаемыевысшуюРФ, должны полностью

оответствовать

положениям

РФ.

В

Конституции

РФ

решаются вопр сы

компетенции

КонституцииРФ ее субъектов по жилищному и гражданскому

законодательству. Так, по Конституции РФ жилищное законодательство

является предметом совместного ведения РФ и субъе ов РФ. Исходя из этого,

жилищные отношения могут регулироваться как

актами

РФ, так и

ов РФ. Конкретное разг аничение полномочий между РФактамиее

субъектами

жилищной

сфере

можно

с

определить

путем

ан лиза

законодательства,

договоров

России

субъектами

Федерац и,

конкретных

.

Исходя из

конституционных

положений,

законодательствоправоотношенийРФ

сфере

н движимости

развивается

как

сложная

система,

которой

в

качестве

системообразующих

законов

выступаютКонституция

РФ,

федеральные

законы, Жилищный

кодекс РФ и

другие акты.

Стр.

рассматриватьВ то же времякак системузаконодательствотолько однихв

законовсфере

узком

смысле,и невозможносостав

указанного

законодательства

должны

включатьсянедвижимостдругие нормативные

правовые акты. Новый ГК содержит на более важные нормы, связанные с

осуществлением прав на жилое помещение (гл. 18 и 35 ГК РФ). Согласно ст.

288 ГК РФ собственник

пользуется и распоряжается принадлежащим

ему жилым помещениемвладеет,соответствии с его назначением,

т.

.

для

прожи ания собственника и членов его семьи. ГК РФ одновреме

но

устанавливает также, что ж лые помещения могут сдаваться для

проживания

других граждан на

основании договора.

Вторая часть ГК РФ включает гл. 35 «Наем жилого помещения», посвященную

общему регулированию найма жилого помещения, осуществляемого, как

правило, на коммерческих началах. Среди федеральных законов особое место

занимает Закон РФ «Об основах федеральной жилищной политики», принятый

24

декабря 1992

.

Этот

Закон

определяет

наиболее

ажные,

общие

начала правового регулирования разнообразных илищных

с ними

иных общественных отношений, которые

подлежат конкретизациисвязанныхнормах

актах

жилищного,

также

земельного,

гражданского,

административного и

иного

законодательства.

1992

. определяет основные

при ципы

реализации

Закон

от

24

декабря

конституционного

права

граждан

РФ

жилище

в

новых

социально-

экономических

условия ,

устанавливает

общие

начала

правового

регулирования

жилищных

отношений

при

различных форм

собственности и видов использования недвижимостистановлениижилищной сфере.

В

Законе

урегулированы

также

найма жилья,

обмена жилыми

помещениями (ст. 17, 20), включеныотношениямы, посвященные регулированию

земель ых отношений: строительству, содержанию

и ремонту жилья, налогово-

кредитной

поддержке

жилищной реформы

(ст. 22–28) и

др. Особое

место

приватизациииюля 1991 г. государственногоЗакон уста авливает муниципальногоосновные принципыжилищныхосуществленияфондов,

пределяет правовые, социальные, экономические основы преобразования

отношений собственности на жилье.

Одним из наиболее важных федеральных законов, принятых за последнее

время, является Ф деральный закон «О государственной регистрации прав на

недвижимое имущество

сделок с ним» № 122-ФЗ, принятый Государственной

Государственниюнярегистрация прав на недвижимое имущество

сделок с ним –

Думой РФ 17

акт

1997

. и одобренный Советом Фед рации 3 июля 1997 г.

юридический

признания

подтверждения государством

ограничения, перехода или прекращения

прав на недвижимоевозникновения,имущество

соответствии

ГК

РФ. Государственная

регистрация

прав

на недвижимое

имущество

является

обязательной для всех субъектов, действующих на рынке

н движимости,

провод тся учреждением юстиции по государственной

прав на недвижимое имущество

сделок с ним на территории

регистрационного

округа

по

месту

нахождения

недвижимого имущества.

Субъекты Федерации также принимают законы, регулирующие отношения в

сфере недвижимости.

1.2 Правовые основы, регулирующие отношения на рынке недвижимости

Характ рной чертой рыночных отношений сфере недви

являются

наличие

специальной

нормативно-правовой

базы,

реглажимоститирующей

отношения, связанные с

имуществом, и, что

особенно важно,

более

чемнедвижимымдругих

секторах

рыночной экономики, роль

региональныхзначительная,муниципальных нормативных актов.

Законодательство

сфере недвижимости представляет собой совокупность

законов,

иных нормативных

правовых

актов,

посредством которых

г сударством

устанавливаются,

изменяются

или

отменяются

соответствующие правовые нормы.

Стр.

Систему законодательства образуют различные законы, а также иные

нормативные правовые акты, регулирующие отношения в сфере недвижимости.

Источники права подразделяются на две основные группы:

-федеральные законы

сфере недвижимости и иные принятые в соответствии с

ними нормативные правовые

акты;

-законы и иные нормативные правовые акты субъектов РФ.

го

Конституция

РФ является

правовой

основой развития всего

законодательства. Она имеет

силу и прямое действие. Законыроссийскоиные

равовые акты, принимаемыевысшуюРФ, должны полностью соответствовать

положениям

Конституции РФ.

В Конституции РФ решаются вопросы компетенции РФ и ее субъектов по

жилищному

и граж

нскому

законодательству.

Так,

по

РФ жилищное

законодательство является предметом совместного веденияКонституцииРФ

субъектов РФ.

Исходя из этого, жилищные отношения могут регул роваться как актами

так и актами

РФ. Конкретное разграничение

междуРФ,

и ее субъектамисубъектовжилищной сфере можно опредполномочийлить утем ан лиза

законодательства,

договоров

России

с

субъектами

Федерации,

конкретных правоотношений.

Причем законы и иные нормативные правовые акты субъектов РФ не могут

противоречить

федераль

законам. В случае противоречия между

федеральным законом

иным

актом, изданным в РФ, действует Федеральный

закон (ч. 5 ст. 76 Конституции РФ).

федеральные

законы

регламентируют

Жилищный

кодекс (ЖК),

другие

жилищные отношения, которые согласно ст. 72 Конституции РФ являются

предметом совместного

ведения

РФ

и

субъектов РФ.

Поэтому ЖК и

Стр.

федеральные законы выступают одновреме но в качеств

правовой базы, на

основе которой принимаются

законы

иные

нормативны

правовые акты

РФ. Исходя из конституционных положений,

РФ

субъектовсфере недвижимости развивается как сложная система,законодательствокоторой в качестве

системообразующих законов выступают Конституция РФ, федеральные законы

(например,

«Об

основах

федеральной

жилищной

политики»,

«О

жилищного фонда в

Российской

Федерации»), Жилищный

кодексприватизацииРФ другие акты.

В то же время законодательство в сфере

узком

смысле,невозможносостав

рассматривать

как систему только одних

законов

указанного законодательства должны включатьсянедвижимостидругие нормативные

авовые акты, что вытекает из ст. 76 Ко

ституции РФ, согласно которой по

предметам

ведения издаются

не только федеральные законы, но и

«принима мыесовместногосоответствии с ними законы и иные нормативные правовые

акты субъектов Российской Федерации».

В состав илищного закон дательства, кроме законов и других

актов гражданско-правового, финансового характера, входят такженормативныхзаконы

другие нормативно-правовые акты, определяющие компетенцию органов

исполнительной власти — правительства РФ, министерств

других

федеральных органов управления,

й, учреждений,

в

области управления государственным

муниципа ьным

организацийдругими

фондами, организации эксплуатациипредприятремонта жилищногожилищнымфонда др.

Новый ГК содержит наиболее важные нормы, связанные с осуществлением

прав на жилое

(гл. 18 35 ГК РФ). В 1983 — 1995 гг.

илищное

помещениеРоссии

развивалось

отдельно

от гражданского

законодательства.

Согл сно ст. 288 ГК

РФ собственник

пользуется

и

для проживания собственника и членов его семьи. ГК РФ одновременно

устанавливает также, что ж лые помещения могут сдаваться для проживания

других граждан на основании договора.

Вторая часть ГК РФ включает гл. 35 «Наем жилого помещения», посвященную

общему регулированию найма жилого помещения, осуществляемого, как

правило, на коммерческих началах. Вместе с тем в ГК РФ прямо признается

существование

жилищного

как отрасл

законодательства.

Это вытекает из Конституции РФ,

которой

упоминается

отдельно

гражданское законодательствозаконодательства(п. «о» . 71) и жилищное законодательство (п.

«к» ст. 72).

что гражданское законодательство регулирует

Из этого

связанныеследует,владением, пользованием и распоряжением как жилыми,отношения,так

нежилыми помещениями.

В ГК РФ (ст. 3) понятие «гражданское законодат льство» используется узком

смысле — имеются

виду только

федеральные законы. Иные нормативные

правовые акты

выведены за пределы понятия «гражданское законодательство».

В ст. 3 ГК РФ говорится, что «нормы гражданского права, содержащиеся в

других законах, должны соответствовать ГК РФ». Из этого следует, что, во-

первых, отношения в сфере недв жимости, которые регулируются нормами ГК,

являются

предметом

ведения

РФ,

поскольку само

гражданское

законодательство относится

предмет м

Федерации;

во-вторых,

рмы, содержащиеся

актах

законодательстваведения

сфере

недвижимости

носящие

гражданско-правовой характер, должны соответствовать

положениям

ГК РФ, если иное не предусмотрено законом.

В целом фед ральные законы являются источниками правового регулирования.

Так, среди федеральных законов особое место заним

т Закон РФ «Об основах

федеральной жилищной политики», принятый 24 декабря 1992 г. Данный закон

является

важнейшим

политико-правовым

актом,

призванным

обозначить

Стр.

важные,основныеобщиенаправленияначала жилищнойправового регулированияполитики. ЭтотразЗаконообразныхопределяетжилищныхнаиболее

связанных

ними иных

общественных

отношений,

которые

подлежат

административного и иного законодательства.

конкретизации

рмах

актах жилищного, а также земельного, гражданского,

Закон от 24 декабря 1992

. определяет

основные

при ципы

реализации

конституционного права

граждан

РФ

жилище

в

новых

социально-

экономических

условиях,

устанавливает

общие

начала правового

регулирования жилищных

отношений при

различных форм

собственности и видов использования недвижимостистановлениижилищной сфере.

Законом

также расширены возможности развития частной собственности

сфере, установлено право частной собственности на недвижимость

жилищнойее часть, а также предусмотрены возможности для развития долгосрочного

кредитования

индивидуаль

ого

строительства. В

Закон

включена

. 19 «Приобретение гражданамикооперативногожилья частную собств нность»,

соответствии

которой

граждане

имеют

право на приобретен е

ж лья в

частную

собственность без ограничения его количества, размеров

и стоимости

многими способами.

Предусмотрена также возможность перехода объектов жилищной сферы из

одной формы

собственности

другую

устан

законодательством. Последнее обстоятельство являетс

важным компонентомовленном

истеме

реализации

права на

жилищепорядке,

расширяя

права

собственников

жилыхконституционногодомов жилых помещений.

обмена

жилыми

В Законе

урегулированы

также

найма жилья,

помещениями (ст. 17, 20), включеныотношениямы, посвященные регулированию

земель ых отношений: строительству, содержанию и ремонту жилья, налогово-

кредитной

поддержке жилищной реформы (ст. 22 — 28) и др.

Стр.

Жилищный кодекс РФ включает

почти все жилищно-правовые

нормы,

ащиеся ранее ГК РСФСР(глава «Наем жилого помещения»),

также

содержит много новых норм, соответствующих периоду принятия

Кодекса и

введения его в действие.

рованным

Жилищный кодекс является наиболее полным и

законодательным актом, регулирующим достаточно полнкодифициконкрет

соответствующие жилищные отношения в России, в нем

собраны воедино

правовые нормы, систематизированные по отдельным институтам жилищного

законодательства.

Однако нормы ЖК регулируют в основном отношения, складывающиеся

связи с пользова ем жилыми помещениями. Вопросу регулирования

жилищных

отношений

в частном и других жилищных фондах

Кодек

уделяется

едостаточно внимания, в нем не нашли отражения появившиеся

разнообра ные

формы при бретения жилья

собственность. После принятия

ЖК был издан

целый ряд новых

жилищных законов,

появились новые понятия,

которые не включены в Кодекс (например, понятие «частный жилищный

фонд», «приватизация» и др.).

РСФСР

«О приватизации жилищного

фонда

Особое место

занимает Закон

РСФСР» от 4 июля 1991

.Закон

устанавливает основные

принципы

осуществления приватизации государственного

муниципального жилищных

фондов,

определяет

правовые,

социальные,

экономические основы

преобразования отношений собственности на жилье.

Вступление граждан

права соб

енности на жилье дает им возможность

эффективно вкладывать

свои средства,

ыступать со своей недвижи

остью на

рынке жилья, свободно владеть,

ться

и распо

своим жильем.

Закон подробно определяет, какпользови каком

порядке,ряжатьсясоблюдением каких

правил производится приватизация жилья.

Стр.

Одним

из наиболее

важ

х федеральных з конов, принятых

за последнее

время, является Федеральный закон «О государственной регистрации прав на

недвижимое имущество и сделок с им» № 122-ФЗ,принятый Государственной

Думой РФ 17 июня 1997 г. и одобренный Советом Федерации 3 июля 1997 г.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество

сделок с ним

ограничения, перехода или

прекращения прав на недвижимоевозникновения,имущество

— юридический акт признания

подтверждения государством

соотве ствии ГК РФ. Государственная регистрация является единственным

доказательством

существования

рава.

Зарегистрированное право может быть оспоренозарегистрированноготолько судебном порядке.

Законодательство РФ о государственной регистрации

прав на

едвижимое

имуществ и сделок с ним

из ГК РФ, указанного

Федерального

закона,

других федеральных законовсостоит иных нормативных

вых актов РФ.

Субъекты РФ принимают правовые нормативные акты о оэтапном создании

органов,

государственную регистрациюправо на недвижимое

имуществоосуществляющихсделок ним.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество является

обязательной для всех субъектов, действующих на рынке недвижимости, и

проводится учреждением

по

егистрации прав на

недвижимое имущество

сделокюстицииним нагосударственнойегистрационноготерритории

округа

по месту нахождения

недвижимого имущества.

ГК сориентирован на создание

стране государственной системы регистрации

прав на недвижимость европейского типа:

права на

недвижимые

в щи,

«Права

собственности

и

другие щные

ограничения этих прав, их

возникновение, переход прекращение подлежат

государственнойФедеральном законе «О государственной

регистрации

прав на недвижимое

регистрации» (ст. 131). Ту же формул ровку можно увидеть

Стр.

имущество

сделок

с ним». Однако Российское государство сегодня не в

состоянии беспечить формирование объектов недвижимости (их физическое и

юридическое

обособление, выделе ие из всей массы недвижимости) в

массовых

масштаб х,

а

потому

не

может

гарантировать,

что

система

р гистрации прав на

недвиж мость способна защитить права приобретателей

недвижимости от исков

третьих лиц.

выбрано

создание в

не

В качестве

генерального

системы, но фактическинаправлениянастоящее время можно говоритькадастровойлишь

постепенном

системы кадастра по мере поступ

я

формированиирыночный оборот. Именно по такому пути идет становление

недвижимостикадастра Моск е,

Санкт-Петербурге

других субъектах

Федерации. Это

самый реальный вариант

его создания,

требующий весьма продолжительного

времени для

формирования

его

полном объеме.

Развернутая

система

ации

только начинает формироваться,

поэтому далеко не

всегда

регистрирующие органы обладают необходимой совокупностью

нформации,

озволяющей дать однозначный ответ на все вопросы, возникающие по поводу

прав на недвижимость, что влечет за с бой увеличение

ремени, необходимого

для проведения сделок, и одновременно

существенно повышает риск.

В отличие от стран

развитыми системами регистраци

прав на недвижимость

и отлаж нными процедурами перехода прав на

ость для рос ийского

рынка недвижимости

характерны более высокиенедвижимиздержк проведения сделок.

Однако если система

все же сформирована и процедура передачи

в однозначно определена

четко сформулирована, тем не менее проведение

практически

любой сделкирегистрациинедвижимостью

значительно больших

затрат времени и

на предварительное изученитребуетобъекта, на проведение