535

МИНИСТЕРСТВО ОБРАЗОВАНИЯ И НАУКИ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение высшего профессионального образования «Пензенский государственный университет

архитектуры и строительства» (ПГУАС)

ДЕВЕЛОПМЕНТ И СОВРЕМЕННЫЕ МЕТОДЫ УПРАВЛЕНИЯ ПРОЕКТАМИ

Методические указания к курсовому проектированию

Под общей редакцией доктора технических наук, профессора Ю.П. Скачкова

Пенза 2014

УДК 005.8:332.5:69(075.8) ББК 65.32-5:38я73

Д26

Методические указания подготовлены в рамках проекта «ПГУАС – региональный центр повышения качества подготовки высококвалифицированных кадров для строительной отрасли» (конкурс Министерства образования и науки Российской Федерации – «Кадры для регионов»)

Рекомендовано Редсоветом университета Рецензент – кандидат технических наук, профессор,

заведующий кафедрой «Экспертиза и управление недвижимостью» Н.Я. Кузин

Девелопмент и современные методы управления проектами: Д26 методические указания к курсовому проектированию / Т.В. Учинина; под общ. ред. д-ра техн. наук, проф. Ю.П. Скачкова. – Пенза:

ПГУАС, 2014. – 36 с.

Приведены требования к оформлению курсового проекта, а также рекомендуемые источники литературы.

Направлены на овладение основными методами, способами и средствами получения, хранения, переработки информации; на формирование способности у студентов проводить предварительное технико-экономическое обоснование проектных расчетов, разрабатывать проектную и рабочую техническую документацию, оформлять законченные проектно-конструкторские работы, контролировать соответствие разрабатываемых проектов и технической документации заданию, стандартам, техническим условиям и другим нормативным документам.

Методические указания подготовлены на кафедре «Экспертиза и управление недвижимостью» и предназначены для студентов, обучающихся по направлению 08.03.01 «Строительство».

©Пензенский государственный университет архитектуры и строительства, 2014 © Учинина Т.В., 2014

2

ВВЕДЕНИЕ

Методические указания к курсовому проектирования по дисциплине «Девелопмент и современные методы управления проектами» разработано на кафедре «Экспертиза и управление недвижимостью».

Цель методических указаний – помощь студентам при выполнении курсового проекта на тему «Управление девелоперским проектом по строительству объекта недвижимости».

Целью выполнения курсовой работы является отработка методологии и практики управления проектами, систематизация полученных в ходе изучения теоретического курса знаний студентов, выработка у будущих специалистов навыков, способностей и умений обосновывать решение конкретных задач в области управления проектами. Выполнение курсовой работы предполагает закрепление теоретических знаний, полученных в результате изучения дисциплины.

Курсовая работа служит главным образом для отработки студентами специфических знаний, имеющих в основе экономическую целесообразность и эффективность управления проектом.

Учебно-методическое пособие предназначено для использования бакалаврами, обучающимися по направлению 08.03.01 «Строительство», профиль «Экспертиза и управление недвижимостью», при изучении дисциплины «Девелопмент и современные методы управления проектами».

3

1. ЦЕЛИ И ЗАДАЧИ ДИСЦИПЛИНЫ

1.1. Цель изучения дисциплины

Цель изучения дисциплины «Девелопмент и современные методы управления проектами» – научить будущего специалиста по управлению, экспертизе и оценке недвижимости перенять современный мировой опыт управления проектами, освоить совершенно новый для большинства наших специалистов круг идей, методов и средств.

1.2. Задачи изучения дисциплины

Студент должен знать:

этапы развития методов руководства проектом при управлении недвижимостью;

основные элементы проекта;

внешнюю среду проекта;

порядок реализации и фазы проекта; управление процессом выполнения проекта;

участников выполнения проекта;

методологию и разработку проекта;

процесс планирования;

организационные формы;

принципы контроля;

прогнозирование стоимости проекта;

процесс разработки проекта: процесс заключения контрактов;

материально-техническое обеспечение; строительство (выполнение проекта); приемка и закрытие проекта;

управление отдельными процессами проекта;

автоматизированную систему управления проектом;

управление рисками; этику делового общения.

Студент должен владеть:

методологией экономического исследования;

современными методами сбора, обработки и анализа экономических

исоциальных данных;

современной методикой построения эконометрических моделей;

методами и приемами анализа экономических явлений и процессов с помощью стандартных теоретических и эконометрических моделей;

методами прикладных научных исследований, используемых на предпроектной и проектной стадиях, а также после завершения проекта;

4

навыками самостоятельной работы, самоорганизации и организации выполнения поручений.

Студент должен уметь:

анализировать и критически оценивать отечественный и зарубежный опыт управления проектами;

изучать и использовать в практической деятельности особенности управления на различных стадиях реализации строительного проекта;

решать прикладные задачи при управлении проектами строительства объектов недвижимости;

выполнять работы на всех стадиях управления проектами;

собирать и систематизировать данные для создания информационной базы, необходимой для последующей оценочной деятельности.

2.СОДЕРЖАНИЕ РАЗДЕЛОВ И ТЕМ ДИСЦИПЛИНЫ

Модуль 1. Общие принципы девелопмента и методов управления проектами

Тема 1. Понятие и цели девелопмента и методов управления проектами

Понятие «проект» и «девелопмент». Классификация проектов. Жизненный цикл проекта. Прединвестиционная, инвестиционная и эксплуатационная фазы проекта. Структуризация проекта. Иерархическая и организационная структуры проекта. Участники проекта. Понятие управление проектом. Управление целями, расписанием работ, бюджетом, качеством

Тема 2. Основы проектного анализа Сущность проектного анализа. Состав проектного анализа. Техниче-

ский анализ, организационный анализ, коммерческий анализ, социальный анализ, экологический анализ, финансовый анализ и экономический анализ проекта. Методы проектного анализа. Качественный и количественный методы проектного анализа.

Модуль 2. Основы организации управления проектами

Тема 3. Оценка эффективности инвестиционных проектов Показатели эффективности. Чистый дисконтированный доход, индекс

доходности, внутренняя норма доходности, срок окупаемости. Коэффициент дисконтирования. Ставка дисконта и порядок ее определения. Состав, назначение и порядок разработки бизнес-плана.

Тема 4. Анализ рисков Виды рисков. Классификация рисков. Внешние и внутренние риски по

отношению к проекту. Факторы возникновения рисковых событий. Мето-

5

ды анализа рисков. Качественный и количественный анализ риска. Способы снижения рисков. Распределение риска между участниками проекта. Страхование риска. Резервирование средств на покрытие непредвиденных расходов.

Тема 5. Финансирование проекта Способы и источники финансирования проекта. Акционерное финан-

сирование. Лизинговое финансирование. Долговое финансирование. Организация проектного финансирования. Участники проектного финансирования.

Модуль 3. Современные методы управления инвестиционно-строи- тельными проектами.

Тема 6. Планирование, контроль и регулирование Этапы планирования и виды планов. Календарное планирование. Сете-

вые модели. Виды контроля. Контроль календарных планов, бюджета и качества. Регулирование хода реализации проекта. Виды изменений. Технология управления изменениями.

Тема 7. Организационные формы управления проектами Участники проекта. Взаимодействия и взаимоотношения между участ-

никами проекта. Организационные формы управления проектом. Организационные структуры управления проектом. Функциональная структура. Матричная структура. Проектная структура. Функции руководителя проекта. Состав и функции команды проекта.

Тема 8. Информационно-программное обеспечение проекта Базы данных в управлении проектами. Классификация баз данных. Ис-

пользование экспертных систем. Специализированные пакеты программ для ЭВМ. Пакеты программ для решения задач прединвестиционной фазы. Пакеты программ, используемые при планировании и реализации проекта. Факторы выбора пакета программных средств для управления проектом.

3. ОРГАНИЗАЦИЯ КУРСОВОГО ПРОЕКТИРОВАНИЯ

3.1. Цель выполнения курсового проекта

Тема курсового проекта: «Управление девелоперским проектом строительства и развития объекта недвижимости».

Целью выполнения курсового проекта является отработка методологии и практики управления проектами в строительстве, систематизация полученных знаний у студентов в ходе изучения теоретического курса, выработка у будущих специалистов навыков, способностей и умений обоснования

6

решения конкретных задач в области управления проектами. Курсовой проект служит главным образом для отработки студентами специфических знаний, имеющих в основе экономическую целесообразность и эффективность управления проектом. Бланк задания на курсовую работу представлен в прил. 2.

3.2. Содержание курсового проекта

Студентом условно создается девелоперская компания, которая должна иметь:

1)название;

2)девиз.

Девелоперская компания

Девелоперской компании поступает условный заказ от инвестора на управление проектом по строительству объекта недвижимости. По договору девелоперской компании и инвестора студенту необходимо осуществить:

1.Управление инвестиционно-строительным проектом на начальной

фазе.

2.Управление инвестиционно-строительным проектом в основной фазе.

3.Управление инвестиционно-строительным проектом в завершающей

фазе.

4.Управление инвестиционно-строительным проектом в фазе гарантийных обязательств (эксплуатационной).

Для этого на каждой из фаз управления инвестиционно-строительным проектом необходимо разработать следующие разделы:

1.Управление инвестиционно-строительным проектом на начальной фазе:

1.1.Разработка концепции проекта.

1.1.1.Аннотация проекта строительства объекта недвижимости.

1.1.2.Цели строительства объекта недвижимости.

1.2. Анализ места размещения объекта недвижимости.

1.2.1.Характеристика муниципального района города.

1.2.2.Характеристика микрорайона.

1.2.3.Ситуационный план размещения объекта с определением основных объектов в его границах.

1.2.4.Генеральный план в масштабе 1:500.

1.3. Маркетинговый анализ сегмента рынка недвижимости, к которому принадлежит объект недвижимости.

1.3.1.Анализ сегмента рынка недвижимости (ценовой и качественный).

1.3.2.Анализ основных конкурентов (схема и описание).

Примечание. Тип объекта недвижимости, местоположение в структуре города принимается согласно варианту (прил. 3). Технические характе-

7

ристики объекта (этажность, площадь и прочие) разрабатываются самостоятельно.

2.Управление инвестиционно-строительным проектом в основной

фазе.

2.1.Разработка схемы взаимодействия участников проекта: характеристика.

2.2.Определение основных архитектурно-планировочных и конструктивных решений по объекту строительства.

2.3.Правовой статус земельного участка. Примечание. Разрабатываются самостоятельно.

3.Управление инвестиционно-строительным проектом в завершаю щей фазе.

3.1.Оценка показателей эффективности инвестиционного проекта.

3.1.1.Представление схемы денежных потоков инвестиционного проекта согласно заданию.

3.1.2.Расчет эффективности вложения инвестиций в случае организации предпринимательской деятельности.

3.1.3.Определение значения средней нормы прибыли инвестиционной

проекта.

3.1.4.Определение дисконтированных значений элементов денежных

потоков.

3.1.5.Определение продолжительности дисконтированного периода окупаемости.

3.1.6.Определение дисконтированной стоимости проекта.

3.1.7.Определение индекса доходности проекта.

3.1.8.Определение значения нормы внутренней доходности инвестиционного проекта.

3.1.9.Определение значения учетного коэффициента окупаемости.

3.1.10.Определение компаундированных значений элементов денежных потоков.

3.1.11.Определение чистой конечной стоимости проекта. Примечание. Данные принимаются в соответствии с вариантом задания.

3.2.Ранжирование инвестиционных проектов по различным критериальным показателям.

3.2.1.Приведение заданного денежного потока заемного типа к традиционному типу.

3.2.2.Определение критериальных показателей «приведенного» денежного потока.

3.2.3.Ранжирование заданных инвестиционных проектов по разным критериальным показателям.

3.2.4.Построение площадной диаграммы и ранжирование инвестиционных проектов при помощи обобщающего критериального показателя.

8

Примечание. Данные принимаются в соответствии с вариантом задания.

3.3. Построение кривой инвестиционных возможностей предприятия.

3.3.1.Определение предельного значения инвестиционных возможностей предприятия.

3.3.2.Ранжирование инвестиционных проектов-претендентов на включение в инвестиционный портфель предприятия.

3.3.3.Построение кривой инвестиционных возможностей предприятия.

3.3.4.Определение рациональной структуры инвестирования/потребления предприятия.

3.3.5.Принятие оперативного решения по использованию инвестиционных возможностей предприятия.

Примечание. Данные принимаются в соответствии с вариантом задания.

3.4. Определение нормы дисконтирования инвестиций.

3.4.1.Определение значения рентабельности капитала частнособственнического предприятия до налогообложения по данным за один год.

3.4.2.Определение значения рентабельности капитала частнособственнического предприятия до налогообложения по данным за ряд лет.

3.4.3.Определение значения рентабельности капитала частнособственнического предприятия после налогообложения по данным за один год.

3.4.4.Определение значения рентабельности капитала частнособственнического предприятия после налогообложения по данным за ряд лет.

3.4.5.Определение значения нормы дисконтирования для собственных (привлеченных) инвестиций акционерного предприятия.

3.4.6.Определение значения нормы дисконтирования для заемных инвестиций акционерного предприятия.

3.4.7.Определение нормы дисконтирования для совокупного капитала предприятия.

Примечание. Данные принимаются в соответствии с вариантом задания.

3.5. Оценка коммерческой эффективности девелоперского инвестиционного проекта с учетом вероятности.

3.5.1.Составление схемы денежных потоков инвестиционного проекта.

3.5.2.Подготовка схемы денежных потоков проекта к расчету коммерческой эффективности.

3.5.3.Расчет компаундированных/дисконтированных значений элементов денежных потоков.

3.5.4.Расчет компаундированных/дисконтированных значений инвестиций/выручки по «сценариям» проекта без учета и с учетом вероятности их наступления.

9

3.5.5. Расчет критериальных показателей коммерческой эффективности девелоперского проекта.

Примечание. Данные принимаются в соответствии с вариантом задания.

3.6. Оценка рисков инвестиционного проекта.

3.6.1.Определение степени риска недостижения отдельного показателя инвестиционного проекта.

3.6.2.Анализ возможности одновременного наступления на объекте инвестиционного проекта сопутствующих видов технического риска.

3.6.3.Определение общего (комплексного) расчетного уровня риска инвестиционного проекта точным методом.

3.6.4.Определение значения риска в стоимостном исчислении.

3.6.5.Определение ставки дисконтирования с учетом рисков.

3.6.6.Определение ставки дисконтирования с учетом рисков Примечание. Данные принимаются в соответствии с вариантом задания.

4.Управление инвестиционно-строительным проектом в фазе гарантийных обязательств (эксплуатационной): разработка стратегии управления объектом недвижимости.

4.1.Общая схема управления объектом недвижимости.

4.2.Правовое поле реализации проекта

4.3.Развитие объекта и дополнительные факторы инвестиционной привлекательности

В состав курсового проекта должен входить следующий графический материал:

1.Ситуационный план района исследования.

2.Генеральный план объекта строительства.

3.Схема расположения основных конкурентов объекта строительства. Курсовой проект защищается подготовившим его студентом в форме доклада, причем для защиты необходимо подготовить презентацию работы. Презентации значительно усиливают впечатление от доклада и могут сыграть решающую роль в принятии решения об оценке работы. Презентуя какой-либо проект, наибольшего эффекта можно добиться, иллюстрируя текст наглядными примерами. Частая ошибка в том, что не уделяется должное внимание презентации работы как в письменной, так и в устной форме. В презентации по курсовому проекту следует сбалансированно и логично излагать суть проекта. Немаловажную роль играет устная презентация проекта, начиная от ее технологии и заканчивая правильным

выбором места и времени.

Пример презентации к курсовому проекту представлен в прил. 2. Таким образом, курсовой проект, выполненный студентом, в завер-

шенном виде должен состоять из:

1. Пояснительной записки набранного текста на компьютере 14-м шрифтом с полуторным интервалом.

10