427

Федеральное государственноеМИНИСТЕРСТВОбюджетнОБРАЗОВАНИЯе образовательноеИ НАУКИучреждение высшего

образования

«ПЕНЗЕНСК Й ГОСУДАРСТВЕННЫЙ УНИВЕРСИТЕТ

АРХИТЕКТУРЫ СТРОИТЕЛЬСТВА»

ПОЯСНИТЕЛЬНАЯ

ЗАПИСКА

КАФЕДРА «ЭКСПЕРТИЗА

УПРАВЛЕНИЕ НЕДВИЖ

МО ТЬЮ»

Утверждаю:

Н Я Кузин

Зав кафедрой

“........”………….. 2017 г.

подпись, инициалы, фамилия

К ВЫПУСКНОЙ КВАЛИФИКАЦ ОН ОЙ РАБОТЕ

ТЕМУ:

СРАВНИ

ЫЙ АНАЛИЗ ИНВЕ

ИЦИОН ОЙ

ПРИВЛ КАТЕЛЬ ОСТИ СТРОИТЕЛЬСТВА

МАГАЗИНА-

КАФЕ

ОБЩЕЙ ПЛОЩАДЬЮ 632 М² В РАЗЛИЧНЫХ

Автор работы

РАЙОНАХ ГОРОДА ПЕНЗЫ (НИР)

Сетяев Виктор Николаевич

Обозначение

наименование темы

Группа

Ст-24м

ВКР-2069059-08.04.01-151411-17

Руководитель работы

подпись, инициалы, фамилия

Сегаев И.Н.

номер, наименование

Консуль анты по разделам

подпись, дата, инициалы, фамилия

Толстова Т.В.

Архитектура

Экономика

подпись, дата, инициалы, фамилия

Учинина Т.В.

аи енование раздела

Сегаев И.Н.

Нормоконтроль

ПЕНЗА 2017 г..

АННОТАЦИЯ

на выпускную квалификационную работу

Сетяева Виктора Николаевича

стро тельства

(ф м лия, имя, отчество)

на тему:

м газина-кафе общей площадью 632 м² в

ан л

инвестиционной привлекательности

В

«Сравнительныйразл чных районах

города Пензы (НИР)».

онной работы

настоящее

время

тема

д нн й выпускной

весьма

актуальна,

поскольку

наиболее

важный этапквалификаципроцессе

принятия

р шений –

оценка

апиталовложений. От

инвестиционныхправильности объективности

такой оценкиэффективностизависят роки

возврата вложенного

капитала

перспективы

развития

предприятия.

Эффективнос ь

инвестиционногоцелям интересам его

. Оценка

эффективности

не является обязательн й,

однако каждый инвестор инвестиционных

проекта – показатель, отражающ й соответствие проек а

проектовм, чтобы обезопаситьучастниковсебя

п тери

вложенных

средствзаинтересованполучить

достаточную для компенсации рисков

прибыль. Данный процесс является

важнейшим этапом в планировании строительства объекта.

привлекательности

Ц

работы –

опред ление

инв

строительства объекта

ммерческого назначениястиционнойоп еделением

основных

показателей

экономической эффективности в различных

районах города.

Автор работы /подпись/

Сетяев В.Н.

(фамилия, имя, отчество)

Руководитель работы /подпись/

Сегаев И.Н.

(фамилия, имя, отчество)

ВВЕДЕНИЕ............................................................

СОДЕРЖАНИЕ

6

1 ЭКСПЕРТИЗА МЕСТОПОЛОЖЕНИЯ ОБЪЕКТА СТРОИТЕЛЬСТВА В

РАЗЛИЧНЫХ РАЙОНАХ ГОРОДА ПЕНЗЫ......................................................

9

1.1 ОПИСАНИЕ И АРХИТЕКТУРНО-ПЛАНИРОВОЧНОЕ РЕШЕНИЕ ОБЪЕКТА

..9

СТРОИТЕЛЬСТВА ..........................................................................................................

1

Архи ектурно-планировочные решения

2

Конструктивное решение .....................................................

... .. ..

.. ... .

0

1.1.3

Технико-экономические показатели проектного решения

3

2 РАЗВИТИЕ ПОТРЕБИТЕЛЬСКОГО РЫН А В ГОРОДЕ ПЕНЗА...................................

14

1.3 АНАЛИЗ СОЦИАЛЬНО-ЭКОНОМИЧЕСКИХ

ХАРАКТЕРИСТИК ИССЛЕДУЕМЫХ

АДМИНИСТРАТИВНЫХ РАЙОНОВ Г.ПЕНЗЫ...

ОШИБКА ЗАКЛАДКА НЕ ОПРЕДЕЛЕНА

1

г.Пен ы.........

Ошибка!

Закладка не определена.

1.3.2

Социально-экономический паспорт Железнодорожного района . Ошибка! Закладка

не

.

Ошибка! Закладка не

1.3.2

Соци льно-экономический паспорт Октябрьского района.......

определена.

Я (ПО

1.4 АНАЛИЗ РАСПОЛОЖЕНИЯ

ТОРГОВЫМ СЕТЯМ, ПРЕДСТАВЛЕННЫММАГАЗИНОВ.МИКРОРАЙОННОГОПЕНЗЕ) ............. ШИБКАЗНАЧЕНИ! АКЛАДКА НЕ

ОПРЕДЕЛЕНА.

Ошибка! Закладка не

1.4.1 Опис ние торговых сетей, представленных в г.Пензе.............

определена.

районе

1 4 2

Анализ расположения магазинов микрорайонного значения в Октябрьск

1 4 3

...........................................

Ошибка! Закладка не

пределена.

Анализ расположения магазинов микрорайонного значения в Железнодорожном

районе..................................................

.................... ................

Ошибка! Закладка не определена.

1.5 ИССЛЕДОВАНИЕ МЕСТОПОЛОЖЕНИЯ ОБЪЕКТА В МИКРОРАЙОНЕ «ШУИСТ»

ОШИБКА! ЗАКЛАДКА НЕ ОПРЕДЕЛЕНА.

Закладка1.5.2 Анализнеосновныхопределенаконкурентов.

в границах исследуемого микрорайона

Ошибка!

«ОЛИМПИЙСКАЯ

РОЩА»..............................

ОБЪЕКТАШИБКА! ЗАКЛАДКА НЕ ОПРЕДЕЛЕНА.

1.6

ССЛЕДОВАНИЕ МЕСТОПОЛОЖЕНИЯ

В МИКРОР ЙОНЕ

1.6.1 Описание исследуемого микрорайона и составление ситуационного плана Ошибка!

Закладка не определена.

Ошибка!

1.6.2 Анализ основных конкурентов в границах исследуемого микрорайона..........

Закладка не определена

ОБЪЕКТАШИБКА! ЗАКЛАДКА НЕ ОПРЕДЕЛЕНА.

ЗАСТАВА» .................................................

1.7 ИССЛЕДОВАНИЕ МЕСТОПОЛОЖЕНИЯ

В МИКРОР ЙОНЕ «АРБЕКОВСКАЯ

1.7.1 Описание исследуемого микрорайона и составление ситуационного плана Ошибка!

Закладка не определена.

Ошибка!

1.7.2 Анализ основных конкурентов в границах исследуемого микрорайона..........

Закладка не определена

НЕ

АДМИНИСТРАТИВНЫХ2.1 АЗВИТИЕ ТОРГОВОЙ НЕДВИЖИМОСТИ В Г.ПЕНЗЕ ОШИБКА!ЗАКЛАДКА!........

ЫВОДЫ..................................................

.....

ОШИБКА! ЗАКЛАДКА НЕ ОПРЕ ЕЛЕ А.

2 АНАЛ З РЫНКА КОММЕРЧЕСКОЙ Н ДВИЖИМОСТИ В

НЕ

ОПРЕДЕЛЕНА.

РАЙОНАХ Г.ПЕНЗЫ

.

....2ОПРЕДЕЛЕНА.2 НАЛИЗ ЦЕН НА ПРОДАЖУ ТОРГОВОЙ НЕДВИЖИМОСТИ ОШИБКА! ЗАКЛАДКА

НЕ

.

ОПРЕДОПРЕДЕЛЕНА

2.3

...ИЗ ЦЕН НА АРЕНДУ ТОРГОВОЙ НЕДВИЖИМОСТИ ОШИБКА! ЗАКЛАДКА НЕ

ИНВЕСТИЦ

ОННОЙ ПРИ ЛЕКАТЕЛЬНОСТИПОКАЗАТЕЛЕЙВАРИАНТАМ

3 РАСЧЕТЫВОДЫ..................................................

АНАЛИЗ

.....

ШИБКА! ЗАКЛАДКА НЕ ОПРЕДЕЛЕНА.

Р ЗМЕЩЕНИЯ

ОБЪЕКТАОСНОВНЫХСТРУКТУРЕ Г.ПЕНЗЫ............

ОШИБКА!

ЗАКЛАДКА НЕ ОПРЕДЕЛЕНА.

3.1 РАСЧЕТ ЗАТРАТ РЕАЛИЗАЦИЮ ИНВЕСТИЦИОННОГО ПРОЕКТА.........

ЗАКЛАДКА НЕ ОПРЕДЕЛЕНА.

4

...........3.2

ПРЕДЕЛЕНИЕ

СТРОИТЕЛЬСТВА

(МИКРОРАЙОНЫ «ШУИСТИНВЕСТИЦИОННОЙ» «ОЛИМПИЙСКАЯПРИВЛЕКАТЕЛЬНОСТИОЩА») .... ШИБКА! ЗАКЛАДКА НЕ

ОПРЕДЕЛЕНА.

Ошибка!

3.2.1 Расчет эффективности вложения инвестиций в случае продажи здания...

Закладка не определена.

2 2 Расчет эффективности вложения инвестиций в случае сдачи здания в арен у

..................................................

..........................

................Ошибка! Закладка не определена

(МИКРОРАЙОН «АРБЕКОВСКАЯ ЗАСТАВАПРИВЛЕКАТЕЛЬНОСТИ») . ШИБКА! ЗАКЛАДКА НЕ ОПРЕДЕЛЕНА.

3.3

ОПРЕДЕЛЕНИЕ ИНВЕСТИЦИОННОЙ

СТРОИТЕЛЬСТВА

3.3.1 Расчет эффективности вложения инвестиций в случае продажи здания...

Ошибка!

Закладка не определена.

3 3 2 Расчет эффективности вложения инвестиций в случае сдачи здания в арен у

..................

..... ..... ..... ..... ..... .....

..... ................Ошибка! Закладка не определена

3.4 ВЫБОР НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОГО ВАРИАНТА РАЗВИТИЯ ИНВЕСТИЦИОННОГО

ПРОЕКТА

ОШ БКА! ЗАКЛАДКА НЕ ОПРЕДЕЛЕНА.

ВЫВОДЫ............

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ ..........................................

22

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

...........................................

...................

18

ВВЕДЕНИЕ

и требует как

Размещение на территории городов бизнес-

со тветствия градостроительному плану развития,недвижимосттак грамотных

технико-

х

. Очень важно уметь проводить

экономические решенийсл дования по обоснованию размещениякомплексныеюбых типов

недвижимости. Особенно

важно пл

коммерческой недвижимости

для условий региональных городов, такнированиекак условиях экономического кризиса

востребованность

объек ов

ком

ерческого

назначения

снизилась.

Та им

образом, важнейшим инструментом,

позволяющимпроекте

определить экономическую

ффективность

принятых

проекта

в

целом,

является

1. Расчетрешений,зат ат на реализацию проекта.

экономическая экспе тиза проекта, включающая в себя:

Этап

2. Анализ эффективности инвестиций при базовом варианте

использования объекта:

анализ

(существующего)

бъ кта (вид

−

получения

дохода, базовогоализ

конкурентов

использованиярамках определенной

территории, анализ арендных ставок, цен продажобъекта.д.);

инвестиционных

−

расчет

основных

показа елей

эффективности

проектов

(срока

окупаемости,

внутренней

нормы

доходности,

индекса

рентабельности, чистого

рованного дохода).

Этап

3.

Разработка дисконтанализ

эффективности

альтернативных вариантов

использования объекта.

Данный

этап

включает

себя

такие

же

элементы,

что

−

предыдущий, но разработанные для

альтернативных вариантов использования

решения.

Если применять данную методику к коммерческим помещениям, то

вариантами

использования

объекта,

как

правило,

являются:6

1 Сдача торговой площади в аренду.

й, не

При2. Полнаяэтом инвесторпродажа объектаимается.

лишь вопросами реализации площа

затрагивая

организационных

моментов,

связанных

ведением

предпринимательской деятельности. Однако застройщик-инвестор решает

вопросы, связанные с обеспечением разгрузочной зоны

паркинга и

еще

стадии

однако играют

юобъекта,р ль в дальнейшей

объемно-планировочных решений самого помещения. Эти в просы решаются

удачной реализпроектирования,ции востребованно

данныхважнейшуплощад .

Таким образом, наск лько инвестиционно-привлекательным будет тот или

иной проект зависит от его

показателей

да. Что касается объект в

коммерческого

назначения,будущихпоказатели

дохода

апрямую

зависят от

местоположения

структуре населенного пункта. Основным инструментом для

установления

инвестици

нной

привлекательности строи

объекта

является экспертиза местоположения, обычно включающая тельствасебя составле ие

схемы

зонирования те ритории,

схемы

пешеходной

участка, функциональноготакже с ставление ситуационногоформированиеплана крорайона.

плана

доступнос

до

бъектов

соцк льтбыта,

ге ерального

Ц

–

оп еделение

привлекательности

строительства

бъекта коммерческого назначенияинвестиционнойопределением основ

показателей

работыэк номической эффективности при его размещении в различных

районах города Пензы.

поставленной цели поставлены и решены следующие

Для достижения

задачи:

1. Экспертиза местоположения объекта строительства в различных

районах города Пенза (микрорайон Шуист, микрорайон Олимпийская роща,

микрорайон

застава) с определением основных конкурентов и

социальной

обстановкиАрбековскаярайоне, а также численности и возрастной структуры

населения.

Стр.

7

1 ЭКСПЕРТИЗА МЕСТОПОЛОЖЕ ИЯ ОБЪЕКТА

СТРОИТЕЛЬСТВА В РАЗЛИЧНЫХ РАЙОНАХ ГОРОДА ПЕНЗЫ

1.1 Описание и архитектурно-планировочное решение объекта строительства

Деятельность

1.1.1 Архитектурно-планировочные решения

ассортиментом

магазина

вкл

торговлю

продовольственных

промышленных

ров. В состав блока также входит кафе

«Мороженое», кафе «Гриль». Наличие товмючаетгазине большого ассортимента товаров

даёт возможность покупателям приобрести в одном магазине все необходимые

товары, что упрощает

ускоряет процесс покупки.

Магазин зап оектирован отдельно

2

одноэтажным зданием.

Площадь торгового зала магазинастоящим632. в магазине будет производиться

реализация следующ х видов товаров: мясо, рыба, овощи, бытовые товары

широкого потребления. Загрузка продуктов производится с торца здания.

Горизонтальная транспортировка товаров осуществляется с помощью грузовых

тележек. Для одновременного хранения товаров предусмотрены кладовые и

холодильные камеры.

ция то аров в зале магазина осуществляется через

продавцов. Три рабочих м ста продавцов

холодильными п илавка

–

витринами, прилавки сРеализэл ктронными весамиоснащенычекочитающими

устройствами и

холодильными шкафами.

. При кафе

С левого торца здания размещено кафе-мороженое на 2-3

предусмотрены

следующие

помещения:

моечная,

ие подготовки

, холодильная камера. Для кратковременногпомещенхранместаия готового

мороженого предусмотрен прилавок холодильный низкотемпературный. Загрузка

продуктов в кафе-мороженое осуществляется через отдельный вход. Зал имеет

выход на летнюю веранду. Вместимость летней веранды составляет двадцать

четыре посадочных места.

тридцать посадочных

С правого торца здания размещено кафе «Гриль»

мест. При кафе

«Гриль»

предусмотрены:

доготовочная, холодильный

цех,

9

обслуживающегокуры-гриль,моечныекофе,кухоннойхолодныеи столовойпредусмотрзакуски,посудыотдельныйсосиски,. В кафе

выпечкабудутвход, ркомнатаеализовываться:.дотдыха,. Для

анузел,

персоналадушем. Все

помещения

магазина и

кафе снащены

временнойгардеробме елью

оборудованием отечественного

производства в

соответствии с назначением.

уры. Территория

Площадки отдыха оборудованы малыми формами

зоны распределены между соб й. Приемпосетителейпоступлениеархитектприлавкам товаров

блока максимально озеленена. Потоки

в

азные функциональные

осуществляется

изолированно

от покупателей. Потоки транспорта,

направляющегося к хозяйственной зоне, не пересекают пешеходную зону.

Площадка перед главным фасадом запроектирована с покрытием из

асфальтобетонных плит.

При

проектировании магазина-кафе соблюдены противопожарные

требования.

•

Вокруг здания устроена дорога с асфальто ым покрытием шириной 6 м

на расстоянии 8м от здания для проезда пожарных автомашин.

•

Деревья посажены на расстоянии 5м от здания.

Проектом п едусмотрено деление участка деревьями, что обеспечивает

необходимые декоративные

.

Водоотвод осуществляетсякачествасуществующую канализационную сеть.

1.1.2

р шение

зда

м предъявляются

Из-за большого ско ления людКонструктивноей

повышенные требования пожарной безопасностиобщественнымточки зрения предотвраще

огня. Должны выпол яться для зальных помещений строгие требования

здания являютсявлажностногобольшинстве доминирующими в застройке и к

ним

температурно-

режима, освещения, акустики и др. Обществен ые

предъявляются

повышенные

требования

культурно-художественной

выразительности.

10