1873
.pdfТест 7. При оценке застроенного земельного участка методом остатка используются нижеперечисленные показатели, за исключением:
А) чистого операционного дохода, приносимого земельным участком и расположенным на нем зданием;
Б) ставки дохода на капитал для земельного участка; В) нормы возврата капитала для земельного участка;
Г) срока службы здания, расположенного на земельном участке; Д) используются все вышеперечисленные показатели.
Тест 8. Процентная ставка, которая используется для пересчета величины годового дохода от использования земли в рыночную стоимость земельного участка, называется:
А) безрисковой ставкой дохода; Б) ставкой дисконтирования; В) нормой возмещения капитала;
Г) коэффициентом капитализации; Д) все ответы неверны.
Тест 9. Метод остатка можно использовать при оценке: А) сельскохозяйственных земель;
Б) земель поселений, застроенных общественными объектами; В) лесных земель; Г) все ответы неверны.
Тест 10. Капитализация земельной ренты используется для оценки: А) земель поселений, застроенных коммерческими объектами; Б) земель поселений, застроенных жилыми объектами; В) земель под промышленными предприятиями; Г) земель сельскохозяйственного назначения; Д) все ответы верны.
Тест 11. Для определения варианта наиболее эффективного использования незастроенного земельного участка может использоваться:
А) метод остатка; Б) метод капитализации дохода;
В) метод распределения; Г) все указанные методы; Д) все ответы неверны.
Тест 12. К элементам сравнения земельных участков, учитываемым при использовании метода сравнения продаж, не относится:
А) дата продажи;
161
Б) оцениваемые права собственности; В) местоположение; Г) наличие движимого имущества; Д) все ответы верны.
Тест 13. Если сравниваемый элемент земельного участка-аналога превосходит по качеству элемент оцениваемого земельного участка, то поправка вносится:
А) со знаком плюс к стоимости оцениваемого земельного участка; Б) со знаком минус к стоимости оцениваемого земельного участка; В) со знаком плюс к стоимости земельного участка-аналога; Г) со знаком минус к стоимости земельного участка-аналога; Д) все ответы неверны.
Тест 14. Преимущество сравнительного подхода заключается в том, что:
А) данный подход учитывает ожидаемые доходы; Б) данный доход может быть использован для оценки земельных
участков под общественными объектами, не имеющими аналогов; В) данный подход основан на оценке остаточной стоимости
застроенных земельных участков; Г) данный подход не требует разносторонней рыночной информации;
Д) данный подход учитывает соотношение реального спроса и предложения на конкретные объекты.
Тест 15. Оценка земельных участков по затратам на инфраструктуру используется для определения стоимости:
А) сельскохозяйственных земель; Б) земель под жилищное строительство; В) земель водного фонда; Г) земель заповедников; Д) все ответы неверны.
162
Таблица 7 6
Варианты заданий для бизнес-ситуации №8
№ |
Изменяемый параметр |
Базовая величина |
|
|
|
|
|
Номер варианта |
|
|
|
|
|
|
||||
1 |
|
2 |
|
3 |
4 |
5 |
6 |
7 |
8 |
9 |
||||||||
|
|
|
|
|
||||||||||||||
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
1 |
Местоположение |
- |
1 |
|
2 |
|
3 |
4 |
5 |
6 |
7 |
1 |
2 |
|||||
2 |
Площадь |
150000м2 |
+2 % |
|
+4 % |
|
+6 % |
+8 % |
+10 % |
+12 % |
+14 % |
+16 % |
+18 % |
|||||
3 |
Количество этажей зданий 1-го типа |
- |
9 |
|
10 |
|
11 |
12 |
13 |
14 |
15 |
16 |
9 |
|||||
4 |
Количество этажей зданий 2-го типа |
- |
12 |
|
13 |
|
14 |
15 |
16 |
17 |
18 |
12 |
13 |
|||||
5 |
Коэффициент семейности |
- |
2,5 |
|
2,7 |
|
2,9 |
3,1 |
3,2 |
2,5 |
2,7 |
2,9 |
3,1 |
|||||
6 |
Уровень автомобилизации |
- |
236 |
|
240 |
|
246 |
250 |
236 |
240 |
246 |
250 |
236 |
|||||
7 |
Номер кадастрового квартала |
- |
58:29:01008004 |
|
58:29:01003008 |
|
58:29:02003004 |
58:29:02009007 |
58:29:03008004 |
58:29:03001002 |
58:29:04004010 |
58:29:01008004 |
58:29:01003008 |
|||||
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
8 |
Срок строительства объектов |
год |
7,5 |
|
10 |
|
9 |
12 |
10,5 |
14 |
7,5 |
10 |
9 |
|||||
9 |
Премия за инвестиционный менеджмент |
- |
3 % |
|
4 % |
|
5 % |
3 % |
4 % |
5 % |
3 % |
4 % |
5 % |
|||||
10 |
Срок строительства одной очереди |
год |
1,5 |
|
2 |
|
1,5 |
2 |
1,5 |
2 |
1,5 |
2 |
1,5 |
|||||
11 |
Затраты на строительство |
% от бюджета |
50 |
|
51 |
|
52 |
53 |
54 |
55 |
56 |
57 |
58 |
|||||
доходов |
|
|
||||||||||||||||
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
12 |
Ежегодная инфляция |
|
6 % |
|
7 % |
|
8 % |
9 % |
10 % |
11 % |
12 % |
13 % |
14 % |
|||||
13 |
Период выполнения технических условий |
год |
1 |
|
2 |
|
1 |
2 |
1 |
2 |
1 |
2 |
1 |
|||||
14 |
Затраты на выполнение технических условий |
200 млн.руб |
+6 % |
|
+7 % |
|
+8 % |
+9 % |
+10 % |
+11 % |
+12 % |
+13 % |
+14 % |
|||||
15 |
Стоимость инженерного обустройства социальной инфраструктуры |
30 млн.руб |
+6 % |
|
+7 % |
|
+8 % |
+9 % |
+10 % |
+11 % |
+12 % |
+13 % |
+14 % |
|||||
16 |
Затраты на строительство школы |
400 млн.руб |
+6 % |
|
+7 % |
|
+8 % |
+9 % |
+10 % |
+11 % |
+12 % |
+13 % |
+14 % |
|||||
17 |
Затраты на строительство детского сада №1 |
120 млн.руб |
+6 % |
|
+7 % |
|
+8 % |
+9 % |
+10 % |
+11 % |
+12 % |
+13 % |
+14 % |
|||||
18 |
Затраты на строительство детского сада №2 |
120 млн.руб |
+6 % |
|
+7 % |
|
+8 % |
+9 % |
+10 % |
+11 % |
+12 % |
+13 % |
+14 % |
|||||
19 |
Затраты на строительство спортивного комплекса |
400 млн.руб |
+6 % |
|
+7 % |
|
+8 % |
+9 % |
+10 % |
+11 % |
+12 % |
+13 % |
+14 % |
|||||
20 |
Затраты на строительство дворца бракосочетания |
60 млн.руб |
+6 % |
|
+7 % |
|
+8 % |
+9 % |
+10 % |
+11 % |
+12 % |
+13 % |
+14 % |
|||||
21 |
Площадь торгово-делового центра |
10 000м2 |
+2 % |
|
+4 % |
|
+6 % |
+8 % |
+10 % |
+12 % |
+14 % |
+16 % |
+18 % |
|||||
22 |
Площадь автостоянок |
|
|
|
|
|
По расчету в зависимости от варианта |
|
|
|
|
|||||||
23 |
Процент продаж площадей за 1 год |
% |
20 |
|
21 |
|
22 |
23 |
|
24 |
|
25 |
|
26 |
|
27 |
|
28 |
24 |
Процент продаж площадей за 2 год |
% |
80 |
|
79 |
|
78 |
77 |
|
76 |
|
75 |
|
74 |
|
73 |
|
72 |
25 |
Максимальная расчетная доля дохода для определения суммы стоимости |
% |
30 |
|
35 |
|
40 |
45 |
|
50 |
|
55 |
|
60 |
|
65 |
|
70 |
|
прав на заключение договора аренды kmax |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
26 |
Минимальная расчетная доля дохода для определения суммы стоимости |
% |
10 |
|
15 |
|
20 |
25 |
|
30 |
|
35 |
|
40 |
|
45 |
|
50 |
прав на заключение договора аренды k |
|
|
|
|
|
|
|
|||||||||||
|
min |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
163
П р о д о л ж е н и е т а б л . 7 6
№ |
|
|
|
|
|
|
|
Номер варианта |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
10 |
11 |
12 |
13 |
14 |
15 |
16 |
17 |
18 |
19 |
20 |
21 |
22 |
23 |
24 |
25 |
1 |
3 |
4 |
5 |
6 |
7 |
1 |
2 |
3 |
4 |
5 |
6 |
7 |
1 |
2 |
3 |
4 |
2 |
+20 % |
+22 % |
+24 % |
+26 % |
+28 % |
+30 % |
+32 % |
+34 % |
+36 % |
+38 % |
+40 % |
+42 % |
+44 % |
+44 % |
+46 % |
+48 % |
3 |
10 |
11 |
12 |
13 |
14 |
15 |
16 |
9 |
10 |
11 |
12 |
13 |
14 |
15 |
16 |
9 |
4 |
14 |
15 |
16 |
17 |
18 |
12 |
13 |
14 |
15 |
16 |
17 |
18 |
12 |
13 |
14 |
15 |
5 |
2,5 |
2,7 |
2,9 |
3,1 |
3,2 |
2,5 |
2,7 |
2,9 |
3,1 |
3,2 |
2,5 |
2,7 |
2,9 |
3,1 |
3,2 |
2,5 |
6 |
240 |
246 |
250 |
236 |
240 |
246 |
250 |
236 |
240 |
246 |
250 |
236 |
240 |
246 |
250 |
236 |
7 |
58:29:02003004 |
58:29:02009007 |
58:29:03008004 |
58:29:03001002 |
58:29:04004010 |
58:29:01008004 |
58:29:01003008 |
58:29:02003004 |
58:29:02009007 |
58:29:03008004 |
58:29:03001002 |
58:29:04004010 |
58:29:01008004 |
58:29:01003008 |
58:29:02003004 |
58:29:02009007 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
8 |
13 |
14 |
15 |
10 |
11 |
12 |
13 |
14 |
15 |
10 |
11 |
12 |
13 |
14 |
15 |
10 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
9 |
3 % |
4 % |
5 % |
3 % |
4 % |
5 % |
3 % |
4 % |
5 % |
3 % |
4 % |
5 % |
3 % |
4 % |
5 % |
3 % |
10 |
2 |
1,5 |
2 |
1,5 |
2 |
1,5 |
2 |
1,5 |
2 |
1,5 |
2 |
1,5 |
2 |
1,5 |
2 |
1,5 |
11 |
59 |
60 |
61 |
62 |
63 |
64 |
65 |
66 |
67 |
68 |
69 |
70 |
71 |
72 |
73 |
74 |
12 |
15 % |
16 % |
17 % |
18 % |
19 % |
20 % |
6 % |
7 % |
8 % |
9 % |
10 % |
11 % |
12 % |
13 % |
14 % |
15 % |
13 |
2 |
1 |
2 |
1 |
2 |
1 |
2 |
1 |
2 |
1 |
2 |
1 |
2 |
1 |
2 |
1 |
14 |
+15 % |
+16 % |
+17 % |
+18 % |
+19 % |
+20 % |
+6 % |
+7 % |
+8 % |
+9 % |
+10 % |
+11 % |
+12 % |
+13 % |
+14 % |
+15 % |
15 |
+15 % |
+16 % |
+17 % |
+18 % |
+19 % |
+20 % |
+6 % |
+7 % |
+8 % |
+9 % |
+10 % |
+11 % |
+12 % |
+13 % |
+14 % |
+15 % |
16 |
+15 % |
+16 % |
+17 % |
+18 % |
+19 % |
+20 % |
+6 % |
+7 % |
+8 % |
+9 % |
+10 % |
+11 % |
+12 % |
+13 % |
+14 % |
+15 % |
17 |
+15 % |
+16 % |
+17 % |
+18 % |
+19 % |
+20 % |
+6 % |
+7 % |
+8 % |
+9 % |
+10 % |
+11 % |
+12 % |
+13 % |
+14 % |
+15 % |
18 |
+15 % |
+16 % |
+17 % |
+18 % |
+19 % |
+20 % |
+6 % |
+7 % |
+8 % |
+9 % |
+10 % |
+11 % |
+12 % |
+13 % |
+14 % |
+15 % |
19 |
+15 % |
+16 % |
+17 % |
+18 % |
+19 % |
+20 % |
+6 % |
+7 % |
+8 % |
+9 % |
+10 % |
+11 % |
+12 % |
+13 % |
+14 % |
+15 % |
20 |
+15 % |
+16 % |
+17 % |
+18 % |
+19 % |
+20 % |
+6 % |
+7 % |
+8 % |
+9 % |
+10 % |
+11 % |
+12 % |
+13 % |
+14 % |
+15 % |
21 |
+20 % |
+22 % |
+24 % |
+26 % |
+28 % |
+30 % |
+32 % |
+34 % |
+36 % |
+38 % |
+40 % |
+42 % |
+44 % |
+46 % |
+48 % |
+50 % |
22 |
|
|
|
|
|
|
По расчету в зависимости от варианта |
|
|
|
|
|
|
|||
23 |
29 |
30 |
31 |
32 |
33 |
34 |
35 |
36 |
37 |
38 |
39 |
40 |
41 |
42 |
43 |
44 |
24 |
71 |
70 |
69 |
68 |
67 |
66 |
65 |
64 |
63 |
62 |
61 |
60 |
59 |
58 |
57 |
56 |
25 |
75 |
80 |
30 |
35 |
40 |
45 |
50 |
55 |
60 |
65 |
70 |
75 |
80 |
30 |
35 |
40 |
26 |
55 |
60 |
10 |
15 |
20 |
25 |
30 |
35 |
40 |
45 |
50 |
55 |
60 |
10 |
15 |
20 |
164
П р о д о л ж е н и е т а б л . 7 6
№ |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Номер варианта |
|
|
|
|
|
|
|
||
|
26 |
27 |
28 |
29 |
30 |
31 |
32 |
33 |
|
34 |
35 |
36 |
37 |
38 |
39 |
40 |
41 |
|||
1 |
5 |
6 |
7 |
1 |
2 |
3 |
4 |
5 |
|
6 |
7 |
1 |
2 |
3 |
4 |
5 |
6 |
|||
2 |
+50 % |
+52 % |
+54 % |
+56 % |
+58 % |
+60 % |
+62 % |
+64 % |
|
+66 % |
+68 % |
+70 % |
+72 % |
+74 % |
+76 % |
+78 % |
+80 % |
|||
3 |
10 |
11 |
12 |
13 |
14 |
15 |
16 |
9 |
|
10 |
11 |
12 |
13 |
14 |
15 |
16 |
9 |
|||
4 |
16 |
17 |
18 |
12 |
13 |
14 |
15 |
16 |
|
17 |
18 |
12 |
13 |
14 |
15 |
16 |
17 |
|||
5 |
2,7 |
2,9 |
3,1 |
3,2 |
2,5 |
2,7 |
2,9 |
3,1 |
|
3,2 |
2,5 |
2,7 |
2,9 |
3,1 |
3,2 |
2,5 |
2,7 |
|||
6 |
240 |
246 |
250 |
236 |
240 |
246 |
250 |
236 |
|
240 |
246 |
250 |
236 |
240 |
246 |
250 |
236 |
|||
7 |
58:29:03008004 |
58:29:03001002 |
58:29:04004010 |
58:29:01008004 |
58:29:01003008 |
58:29:02003004 |
58:29:02009007 |
58:29:03008004 |
|
58:29:03001002 |
58:29:04004010 |
58:29:01008004 |
58:29:01003008 |
58:29:02003004 |
58:29:02009007 |
58:29:03008004 |
58:29:03001002 |
|||
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
8 |
11 |
12 |
13 |
14 |
15 |
10 |
11 |
12 |
|
13 |
14 |
15 |
10 |
11 |
12 |
13 |
14 |
|||
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
9 |
4 % |
5 % |
3 % |
4 % |
5 % |
3 % |
4 % |
5 % |
|
3 % |
4 % |
5 % |
3 % |
4 % |
5 % |
3 % |
4 % |
|||
10 |
2 |
1,5 |
2 |
1,5 |
2 |
1,5 |
2 |
1,5 |
|
2 |
1,5 |
2 |
1,5 |
2 |
1,5 |
2 |
1,5 |
|||
11 |
75 |
76 |
77 |
78 |
79 |
80 |
50 |
51 |
|
52 |
53 |
54 |
55 |
56 |
57 |
58 |
59 |
|||
12 |
16 % |
17 % |
18 % |
19 % |
20 % |
6 % |
7 % |
8 % |
|
9 % |
10 % |
11 % |
12 % |
13 % |
14 % |
15 % |
16 % |
|||
13 |
2 |
1 |
2 |
1 |
2 |
1 |
2 |
1 |
|
2 |
1 |
2 |
1 |
2 |
1 |
2 |
1 |
|||
14 |
+16 % |
+17 % |
+18 % |
+19 % |
+20 % |
+6 % |
+7 % |
+8 % |
|
+9 % |
+10 % |
+11 % |
+12 % |
+13 % |
+14 % |
+15 % |
+16 % |
|||
15 |
+16 % |
+17 % |
+18 % |
+19 % |
+20 % |
+6 % |
+7 % |
+8 % |
|
+9 % |
+10 % |
+11 % |
+12 % |
+13 % |
+14 % |
+15 % |
+16 % |
|||
16 |
+16 % |
+17 % |
+18 % |
+19 % |
+20 % |
+6 % |
+7 % |
+8 % |
|
+9 % |
+10 % |
+11 % |
+12 % |
+13 % |
+14 % |
+15 % |
+16 % |
|||
17 |
+16 % |
+17 % |
+18 % |
+19 % |
+20 % |
+6 % |
+7 % |
+8 % |
|
+9 % |
+10 % |
+11 % |
+12 % |
+13 % |
+14 % |
+15 % |
+16 % |
|||
18 |
+16 % |
+17 % |
+18 % |
+19 % |
+20 % |
+6 % |
+7 % |
+8 % |
|
+9 % |
+10 % |
+11 % |
+12 % |
+13 % |
+14 % |
+15 % |
+16 % |
|||
19 |
+16 % |
+17 % |
+18 % |
+19 % |
+20 % |
+6 % |
+7 % |
+8 % |
|
+9 % |
+10 % |
+11 % |
+12 % |
+13 % |
+14 % |
+15 % |
+16 % |
|||
20 |
+16 % |
+17 % |
+18 % |
+19 % |
+20 % |
+6 % |
+7 % |
+8 % |
|
+9 % |
+10 % |
+11 % |
+12 % |
+13 % |
+14 % |
+15 % |
+16 % |
|||
21 |
+52 % |
+54 % |
+56 % |
+58 % |
+60 % |
+62 % |
+64 % |
+66 % |
|
+68 % |
+70 % |
+72 % |
+74 % |
+76 % |
+78 % |
+80 % |
+82 % |
|||
22 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
По расчету в зависимости от варианта |
|
|
|
|
|
|
||||
23 |
45 |
|
46 |
|
47 |
|
48 |
49 |
50 |
51 |
52 |
|
53 |
54 |
55 |
56 |
57 |
58 |
59 |
60 |
24 |
55 |
|
54 |
|
53 |
|
52 |
51 |
50 |
49 |
48 |
|
47 |
46 |
45 |
44 |
43 |
42 |
41 |
40 |
25 |
45 |
|
50 |
|
55 |
|
60 |
65 |
70 |
75 |
80 |
|
30 |
35 |
40 |
45 |
50 |
55 |
60 |
65 |
26 |
25 |
|
30 |
|
35 |
|
40 |
45 |
50 |
55 |
60 |
|
10 |
15 |
20 |
25 |
30 |
35 |
40 |
45 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
165
№ |
42 |
43 |
|
||
1 |
7 |
1 |
2 |
+82 % |
+84 % |
3 |
10 |
11 |
4 |
18 |
12 |
5 |
2,9 |
3,1 |
6 |
240 |
246 |
7 |
58:29:04004010 |
58:29:01008004 |
8 |
15 |
10 |
9 |
5 % |
3 % |
10 |
2 |
1,5 |
11 |
60 |
61 |
12 |
17 % |
18 % |
13 |
2 |
1 |
14+17 % +18 %
15+17 % +18 %
16+17 % +18 %
17+17 % +18 %
18+17 % +18 %
19+17 % +18 %
20+17 % +18 %
21+84 % +86 %
23 |
61 |
62 |
24 |
39 |
38 |
25 |
70 |
75 |
26 |
50 |
55 |
О к о н ч а н и е т а б л . 7 6
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Номер варианта |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|||||||
44 |
|
45 |
|
46 |
|
47 |
|
48 |
|
49 |
|
50 |
|
51 |
|
|
|
52 |
|
|
53 |
|
|
54 |
|
|
55 |
|
56 |
|
57 |
|
58 |
|
59 |
|
60 |
||||||||||||
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
||||||||||||||||||||||||||||||||||
2 |
|
3 |
|
4 |
|
5 |
|
6 |
|
7 |
|
1 |
|
2 |
|
|
|
3 |
|
|
4 |
|
|
5 |
|
|
6 |
|
7 |
|
1 |
|
2 |
|
3 |
|
4 |
||||||||||||
+86 % |
|
+88 % |
|
+90 % |
|
+92 % |
|
+94 % |
|
+96 % |
|
+98 % |
|
+100 % |
|
|
|
+2 % |
|
|
+4 % |
|
|
+6 % |
|
|
+8 % |
|
+10 % |
|
+12 % |
|
+14 % |
|
+16 % |
|
+18 % |
||||||||||||
12 |
|
13 |
|
14 |
|
15 |
|
16 |
|
9 |
|
10 |
|
11 |
|
|
|
12 |
|
|
13 |
|
|
14 |
|
|
15 |
|
16 |
|
9 |
|
10 |
|
11 |
|
12 |
||||||||||||
13 |
|
14 |
|
15 |
|
16 |
|
17 |
|
18 |
|
12 |
|
13 |
|
|
|
14 |
|
|
15 |
|
|
16 |
|
|
17 |
|
18 |
|
12 |
|
13 |
|
14 |
|
15 |
||||||||||||
3,2 |
|
2,5 |
|
2,7 |
|
2,9 |
|
3,1 |
|
3,2 |
|
2,5 |
|
2,7 |
|
|
|
2,9 |
|
|
3,1 |
|
|
3,2 |
|
|
2,5 |
|
2,7 |
|
2,9 |
|
3,1 |
|
3,2 |
|
2,5 |
||||||||||||
250 |
|
236 |
|
240 |
|
246 |
|
250 |
|
236 |
|
240 |
|
246 |
|
|
|
250 |
|
|
236 |
|
|
240 |
|
|
246 |
|
250 |
|
236 |
|
240 |
|
246 |
|
250 |
||||||||||||
58:29:01003008 |
|
58:29:02003004 |
|
58:29:02009007 |
|
58:29:03008004 |
|
58:29:03001002 |
|
58:29:04004010 |
|
58:29:01008004 |
|
58:29:01003008 |
|
|
|
58:29:02003004 |
|
|
58:29:01003008 |
|
|
58:29:03008004 |
|
|
58:29:03001002 |
|
58:29:04004010 |
|
58:29:01008004 |
|
58:29:01003008 |
|
58:29:02003004 |
|
58:29:01003008 |
||||||||||||
11 |
|
12 |
|
13 |
|
14 |
|
15 |
|
10 |
|
11 |
|
12 |
|
|
|
13 |
|
|
14 |
|
|
15 |
|
|
10 |
|
11 |
|
12 |
|
13 |
|
14 |
|
15 |
||||||||||||
4 % |
|
5 % |
|
3 % |
|
4 % |
|
5 % |
|
3 % |
|
4 % |
|
5 % |
|
|
|
3 % |
|
|
4 % |
|
|
5 % |
|
|
3 % |
|
4 % |
|
5 % |
|
3 % |
|
4 % |
|
5 % |
||||||||||||
2 |
|
1,5 |
|
2 |
|
1,5 |
|
2 |
|
1,5 |
|
2 |
|
1,5 |
|
|
|
2 |
|
|
1,5 |
|
|
2 |
|
|
1,5 |
|
2 |
|
1,5 |
|
2 |
|
1,5 |
|
2 |
||||||||||||
62 |
|
63 |
|
64 |
|
65 |
|
66 |
|
67 |
|
68 |
|
69 |
|
|
|
70 |
|
|
71 |
|
|
72 |
|
|
73 |
|
74 |
|
75 |
|
76 |
|
77 |
|
78 |
||||||||||||
19 % |
|
20 % |
|
6 % |
|
7 % |
|
8 % |
|
9 % |
|
10 % |
|
11 % |
|
|
|
12 % |
|
|
13 % |
|
|
14 % |
|
|
15 % |
|
16 % |
|
17 % |
|
18 % |
|
19 % |
|
20 % |
||||||||||||
2 |
|
1 |
|
2 |
|
1 |
|
2 |
|
1 |
|
2 |
|
1 |
|
|
|
2 |
|
|
1 |
|
|
2 |
|
|
1 |
|
2 |
|
1 |
|
2 |
|
1 |
|
2 |
||||||||||||
+19 % |
|
+20 % |
|
+6 % |
|
+7 % |
|
+8 % |
|
+9 % |
|
+10 % |
|
+11 % |
|
|
|
+12 % |
|
|
+13 % |
|
|
+14 % |
|
|
+15 % |
|
+16 % |
|
+17 % |
|
+18 % |
|
+19 % |
|
+20 % |
||||||||||||
+19 % |
|
+20 % |
|
+6 % |
|
+7 % |
|
+8 % |
|
+9 % |
|
+10 % |
|
+11 % |
|
|
|
+12 % |
|
|
+13 % |
|
|
+14 % |
|
|
+15 % |
|
+16 % |
|
+17 % |
|
+18 % |
|
+19 % |
|
+20 % |
||||||||||||
+19 % |
|
+20 % |
|
+6 % |
|
+7 % |
|
+8 % |
|
+9 % |
|
+10 % |
|
+11 % |
|
|
|
+12 % |
|
|
+13 % |
|
|
+14 % |
|
|
+15 % |
|
+16 % |
|
+17 % |
|
+18 % |
|
+19 % |
|
+20 % |
||||||||||||
+19 % |
|
+20 % |
|
+6 % |
|
+7 % |
|
+8 % |
|
+9 % |
|
+10 % |
|
+11 % |
|
|
|
+12 % |
|
|
+13 % |
|
|
+14 % |
|
|
+15 % |
|
+16 % |
|
+17 % |
|
+18 % |
|
+19 % |
|
+20 % |
||||||||||||
+19 % |
|
+20 % |
|
+6 % |
|
+7 % |
|
+8 % |
|
+9 % |
|
+10 % |
|
+11 % |
|
|
|
+12 % |
|
|
+13 % |
|
|
+14 % |
|
|
+15 % |
|
+16 % |
|
+17 % |
|
+18 % |
|
+19 % |
|
+20 % |
||||||||||||
+19 % |
|
+20 % |
|
+6 % |
|
+7 % |
|
+8 % |
|
+9 % |
|
+10 % |
|
+11 % |
|
|
|
+12 % |
|
|
+13 % |
|
|
+14 % |
|
|
+15 % |
|
+16 % |
|
+17 % |
|
+18 % |
|
+19 % |
|
+20 % |
||||||||||||
+19 % |
|
+20 % |
|
+6 % |
|
+7 % |
|
+8 % |
|
+9 % |
|
+10 % |
|
+11 % |
|
|
|
+12 % |
|
|
+13 % |
|
|
+14 % |
|
|
+15 % |
|
+16 % |
|
+17 % |
|
+18 % |
|
+19 % |
|
+20 % |
||||||||||||
+88 % |
|
+90 % |
|
+92 % |
|
+94 % |
|
+96 % |
|
+98 % |
|
+100 % |
|
+2 % |
|
|
|
+4 % |
|
|
+6 % |
|
|
+8 % |
|
|
+10 % |
|
+12 % |
|
+14 % |
|
+16 % |
|
+18 % |
|
+20 % |
||||||||||||
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
По |
|
расчету в |
|
зависимости |
|
от варианта |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
||||||||
63 |
|
|
64 |
|
|
65 |
|
|
66 |
|
|
67 |
|
|
68 |
|
|
69 |
|
70 |
|
|
71 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|||||||||||||||
|
|
|
|
|
|
|
|
|
72 |
|
73 |
|
74 |
75 |
76 |
|
77 |
|
78 |
|
79 |
||||||||||||||||||||||||||||
37 |
|
|
36 |
|
|
35 |
|
|
34 |
|
|
33 |
|
|
32 |
|
|
31 |
|
30 |
|
|
29 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
||||||||||||
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
28 |
|
27 |
|
26 |
25 |
24 |
|
23 |
|
22 |
|
21 |
|||||||||||||||||
80 |
|
|
30 |
|
|
35 |
|
|
40 |
|
|
45 |
|
50 |
|
|
55 |
|
60 |
|
|
65 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|||||||||||||||
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
70 |
|
75 |
|
80 |
30 |
35 |
40 |
45 |
|
50 |
||||||||||||||||||
60 |
|
|
10 |
|
|
15 |
|
|
20 |
|
|
25 |
|
30 |
|
|
35 |
|
40 |
|
|
45 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|||||||||||||||
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
50 |
|
55 |
|
60 |
10 |
15 |
20 |
25 |
|
30 |
||||||||||||||||||
166
|
|
|
Исходные неизменяемые характеристики объекта оценки |
Таблица 7 7 |
|
|
|
|
|
||
|
|
|
|
|
|
№ |
|
|
Наименование |
Характеристика |
Примечание |
1 |
|
|
Категория земель |
Земли населенных пунктов |
|
2 |
|
|
Целевое назначение |
Для комплексного жилищного строительства |
|
3 |
|
|
Рельеф |
Спокойный |
|
4 |
|
|
Геометрическая форма |
Правильная |
|
5 |
|
Транспортная доступность |
Хорошая |
|
|
6 |
|
|
Генплан застройки |
Не меняется |
|
7 |
Кадастровая стоимость 1 кв.м., руб. |
Изменяется согласно номеру кадастрового |
|
||
квартала |
|
||||
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
8 |
|
|
Наличие сервитутов |
нет |
|
9 |
|
|
Налог на прибыль, % |
24 |
% от балансовой |
|
|
прибыли |
|||
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
10 |
инженерногоСтоимость социальнойобустройства руб.млн(инфраструктуры.) |
|
Водоснабжение |
20,8089 |
|
11 |
|
|
Водоотведение |
0,4939 |
|
12 |
|
|
Электроснабжение |
3,6726 |
|
13 |
|
|
Теплоснабжение |
11,9556 |
|
14 |
|
|
Газоснабжение |
- |
|
15 |
|
|
Ливневая канализация |
1,7845 |
|
16 |
|
|
Телефонизация |
0,0125 |
|
17 |
|
|
Наружное освещение |
0,0320 |
|
|
|
|
|
|
|
18 |
|
Безрисковая ставка дохода (Пб) |
5,95 |
% |
|
19 |
Премия за суверенный риск инвестиций в РФ (Приск) |
2,10 |
% |
||
20 |
Премиязанизкуюликвидностьнедвижимости(Пликв) |
2,97 |
% |
||
21 |
Количество квартир в зданиях 1.1-1.3, 1.7-1-8 |
16 |
шт |
||
22 |
Количество квартир в зданиях 1.4,1.5,1.6 |
10 |
шт |
||
23 |
Количество квартир в зданиях 2.1-2.4 |
6 |
шт |
||
167
|
Исходные расчетные данные |
Таблица 7 8 |
|
|
|
||
|
|
|
|
№ |
Наименование |
Примечание |
|
1 |
Стоимость 1 кв. м жилья, руб. |
Утверждается преподавателем на момент |
|
|
|
выдачи задания согласно рыночной ситуации в |
|
2 |
Стоимость 1 кв. м торговых площадей и офисов, руб. |
||
|
|
г. Пензе |
|
3 |
Стоимость 1 кв. м автостоянок, руб. |
||
4 |
Ставка дисконтирования, % |
Рассчитывается методом кумулятивного |
|
построения |
|||
|
|
||
|
|
|
|
5 |
Срок строительства |
Определяется согласно календарно |
|
|
|
календарному графику |
|
6 |
Количество очередей строительства |
|
|
|
|
|
|
Таблица 7 9 |
|
|
Изменяемые характеристики объекта оценки согласно варианту |
|
|||||
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Величина |
Единица |
||
|
|
|
|
|
|
|
|
№ |
Изменяемый параметр |
Обозначение |
Базовая |
|
|
Процент |
|
|
|
измерения |
|||||
|
|
|
|
|
увеличения |
||
|
|
|
величина |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
базовой величины |
|
|
|
|
|
4 |
|
|
|
|
1 |
2 |
3 |
|
|
5 |
6 |
|
1 |
Местоположение (прил. 2) |
|
|
1,2,3,4,5,6,7 |
Зона |
||
|
|
|
150000 |
|
|
0-100 % |
м2 |
2 |
Площадь |
S |
|
||||
3 |
Наличие инженерной инфраструктуры |
|
Согласно генплану застройки и ТУ |
|
|||
6 |
Ежегодная инфляция |
|
|
6-20 |
% |
||
7 |
Затраты на строительство |
В |
|
50-80 |
в % от бюджета |
||
|
доходов |
||||||
|
|
|
200 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
8 |
Затраты на выполнение технических условий |
ЗТУ |
|
6-20 % |
млн. руб. |
||
9 |
Период выполнения технических условий |
t |
|
|
|
1,2 |
года |
10 |
Стоимость инженерного обустройства социальной |
Зс.и. |
30 |
|
|
6-20 % |
млн. руб. |
инфраструктуры |
|
|
|||||
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
168
Окончание табл. 7 9
1 |
|
|
2 |
|
|
|
|
|
3 |
|
|
|
4 |
|
5 |
6 |
||
|
|
|
|
|
Школа |
|
|
Ш |
|
400 |
|
6-20 % |
|
млн. руб. |
||||
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|||||||||
11 |
|
Затраты на строительство |
Детский сад 1 |
|
|
ДС1 |
|
120 |
|
6-20 % |
|
млн. руб. |
||||||
|
Детский сад 2 |
|
|
ДС2 |
|
120 |
|
6-20 % |
|
млн. руб. |
||||||||
|
социальной инфраструктуры |
|
|
|
|
|
||||||||||||
|
|
Спортивный комплекс |
|
|
СК |
|
400 |
|
6-20 % |
|
млн. руб. |
|||||||
|
|
|
|
|
Дворец бракосочетания |
|
|
ДБ |
|
60 |
|
6-20 % |
|
млн. руб. |
||||
|
|
|
|
|
Площадь этажа и |
|
количество этажей жилых |
|
домов |
|
|
|
|
|||||
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
||||||||
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Номер по генплану |
|
|
|
|
Вид объекта |
|
|
|
Площадь этажа, м2 |
|
Кол-во этажей, |
||||
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
интервал |
||||||||
|
|
|
|
|
1.1 |
|
|
|
|
Жилой дом |
|
|
|
|
1220 |
|
||
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|||||
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|||||
|
|
типа |
|
|
1.2 |
|
|
|
|
Жилой дом |
|
|
|
1220 |
|
|
||
|
|
|
|
1.3 |
|
|
|
|
Жилой дом |
|
|
|
|
1220 |
|
|
||
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|||||
|
|
го |
|
|
1.4 |
|
|
|
|
Жилой дом |
|
|
|
813 |
|
9-16 |
||
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
||
|
|
|
|
1.5 |
|
|
|
|
Жилой дом |
|
|
|
|
813 |
|
|||
|
|
1- |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|||||
14 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
||||||
|
Здания |
|
|
1.6 |
|
|
|
|
Жилой дом |
|
|
|
813 |
|
|
|||
|
|
|
|
1.7 |
|
|
|
|
Жилой дом |
|
|
|
|
1220 |
|
|
||
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|||||
|
|
|
|
|
1.8 |
|
|
|
|
Жилой дом |
|
|
|
1220 |
|
|
||
|
|
|
|
|
1.9 |
|
|
|
|
Жилой дом |
|
|
|
1220 |
|
|
||
|
|
- |
типаго |
|
2.1 |
|
|
|
|
Жилой дом |
|
|
|
461 |
|
|
||
|
|
2Здания |
|
2.2 |
|
|
|
|
Жилой дом |
|
|
|
|
461 |
|
12-18 |
||
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
||||||
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
2.3 |
|
|
|
|
Жилой дом |
|
|
|
|
461 |
|
||
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|||||
|
|
|
|
|
2.4 |
|
|
|
|
Жилой дом |
|
|
|
461 |
|
|
||
|
|
|
|
|
Площадь |
|
коммерческих объектов |
|
|
|
|
|
|
Процент |
||||
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
||||||||
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Номер по генплану |
|
|
|
|
Вид объекта |
|
|
|
Базовая величина, м2 |
|
увеличения |
|||
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
базовой |
|||||||
|
|
|
|
|
|
|
|
Торгово-деловой |
|
|
|
|
|
|
|
величины, % |
||
15 |
|
|
6 |
|
|
|
|
|
|
10000 |
|
0-100 |
||||||
|
|
|
|
|
|
|
центр |
|
|
|
|
|
||||||
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
||
|
|
|
8.1 |
|
|
|
|
|
Автостоянка |
|
|
Определяется расчетным путем в |
|
|
||||
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|||
|
|
|
8.2 |
|
|
|
|
|
Автостоянка |
|
|
|
|
|
||||
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
зависимости от планируемого |
|
|
||||||
|
|
|
8.3 |
|
|
|
|
|
Автостоянка |
|
|
|
|
|
||||
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
населения строящегося района |
|
|
||||||
|
|
|
8.4 |
|
|
|
|
|
Автостоянка |
|
|
|
|
|
||||
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
||||
169
Раздел 9. УПРАВЛЕНИЕ И ОПТИМИЗАЦИЯ ИНВЕСТИЦИОННОЙ СТОИМОСТИ
Цель: на практике отработать методы управления и оптимизации инвестиционной стоимости земельного участка для комплексного освоения в жилищном строительстве с определением доли государственного частного партнерства в реализации проектов комплексной жилой застройки эконом-класса с использованием оценочных методов сравнимых продаж, капитализации земельной ренты и метода предполагаемого использования.
9.1. Постановка задачи и описание бизнес-ситуации
После проведения экономической экспертизы рыночной стоимости прав аренды на земельный участок под комплексное жилищное строительство (разд. 8) инвестиционно-строительная компания считает инвестиционно не привлекательным участие в открытом аукционе в г. Пензе. Для дальнейшего экономически эффективного использования данного земельного участка необходимо экономической службе компании застройщика разработать предложения по повышению инвестиционной привлекательности данного земельного участка за счет передачи части затрат на социальную и инженерную инфраструктуру в состав государственных и муниципальных программ по ФЦП «Жилище». При этом необходимо рассчитать многовариантные решения по величине данных затрат в составе государственного частного партнерства в данном проекте. Для этих целей необходимо произвести расчеты, следуя предложенному алгоритму экономико-матема- тической модели управления и оптимизации инвестиционной стоимости земельного участка в проектах комплексного освоения территории для целей жилищного строительства.
9.2. Теоретический минимум по управлению и оптимизации инвестиционной стоимости
9.2.1. Понятие инвестиционной стоимости, зоны управления и оптимизации
Понятие инвестиционной стоимости приведено в утвержденном Приказе Минэкономразвития РФ от 20 июля 2007 г.: «Инвестиционная стоимость – стоимость объекта оценки, определяемая исходя из его доходности для конкретного лица при заданных инвестиционных целях».
Понятие инвестиционной стоимости имеет и другие определения [11]:
– это обоснованная стоимость предприятия для конкретного или предполагаемого владельца. Учитывает прирост прибыли от использования ноу-хау, планов реорганизации и т.п.;
170