1873

В) Косвенные, рыночные, деловые и эксплуатационные. Г) Валютные, маркетинговые, деловые и рыночные.

Тест 4. На какие типы делится инвестиционный риск?

А) Незавершения строительства, превышения затрат и финансовые риски.

Б) Консервации проекта, экологический и производственный.

В) Производственный, экономический и риски, связанные с рынком. Г) Превышения затрат, отраслевой и экономический.

Тест 5. Какого метода анализа рисков не существует? А) Количественный анализ конкретного вида рисков.

Б) Экспресс-анализ финансовой устойчивости предприятия. В) Анализ ликвидности баланса.

Г) Детерминированный анализ рисков.

Тест 6. Какие способы применяются для эффективного управления рисками?

А) Диверсификация, страхование, учёт.

Б) Диверсификация, страхование, хеджирование. В) Хеджирование, диверсификация, анализ.

Г) Страхование, учёт, хеджирование.

Тест 7. На какие виды подразделяется риск по уровню оценки? А) Страновой, отраслевой, фирменный, мировой.

Б) Индивидуальный, фирменный, отраслевой, страновой. В) Мировой, отраслевой, экономический, индивидуальный. Г) Индивидуальный, финансовый, отраслевой, страновой.

Тест 8. Какие методы применяют при количественном анализе риска? А) Статистический, анализ целесообразности затрат, экспертных

оценок.

Б) Аналитический, экспертных оценок, измерительный. В) Экспертных оценок, измерительный, статистический. Г) Использование аналогов, экспертных оценок, расчетный.

121

Раздел 8. ПЛАНИРОВАНИЕ И ЭКОНОМИЧЕСКАЯ ЭКСПЕРТИЗА РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ПРИОБРИТЕНИЯ ПРАВ АРЕНДЫ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА ДЛЯ КОМПЛЕКСНОГО ОСВОЕНИЯ

В ЦЕЛЯХ ЖИЛИЩНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА

Цель: на практике отработать внутрифирменные методы планирования и экономической экспертизы возможной стоимости приобретения прав аренды по земельному участку для комплексного освоения в жилищном строительстве на открытых аукционах с использованием оценочных методов сравнимых продаж, капитализации земельной ренты и метода предполагаемого использования.

8.1. Постановка задачи и описание бизнес-ситуации

Инвестиционно-строительная компания готовится принять участие в открытом аукционе в г. Пензе по приобретению прав аренды на земельный участок под комплексное жилищное строительство. В этой связи плановоэкономическим службам необходимо запланировать финансовый бюджет по возможно-допустимой сумме средств компании для участия в аукционе на основе проведения экономической экспертизы рыночной стоимости прав аренды. Для этих целей необходимо воспользоваться традиционными оценочными подходами: сравнительным, затратным и доходным и соответствующими оценочными методами – сравнимых продаж, капитализации земельной ренты и предполагаемого использования или метода инвестиционных контрактов.

8.2.Практическое задание по бизнес-ситуации

1.В соответствии с выданным заданием на курсовой проект произвести описание оцениваемого земельного участка, определить вариант градостроительного развития земельного участка, предназначенного для комплексного освоения, рассчитать его ТЭП согласно предполагаемого генплана застройки;

2.Выполнить расчет рыночной стоимости прав на заключение договора аренды земельного участка, предназначенного для комплексного освоения с использованием метода сравнимых продаж, капитализации земельной ренты и метода предполагаемого использования;

3.Произвести согласование полученных результатов и дать итоговое заключение о рыночной стоимости права на заключение договора аренды земельного участка;

122

4.Дать заключение о плановом бюджете средств компании на участие

воткрытом земельном аукционе по приобретению прав аренды на земельный участок под комплексную жилую застройку;

5.Индивидуальные варианты для студентов с изменяемыми параметрами даны в табл. 76-79. Образец бланка задания по бизнес-ситуации данного курсового проекта дан в прил. 8.

6.Генплан микрорайона предполагаемой комплексной жилой застройки показан на рис. 3.

Рис. 3. Характеристика земельного участка, выставленного на открытый аукцион в виде генерального плана комплексной жилой застройки микрорайона № 8 III очереди строительства Арбеково в г. Пензе

8.3. Пример выполнения практического задания

по бизнес-ситуации

8.3.1. Исходные данные для оценки

8.3.1.1.Общее местоположение объекта оценки, описание земельного участка и основные условия оценки

Объект оценки расположен в западной части города Пензы на окраине. Земельный участок неправильной формы, имеет площадь 218 431 кв.м. В соответствии с кадастровым планом земельный участок находится примерно в 150 м по направлению на северо-запад от ориентира жилой дом, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: г. Пенза, р-н Октябрьский, ул. Лядова, дом 52.

123

Данные об общем местоположении объекта оценки внесены в табл. 49, аописаниеземельногоучасткаиосновныеусловияоценкивнесенывтабл. 50.

Таблица 4 9 Данные об общем местоположении объекта оценки

Таблица 5 0 Описание земельного участка и основные условия оценки

124

8.3.1.2. Исходные данные по техническим условиям на инженерное обустройство строительства микрорайона № 8

III очереди строительства Арбеково

Характеристика технических условий по данному земельному участку внесена в табл. 51 как перечень работ и расчетная стоимость инженерного обустройства строительства микрорайона.

Таблица 5 1 Перечень работ и расчетная стоимость инженерного обустройства

строительства микрорайона в составе технических условий

125

Окончание табл. 5 1

126

8.3.1.3. Исходные данные по обременению строительства социальной инфраструктуры как элемент инвестиционного контракта

Перечень работ и расчетная стоимость инженерного обустройства социальной инфраструктуры внесены в табл. 52. Перечень объектов и расчетная стоимость строительно-монтажных работ для возведения социальных объектов внесены в табл. 53.

Таблица 5 2 Перечень работ и расчетная стоимость инженерного обустройства

социальной инфраструктуры

Таблица 5 3 Расчетная стоимость обременения строительства социальной

инфраструктуры

Таким образом, общая стоимость обременения социальной инфраструктуры с учетом стоимости инженерного обеспечения на 2015 год составляет – 1732,80 млн руб.

127

8.3.1.4. Генплан застройки и его технико-экономические показатели

В соответствии с заданием на оценку в составе генерального плана микрорайона № 8 III очереди строительства Арбеково на территории микрорайона предусмотрены три вида застройки:

●жилая (девять двенадцатиэтажных жилых зданий – Ж12, четыре восемнадцатиэтажных жилых здания – Ж18);

●социальная(школана1400 мест– Ш, 2 детскихсадана250 месткаждый– ДС1, ДС2, спортивныйкомплекс– СК, дворецбракосочетания– ДБ);

●коммерческая (торгово-деловой центр – ТДЦ, автостоянки – А). Технико-экономические показатели коммерческой застройки показаны

втабл. 54, общественной застройки в табл. 55, жилой застройки в табл. 56. Площадь квартир и коммерческих объектов, которые будут прода-

ваться внесены в табл.57.

128

Таблица 5 6 Технико-экономические показатели жилой застройки

Таблица 5 7 Бюджет продаж площадей жилой и коммерческой недвижимости

микрорайона застройки

129

Генеральный план застройки микрорайона № 8 III очереди строительства Арбеково показаны на рис. 3.

Дополнительными расчетными условиями являются:

1)затраты на технические условия включаются в состав себестоимости

ивыполняются в течение t = 2 года (с 2013 по 2015 гг.) (см. график строительства – рис.6.9);

2)стоимость строительства социальной инфраструктуры микрорайона застройки определяется как стоимость рассматриваемого инвестиционного контракта с городской администраций и является обязательным условием предполагаемой застройки участка данными социальными объектами за счет инвестора;

3)себестоимость строительства в расчетах определяется условнонормативно в размере В = 50 % выручки от реализации квартир. Помимо строительно-монтажных работ в себестоимость включены экспертиза, авторский надзор, технический надзор, проектные работы, инженерное обустройство и сети.

4)плановый график продаж недвижимости в зависимости от объема строящегося жилья по календарному графику принимаем: 1 год строительства объекта – 70 % всех площадей; 2 год строительства объекта – 30 % всех площадей. Плановая продолжительность строительства жилого дома – 2 года. Рост цен на недвижимость прогнозно принят 12 % в год;

5)баланс площадей земельного участка был составлен согласно своду правил «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений» (актуализированная редакция СНиП 2.07.01-89*), утвержденных Приказом Минрегиона РФ от 28 декабря 2010 г. N 820

сокращенно СП42.13330.2011 (табл. 58).

Таблица 5 8

Баланс площадей земельного участка под комплексное жилищное строительство

130