1723

Интересы третьей группы – максимизация инвестиционной рентабельности сельскохозяйственного производства, которая определяется по формуле

где X11k – площадь сельскохозяйственных земель, не затронутых перераспределением; Ki1 – сумма капитальных затрат на перевод земель в земли сельскохозяйственного назначения и затрат, необходимых для начала функционирования сельскохозяйственных объектов.

Интересы третьей группы – максимизация инвестиционной рентабельности строительства населенных пунктов, она определяется по формуле

где X22k – площадь земель населенных пунктов, не затронутых перераспределением; Ki2 – сумма капитальных затрат на перевод земель в категорию земель населенного пункта и затрат для необходимых для начала функционирования.

Для инвесторов промышленности интерес заключается в максимизации инвестиционной рентабельности производства:

i k

где X33k – площадь земель населенных пунктов, не затронутых перераспределением; Ki3 – сумма капитальных затрат на перевод земель в категорию земель населенного пункта и затрат для необходимых для начала функционирования объектов.

Для увязки приведенных критериев оптимизации используется дерево весов (рис. 9). Оно является ядром механизма регулирования системы землепользования, нацеленного на рациональное сочетание различных интересов при планировании использования земель. Если необходимо обратить особое внимание на какие-либо проблемы, то следует увеличить вес соответствующего критерия.

31

Рис. 9. Дерево весов критериев рационального землепользования:1 – вес общественных интересов; 2 – вес частных интересов;

1 – вес государственных интересов; 2 – вес интересов местного населения;1 – вес интересов сельскохозяйственных инвесторов;

2 – вес интересов инвесторов населенных пунктов; 3 – вес интересов инвесторов промышленности

Вектор А(1;2;1;2;3) является вектором развития системы землепользования.

На основании расчетов результатов перераспределения земель на примере зонирования территории Пензенского района Пензенской области, с использованием различных значений весов, оптимальным было выбрано следующее сочетание веса: 1 = 0,5, 2 = 0,5, 1 = 0,5, 2 = 0,5, 1 = 0,5,2 = 0,3, 3 = 0,2. При изменении весов будет меняться направление вектора эколого-экономического развития территории. Также с течением времени веса могут быть пересмотрены без ущерба для полученных в процессе развития показателей.

После получения конкретных весов для целей решения многокритериальной задачи необходимо получить веса каждой ветки I, как произведение всех весов ветки. Например, 1 = 1 1 = 0,5 0,5 = 0,25, 2 = 1 2 = =0,5 0,5 = 0,25. Затем рассчитывается коэффициент важности критерия I по формуле

Коэффициент важности критерия будет использоваться при линейном масштабировании каждого критерия при векторной оптимизации.

Следующим этапом разработки экономико-математической модели является получение системы ограничений. Всего она будет состоять из 2 ограничений.

32

1. Ограничение по существующей площади земель различных видов использования:

где Аk – площадь земель k-го оценочного района.

2. Ограничение по природной ёмкости территории базируется на коэффициенте естественной защищенности:

где 0,5 – критический уровень состояния территории; SЗВФ – площадь земель водного фонда; SЛФ – земли лесного фонда.

Предварительно следует перейти от модели с вектором критериев к модели с одним критерием. Поскольку для использования в практике управления интересно получить вариант плана, одинаково улучшающий все критерия с учетом весов, т.е. найти компромиссное по Парето решение, то следует воспользоваться Чебышевским принципом справедливого компромисса и перейти к минимаксной записи модели:

(минимальное) значение l-го критерия, при этом l = 1,3,4,5, мl – вес l-го критерия.

В задаче имеется минимизируемый критерий – экологический ущерб.

Для перехода к эквивалентной модели математического программирования следует ввести дополнительную переменную z, которая имеет

смысл z maxl l l X . Тогда модель примет окончательный вид:

z min ; z l l X , l = 1,2,3,4,5; при всех 25 ограничениях.

Экономико-математическая модель является основой оптимизации системы землепользования, ее можно дополнять различными ограничениями, критериями, что позволяет применять ее при зонировании территории, где имеются различные экологические, экономические и социальные особенности.

33

Контрольные вопросы

1.Как соотносятся понятия «рациональное» и «эффективное» использование земли?

2.В чем заключается значимость структуризации землепользования?

3.Какие мероприятия входят в процесс оптимизации структуры землепользования?

4.Что является главной задачей оптимизации землепользования?

5.Как экономико-математическая модель планирует оптимизацию системы землепользования?

6.Что Вами понимается под оптимизацией землепользования?

7.Как Вы можете охарактеризовать планирование оптимизации землепользования в России?

8.Как можно охарактеризовать планирование оптимизации землепользования в Вашем регионе?

9.Как можно охарактеризовать планирование оптимизации землепользования в Вашем населенном пункте?

10.Какие органы власти осуществляют планирование оптимизации землепользования?

34

5. РЕГУЛИРОВАНИЕ ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ЗЕМЕЛЬ

Объектами земельных отношений являются:

1)земля как природный объект и природный ресурс;

2)земельные участки;

3)части земельных участков.

Земельный участок как объект права собственности и иных прав на землю является недвижимой вещью, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее

вкачестве индивидуально определенной вещи.

Всилу различий хозяйственного использования земель, возникают самые разнообразные земельные отношения, которые могут быть классифицированы на:

1)отношения, возникающие по поводу собственности, вещных и иных прав на землю (отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками гражданами и юридическими лицами);

2)управленческие отношения, возникающие и реализующиеся в рамках управленческих действий и мероприятий (государственный земельный контроль, кадастр недвижимости, землеустройство, территориальное планирование, мониторинг земель) и подразделяющиеся в зависимости от уровня (федеральный, региональный, местный, локальный), форм собственности, видов управленческой деятельности на различные виды и подвиды;

3)отношения в сфере землепользования, определяющие:

–порядок предоставления земельного участка, его целевого назначения;

–содержание основных прав и обязанностей субъектов земельных отношений;

–порядок внесения платы за пользование землей;

–основания возникновения и прекращения права землепользования;

4)договорные отношения, возникающие и реализующиеся в процессе совершения сделок с земельными участками (купля-продажа, дарение, аренда, рента, договор пожизненного содержания и др.);

5)земельно-процессуальные отношения, возникающие при осуществлении землеустроительного, земельно-кадастрового и мониторингового процессов;

6)организационно-охранительные отношения, возникающие в процессе непосредственного использования земель и проведения мероприятий по их защите и восстановлению почвенного плодородия (рекультивация и консервация нарушенных деградированных сельскохозяйственных угодий), а также возникающие в результате неправомерного поведения субъектов земельных отношений, нарушения правопорядка или законных

35

прав и интересов собственников или пользователей земли, установленных законом;

7) отношения, возникающие в сфере применения мер юридической ответственности за совершенные земельные правонарушения.

Составными частями земельных отношений являются:

1)юридическое обеспечение прав на землю всех землепользователей;

2)управление земельными ресурсами;

3)государственные экономические регуляторы.

Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий.

Любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования. Виды разрешенного использования земельных участков определяются в соответствии с классификатором, утвержденным федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и норматив- но-правовому регулированию в сфере земельных отношений (см. прил. 1).

В местах традиционного проживания и хозяйственной деятельности коренных малочисленных народов России и этнических общностей в случаях, предусмотренных федеральными законами, законами и иными нормативными правовыми актами субъектов РФ, нормативными правовыми актами ОМСУ, может быть установлен особый правовой режим использования земель указанных категорий.

Земли сельскохозяйственного назначения могут использоваться для ведения сельскохозяйственного производства, создания защитных лесных насаждений, научно-исследовательских, учебных и иных связанных с сельскохозяйственным производством целей, а также для целей аквакультуры (рыбоводства):

–крестьянскими (фермерскими) хозяйствами для осуществления их деятельности, гражданами, ведущими личные подсобные хозяйства, садоводство, животноводство, огородничество;

–хозяйственными товариществами и обществами, производственными кооперативами, государственными и муниципальными унитарными предприятиями, иными коммерческими организациями;

–некоммерческими организациями, в том числе потребительскими кооперативами, религиозными организациями;

–казачьими обществами;

–опытно-производственными, учебными, учебно-опытными и учебнопроизводственными подразделениями научных организаций, образовательных организаций, осуществляющих подготовку кадров в области сельского хозяйства, и общеобразовательных организаций;

36

–общинами коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока России для сохранения и развития их традиционных образа жизни, хозяйствования и промыслов.

Особенности использования сельскохозяйственных угодий:

–сельскохозяйственные угодья – пашни, сенокосы, пастбища, залежи, земли, занятые многолетними насаждениями (садами, виноградниками и другими), – в составе земель сельскохозяйственного назначения имеют приоритет в использовании и подлежат особой охране;

–особо ценные продуктивные сельскохозяйственные угодья, в том числе сельскохозяйственные угодья опытно-производственных подразделений научных организаций и учебно-опытных подразделений образовательных организаций высшего образования, сельскохозяйственные угодья, кадастровая стоимость которых существенно превышает средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу), могут быть в соответствии с законодательством субъектов РФ включены в перечень земель, использование которых для других целей не допускается;

–использование земельных долей, возникших в результате приватизации сельскохозяйственных угодий, регулируется Федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

Всостав земель населенных пунктов могут входить земельные участки, отнесенные в соответствии с градостроительными регламентами к следующим территориальным зонам:

1) жилым;

2) общественно-деловым;

3) производственным;

4) инженерных и транспортных инфраструктур;

5) рекреационным;

6) сельскохозяйственного использования;

7) специального назначения;

8) военных объектов;

9) иным территориальным зонам.

Границы территориальных зон должны отвечать требованиям принадлежности каждого земельного участка только к одной зоне.

Правилами землепользования и застройки устанавливается градостроительный регламент для каждой территориальной зоны индивидуально, с учетом особенностей ее расположения и развития, а также возможности территориального сочетания различных видов использования земельных участков (жилого, общественно-делового, производственного, рекреационного и иных видов использования земельных участков).

Для земельных участков, расположенных в границах одной территориальной зоны, устанавливается единый градостроительный регламент. Градостроительный регламент территориальной зоны определяет основу

37

правового режима земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе застройки и последующей эксплуатации зданий, сооружений.

Градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки.

Земельные участки в составе жилых зон предназначены для застройки жилыми зданиями, а также объектами культурно-бытового и иного назначения. Жилые зоны могут предназначаться для индивидуальной жилой застройки, малоэтажной смешанной жилой застройки, среднеэтажной смешанной жилой застройки и многоэтажной жилой застройки, а также иных видов застройки согласно градостроительным регламентам.

Земельные участки в составе общественно-деловых зон предназначены для застройки административными зданиями, объектами образовательного, культурно-бытового, социального назначения и иными предназначенными для общественного использования объектами согласно градостроительным регламентам.

Земельные участки в составе производственных зон предназначены для застройки промышленными, коммунально-складскими, иными предназначенными для этих целей производственными объектами согласно градостроительным регламентам.

Земельные участки в составе зон инженерной и транспортной инфраструктур предназначены для застройки объектами железнодорожного, автомобильного, речного, морского, воздушного и трубопроводного транспорта, связи, инженерной инфраструктуры, а также объектами иного назначения согласно градостроительным регламентам.

Земельные участки в составе рекреационных зон, в том числе земельные участки, занятые городскими лесами, скверами, парками, городскими садами, прудами, озерами, водохранилищами, используются для отдыха граждан и туризма.

В пределах границ населенных пунктов могут выделяться зоны особо охраняемых территорий, в которые включаются земельные участки, имеющие особое природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное и иное особо ценное значение.

Земельные участки, на которых находятся объекты, не являющиеся памятниками истории и культуры, но расположенные в границах зон охраны памятников истории и культуры, используются в соответствии с градостроительными регламентами, установленными с учетом требований охраны памятников истории и культуры.

Земельные участки в составе зон сельскохозяйственного использования в населенных пунктах – земельные участки, занятые пашнями, многолет-

38

ними насаждениями, а также зданиями, сооружениями сельскохозяйственного назначения, – используются в целях ведения сельскохозяйственного производства до момента изменения вида их использования в соответствии с генеральными планами населенных пунктов и правилами землепользования и застройки.

Земельные участки общего пользования, занятые площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами и другими объектами, могут включаться в состав различных территориальных зон и не подлежат приватизации.

Разрешенное использование земельных участков и объектов капитального строительства может быть следующих видов:

1)основные виды разрешенного использования;

2)условно разрешенные виды использования;

3)вспомогательные виды разрешенного использования, допустимые только в качестве дополнительных по отношению к основным видам разрешенного использования и условно разрешенным видам использования и осуществляемые совместно с ними.

Изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов.

Предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства могут включать в себя:

1)предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков, в том числе их площадь;

2)минимальные отступы от границ земельных участков в целях определения мест допустимого размещения зданий, строений, сооружений, за пределами которых запрещено строительство зданий, строений, сооружений;

3)предельное количество этажей или предельную высоту зданий, строений, сооружений;

4)максимальный процент застройки в границах земельного участка, определяемый как отношение суммарной площади земельного участка, которая может быть застроена, ко всей площади земельного участка;

5)иные показатели.

В пределах территориальных зон могут устанавливаться подзоны с одинаковыми видами разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, но с различными предельными (минимальными и (или) максимальными) размерами земельных участков и предельными параметрами разрешенного строительства, реконструкции

39

объектов капитального строительства и сочетаниями таких размеров и параметров.

Земли промышленности и иного специального назначения в зависимости от характера специальных задач, для решения которых они используются или предназначены, подразделяются на:

1)земли промышленности;

2)земли энергетики;

3)земли транспорта;

4)земли связи, радиовещания, телевидения, информатики;

5)земли для обеспечения космической деятельности;

6)земли обороны и безопасности;

7)земли иного специального назначения.

Особенности правового режима этих земель учитываются при проведении зонирования территорий.

Кземлям особо охраняемых территорий относятся земли:

1)особо охраняемых природных территорий;

2)природоохранного назначения;

3)рекреационного назначения;

4)историко-культурного назначения;

5)особо ценные земли.

Порядок отнесения земель к землям особо охраняемых территорий федерального значения, порядок использования и охраны земель особо охраняемых территорий федерального значения устанавливаются Правительством РФ на основании федеральных законов.

Порядок отнесения земель к землям особо охраняемых территорий регионального и местного значения, порядок использования и охраны земель особо охраняемых территорий регионального и местного значения устанавливаются органами государственной власти субъектов РФ и органами местного самоуправления в соответствии с федеральными законами, законами субъектов РФ и нормативными правовыми актами ОМСУ.

Кземлям лесного фонда относятся лесные земли (земли, покрытые лесной растительностью и не покрытые ею, но предназначенные для ее восстановления, – вырубки, гари, редины, прогалины и другие) и предназначенные для ведения лесного хозяйства нелесные земли (просеки, дороги, болота и другие).

Порядок использования и охраны земель лесного фонда регулируется земельным и лесным законодательством.

Кземлям водного фонда относятся земли:

1)покрытые поверхностными водами, сосредоточенными в водных объектах;

2)занятые гидротехническими и иными сооружениями, расположенными на водных объектах.

40