1606

2. ПЕРСПЕКТИВЫ РАЗВИТИЯ РЕГИОНАЛЬНОГО РЫНКА АРЕНДНОГО ЖИЛЬЯ

Постановка задач исследования

Ключевым направлением, которое Пензенская область выбирает для себя на среднесрочную и долгосрочную перспективу, является устойчивое повышение конкурентоспособности региона для бизнеса и качества жизни для его жителей. Пензенская область нуждается в разработке программы развития строительного комплекса региона, ориентированной на практические действия и результаты. Реализация программы предполагает скоординированное развитие всех ее элементов и требует выбора соответствующего программного инструментария развития строительного комплекса Пензенской области.

Необходимость разработки программы диктуется невозможностью комплексно решить эти поставленные перед строительным комплексом задачи в приемлемые сроки за счет использования действующих механизмов, в том числе моделей с использованием аренды жилья.

При программно-целевом подходе осуществляется реализация одновременно двух типов взаимосвязи элементов: пространственной, когда объединяются усилия различных участников инвестиционно-строительной деятельности, принадлежащих к различным подотраслям, территориям и формам собственности, а также органов государственной власти и науки; временной, когда требуется добиться четкой последовательности и единства различных этапов.

При обосновании необходимости решения проблем программными методами учитывались приоритеты и цели социально-экономического развития Пензенской области, направления промышленной и научно-техниче- ской политики, прогнозы развития региональных потребностей в жилье и финансовых ресурсов, имеющиеся минерально-сырьевые ресурсы, промышленный потенциал предприятий стройиндустрии, результаты анализа экономического и социального состояния Пензенской области.

2.1. Факторы развития рынка арендного жилья

Государство заинтересовано в создании цивилизованного рынка арендного жилья – это необходимо для построения постиндустриальной экономики, повышения территориальной мобильности активного населения, формирования новых стандартов качества жилья и качества человеческого капитала.

Развитие сектора арендного жилья актуально для предоставления в аренду жилья молодым специалистам, молодым семьям, работникам бюджетной

21

сферы, военнослужащим, мигрантам и иммигрантам, лишенцам (лицам, потерявшим жилье в результате природных и техногенных катастроф, социальных конфликтов и войн, невыполненных долговых обязательств) и т.д.

К основным факторам, сдерживающим развитие рынка арендного жилья, относятся:

1) длительный срок окупаемости инвестиций при реализации проектов строительства арендного жилья по причинам:

высокой стоимости земельного участка под строительство;

высокой стоимости строительства инженерной инфраструктуры;

высокой стоимости объекта жилищного строительства при использовании традиционных технологий проектирования и строительства;

высокой стоимости заемных средств;

2)низкая эффективность инвестиций, определяемая отношением высоких затрат, связанных со строительством, и низкой расчетной величины арендных платежей, обусловленных платежеспособностью населения;

3)отсутствие структурированной информации о реальных возможностях и потребностях населения в части улучшения жилищных условий.

Внастоящее время на городском рынке найма жилья сложились достаточно высокие цены. Месячная цена найма однокомнатной квартиры составляет 6–12 тыс. рублей, двухкомнатной – 10–15 тыс.рублей, трехкомнатной – 14–30 тыс. рублей. В результате наем жилья малодоступен для жителей области не только с низким, но и средним уровнем дохода. Несмотря на высокие цены найма и спрос населения на наемное жилье, крупным инвесторам этот рынок пока мало интересен: гораздо выгодней продать построенное жилье, обеспечив, тем самым, быстрый оборот вложенных средств в течение 1–2 лет. Срок окупаемости вложений в строительство и эксплуатацию дома, используемого для получения прибыли от передачи жилых помещений внаем или в аренду, как правило, превышает 15 лет, что препятствует возрождению института доходных домов, находящихся в частной собственности.

Всоответствии с результатами маркетинговых исследований, проведенных Федеральным фондом содействия развитию жилищного строительства в 2009 г., более 90 % всех домохозяйств страны предпочитает, чтобы величина арендных платежей не превышало 15 тыс. руб. в месяц.

Более 50 % семей предпочитает 2-комнатные квартиры и только 30 % – 1-комнатные, 16 % – 3-комнатные (75 % семей – индивидуальное жилье площадью от 80 до 120 кв.м).

Теоретически семья, проживающая в квартире по договору аренды, без перехода на режим экономии на оплату арендных платежей может направить до 30 % своего дохода (в целом по России). Это максимальная величина.

Вденежном выражении это будет составлять 12613,2 руб. в месяц для среднестатистической семьи России (табл. 1):

22

–Центрального ФО – 15987,4 руб.;

–Северо-Западного ФО – 14636,6 руб.;

–Южного ФО – 6504,1 руб.;

–Северо-Кавказского ФО – 6334,9 руб.;

–Приволжского ФО – 8899,8 руб.;

–Уральского ФО – 15821,8 руб.;

–Сибирского ФО – 12052,8 руб.;

–Дальневосточного ФО – 18328,1 руб.

Несомненно, любой частный инвестор, который будет вкладываться в воспроизводство жилья, сдаваемого на социальных условиях, а без него такой крупномасштабный проект одному государству на бюджетные деньги не осилить, будет ждать рыночной отдачи на вложенный капитал. Эти инвестиции, скорее всего, будут рассматриваться как консервативные, приносящие минимально возможные по рынку, не считая банковские депозиты, но достаточно стабильные доходы. В этом случае, в соответствии с нашими предположениями, минимальная ставка доходности должна быть не ниже ставки рефинансирования ЦБ.

Однако применительно к семьям, претендующим на социальное арендное жилье, уровень доступности будет несколько ниже. Во-первых, за счет более низкого уровня доходов целевой аудитории, во-вторых, за счет более высокой арендной платы, если дополнительно принять во внимание необходимые затраты на оплату жилищно-коммунальных услуг (достаточно весомая величина), управление жилым фондом, меблировку квартир, хотя это не обязательное условие, и плановые затраты на текущий ремонт.

В этой связи, как было отмечено выше, с целью привлечения частного капитала в реализацию проектов строительства социального арендного жилья существует необходимость участия государства как за счет соинвестирования части затрат инвестора в процессе строительства, так и последующего адресного субсидирования части затрат арендаторов. Среднестатистическая семья может себе позволить только 1-комнатную квартиру. Для того чтобы она могла арендовать 2 и 3-комнатные квартиры, ее доходы должны быть выше в 1,5 и 2 раза соответственно. При этом значительная доля семей не в состоянии арендовать жилое помещение (рис. 1).

Однако применительно к семьям, претендующим на социальное арендное жилье, уровень доступности будет несколько ниже. В этой связи с целью привлечения частного капитала в реализацию проектов строительства социального арендного жилья существует необходимость участия государства как за счет соинвестирования части затрат инвестора в процессе строительства, так и последующего адресного субсидирования части затрат арендаторов.

23

Т а б л и ц а 1 Таблица арендных ставок для типовых однокомнатных, двухкомнатных, трехкомнатных квартир

Продолжение табл. 1

26

27

28

Основная часть арендного жилья должна находиться в сегменте жилья экономического класса, отвечающего требованиям экологичности и энергоэффективности.

Согласно действующим нормативным правовым актам, жилые помещения относятся к жилью экономического класса, если:

1)площадь земельных участков для малоэтажных индивидуальных жилых домов не более 1000 кв.метров, для частей жилых домов (жилых домов блокированной застройки) – не более 400 кв.метров на одну часть дома (один блок жилого дома блокированной застройки);

2)общая площадь малоэтажных индивидуальных жилых домов и жилых домов блокированной застройки – не более 150 кв.метров;

3)площади жилых помещений малоэтажных индивидуальных жилых домов и жилых домов блокированной застройки – не менее 32 кв.метров, в том числе 14 кв.метров – площадь общей жилой комнаты, 10 кв.метров – площадь спальни, 8 кв.метров – площадь кухни;

4)площадь приквартирных участков для квартир первых этажей малоэтажных (до 4-х этажей) многоквартирных домов– не более 60 кв.метров;

5)площади квартир в многоквартирных домах по числу комнат и их площади (по верхнему и нижнему пределу площади без учета площади балконов, террас, веранд, лоджий, холодных кладовых и тамбуров) соответствуют данным табл. 2.

Таблица 2

6)площадь комнат в квартирах многоквартирных домов составляет:

не менее 14 кв.метров – в однокомнатной квартире;

не менее 16 кв.метров – в квартирах с числом комнат 2 и более;

8–10 кв.метров – спальня;

6 кв.метров – кухня (5 кв.метров– кухни-ниши в однокомнатных квартирах);

7)высота жилых помещений (от пола до потолка) не менее 2,7 метра.

29

Во всех жилых помещениях, относящихся к жилью экономического класса, необходимо учитывать:

показатели, характеризующие удельную величину расхода энергетических ресурсов;

показатели, характеризующие отдельные элементы конструкций здания и их свойства, позволяющие исключить нерациональный расход энергетических ресурсов как в процессе строительства, реконструкции, капитального ремонта зданий, строений, так и в процессе их эксплуатации;

требования к архитектурным, функционально-технологическим, конструктивным и инженерно-техническим решениям, влияющим на энергетическую эффективность зданий.

При отнесении жилых помещений к жилью экономического класса необходимо:

обеспечить доступность к объектам социального и иного обслуживания (школам, детским садам, учреждениям досуга и спорта, предприятиям торговли и т.п.) не более установленной действующими нормативными требованиями;

обеспечить условия для полноценной жизнедеятельности инвалидов

ималоподвижных групп населения с учетом действующих нормативных требований.

Необходимость создания масштабной городской сети частных доходных домов, жилые помещения в которых будут предоставляться по договорам найма гражданам, обусловлена:

высокой потребностью в улучшении жилищных условий молодых и мобильных домохозяйств, которые по показателям имущественной и жилищной обеспеченности не могут стать участниками жилищных программ с использованием жилищного фонда и бюджетных средств, однако не способных ни в настоящий момент времени, ни в перспективе приобрести жилье в собственность даже с использованием заемных средств;

неизменно высоким уровнем цен на городском рынке жилья, обусловленным повышенным платежеспособным спросом иногородних и иностранных граждан и юридических лиц, использующих приобретение недвижимости в качестве высокодоходного объекта инвестиций и накопления, при одновременной низкой доступности жилья для жителей республики;

объективными тенденциями опережающего роста спроса на наемное жилье по сравнению с ростом спроса на приобретение жилья в собственность;

нарастанием дефицита предложения жилья экономического класса. Частным случаем доходных домов являются бездотационные дома жи-

лищного фонда. Формирование сети бездотационных домов позволяет, с 30