1606

Основными инструментами региональной политики МЖС являются:

адресные субсидии физическим лицам, в том числе в форме: субсидий первоначальных взносов и/или процентных выплат по ипотечных и строительным кредитам; жилищных сертификатов на погашение части стоимости жилья, в частности части арендной платы за жильё

адресные субсидии юридическим лицам на погашение части процентных выплат по кредитам и лизингу оборудования и техники;

дотации, субсидии, субвенции и бюджетные кредиты муниципалите-

там;

ипотечные жилищные программы;

государственные гарантии;

государственный заказ;

участие в уставном капитале региональных институтов развития жилищной сферы;

государственные гранты на исследования и призовые фонды для конкурсов на инновационные разработки, в том числе для демонстрационных (пилотных) проектов;

налоговые льготы и кредиты;

социальная реклама в региональных СМИ.

Организационно-экономический механизм формирования политики малоэтажного жилищного строительства – это сложная институцио-

нальная система деятельности строительного комплекса, обеспечивающая эффективность его функционирования в целях реализации политики МЖС в регионе. Организационно-экономический механизм определяет принципы, методы, порядок планирования инвестиционной деятельности, а также структуру и полномочия органов, координирующих инвестиционные процессы на территории региона.

Организационно-экономический механизм формирования политики МЖС должен включать в себя следующие элементы (рис. 2): организационную форму реализации политики МЖС и др.

8.3. Процесс формирования концепции региональной политики малоэтажного жилищного строительства

Ввиду того, что сегодня малоэтажное строительство становится значимым механизмом решения жилищной проблемы в России, необходимо серьезно переработать и принять его новую концепцию. Принятие такой концепции ляжет в основу государственной политики, которая будет отражена в законодательном и организационном регулировании малоэтажного строительства, а также определит техническую политику государства.

191

ОРГАНИЗАЦИОННО-ЭКОНОМИЧЕСКИЙ МЕХАНИЗМ ФОРМИРОВАНИЯ

10Меры по взаимной финансовой, организационной и иной поддержке

Рис. 2. Организационно-экономический механизм формирования политики МЖС

Цель политики МЖС – создание условий для улучшения жилья населения субъекта Федерации. В этой связи основным экономическим эффектом от реализации жилищной политики будет совокупность финансовых эквивалентов от следующих обстоятельств: снижение затрат на текущие и капитальные ремонты жилья и коммунальных сетей; повышения качества жилья населения; улучшение демографической ситуации за счет увеличения площади и перераспределения затрат населения на потребление и инвестиции.

Одна из задач политики МЖС – повышение бюджетной эффективности субъекта Федерации, то есть, либо экономическая политика должна привести к росту доходов, либо снижению расходов регионального бюджета.

Основными условиями проведения разумной и привлекательной для участников экономического механизма политики МЖС являются следующие условия:

доступная и полная информация об объектах строительства;

установленная и прописанная процедура получения прав на жилье;

критерии определения победителей в случае тендеров за право строительства;

принятый механизм оценки стоимости прав на строительство;

государственный институт регистрации прав;

государственные меры стимулирования и поддержки участников экономического механизма жилищной политики.

Потенциал, которым располагает регион для реализации политики МЖС: природно-ресурсный, экономико-географический, производственный, инфраструктурный, демографический, трудовой, научно-инновационный, бюджетный, административный.

Разрабатываемая политика МЖС должна базироваться на концепции социально-экономического развития региона с учетом выявленного на основе анализа потенциала региона. Рекомендуется в основу формирования политики МЖС положить социальную концепцию, которая базируется на приоритетном значении человеческого фактора и направлена на повышение уровня качества жизни населения на основе экономического роста.

Сформировавшиеся в регионе предпосылки определяют базовые возможности для реализации политики МЖС. Однако для того, чтобы определить конкретные направления и проблемы процесса развития, необходимо детально рассмотреть факторные условия развития регионального кластера малоэтажного строительства (рис. 4).

193

Региональный кластер МЖС – сконцентрированные по географическому признаку группы взаимосвязанных компаний, специализированных поставщиков, поставщиков услуг, фирм в строительной отрасли, а также связанных с их деятельностью организаций в области МЖС, конкурирующих, но вместе с тем ведущих совместную работу.

Цель развития кластера МЖС в регионе – обеспечение плана ввода

50 % жилья за счет малоэтажного строительства, отвечающего современным требованиям по технологическим, стоимостным и эстетическим характеристикам.

Достижение цели планируется осуществить за счет усиления конкурентных преимуществ отрасли малоэтажного строительства и производства строительных материалов посредством внедрения системы внутри- и межотраслевого взаимодействия, повышения объема межотраслевой информации и коммуникации, стимулирования спроса.

Подробная структура кластера представлена на рис. 5.

Рис. 5. Структура регионального кластера МЖС в регионе

195

8.4. Оценка экономической эффективности организационно-экономического механизма формирования региональной политики малоэтажного

жилищного строительства в Пензенской области

Проводя оценку инвестиционной привлекательности Пензенской области в целях оценки экономической эффективности организационноэкономического механизма формирования региональной политики МЖС в регионе, можно сделать следующие выводы (табл. 1).

Основными проблемами в сфере МЖС в Пензенской области являются:

1)дефицит земельных участков для индивидуального строительства, доступных гражданам с низкими и средними доходами;

2)дефицит средств на обустройство земельных участков инженерной

исоциальной инфраструктурой под малоэтажную застройку эконом классом жилья;

3)обременительные для застройщика (прежде всего, для индивидуального) условия присоединения к системам инженерной инфраструктуры;

196

4)отсутствие эффективных градопланировочных решений для малоэтажной застройки;

5)отсутствие эффективных технологий комплексного малоэтажного строительства, предусматривающих непосредственное участие индивидуальных застройщиков;

6)хаотичность строительства жилья индивидуальными застройщиками;

7)низкая квалификация индивидуальных застройщиков и их объединений при оформлении и организации строительства жилья;

8)отсутствие механизмов привлечения частных инвестиционных и кредитных ресурсов в строительство малоэтажного жилья и инженерной инфраструктуры.

Эффективность реализации концепции МЖС в Пензенской области определялась на основе анализа уровня воспроизводства жилищной недвижимости в районах области и наличии объективного спроса со стороны населения. Проведенное зонирование территории области позволило разделить все районы на три группы по степени потребности в реализации политики МЖС (рис. 6):

1. Зона минимальной потребности (0–30 лет) – 9 районов и 3 города. 2. Зона средней потребности (31–90 лет) – 14 районов.

3. Зона кризиса (91–250 лет) – 4 района.

Зонирование области показало, что реализации политики МЖС в регионе не потеряет своей актуальности в ближайшие годы при условии, что темпы воспроизводства буду оставаться примерно на том же уровне. Соответственно, спрос на малоэтажные жилые дома обеспечен во всех районах области.

Рис. 6. Зонирование районов Пензенской области по степени потребности в реализации политики МЖС

197

Эффективность реализации политики МЖС была определена на примере района с минимальной потребностью – г.Пенза. Основные результаты, полученные в результате расчетов, следующие (табл. 2).

Таблица 2 Результаты оценки эффективности реализации политики МЖС в регионе

Таким образом, участие бюджетных средств в реализации политики МЖС в регионе повышает показатели эффективности для застройщиков ( ЧДД = 5 032 303 тыс.руб.). При этом рентабельность участия бюджетных средств в реализации политики МЖС в регионе очень высокая – 177 %.

Выводы

По итогам исследования по вопросам развития МЖС в регионе можно сделать следующие выводы:

1.Малоэтажное домостроение в последние годы обозначено перспективным сегментом жилищного строительства. При этом развернуться малоэтажному строительству предстоит прежде всего в регионах.

2.Все проблемы формирования и реализации политики массового малоэтажного строительства в регионах можно объединить в несколько направлений: градостроительное, ресурсное, технологическое, социальное, финансовое.

3.Для эффективной реализации политики МЖС в регионе необходимо создание кластера МЖС, который будет включать в себя организациизастройщиков МЖС, предприятия по производству строительных материалов для строительства малоэтажного жилья, индивидуальных застройщиков малоэтажного жилья.

4.Реализация политики МЖС в Пензенской области на примере г.Пензы по итогам расчета основных показателей эффективности позволяет сделать вывод, что участие бюджетных средств в реализации политики МЖС в регионе повышает показатели эффективности для застройщиков ( ЧДД = 5032303 тыс.руб.). При этом рентабельность участия бюджетных средств в реализации политики МЖС в регионе очень высокая – 177 %.

198

Список литературы

1.Асаул, А.И. Малоэтажное жилищное строительство / А.И. Асаул

[и др.]. – М.: Гуманистика, 2005. – 564 с.

2.Баронин, С.А. Проблемы и тенденции развития малоэтажного жилищного строительства в России. моногр. / С.А. Баронин [и др.]. – М.:

ИНФРА-М, 2012 .

3.Инновации в строительном кластере: барьеры и перспективы. – URL: http://rusdb.ru

4.Костецкий Н.Ф. Программа малоэтажного домостроения – альтернатива урбанистской концепции развития многоэтажных мегаполисов Костецкий / Н.Ф. Костецкий [и др.] // Экономика строительства. – 2008. – № 2.

5.Малоэтажное жилищное строительство в рамках приоритетного национального проекта «Доступное жильё». – URL: http://www.abkogan.ru

6.Николаева, Е. Современные тенденции развития малоэтажного жилищного строительства / Е. Николаева // Журнал «Малоэтажное жилищное строительство». – 2010 (сентябрь-октябрь). – С.17–19.

7.Переход к поточному способу малоэтажного строительства. – URL: http://www.nagid.ru

8.Ассоциация малоэтажного и индивидуального домостроения http://www.amidsfo.ru/

9.Инновации в строительном кластере: барьеры и перспективы. – URL: www.inno-expert.ru

10.Национальное агентство малоэтажного и коттеджного строительст-

ва. – URL: www.namiks.ru

11.Правительство Пензенской области. – URL: www.penza.ru

12.Российский интернет-портал для профессионалов малоэтажного жилищного строительства. – URL: http://lowbuild.ru/

13.Управление экономики Пензенской области www.penza-economic.ru

14.Федеральная служба государственной статистики РФ. – URL: http:// www.gks.ru

199

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Реализация направлений развития предприятий инвестиционно-строи- тельного комплекса предопределяет необходимость обоснования инвестиционных вложений в освоение, разработку месторождений, во внедрение инноваций в строительстве, что дает возможность в последующем повышать производительность труда, снижать себестоимость строительной продукции и обеспечивать условия для реализации амбициозных планов по строительству доступного и комфортного жилья на территории региона.

В современных условиях развития инвестиционно-строительного комплекса необходимо формирование системы управления инновационно-ин- вестиционной привлекательности жилищно-коммунальной сферы с целью привлечения инвестиционных потоков, поскольку дальнейшее ее развитие без изменения системы финансирования невозможно. Организационно-эко- номические механизмы повышения инновационно-инвестиционной привлекательности включают инструменты инновационного и инвестиционного развития, предполагают внедрение управленческих инноваций в отрасли.

Одним из возможных вариантов решения накопившихся жилищных проблем является создание цивилизованного рынка арендного жилья – это необходимо для построения постиндустриальной экономики, повышения территориальной мобильности активного населения, формирования новых стандартов качества жилья и качества человеческого капитала. Распространение в ближайшее время строительства арендного жилья будет зависеть от решения комплекса проблем, которые обуславливают высокие риски и низкую доходность инвестиций в арендное жилье.

Оценка и анализ развития предприятий стройиндустрии и стройматериалов и определение приоритетных и перспективных направлений их развития позволяют эффективно формировать промышленную политику в строительном комплексе, практическая реализация которых позволит активизировать инвестиционную деятельность в строительном комплексе региона путем внедрения экономически и социально значимых проектов. Предполагается реализовать инвестиционные проекты, позволяющие качественно изменить ситуацию на внутриобластном строительном рынке, наполнить его высококачественной, конкурентоспособной продукцией собственного производства.

Для эффективного функционирования и дальнейшего развития на основе реализации инновационной стратегии развития регионального строительного комплекса в современных рыночных условиях необходимо не только проведение эффективной экономической политики в данной сфере, но и качественно новая структура взаимоотношений участников строительного комплекса. Для этого необходимо разработать стратегию развития строительного комплекса применительно к отдельно взятому региону,

200