1529

МИНИСТЕРСТВО ОБРАЗОВАНИЯ И НАУКИ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение высшего профессионального образования «Пензенский государственный университет

архитектуры и строительства» (ПГУАС)

Ю.О. Толстых, Т.В. Учинина

ОСОБЕННОСТИ ОРГАНИЗАЦИИ И РАЗВИТИЯ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ

ПО УПРАВЛЕНИЮ ЖИЛЫМ ФОНДОМ

Пенза 2014

1

УДК 332.87(035.3) ББК 65.441

Т54

Рецензенты: доктор экономических наук, профессор, заведующий кафедрой «Управление бизнесом» С.М. Васин (ПГУ); доктор экономических наук, профессор ка-

федры «Экспертиза и управление недвижимостью» С.А. Баронин (ПГУАС)

Толстых Ю.О.

Т54 Особенности организации и развития деятельности по управлению жилым фондом: моногр. / Ю.О. Толстых, Т.В. Учинина. –

Пенза: ПГУАС, 2014. – 196 с.

ISBN 978-5-9282-1171-4

При написании монографии были использованы результаты многолетних научных и практических исследований авторов по формированию эффективных систем и механизмов управления в жилищно-коммунальном комплексе.

Рассмотрены основные моменты деятельности УК в рамках работы над учебным пособием «Особенности организации деятельности управляющих компаний в ЖКХ». Представлены приложения, которые включают в себя бланки и образцы документов для организации деятельности УК, необходимые кафедре «Экспертиза и управление недвижимостью» при проведении учебного курса обучения для специалистов жилищно-коммунальной сферы и повышения квалификации жителей города.

Подготовлена на кафедре «Экспертиза и управление недвижимостью» и предназначена для использования студентами, обучающимися по направлениям 38.03.01 «Экономика», 08.03.01 «Строительство» при выполнении курсового и дипломного проектирования. Может быть использована преподавателями при чтении лекций и проведении практических занятий по дисциплинам «Введение в специальность», «Основы управления недвижимостью», «Экспертиза и управление недвижимостью», «Планирование и контроллинг в ЖКХ».

© Пензенский государственный университет ISBN 978-5-9282-1171-4 архитектуры и строительства, 2014

© ТолстыхЮ.О., Учинина Т.В., 2014

2

ПРЕДИСЛОВИЕ

Жилищно-коммунальное хозяйство (ЖКХ) является важнейшей сферой социально-экономической структуры общества и в то же время одним из самых больших секторов экономики Российской Федерации. Однако отношение к отрасли носило всегда потребительский характер, и ее финансирование осуществлялось по остаточному принципу.

Цель работы состоит в исследовании отечественного и зарубежного опыта управления в ЖКХ. Для достижения указанной цели в работе решаются следующие задачи: анализ закономерностей в развитии жилищно-коммунального хозяйства в России и за рубежом; изучение основ функционирования и управления жилищным фондом и коммунальной сферой.

Также в монографии рассмотрены основные моменты деятельности управляющих компаний (УК) в рамках работы над учебным пособием «Особенности организации деятельности управляющих компаний в ЖКХ». Отдельным блоком в работе представлены приложения, которые включают в себя бланки и образцы документов для организации деятельности УК, необходимые кафедре «Экспертиза и управление недвижимостью» при проведении учебного курса обучения для специалистов жилищнокоммунальной сферы и повышения квалификации жителей города.

При написании монографии были использованы результаты многолетних научных и практических исследований авторов по формированию эффективных систем и механизмов управления в жилищно-коммунальном комплексе.

Наряду с теоретическими разработками представлены методические рекомендации, которые могут быть использованы преподавателями при чтении лекций и проведении практических занятий по дисциплинам «Введение в специальность», «Основы управления недвижимостью», «Экспертиза и управление недвижимостью», «Планирование и контроллинг в ЖКХ», а также студентами экономических специальностей при курсовом и дипломном проектировании.

3

1. РАЗВИТИЕ УПРАВЛЕНИЯ СФЕРОЙ ЖИЛИЩНО-КОММУНАЛЬНОГО ХОЗЯЙСТВА

ВОТДЕЛЬНЫХ РЕГИОНАХ РОССИИ

1.1.Анализ современного состояния сферы жилищно-коммунального хозяйства в РФ

Мы сделали срез лишь по некоторым показателям. Однако и этого достаточно, чтобы понять, что реформу жилищно-коммунального хозяйства (ЖКХ) следует продолжать и расширять. Здания старой постройки, составляющие основу жилого фонда страны, по-прежнему являются балластом с низкой энергоэффективностью и требуют капитального ремонта. То же самое в полной мере относится и к квартальным тепловым сетям. При этом внедрение современных энергоэффективных технологий позволит нивелировать тот рост цен на коммунальные ресурсы, который мы наблюдаем в последние годы.

Общий размер жилого фонда

Этот показатель можно считать основополагающим и универсальным для любых сравнений, поскольку лишь в привязке к нему любые цифры обретают свой истинный смысл.

Таблица 1 Площадь жилых помещений в 2008 и 2013 годах

Из табл. 1 видно, что за 22 года (с 1990 по 2013) общая площадь жилых помещений увеличилась на 40 %. При этом до 2008 года наблюдался рост, а потом снижение количества аварийного и ветхого жилья. Это снижение можно связать с началом работы Фонда содействия реформированию ЖКХ в 2007 году. Однако процесс обновления жилого фонда необходимо форсировать, в противном случае на решение проблемы аварийного жилья у нас уйдет почти 20 лет.

4

Сколько тепла потребляет весь жилой фонд?

Данные Федеральной службы государственной статистики приведены в табл. 2.

Несложные расчеты дают следующий результат:

отпуск тепловой энергии потребителям за 4 года снизился на 3,5 %;

при этом абсолютный объем теплопотерь вырос на 9,2 %.

С одной стороны, происходит общее снижение потребления тепла за счет прироста жилого фонда новыми домами с более высокими показателями энергоэффективности, а также за счет частичного расселения ветхого жилья и реализации программ капитального ремонта по программам Фонда содействия реформированию ЖКХ. С другой, учитываемые статистикой потери тепла растут, поскольку приходятся не на жилой сектор, а на теплотрассы, чье состояние продолжает оставаться весьма плачевным [7].

Примечательно также, что потери сегодня происходят главным образом в квартальных сетях (то есть на участках, где производится подача тепла непосредственно в дома), и именно они наиболее остро нуждаются в обновлении. Косвенным доказательством этому служит 37 %-е снижение числа аварий на источниках теплоснабжения с 2008 по 2013 год.

Рис. 1. Число аварий на источниках теплоснабжения, паровых и тепловых сетях в 2008 и в 2013 годах

5

Дело в том, что переход на оплату воды и тепла по приборам учета приводит к тому, что за прорывы и протечки трубопроводов платят сами поставщики коммунальных ресурсов. Как следствие, они внедряют новейшие технологии по предотвращению аварий на теплотрассах и водопроводах. Примером такой технологии является инфракрасное сканирование подземных объектов. Тепловизор может указать место утечки, после чего в ход идут другие диагностические приборы – всевозможные течеискатели и акустические установки.

Не стоит забывать и о тех потерях тепла, которые статистика не учитывает, поскольку потребители оплачивают их из своего кармана. Комплексная модернизация отопительных систем жилых зданий позволяет сократить потребление тепла в среднем на 35-45 %. Однако для этого нужна полная модернизация: установка на тепловом вводе дома автоматизированного индивидуального теплового пункта с погодозависимым регулированием, балансировка системы отопления по стоякам, а также установка на отопительных приборах в квартирах автоматических радиаторных терморегуляторов и средств поквартирного учета тепла.

Тарифы на коммунальные услуги

По данным РЭК г. Москвы и информационно-аналитического портала Индустрии управления активами фондов, начиная с 2008 года тарифы выросли:

на отопление в 7 раз;

на горячее водоснабжение в 9 раз;

на холодное водоснабжение в 7 раз;

на газ в 6 раз;

на электроэнергию в 5 раз.

Таблица 3

6

Если рассчитать стоимость жилищно-коммунальных услуг на человека в месяц, то оказывается, что за период с 2008 по 2013 год сумма платежей увеличилась на 80 % (рис. 2).

Рис. 2. Стоимость жилищно-коммунальных услуг на человека в месяц

Постоянный рост цен на коммунальные услуги вынуждает жителей задумываться об экономии, а значит, применение индивидуальных приборов учёта и средств автоматизации. Многие крупные домостроительные комбинаты, учитывая это, начинают постепенно отказываться и от традиционной для нашей страны вертикальной стояковой разводки внутридомовых отопительных систем в пользу горизонтальной поэтажной разводки. Это способствует внедрению современных решений для распределения и учета тепла, ведет к появлению четкой юридической границы раздела учета личного и общедомового теплопотребления. В итоге все это упрощает учет, снижает эксплуатационные расходы и стимулирует к экономии тепла и других коммунальных ресурсов.

1.2.Опыт управления жилищно-коммунальным хозяйством

вРеспублике Татарстан

На учредительном собрании Некоммерческого партнерства содействия развитию ЖКХ “Развитие” министр строительства, архитектуры и ЖКХ Республики Татарстан Ирек Энварович Файзуллин отметил, что состояние жилищно-коммунального хозяйства в России требует создания представительной, авторитетной и способной проводить в жизнь найденные решения площадки для равноправного диалога как представителей органов власти, бизнеса, общественных организаций, профессиональных сообществ, так и конечных потребителей услуг в сфере ЖКХ. У Татарстана есть положительный опыт работы, которым республика готова поделиться.

7

Входе реформирования системы жилищно-коммунального хозяйства республики Татарстан основной акцент делается на повышении качества предоставления жилищно-коммунальных услуг и соответственно качества жизни граждан.

Преобразования в республике начались с ликвидации ветхого жилья, что позволило обеспечить безопасность проживания. За время реализации этой программы улучшили свои жилищные условия 150 тыс. человек. Объем финансирования составил 20,5 млрд руб.

Внашей стране климатические условия, особенно аномальные явления природы последних лет, определяют, что поставка жилищно-коммуналь- ных услуг связана в первую очередь с обеспечением безопасного проживания и лишь затем – с обеспечением комфортности проживания, другими словами, с повышением качества коммунальных услуг.

ВТатарстане, понимая это, всегда работали над устойчивостью поставки жилищно-коммунальных услуг и обновлением основных фондов ЖКХ.

Вреспублике насчитывается всего 503,3 тыс. домов общей жилой площадью 83,7 млн кв. м. По проценту износа жилищный фонд в республике распределен следующим образом (см. рис.3):

от 0 до 30 % – 60,1 млн кв. м; от 31 до 65 % – 22,5 млн кв. м; от 66 до 70 % – 0,9 млн кв. м;

свыше 70 % – 0,2 млн кв. м.

Рис. 3. Износ жилищного фонда Республики Татарстан

Согласно официальной статистике в Российской Федерации жилые здания с износом более 30 % (старше 30 лет) составляют 62,1 %жилищного фонда, в Республики Татарстан такой износ имеет 28 % жилищного фонда.

8

Реальная модернизация коммунального хозяйства началась после принятия закона Республики Татарстан от 11.12.2004 № 65-ЗРТ “Об утверждении Программы реформирования и модернизации жилищно-комму- нального комплекса Республики Татарстан на 2004–2010 годы”. Решающую роль в реформировании сыграли кардинальные преобразования в системе оплаты жилищно-коммунальных услуг, проведенные в начале 2005 г. Одновременно были введены 100-процентная оплата экономически обоснованной стоимости услуг и адресная социальная защита граждан с применением монетизации льгот. Было в основном ликвидировано перекрестное субсидирование. В жилищной сфере провели разделение функций заказчика и подрядчика, появились частные управляющие компании, ТСЖ и частные подрядные организации.

Все эти меры позволили создать рынок услуг ЖКХ, повысив качество предоставляемых коммунальных услуг. Однако рынок не может решить всех проблем, которые десятилетиями копились в жилищно-коммунальной сфере. Даже при рыночной системе требовалось государственное вмешательство.

Ликвидация накопившегося недоремонта многоквартирных домов стала возможной лишь после принятия Федерального закона от 21.07.2007 № 185-ФЗ “О Фонде содействия реформированию жилищно-коммуналь- ного хозяйства” (далее – Федеральный закон № 185-ФЗ) и создания Фонда содействия реформированию ЖКХ (далее – Фонд), при поддержке которого ведется капитальный ремонт в многоквартирных домах.

К началу действия Федерального закона № 185-ФЗ республика, благодаря реальным преобразованиям в сфере ЖКХ, была готова к его требованиям и, значит, к получению федеральной финансовой поддержки из Фонда. Поэтому Татарстан сразу включился в реализацию долгожданной для населения социально значимой программы капитального ремонта многоквартирных домов [32].

В рамках Федеральной Программы «Реформирование жилищно-ком- мунального хозяйства Российской Федерации» в период с 2008 по 2013 год объем финансирования программы капремонта в Татарстане составил

9

более 29 млрд рублей. За данный период было отремонтировано 10,111 тыс. домов, еще необходимо отремонтировать 6,35 тыс. домов.

В 2013 году Татарстан получил дополнительно 400 млн руб. из фонда содействия реформированию ЖКХ на капремонт многоквартирного жилья. Дополнительные средства выделены Татарстану в качестве премии за эффективность в реформировании ЖКХ, а также за успешную реализацию региональных программ в данной сфере.

1.3.Опыт управления жилищно-коммунальным хозяйством

вМоскве

Общее количество многоквартирных домов, подлежащих капитальному ремонту по срокам эксплуатации, на начало действия ГП «Жилище» оценивается в объеме 26,3 тыс. строений (108,0 млн кв.м.), что составляет 16 больше половины жилищного фонда города. Дальнейшая эксплуатация этих домов связана с проживанием в некомфортных условиях и приводит к избыточному потреблению энергетических ресурсов, что дает дополнительные нагрузки на генерирующие и передающие мощности коммунальных предприятий. Это приводит к увеличению расходов на аварийновосстановительные работы, которые, как показывает практика, выше расходов на планово-предупредительные ремонты, а также к росту стоимости жилищно-коммунальных услуг.

В 2007 году Законом города Москвы № 52 от 19.12.07 утверждена масштабная программа капитального ремонта многоквартирных домов, в рамках которой за 7 лет (с 2008 по 2014 годы) надлежало комплексно отремонтировать 13,8 тысяч строений общей площадью 117,5 млн. кв.м. За 3 года реализации программы нужные темпы ежегодного ремонта не были обеспечены вследствие объективных причин, связанных с финансовым кризисом: в период 2008-2010 гг. отремонтировано 2,2 тыс. строений общей площадью 15,5 млн. кв.м. В 2011 году объемы ремонта несколько

10