1470

Арендодатель формирует ставку аренды с учётом возврата инвестиций и обеспечения дохода на вложенный капитал.

Арендатор определяет предельную величину арендной ставки, опираясь на экономические данные своих существующих торговых точек или торговых точек конкурентов, исходя из прогнозируемых продаж и возможной доли аренды в обороте арендатора.

К примеру, арендная ставка, при планируемом обороте арендатора в 4 млн руб. в месяц на площади 450 кв.м при максимально возможной доле арендных платежей в обороте арендатора 12 % составит:

4 000 000 0,12 / 450 = 1066,7 руб./кв.м/мес.

Выбор оптимального метода будет зависеть от условий, при которых происходит оценка. При наличии достаточного количества рыночных данных лучше всего использовать рыночный подход, который использует метод сравнительного анализа. На рынке недвижимости при дефиците арендных площадей лучше использовать затратный подход. В ситуации, когда предложение арендных площадей превышают спрос, лучше использовать доходный подход.

Помимо внешних факторов, которые учитывают вышеперечисленные подходы, на стоимость аренды будут влиять внутренние факторы: площадь магазина, его торговый профиль, технические параметры, внутренняя локация, удалённость от якорных операторов, узнаваемость бренда и окружение соседями. При определении ставки для определённого магазина необходимо учитывать влияние всех факторов.

Для успешного функционирования торгового центра должно быть предусмотрено размещение магазинов разной площади. Только оптимальное соотношение крупных и небольших магазинов способно вызвать интерес к торговому центру у максимального количества покупателей. На практике, порядка 50 % арендопригодных площадей отдаются якорным арендаторам, площадь которых превышает 1000 кв.м. В зависимости от концепции торгового центра ими могут быть продуктовые гипермаркеты, гипермаркеты строительных и отделочных материалов, гипермаркеты бытовой техники и электроники, мебельные гипермаркеты, гипермаркеты товаров для детей.

От профиля магазина будет зависеть товарооборот арендатора. Если продуктовый гипермаркет делает обороты от 6000$ до 10000 $ на 1 кв.м в год, то товарооборот гипермаркеты товаров для детей в среднем будет составлять от 1500 $ до 3500 $ на 1 кв.м в год. При этом сеть ювелирных магазинов при небольшой площади может давать до 15 000$ на 1 кв.м. в год.

Вторым важным показателем, который также зависит от профиля магазина, будет являться срок оборачиваемости товара. Продуктовый гипермаркет будет показывать гораздо более высокую оборачиваемость, нежели

71

мебельный. Соответственно и частота посещения продуктового гипермаркета будет выше.

За последние несколько лет одним из якорных арендаторов непродовольственной сферы, которые привлекают сравнительно больший поток посетителей, становятся развлекательные центры: кинотеатры, боулинги, детские игровые площадки. Трафик посетителей, который образуется благодаря функционированию развлекательной составляющей торгового центра, позволяет повысить продажи небольших магазинов. Основной проблемой данного вида арендаторов является сравнительно небольшой товарооборот, который может составлять 2700-3300 $ на 1 кв.м. Соответственно, данный оператор не в состоянии платить высокие арендные ставки. Именно поэтому развлекательная составляющая размещается в торговых центрах на самых непривлекательных арендных площадях.

Технические параметры помещения оказывают существенное влияние на продажи арендаторов. Торговое помещение неправильной формы не позволит арендатору рационально использовать каждый квадратный метр, а соответственно произойдёт снижение показателя товарооборота на единицу площади. В связи с тем, что у сетевых операторов разработана единая концепция магазина, в случае невозможности её реализации, арендаторы могут вообще отказаться от договора аренды.

Небольшие витрины магазина снижают обзор товаров, уменьшая покупательский интерес и вероятность совершения покупки. В дополнении к этому важно обращать внимание на глубину помещения. Соотношение глубины помещения к ширине витрины не должно быть больше 2,5:1, в противном случае покупатель может не дойти до конца магазина. Также необходимо учитывать соотношение высоты потолков к занимаемой площади. Чем больше предполагаемая площадь магазина, тем высота потолков должна быть больше. В противном случае покупатель будет чувствовать дискомфорт от давления сверху.

Внутреннее расположение магазина определяет количество потенциальных покупателей, которые пройдут мимо его витрины. Количество потенциальных покупателей будет определять потенциальный товарооборот магазина. До второго и третьего этажа поднимается меньший процент посетителей, который в среднем составляет 50 % и 30 % соответственно. Арендные ставки на 2 этаже ниже на 30 % по сравнению с арендными ставками 1 этажа, а арендные ставки на 3 этаже ниже на 50 % и более по сравнению с арендными ставками 1 этажа. Арендаторы, расположенные в местах с более высокой проходимостью, около входных групп, напротив касс продуктового гипермаркета, платят более высокие арендные ставки по сравнению с магазинами, расположенными в менее проходимых местах. Арендные ставки в местах с более высоким трафиком могут быть выше на 40-50 %, а у островной торговли на 100-200 %. Рядом с якорными аренда-

72

торами ставка аренды может быть увеличена на 15-20 % по сравнению с магазинами, находящимися в торговой галерее.

Большое значение имеет соседство магазинов, которое привлекает целевую аудиторию, способную совершить покупки у обоих операторов. Нецелесообразно ставить рядом магазин с дорогой эксклюзивной одеждой и дешёвой одеждой. Грамотное расположение арендаторов в торговом центре позволяет увеличить вероятность совершения покупки и предоставляет покупателю более широкий ассортимент в выбранном сегменте.

Популярность бренда, который будет представлен в торговом центре, существенно влияет на продажи арендатора. Известные бренды выступают в роли «магнитов» торгового центра и могут самостоятельно привлекать посетителей. Чем больше таких магазинов в торговом центре, тем выше его популярность.

Последний фактор, на который необходимо обращать внимание – срок договора аренды. Если потенциального арендатора проект заинтересует, он будет просчитывать свою прибыль и прогнозировать риски. В связи с тем, что у крупных операторов более высокие вложения в открытие магазина и более длительные сроки окупаемости, такие арендаторы подписывают только долгосрочные договоры аренды от 3 лет и более, стремясь минимизировать риски.

2.8.Особенности заключения договоров аренды

вторговом центре

Развитие рынка коммерческой недвижимости повлекло за собой появление комплексных торговых объектов, успешное функционирование которых основано на подробной и чёткой правовой регламентации отношений с арендаторами. Документом, который регулирует все возникающие отношения между арендатором и арендодателем, является договор аренды.

Для того, чтобы сформировать привлекательный состав арендаторов, арендодателю необходимо начинать переговоры с потенциальными партнёрами ещё до строительства торгового центра. Но законодательство предусматривает сдачу в аренду только фактически существующих и сданных в эксплуатацию объектов недвижимости. До момента заключения долгосрочного договора аренды может быть заключен комбинированный договор, на период до момента государственной регистрации основного (долгосрочного) договора аренды помещений. Данный договор является комплексным документом, объединяющим в себе элементы договора об оказании услуг, предварительного договора, краткосрочного договора аренды. В комбинированном договоре должно быть указано, что договор аренды начинает своё действие с момента государственной регистрации объекта недвижимости. В тексте документа должно быть указано, что арендатор обя-

73

зуется арендовать часть здания, а арендодатель должен предоставить ему площади в аренду, в связи, с чем стороны намерены заключить соответствующий договор аренды.

Предварительный договор аренды должен содержать условия, позволяющие определить объект аренды и размер арендной платы. В противном случае он не будет являться гарантией для заключения основного договора аренды, и может быть признан судом недействительным. В предварительном договоре определяются подлежащие сдаче в аренду торговые площади путём указания данных, позволяющих идентифицировать имущество. Передаваемые площади должны быть обозначены на плане здания или этажа, с указанием их примерной площади под определенным номером, если таковой имеется. В предварительном договоре указывается срок, в течение которого стороны обязуются заключить основной договор аренды, необходимые действия и способы обеспечения исполнения обязательств (штрафы, неустойки).

Заключение полноценного договора аренды между сторонами возможно только с момента государственной регистрации прав арендодателя на объект недвижимости. Договоры аренды, заключаемые на срок более 1 года, подлежат государственной регистрации. В крупном торговом центре, где одновременно работают от 200 до 300 арендаторов, регистрировать все договоры аренды нецелесообразно. Помимо этого, многие предприниматели не готовы планировать свой бизнес на период более года. Данный вопрос решается подписанием краткосрочных договоров аренды сроком не более 1 года, которые не подлежат государственной регистрации.

Стороны могут предусмотреть, что до момента государственной регистрации долгосрочного договора аренды его положения будут применяться по краткосрочному договору аренды. После регистрации договора аренды отношения сторон будут регулироваться долгосрочным договором аренды.

Долгосрочный договор аренды здания и помещения должен заключаться в письменной форме. Для того, чтобы избежать подмены отдельных страниц, необходимо подписывать каждую страницу или сразу сшивать договор. При заключении договора необходимо удостовериться, что его подписывает уполномоченное лицо. В тексте договора, указывается документ, который предоставляет полномочия подписи: устав, доверенность. При этом договор, подписанный неуполномоченным лицом, может быть признан судом недействительным. При заключении договора с иностранными партнерами ключевую роль играет выбор сторонами языка договора. Текст договора составляется на двух языках, понятных обеим сторонам. Долгосрочный договор аренды подлежит обязательной государственной регистрации. Срок действия договора, определенный с 1-го числа какого-либо месяца текущего года до 30-го (31-го) числа предыдущего месяца следующего года, признается в судебной практике равным году. Если

74

одна из сторон такого договора уклоняется от его государственной регистрации, другая сторона вправе обратиться в суд с соответствующим иском. Государственная регистрация договора аренды производится по заявлению любой из сторон.

При государственной регистрации договора аренды к нему прилагаются поэтажные планы здания, на которых обозначаются сдаваемые в аренду помещения с указанием размера арендуемой площади. Договор аренды помещения регистрируется как обременение прав арендодателя, являющегося собственником соответствующего помещения [2].

Согласно ГК РФ арендатор, добросовестно исполнявший свои обязанности, обладает преимущественным правом заключения договора аренды на новый срок на тех же условиях, на которых его могли бы заключить другие потенциальные арендаторы. Договор аренды, заключенный в рамках преимущественного права, является новым договором аренды. При заключении договора аренды на новый срок стороны не связаны условиями ранее действовавшего договора.

Чтобы реализовать своё преимущественное право на заключение договора на новый срок, арендатор обязан письменно уведомить арендодателя в срок, заранее согласованный сторонами. Если арендатор не направит письменное уведомление в пределах срока действия договора, это будет свидетельствовать о его отказе от преимущественного права. Если арендатор надлежащим образом уведомит арендодателя, его преимущество перед другими лицами на заключение договора аренды на новый срок будет сохраняться в течение года с момента прекращения договора аренды.

Уведомление арендатора до истечения срока действия договора аренды о его прекращении не лишает арендатора возможности воспользоваться преимущественным правом на заключение договора аренды на новый срок. Однако преимущественное право арендатора может быть реализовано им только в случае передачи арендодателем спорного имущества в аренду третьему лицу. Если же арендодатель больше не намерен сдавать имущество в аренду, он вправе отказать в заключения договора.

Согласно общим требованиям гражданского законодательства РФ, договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям, в нем четко определено имущество, передаваемое в аренду. Для идентификации передаваемого в аренду помещения договор должен содержать точный адрес здания, местоположение помещения в здании (этаж, номер секции, номер помещения), быть обозначенным в соответствии с техническим паспортом здания. При государственной регистрации долгосрочного договора аренды необходимо представить технический паспорт, который содержит сведения о площади объекта аренды, измеренной с использованием правил государственного технического учета и технической инвентаризации. Также

75

обязательным в договоре аренды торгового помещения является указание назначения сдаваемого объекта (розничная торговля, выставочная деятельность и т.д.)

Существенной частью договора аренды является соглашение о размере арендной платы (табл. 9). Любое соглашение сторон об изменении арендной платы подлежит обязательной государственной регистрации. Допускается указание в договоре фиксированной арендной платы или порядка определения ее размера. Размер арендной платы может быть согласован не только путем определения фиксированной ставки, но и другими способами: процент от торгового оборота арендатора, но не ниже минимального фиксированного уровня. Как правило, минимальная фиксированная арендная ставка устанавливается на уровне эксплуатационных затрат, приведённых к 1 кв.м. торговой площади. В этом случае обе стороны заинтересованы в развитии торгового центра, а арендодатель может отслеживать эффективность работы арендатора.

Таблица 9 Доля, взимаемая с оборота арендатора, в зависимости от его профиля, %

Существует также вариант начисления арендной платы, при котором фиксируется процент от торгового оборота арендатора при максимальновозможной сумме арендной платы. В случае превышения процента от оборота над максимальной суммой арендной платы, арендатор оплачивает фиксированную максимально допустимую по договору аренды плату. Данный вариант является для Арендодателя невыгодным и может использоваться в периоды экономического спада как крайняя мера удержания якорного арендатора в торговом центре.

76

Одним из основных видов платежей арендатора является компенсация эксплуатационных расходов арендодателя, рассчитываемых на 1 кв.м общей площади торгового центра. В их стоимость входит:

1)плата за землепользование;

2)расходы, связанные с обслуживанием мест общего пользования;

3)расходы на эксплуатацию, ремонт, техническое обслуживание всех инженерных систем, расположенных в торговом центре;

4)расходы на уборку кровли торгового центра, уборку прилегающей к территории;

5)расходы на услуги по дератизации, дезинфекции и дезинсекции мест общего пользования;

6)стоимость коммунальных услуг по местам общего пользования;

7)непредвиденные расходы, связанные с оказанием услуг прямо не предусмотренных договором аренды, но необходимых для обеспечения бесперебойного нормального функционирования торгового центра;

8)применимые налоги и сборы.

Также арендатором возмещаются расходы арендодателя, связанные с уплатой коммунальных платежей. Расчёт электроэнергии производится согласно показаниям электрического счётчика, расчёт возмещения расходов за отопление производится пропорционально занимаемой арендатором площади.

В целях обеспечения исполнения арендатором обязательств по договору аренды, арендодатель может установить обязанность внесения арендатором депозита. Арендодатель вправе удержать из суммы депозита любую задолженность арендатора, а также сумму любого ущерба, причиненного арендатором помещению. При этом после каждого удержания, арендатор обязан по требованию арендодателя восполнить удержанную сумму, восстановив размер депозита, предусмотренный договором. Депозит представляет собой однократно внесенную сумму, размер которой может составлять от 100 % до 200 % от минимальной ежемесячной арендной платы. Как правило, в случае отсутствия нарушений условий договора арендатором, сумма депозита засчитывается в сумму арендной платы за последний месяц до окончания срока действия договора аренды. Сумма депозита 150 % от минимальной арендной ставки и более позволяет арендодателю расторгнуть договор аренды по соглашению сторон без судебного разбирательства по истечению 1 месяца, за который отсутствовала оплата по арендным платежам. В этом случае сумма депозита может обеспечить обязательства арендатора по уплате задолженности по арендной плате и коммунальным платежам. Альтернативным вариантом депозиту может быть «банковская гарантия», по которой банк арендатора берёт на себя обязательства погашения задолженности арендатора перед арендодателем на заранее согласованную сумму.

77

По договору аренды нежилого помещения арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату недвижимое имущество во временное владение и пользование. Арендодатель обязан предоставить помещение в состоянии, соответствующем условиям договора аренды, а арендатор – пользоваться арендованным имуществом в соответствии с назначением нежилого помещения. Если арендатор использует имущество не по назначению, арендодатель вправе потребовать расторжения договора и возмещения понесенных убытков.

Важную роль играет распределение расходов на содержание арендованного помещения. Арендодатель несёт расходы по содержанию здания. Арендатор несёт расходы на текущий ремонт и содержание арендованного имущества. Данные расходы могут включать в себя коммунальные платежи, плата за уборку и вывоз мусора, подключение Интернета, телефона.

Данное разделение необходимо отражать в договоре аренды. Арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт сданного в аренду помещения в разумный срок или срок, установленный договором. Если арендодатель нарушает свои обязанности по выполнению капитального ремонта, арендатор имеет право:

1)произвести капитальный ремонт и зачесть стоимость ремонта в счет арендной платы;

2)требовать уменьшения арендной платы;

3)расторгнуть договор аренды и в судебном порядке взыскать с арендодателя причинённые убытки.

Для того, чтобы обезопасить хозяйственную деятельность арендатора и арендодателя от возможных рисков, договор аренды должен регламентировать процедуру страхования имущества арендатора и арендодателя. Арендодатель обязан застраховать торговый центр и соответствующий земельный участок от риска утраты (гибели) или причинения ущерба. Арендатор обязан застраховать своё имущество, оборудования и товар, находящиеся в занимаемом помещении. Также должна быть застрахована гражданская ответственность сторон.

В случае причинения ущерба или разрушения торгового центра вследствие наступления любого из страховых случаев, восстановление осуществляется за счет полученного страхового возмещения. В случае, когда страховой случай наступает вследствие действия, бездействия или какого-либо нарушения со стороны арендатора, в договоре должны быть прописаны условия, по которым арендатор обязан по письменному требованию арендодателя погасить сумму ущерба.

Внесение изменений в договор аренды возможно по соглашению сторон. В этом случае, все утверждённые изменения и дополнении оформляются в письменной форме. В соответствии с ГК РФ договор может быть

78

изменен по требованию одной из сторон в судебном порядке при существенном нарушении договора другой стороной.

Требование об изменении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный самим договором аренды, а при его отсутствии – в тридцатидневный срок, согласно ГК РФ.

Арендодатель имеет право без согласия арендатора уступить свои права иному лицу. Уступка требования по договору аренды недвижимого имущества должна быть оформлена письменно и подлежит обязательной государственной регистрации.

Арендатор вправе, только с письменного согласия арендодателя, распоряжаться своими правами следующим образом:

сдавать арендованное имущество в субаренду;

предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование;

отдавать арендные права в залог;

вносить арендные права в качестве вклада в уставный капитал.

Чаще всего на практике встречается заключение договора субаренды, по которому арендатор обязуется предоставить субарендатору имущество, полученное ранее по договору аренды за определённую плату. Договор субаренды может быть заключен на срок, не превышающий срок договора аренды. Досрочное прекращение договора аренды влечет за собой и прекращение договора субаренды.

Особое внимание стороны должны уделить условиям расторжения договора аренды. В договоре должны быть прописаны все основания досрочного расторжения договора аренды, как со стороны арендатора, так и со стороны арендодателя. Одностороннее досрочное расторжение возможно по решению суда. В договоре аренды в обязательном порядке должен быть предусмотрен минимальный срок, за который стороны должны предупредить друг друга о расторжении договора аренды.

Если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором взятых на себя обязательств, арендодатель обязан направить арендатору письменное уведомление о необходимости их исполнения, а также предложение расторгнуть договор аренды.

Со стороны арендодателя досрочное расторжение договора аренды возможно в случае, если арендатор:

1)пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или существенно ухудшает имущество;

2)более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Также договором аренды могут быть установлены другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя. Основа-

79

ниями для одностороннего отказа арендодателя от исполнения договора аренды могут служить:

1)неуплата арендатором арендной платы, страхового депозита или иного платежа;

2)невыполнение арендатором взятых на себя обязательств, предусмотренных договором аренды;

3)однократное существенное нарушение условий договора аренды арендатором, если это нарушение не устранено в указанные арендодателем сроки.

Расторжение договора аренды подлежит государственной регистрации. При прекращении договора арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа. Имущество должно быть возвращено в надлежащее время. Данный процесс должен быть подтверждён документально.

Согласно статье 620 ГК РФ досрочное расторжение договора по требованию арендатора по решению суда возможно в случаях, когда:

1)арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;

2)переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;

3)арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки;

4)имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

Таким образом, составление и подписание договоров аренды нежилого помещения или его части требуют детальной проработки и профессиональной юридической оценки.

2.9. Анализ эффективности управления торговым центром

Для проведения экономического анализа необходимо учитывать все виды доходов и расходов, а также нормы отдачи на капитал.

Одной из самых важных экономических характеристик торгового центра является арендный доход, который определяется как сумма средств, передаваемых арендатором арендодателю в виде арендной платы в обмен на право владения и пользования помещением в здании.

80