1470

3. Не учитывается уникальность розничных предложений отдельных торговых центров, позитивный имидж, комфортную атмосферу и другие преимущества, которые влияют на сознание потребителей и принятие ими решений о посещении конкретного места.

Рис. 3. Конфигурация торговой зоны проектируемого торгового центра, определённая по точкам безразличия

При определении величины и конфигурации торговой зоны торгового центра чаще всего учитывают зону транспортной и пешеходной доступности, а также информацию о естественных или природных преградах, ограничивающих доступ к предприятию торговли.

После того, как собрана информация о предполагаемом размере и форме торговой зоны будущего торгового центра, необходимо изучить её основные маркетинговые характеристики, которые в дальнейшем могут быть использованы при разработке концептуальных решений по будущему объекту (табл. 3).

31

32

Для получения необходимой информации проводятся сплошные и скрытые мониторинги в местах продаж конкурентов, проводятся переговоры с персоналом под видом покупателя, проводятся опросы посетителей конкурентов. Изучение целей посещения торгового центра позволяет оптимизировать его специализацию по товарам и услугам, подобрать оптимальный пул арендаторов, выбрать правильное позиционирование объекта.

Грамотное выявление всех маркетинговых характеристик позволит инвестору корректно спрогнозировать объём продаж арендаторов, доход по арендным платежам и уровень арендных ставок. Получив прогнозируемые данные финансовых потоков после изучения торговой зоны, можно переходить к технико-экономическому обоснованию выбранной концепции.

1.8. Технико-экономическое обоснование реализации проекта торгового центра

Технико-экономическое обоснование выбранной концепции (ТЭО) – это документ, который содержит в себе расчёты экономической целесообразности и анализ экономических показателей инвестиционного проекта, а также служит основой для всей последующей работы.

ТЭО содержит следующие разделы:

1)результаты маркетинговых исследований;

2)информацию о местоположении и ситуационный план участка с его описанием;

3)разработанная концепция, бизнес-план торгового центра;

4)план размещения арендаторов;

5)анализ необходимых разрешений и согласований;

6)план стратегического и оперативного развития.

Основное внимание на начальном этапе необходимо уделить плану стратегического развития, в основе которого должны лежать:

результаты анализа конкурентной среды, маркетинговые исследова-

ния;

соблюдение сметы и процесса проектирования;

план работ по получению разрешений и согласований;

план сдачи площадей в аренду;

план рекламных и маркетинговых мероприятий;

общая стратегия управления торговым центром.

Анализ конкурентной среды и маркетинговые исследования – важная часть работы по корректировке концепции и определению оптимальных проектных решений. Технико-экономическое обоснование должно учитывать все результаты встреч и переговоров, все замечания и требования лиц, заинтересованных в проекте.

33

Для якорных арендаторов необходимо предусмотреть парковки с необходимым количеством машино-мест и удобные зоны погрузки-разгрузки товара. У якорных арендаторов обычно наиболее низкая арендная ставка, поэтому расположение таких магазинов должно обеспечить максимально эффективные потоки покупателей. Их целесообразно размещать в наиболее удалённых от входа местах.

После сбора информации проводится уточнение технико-экономических показателей, наиболее важными из которых являются финансовые, помогающие инвестору принимать решения на этапах разработки и реализации проекта торгового центра.

Для обоснования целесообразности вложения денежных средств в инвестиционный проект необходим полноценный финансовый анализ с расчётом экономической эффективности инвестиционных показателей.

Любой финансовый анализ должен начинаться с оценки инвестиций, которые включают в себя следующие затраты:

1)приобретение участка и подвод коммуникаций;

2)разработка и согласование проекта;

3)подготовкастроительнойплощадки, строительно-монтажныеработы;

4)внутренняя отделка помещений и благоустройство территории;

5)сдача объекта в эксплуатацию;

6)консалтинг;

7)непредвиденные расходы 5-7 % от суммы инвестиций.

Следующим важным этапом является распределение площадей между различными арендаторами и установление арендных ставок для формирования доходной части инвестиционного проекта. Прогнозирование дохода от сдачи в аренду площадей происходит в несколько этапов:

1)расчётарендопригодныхплощадейиплощадейобщегопользования;

2)определение функционального назначения каждого помещения;

3)определение состава арендаторов согласно утверждённой концепции торгового центра;

4)определение диапазона арендных ставок с учётом текущей ситуации на рынке и информации, полученной от потенциальных арендаторов [1].

После определения арендных ставок и распределения арендаторов необходимо произвести расчёт денежных поступлений и затрат. На основании полученных данных можно будет подготовить прогноз прибылей и убытков по проекту.

Денежные поступления от работы торгового центра включают:

1. Арендные платежи, установленные в соответствии с прогнозируемыми арендными ставками, прогнозом заполняемости свободных площадей и индексации арендных ставок.

2. Стоимость возмещения арендаторами коммунальных платежей и эксплуатационных расходов.

34

3.Депозит в размере 100-150 % от ежемесячного размера арендной платы, который обеспечивает обязательства арендатора по договору.

4.Неарендные доходы: доходы от сдачи в аренду рекламных носителей, промо-акций, оказания услуг по уборке и т.д.

Среди основных затрат, которые возникают в процессе оперативного управления торговым центром, можно выделить следующие:

1) расходы на коммунальные услуги; 2) эксплуатационные расходы (расходы на ремонт, техническое об-

служивание всех инженерных систем и т.д.); 3) затраты на открытие и рекламу торгового центра; 4) налоги на имущество;

5) выплата процентов по кредиту на строительство торгового центра (в случае использования заёмного финансирования);

6) заработная плата персонала управляющей компании.

Объективно выполненный прогноз по доходам и затратам позволяет предсказать характер изменения денежных потоков на длительный срок. Прогнозирование величин денежных потоков, включая реверсию (стоимость будущей продажи объекта недвижимости в конце прогнозного периода), требует анализа информации на основе финансовой отчетности, представляемой заказчиком о доходах и расходах от объекта недвижимости в ретроспективном периоде, а также изучения текущего состояния рынка недвижимости и динамики его изменения.

Для расчёта основных экономических показателей инвестору необходимо:

а) установить период, на который производится прогнозирование количественных характеристик факторов, влияющих на величину будущих доходов;

б) исследовать способность торгового центра приносить доходы в течение периода прогнозирования;

в) определить ставку дисконтирования; г) осуществить процедуру приведения потока ожидаемых доходов в

период прогнозирования, а также доходов после периода прогнозирования

встоимость на дату проведения ТЭО.

После сбора необходимых данных переходим к расчёту экономических показателей проекта, которые будут являться ключевыми при оценке эффективности функционирования торгового центра:

1.ЧОД – чистый операционный доход, представляет собой сумму всех поступлений на протяжении рассматриваемого периода;

2.ЧДД – чистый дисконтированный доход. Представляет собой сумму всех поступлений на протяжении рассматриваемого периода, приведённых

ктекущему моменту времени. Позволяет сравнить стоимость будущих денежных поступлений от реализации проекта с инвестиционными затрата-

35

ми. При положительном значении – проект эффективен. В данном случае величина ЧДД показывает прибыль за рассматриваемый период в ценах настоящего времени.

3.ВНД – внутренняя норма доходности проекта. Показывает значение коэффициента дисконтирования, при котором ЧДД проекта равно 0. Отражает фактическую доходность объекта и допустимую стоимость ресурсов, привлекаемых для реализации проекта. Чем выше внутренняя норма доходности, тем проект привлекательнее для инвестора.

4.ИД – индекс доходности. Рассчитывается как отношение чистой текущей стоимости денежного потока к чистой текущей стоимости затрат включая первоначальные инвестиции. Характеризует уровень дохода на единицу затрат, то есть эффективность вложений.

5.Ток – простой период окупаемости. Время, требуемое для возврата начальных инвестиций за счёт ЧОД.

6.Токдиск. – дисконтированный период окупаемости. Время, требуемое для возврата дисконтированных начальных инвестиций за счёт ЧДД. Показывает, через какое количество лет инвестор вернёт вложенные средства с учётомпроцентовнанихвразмереустановленнойставкидисконтирования.

Подробнее рассмотрим учёт доходов в течение периода прогнозирования.

Определение ожидаемых доходов от эксплуатации торгового центра включает в себя 2 этапа:

1.Расчёт ЧДД

2.Расчёт стоимости реверсии

Для того, чтобы корректно спрогнозировать результаты финансовой деятельности, необходимо учитывать изменение стоимости денег во времени. Процесс пересчёта будущей стоимости денежной массы в текущую стоимость называется дисконтированием.

Ставка дисконтирования – это процентная ставка, используемая для пересчёта будущих потоков доходов в единую величину текущей стоимости, ожидаемая ставка дохода на вложенный капитал в сопоставимые по уровню риска объекты инвестирования.

Определение ставки дисконтирования может производиться различными методами:

1. Определение средневзвешенной стоимости капитала с учётом собственного капитала и заёмных средств (WACC)

i 1

где Ki – цена капитала в зависимости от источника

Wi – удельный вес данного капитала в общем объёме финансирования.

36

2. Метод кумулятивного построения, основывающийся на анализе безрисковых ставок и всех видов рисков инвестиционных вложений, как общих для отрасли, так и специфичных для конкретного объекта. В общем случае формулу для расчёта будущей ставки дисконтирования можно записать следующим образом:

i 1

где rбр – ставка доходности по безрисковым активам; rpi – i-я компонента суммарной премии за риск.

3. Метод экспертных оценок – основывается на экспертном мнении специалистов или на конкретном требовании инвестора (готовность вкладывать денежные средства в проект только при доходности не менее 20 % годовых)

После определения ставки дисконтирования рассчитывается коэффициент дисконтирования по формуле

где n – прогнозный период;

i – ставка дисконтирования на данный период.

При технико-экономическом обосновании строительства торгового центра необходимо учитывать, что по окончанию прогнозного периода существуют денежные потоки, оказывающие влияние на экономическую эффективность проекта. Для их оценки проводится расчёт стоимости реверсии по состоянию на последний отрезок периода планирования. В расчёте стоимости реверсии учитываются денежные потоки после периода прогнозирования.

Реверсия – это остаточная стоимость объекта при прекращении поступлений потока доходов. Стоимость реверсии можно спрогнозировать с помощью:

1)цены продажи, исходя из анализа текущего состояния рынка;

2)принятия допущений относительно изменения стоимости недвижимости за период владения;

3)капитализации дохода за год, следующий за годом окончания прогнозного периода, с использованием самостоятельно рассчитанной ставки капитализации.

Рассмотрим третий вариант подробнее, так как он используется чаще всего. В его основе лежит процесс капитализации.

Капитализация дохода – процесс пересчета потока будущих доходов в единую сумму текущей стоимости. При этом учитываются: сумма будущих доходов, когда должны быть получены доходы, продолжительность

37

времени получения доходов. Применительно недвижимости коэффициент капитализации должен включать доход на капитал и возврат капитала.

Таким образом, определение стоимости реверсии происходит в 3 этапа:

1.Определение величины ЧДД.

2.Определение ставки капитализации (СК).

3.Определение стоимости реверсии по формуле

где ЧОД – чистый операционный доход; СК – ставка капитализации, рассчитанная для данного ЧОД, %.

Для расчёта основных экономических показателей первоначально необходимо рассчитать ЧОД, который рассчитывается в несколько этапов:

Этап 1. Определение ожидаемого дохода от всех источников для определения потенциального валового дохода ПВД.

где Саi – ставка арендной платы для i-го магазина, руб./кв.м. Si – площадь, сдаваемая в аренду для i-го магазина, кв.м.

Этап 2. Определение возможных потерь от недозагрузки помещений и потерь при сборе арендной платы для определения действительного валового дохода (ДВД).

ДВД = ПВД – Потери от незанятости (8) торговых площадей + Прочие доходы.

Этап 3. Определение всех эксплуатационных расходов и вычитание их из эффективного валового дохода для получения чистого операционного дохода (ЧОД):

При расчётах вышеперечисленных экономических показателей необходимо учитывать следующее:

•имущественный налог, состоящий из налога на землю и налога на имущество, необходимо вычитать из действительного валового дохода в составе операционных расходов;

•амортизация не является реальным денежным платежом, поэтому учет амортизации при прогнозировании доходов не учитывается;

•Капитальные вложения необходимо вычитать из чистого операционного дохода для получения величины денежного потока, поскольку это реальные денежные выплаты, увеличивающие срок функционирования объекта и величину стоимости реверсии;

•Платежи по обслуживанию кредита необходимо вычитать из чистого операционного дохода.

38

Ставка капитализации представляет собой коэффициент, устанавливающий зависимость между стоимостью объекта и ожидаемым доходом от его эксплуатации. Понятие коэффициента капитализации, используемое применительно к недвижимости, включает следующие составляющие:

где СК – ставка капитализации:

НП(б.р) – безрисковая ставка, принимаемая по вкладам.

В качестве возможных базовых ставок в пределах РФ принято рассматривать следующие инструменты:

депозиты Сбербанка РФ и других надежных российских банков;

западные финансовые инструменты «государственные облигации других стран;

ставка рефинансирования ЦБ РФ;

государственные облигации РФ.

Р – премия за риск – для учета вероятности неполучения прибылей и не возмещения первоначально вложенных средств, которая соответствует данному размещению капитала. Определяется как суммарный инвестиционный риск по методике МБРР аналитическим способом. В зависимости от вероятности события каждому фактору присваивается свой ранг.

Л – премия за неликвидность – для учета потенциальной возможности инвестора реализовать на рынке имущественные права, получить наличные деньги, а также необходимых временных затрат. Поправка на длительную экспозицию при продаже и время по поиску нового арендатора в случае банкротства или отказа от аренды существующего арендатора. Учитывая невозможность немедленного возврата вложенных в объект недвижимости инвестиций, надбавка за низкую ликвидность может быть принята на уровне той прибыли, которую получит потенциальный инвестор при альтернативном вложении капитала с гарантированным получением дохода за время экспонирования объекта.

И – премия за инвестиционный менеджмент – для учета необходимости осуществления компетентного управления капиталовложениями со стороны инвестора. Чем более рискованны и сложны инвестиции, тем более компетентного управления они требуют. Данный риск оценить достаточно трудно, и для объектов аналогичных рассматриваемому в практике оценочной деятельности принимается от 0,5 до 5 %.

П – норма возврата капитала.

Норма возврата капитала – это та ставка, которая компенсирует возврат всей суммы вложенных инвестиций при перепродаже объекта недвижимости. Норма возврата капитала определяется различными методами:

1. Метод Инвуда построен так, что норма возврата капитала определяется как величина фактора фондовозмещения по ставке дохода на инвести-

39

ции. Используется при допущении, что после прогнозного периода величина доходов останется постоянной:

где ДПn+1 – чистый денежный поток в момент времени; n – последний отрезок прогнозного периода; i – ставка дисконтирования.

2. Метод Хоскольда является самым точным методом. По методу Хоскольда норма возврата капитала определяется как величина фактора фондовозмещения по безрисковой ставке, так как существует риск невозврата средств. Используется, если реализация проекта связана с высокими рисками вложений

где ДПn+1 – чистый денежный поток в момент времени; n – последний отрезок прогнозного периода; i – ставка дисконтирования;

НП(б.р) – норма возврата по безрисковым ставкам.

3. Метод «Гордона» – используется, если прогнозируется постепенный рост доходов от объекта

где ДПn+1 – чистый денежный поток в момент времени n – последний отрезок прогнозного периода i – ставка дисконтирования

g – темп роста денежного потока

4. Метод «Ринга» (линейная рекапитализация) – используется при линейном возврате капитала

где р – число лет, требуемое для возврата вложенного капитала.

Период экономической жизни представляет собой временной отрезок, в течение которого объект можно использовать, извлекая прибыль. Это полный период времени, в течение которого улучшения вносят вклад в стоимость недвижимости. Улучшения достигают конца своей экономической жизни, когда их вклад становится равным нулю, вследствие их старения. Возмещение инвестиций в здание и сооружения будет вестись по прямолинейному методу.

ИД – индекс доходности отражает эффективность сравниваемых инвестиционных проектов, которые различаются величиной затрат и потоками доходов. Это отдача проекта на вложенные в него средства.

40