1470

обеспечить контроль общественных зон сотрудниками службы безопасности.

Для обеспечения максимальной безопасности объекта на территории торгового центра должен быть обеспечен визуальный контроль. Доступ для посторонних в служебные зоны торгового центра должен быть исключен. В общественных зонах, коридорах, переходах и других помещениях все ниши и отверстия, которые могут быть использованы в террористических целях, должны быть заделаны. При этом время осмотра объекта должно быть сведено к минимуму. При реализации данных решений безопасность торгового центра существенно повышается.

Служба безопасности торгового центра должна быть оснащена оборудованием для поддержания радиосвязи. До открытия торгового центра необходимо установить соответствующую аппаратуру. Как правило, в торговых центрах могут применяться радиостанции скрытого ношения. Для срочного вызова полиции рекомендуется использовать устройство типа «тревожная кнопка», которую скрытно устанавливают на кассовом узле каждого магазина.

Одной основополагающих частей плана обеспечения безопасности является обучение руководящего состава, сотрудников службы безопасности и персонала торгового центра при возникновении чрезвычайных ситуаций. Управляющая компания должна обеспечить выполнение необходимых требований собственными сотрудниками и персоналом арендаторов, проводить тренировки для приобретения навыков по реагированию при обнаружении подозрительных лиц и предметов, взрывных устройств, локализации и минимизации последствий возникновения внештатных ситуаций.

В первую очередь, попадая в торговый центр, посетитель встречает сотрудников службы безопасности, которые должны производить благоприятное впечатление. Помимо этого, посетители часто обращаются к сотрудникам службы безопасности за справочной информацией, от качества которой во многом зависит формирование лояльности покупателей.

По требованиям Федерального закона «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам антитеррористической защищённости объектов» от 23.07.2013 г. № 208 собственники коммерческих объектов несут ответственность за их антитеррористическую безопасность. В соответствии с Федеральным законом от 6 марта 2006 г. N 35 – «О противодействии терроризму» антитеррористическая защищённость трактуется как состояние защищённости здания, строения, места массового пребывания людей, препятствующее совершению террористического акта. Местом массового пребывания людей считается территория, на которой может одновременно находиться более 50 человек. Помимо собственников торгового центра, за антитеррористическую

121

безопасность несут ответственность предприниматели, ведущие бизнес на этой территории.

На территории Российской Федерации предусмотрено три уровня террористической опасности (согласно указу президента РФ от 14.06.2012

№851).

Повышенный («синий») – при наличии требующей подтверждения информации о реальной возможности совершения террористического акта.

Высокий («жёлтый») – при наличии подтверждённой информации о реальной возможности совершения террористического акта.

Критический («красный») – при наличии информации о совершённом террористическом акте либо о совершении действий, создающих непосредственную угрозу террористического акта.

По вопросу организации антитеррористической безопасности у собственника торгового центра должны быть разработаны следующие документы:

1) паспорт антитеррористической защищённости (паспорт безопасности) торгового центра;

2) инструкция по организации охраны объекта;

3) рекомендации по действиям при угрозе совершения террористического акта, телефоны служб экстренного реагирования;

4) правила поведения при возникновении чрезвычайных ситуаций;

5) приказы и инструкции по антитеррористической защите.

Чтобы предотвратить внештатные ситуации, руководителю управляющей компании необходимо проводить внеплановые проверки службы безопасности и функционирования охранно-пожарной сигнализации. По результатам проведённых проверок совместно с руководителем службы безопасности составить перечень уязвимых мест, разработать план по обеспечению безопасности торгового центра и принять меры по улучшению системы охраны, обеспечить своевременный ремонт и поддержание в рабочем состоянии инженерных систем и технических средств охраны.

3.10. Страхование торгового центра,

как объекта коммерческой недвижимости

В процессе эксплуатации торговый центр подвержен различным экономическим рискам, возникновение которых приводит к финансовым убыткам. Одним из эффективных способов минимизировать убытки собственника является страхование здания от возможных рисков. Основополагающим параметром страхования торгового центра выступает стоимость объекта. Это связано с тем, что максимальная сумма по договору страхования, которую сможет получить собственник здания, не может превышать восстановительную стоимость объекта. Восстановительная стоимость зда-

122

ния определяется размером затрат, необходимых для восстановления застрахованного объекта до состояния, в которым он находился до наступления страхового случая. Сумма страховых выплат будет основываться на оценке действительной стоимости объекта, которая может отличаться от балансовой. В связи с тем, что стоимость недвижимости меняется с течение времени, собственникам торговых центров рекомендуется проводить переоценку объектов не менее двух раз в год.

Существуют различные виды договоров страхования, среди которых можно выделить два основных. В первом случае в договоре указывается перечень возможных конкретных страховых случаев, при наступлении которых будут производиться страховые выплаты. В стандартный список таких случаев могут входить: пожар, наводнение, водопроводные аварии, противоправные действия третьих лиц и т.д. В дополнение к основным рискам страховые компании предлагают добавить следующие: падение пилотируемых летательных аппаратов и их частей, взрыв газа, отопительных котлов и др. Также договор страхования может предусматривать выплаты при наступлении стихийных бедствий следующего характера: землетрясения, цунами, бури, ураганы, смерчи и т.д. Помимо вышеперечисленных рисков управляющей компании необходимо предусмотреть риски возникновения аварии в системе водоснабжения, отопления, канализации, проникновение жидкостей на застрахованную территорию. При этом 85-90 % всех страховых случаев приходится на пожар и повреждение водой. Во втором случае торговый центр страхуется от всех возможных рисков, за исключением рисков, указанных в договоре. При страховании торгового центра также необходимо застраховать гражданскую ответственность перед третьими лицами, в случае причинения им вреда по вине страхователя.

При имущественном страховании к основным рискам, которые рекомендуется застраховать, относят: пожар, взрыв, удар молнии, залив, противоправные и непреднамеренные действия третьих лиц, опасные природные явления и процессы, бой стеклянных конструкций, причинение вреда жизни, здоровью или имуществу третьих лиц.

Несмотря на то, что страхование торгового центра существенно снижает часть финансовых рисков, существуют ограничения, при которых страховая компания имеет право отказать в выплатах. На такие условия в договоре нужно обращать особое внимание. Как правило, это ситуации, которые прямо или косвенно могли произойти по вине страхователя. К ним могут быть причислены повреждения здания, возникшие вследствие действия воды или иной жидкости, проникшей через открытые окна или двери, или отверстия, образовавшиеся из-за ветхости. Также к ним могут быть отнесены повреждения, возникшие из-за образования влажности внутри здания (плесень, грибок и т.п.) или вследствие естественного износа или коррозии.

123

Отдельно стоит обратить внимание на страхование убытков, вызванных боем оконных стекол, зеркал, витрин и аналогичных изделий из стекла. Возмещению подлежат убытки, причиненные оконным и дверным стеклам, зеркалам и витринам, которые вставлены в оконные или дверные рамы, или вмонтированные в места их крепления. В договоре страхования по соглашению сторон могут оплачиваться следующие расходы:

по временной замене разбитых стекол в случае невозможности срочной замены стеклом, полностью аналогичным разбитому;

монтажу и демонтажу элементов, препятствующих замене разбитых стекол;

по аренде строительных лесов и другого оборудования, если они необходимы для замены стекол;

по окраске, росписи или иному украшению стекол.

На сегодняшний день отдельным и немаловажным дополнением к основным рискам является риск возникновения террористического акта, который страхуется по отдельной ставке. В России работают ряд страховых компаний, которые могут принимать террористический риск без дополнительного согласования.

При наступлении страхового случая владельцу торгового центра наносится прямой и косвенный ущерб. К прямому ущербу относятся материальные потери страхователя. Косвенным ущербом являются убытки и недополученная прибыль в связи с приостановкой деятельности объекта. Но большинство страховых компаний предпочитают страховать только прямые убытки. Несмотря на то, что сумму страхового возмещения косвенного убытка рассчитать можно, но не всегда можно подтвердить.

Всфере страхования имущества в торговом центре у управляющей компании существует несколько вариантов.

Впервом варианте арендодатель заключает договор страхования самостоятельно, а расходы на страхование включает в арендную плату пропорционально используемой площади.

Во второй случае арендодатель сам выбирает страховую компанию, страхует в ней всё не сдаваемое в аренду имущество (в том числе лифты, вентиляционное оборудование), и предписывает арендаторам страховать арендуемые помещения на согласованных общих условиях, в пользу арендодателя как выгодоприобретателя по договору.

При третьем варианте арендодатель требует от арендаторов представить ему договоры страхования арендуемых помещений, заключённые в его пользу и соответствующие его требованиям по страховым суммам. При этом договоры страхования могут заключаться с любыми компаниями. Общее имущество здания арендодатель страхует по своему усмотрению.

124

3.11. Организация тендера по выбору управляющей компании

Эксплуатация торгового центра может быть организована разными способами. Первый способ – это созданий собственной службы эксплуатации. Второй вариант – сотрудничество с независимыми компаниями, предоставляющими соответствующие услуги. Для реализации второго варианта необходимо определиться с выбором эксплуатирующей организации, которой будет передано обслуживание торгового центра. Одним из наиболее эффективных способов выбора эксплуатирующей организации является организация тендера. При проведении тендера необходимо соблюдать условия честной конкуренции и создать одинаковые условия для всех его участников, независимо от формы собственности.

Для проведение тендера необходимо подготовить следующий пакет конкурсной документации:

1)описание объекта недвижимости, генеральный план и фотографии;

2)описание строительных конструкций: несущие конструкции, фундамент, перекрытия, перегородки, кровля;

3)технический паспорт помещения;

4)перечень отделочных материалов, малых архитектурных форм и элементов интерьера;

5)перечень инженерной инфраструктуры, технологического оборудования и особенностей его эксплуатации;

6)перечень мероприятий по ежедневному техническому обслуживанию и плановому ремонту;

7)регламентпоуборкеосновныхпомещенийиместобщегопользования;

8)указание границ разделения эксплуатационной ответственности;

9)перечень договоров с инженерными службами города и субподрядчиками;

10)форма договора на эксплуатацию;

11)схему расположение арендаторов.

Взависимости от требований собственнику предстоит выбрать наиболее оптимальную эксплуатирующую организацию, которая предоставит наименьшую цену за свои услуги, но при этом сохранит необходимое качество обслуживания.

Компании, которые могут участвовать в тендере на оказание услуг по эксплуатации торгового центра, можно разделить на 3 категории:

1)иностранные компании, в которых отработаны чёткие технологии и грамотное управление;

2)дочерние компании крупных холдингов, готовые оказывать услуги сторонним организациям;

3)компании, работающие на аутсортинге и не имеющие собственных объектов недвижимости.

125

На сегодняшний день отсутствуют единые стандарты в оказании услуг по эксплуатации объектов недвижимости. Из-за этого многие собственники боятся передавать эксплуатацию своих объектов аутсортинговым компаниям. Поэтому часто эксплуатация ведётся по факту возникновения аварийной ситуации. При этом современный подход к эксплуатации подразумевает принятие превентивных мер по предотвращению внештатных ситуаций, точный расчёт средств на содержание торгового центра и определение приоритетных направлений работы.

Эффективность работы службы эксплуатации определяется оптимальным расходом ресурсов при сохранении необходимых условий функционирования торгового центра. Для определения эффективности использования средств необходимо проводить анализ финансово-хозяйственной деятельности, контролировать реализацию бюджета, учитывать статистические показатели расходов по статьям затрат и их динамику. В процессе деятельности эксплуатирующей организации оценивается её кадровый состав, затраты на коммунальные услуги и предложения по их экономии.

Очень часто основной проблемой эксплуатирующей организации является неоптимальное использование ресурсов. Это означает, что при нормах расхода энергетических ресурсов, вложение финансовых средств могут превышать необходимые нормы, а могут быть недостаточными. В обоих случаях эффективность падает. Чтобы работа эксплуатационной компании была эффективной, специалистам организации необходимо составлять бюджет и выполнять финансовый план, а также поддерживать в оптимальном состоянии конструкции и инженерные системы здания, проводить плановые работы для снижения расходов на ремонт здания.

126

БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК

1. Управление коммерческой недвижимостью [Текст] /под ред. Е.С. Озерова. – СПб.: Изд-во Бонниер Бизнес Пресс, 2015.

2.Девелопмент торговой недвижимости в России [Текст] /под ред.

Т. Максимовой. – М.: Изд-во Mall Publishing House, 2007.

3.Вихрянскш, В.В. Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе [Текст] / В.В. Вихрянскш, О.М. Козырь. – М.: Статут, 2004.

4.Горемыкин, В.А. Экономика недвижимости [Текст]: учебник / В.А. Горемыкин. – 6-е изд., перераб. и доп. – М.: Изд-во Юрайт, 2011. – 883 с.

5.Закон РФ от 14 июля 1992 г. N 3295-I «Об основах градостроительства в Российской Федерации» (с изменениями от 19 июля 1995 г.) [Текст].

6.Закон Российской Федерации от 24 декабря 1992 г. № 4218-1 «Об основах федеральной жилищной политики» [Текст].

10.Конституция Российской Федерации от 12.12.1993 [Текст]// Собрание законодательства РФ. – 2009.

11.Киндеева, Е.А. Недвижимость: права и сделки. Кадастровый учёт и государственная регистрация прав [Текст] / Е.А. Киндеева, М.Г. Пискунова – М.: Изд-во Юрайт, 2011.

12.Кондраков, Н.П. Бухгалтерский учет (финансовый и управленческий) [Текст]: учебник/ Н. П. Кондраков. – 5-е изд., перераб. и доп. – М.: Изд-во НИЦ ИНФРА-М, 2016. – 584 с.

13.Максимов, С.Н. Девелопмент (развитие недвижимости) [Текст]/ С.Н. Максимов. – СПб.: Изд-во Питер, 2003.

14.Петрова, В.И. Управленческий учет и анализ. С примерами из российской и зарубежной практики [Текст]: учеб. пособие / В.И. Петрова

[и др.]. – М.: Изд-во НИЦ ИНФРА-М, 2016. – 304 с.

15.Грязнова, А.Г. Оценка недвижимости: учебник [Текст] / А.Г. Грязнова, М.А. Федотова. – М.: Изд-во Финансы и статистика, 2007.

16.Рахман, И.А. Развитие рынка недвижимости в России: Теория, проблемы, практика [Текст] / И.А. Рахман. – М.: Изд-во Экономика, 2000. – 293 с.

17.Романцова, Т. Управление инфраструктурой здания: новый век – новые реалии [Текст] / Т. Романцова // «Управление недвижимостью» специальное приложение к журналу «Commercial real estate». – Изд-во «Импресс Медиа, Инк.», зима 2004.

18.Смирнова, Т. Стоимость услуг управляющих компаний [Текст] / Т.Смирнова // «Управление недвижимостью» специальное приложение к журналу «Commercial real estate». – Изд-во «Импресс Медиа, Инк.», лето

2005.

127

19.СТО ГС 01.0.01–03. Единая система профессионального управления недвижимостью. Общие положения [Текст].

20.Теплоухов А. В поисках настоящих девелоперов [Текст] / А.Теплоухов // Строительный еженедельник. – 2003. – № 7 (52).

21.Экономика строительства [Текст] учеб. для вузов / Н.И. Барановская [и др.]. – М.: АСВ; СПб.: СПбГАСУ, 2003 – 368 с.

22.Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» с изм. и доп. на 1 января 2005 г. [Текст]. – М.: Изд-во Ось-89, 2004.

23.Экономика и управление недвижимостью. Примеры, задачи, упражнения [Текст]: учебник для вузов / ред. П.Г. Грабовый – Смоленск: Смолин Плюс, М.: Изд-во «АСВ», 2001 – 328 с.

24.СНиП 41–01–2003. Отопление, вентиляция и кондиционирование [Текст]. – М.: Изд-во ФГУП ЦПП, 2004 – 89 с.

25.Управление недвижимостью [Текст] учебник / ред. С.Н. Максимова – М.: Изд-во «Дело» АНХ, 2008. – 432 с.

26.Кузин, Н.Я. Управление недвижимостью [Текст]: учеб. пособие / Н.Я. Кузин. – Пенза: ПГУАС, 2006. – 194 с.

27.Пласкова, Н.С. Анализ финансовой отчетности, составленной по МСФО [Текст] учебник / Н.С. Пласкова. – М.: Изд-во НИЦ ИНФРА-М, 2015. – 331 с

28.Чувикова, В.В. Бухгалтерский учет и анализ [Электронный ресурс]: учебник для бакалавров / В.В. Чувикова, Т.Б. Иззука. – Электронные данные. – М.: Изд-во Издательско-торговая корпорация «Дашков и К°», 2015. – 248 с.

29.Баронин, С.А. Современные методы управления недвижимостью [Текст]: учебное пособие / С.А. Баронин, В.Я. Осташко. – Пенза: Изд-во ПГАСА, 2003.

30.Беддингтон, Н.М. Строительство торговых центров [Текст] / Н.М. Беддингтон; пер. с англ. ред. И. Федосеева. – М.: Изд-во Стойиздат, 2006. – 215 с.

31.Волков, А.С. Создание рыночной стоимости и инвестиционной привлекательности [Текст] / Волков А.С. – М.: Изд-во Вершина, 2007. – 304 с.

32.Гражданский кодекс Российской Федерации. Части первая, вторая, третья, четвёртая: офиц.текст: по состоянию на 1 окт. 2013 г. [Текст]. – М.:

Омега-Л, 2013. – 494 с.

33.Оценка стоимости недвижимости. [Текст] / С.В. Грибовский, Е.Н. Иванова, Д.С. Львов, О.Е. Медведева – М.: Изд-во ИНТЕРРЕКЛАМА, 2003. – 704 с.

34.Грязнова, А.Г. Оценка бизнеса [Текст]: учебник / А.Г. Грязнова, М.А. Федотова. – М.: Финансы и статистика, 2009. – 736 с.

128

35.«Земельный кодекс Российской Федерации» от 25.10.2001 N 136-ФЗ (ред. от 30.12.2015) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.01.2016) [Электрон-

ный ресурс]. – Режим доступа: http://www.consultant.ru/document/ cons_doc_law_33773/ Дата обращения 22.03.2016 г.

36.Нелкумов Я.С. Экономическая оценка эффективности инвестиций [Текст] / Я.С. Нелкумов – М.: Изд-во Дис, 2006. – 230 с.

37.Федеральный закон РФ. «Об оценочной деятельности в РФ». Принят Государственной Думой 16 июля 1998 г. [Электронный ресурс]. – Ре-

жим доступа: http://www.consultant.ru/ Дата обращения 20.03.2016 г.

38.Федотова, М.А. Оценка недвижимости и бизнеса [Текст]: учебник / М.А.Федотова, Э.А. Уткин. – М., Изд-во Эксмос,2000 г. – 352 с.

39.Цукерман, Г.А. Недвижимость: зарубежный опыт развития [Текст] / Г.А. Цукерман. – М.: Изд-во Диамонт и Меркурий, 2004. – 515 с.

40.Иваницкая, И.П. Введение в экономику недвижимости [Текст] / И.П.Иваницкая, А.Яковлев. – М.: Изд-во КноРус, 2010. – 184 с.

41.Кананян, К. Торговая недвижимость. Вызовы времени и перспекти-

вы» [Текст] / К. Кананян, Р. Кананян. – М.: Изд-во Издательский дом «Юнион-Стандарт Консалтинг», 2009. – 400 с.

42.Управление коммерческой недвижимостью [Текст]: учебник / ред. М.Л. Разу. – М.: Изд-во КНОРУС, 2009. – 248 с.

43.Баронин, С.А. Методические указания к курсовому проекту по дисциплине «Основы управления недвижимостью» на тему «Современные методы управления недвижимостью» для студентов по специальности 270115 [Текст]/ С.А. Баронин, И.В. Попова. – Пенза: Изд-во ПГУАС, 2012. – 46 с.

44.Канаян, К. Проектирование магазинов и торговых центров [Текст]/ К. Канаян, Р. Канаян, А. Канаян. – М.: Изд-во Юнион-Стандарт Консал-

тинг, 2012. – 350 с.

45.Кульц, К. Девелопмент торговой недвижимости в России [Текст] / К.Кульц, Т. Матюшина, А.Панфилов. – М.: Изд-во Молл Паблишинг Хаус, 2011. – 216 с.

46.Кущенко, В.В. Девелопмент. Современная концепция развития недвижимости [Текст]/ В.В. Кущенко.- М.: Изд-во Норма, 2012.

47.Девелопмент недвижимости: учеб. пособие по дисциплине специализации специальности «Менеджмент организации» / ред. И.И. Мазур. – М.: ЕЛИМА: Изд-во «Омега – Л», 2011. – 928 с.

48.Савина, И.А. Методика библиографического описания [Текст]: практическое пособие / И.А. Савина. – Москва: Либерея-Бибинформ, 2007. – 144 с.

129