1470

стью самостоятельного подключения к магистралям холодоснабжения. В этом случае каждый арендатор будет решать вопросы кондиционированного микроклимата самостоятельно.

3.7. Обеспечение пожарной безопасности торгового центра

Среди основных рисков, котором подвержен любой объект недвижимости, отдельное место занимает «пожар», при возникновении которого могут произойти существенные материальные и человеческие потери. Поэтому для эксплуатации и безопасного функционирования торгового центра необходимо строго следить за противопожарной безопасностью. В начале работы торгового центра опасность возгорания намного выше, чем в период дальнейшей эксплуатации. В этом случае одной из основных задач управляющей компании является обеспечение профилактической противопожарной защиты с применением современных технических систем и средств. Степень готовности оборудования и систем противопожарной защиты к срабатыванию в автоматическом режиме зависит от качества работы службы технической эксплуатации объекта. Если служба технической эксплуатации не справляется с обслуживанием объекта, как правило, это сразу отражается на системах противопожарной защиты.

Для противопожарной безопасности необходимо использовать автоматизированные систем противопожарной защиты, поддерживать их в рабочем состоянии. Соблюдение требований пожарной безопасности к материалам, применяемым при отделке всех помещений, строительным и облицовочным материалам на протяжении всего периода существования торгового центра должно обеспечиваться сотрудниками управляющей компании. Также руководство управляющей компании должно организовать соблюдение требований противопожарного режима объекта по всем позициям, обучение персонала управляющей компании, компаний-арендаторов и их персонала практическим навыкам применения первичных средств пожаротушения.

При соблюдении всех правил пожарной безопасности любое «возгорание или задымление» ликвидируется на начальной стадии. Начальный момент возникновения возгорания доложен быть своевременно обнаружен, зафиксирован и ликвидирован. Для обнаружения источника задымления используются дымовые, тепловые и оптические адресные пожарные извещатели, автоматическая пожарная сигнализация (АПС). На каждые 12-15 кв.м площади устанавливается 1 извещатель. На экране монитора дежурный сотрудник должен видеть не только общую конфигурацию помещения, но и по расположению извещателя, подающего сигнал. Это место будет являться «очагом задымления». Использование «сплинклерной» и «дренчерной» системы водяного пожаротушение, систем дымоудаления позволяет в ав-

111

томатическом режиме оперативно отреагировать на возникшую опасность

иликвидировать её с минимальными последствиями.

Вторговом центре могут использоваться различные инженерные системы пожаротушения:

водяное пожаротушение с группой насосов;сплинклерное водяное пожаротушение;дренчерное водяное пожаротушение;

вентиляционные системы противопожарной защиты;система централизованного звукового оповещения;

система пожарной сигнализации с дымовыми, тепловыми и оптиче-

скими адресными извещателями;система труб для подключения пенообразователей пожарных авто-

мобилей.

Преимущество автоматических систем заключается в отсутствии «человеческого фактора», поэтому они считаются наиболее эффективными. В случаях, когда торговый центр оборудован различными противопожарными системами, которые будут задействованы в определённой последовательности в зависимости от ситуации, допускается ограничение действий оператора для исключения ошибки.

Дежурному сотруднику, в случае поступления сигнала тревоги из системы пожарной сигнализации, необходимо сообщить о происшествии ответственному сотруднику из руководства торгового центра, зафиксировать время, место и тип сработавшего датчика и отключить систему общеобменной вентиляции, обслуживающих данный противопожарный отсек, если этого не произошло автоматически. Далее дежурному сотруднику необходимо проконтролировать работу инженерных систем:

1)включение и работу системы дымоудаления;

2)полную остановку вертикального транспорта и эскалаторов;

3)подачу вентиляционными системами избыточного подпора воздуха

вэвакуационные коридоры и аварийные выходы;

4)работу дренчерной системы противопожарной защиты для создания водянойзащитнойзавесыпопериметрувитринногопространствамагазина;

5)контроль параметров систем противопожарной защиты: давления и напора во всех системах пожарного водоснабжения.

После осуществления всех функций необходимо проконтролировать работу персонала дежурной смены, их немедленное прибытие в зону, из которой поступил сигнал и использование средств пожаротушения.

Сцелью обеспечения пожарной безопасности торгового центра руководством управляющей компании должны быть разработаны «Правила пожарной безопасности» на основе нормативных документов. Должен вестись постоянный контроль за соблюдением правил пожарной безопасности арендаторами и посетителями торгового центра. Администраторы торгово-

112

го центра должны контролировать наличие на торговых точках арендаторов «Инструкции по пожарной безопасности общественных зданий», таблички с указанием лица, ответственного за пожарную безопасность на торговой точке, наличие первичных средств пожаротушения. Руководством управляющей компании должен быть составлен план проведения учений по эвакуации посетителей и арендаторов в случае возникновения чрезвычайной ситуации. Учебная эвакуация должна проводиться не реже 1 раза за 6 месяцев. При реализации учебной эвакуации необходимо учитывать все сложности, возникающиевпроцессеивноситьнеобходимыекорректировки.

Помимо этого, сотрудниками управляющей компании необходимо держать под постоянным контролем:

исправное состояние инженерных систем, которые отвечают за обеспечение противопожарной защиты;

размещение согласно нормативным документам и рабочее состояние пожарных комплектов;

наличие на объекте организационно-распорядительной документации (журналы, инструкции, приказы и прочее), планов эвакуации и их размещение согласно нормативным документам (план эвакуации размещается на видном месте);

соответствие ширины эвакуационных путей и выходов;

наличие требуемого количества нормативных эвакуационных выходов для частей здания, этажей и здания в целом, их удаленность и расположение;

отсутствие захламлений и загромождений на путях эвакуации, а также складирования любого имущества в помещениях технического назначения;

свободное открывание дверей эвакуационных выходов.

3.8. Клининговая служба торгового центра

Чистота и порядок на территории торгового центра являются одним из ключевых показателей профессионального управления, повышают привлекательность торгового центра и создают благоприятную атмосферу для совершения покупок.

Клининг – профессиональная уборка путём привлечения специализированных компаний или создания собственной службы. В современном торговом центре клининг является частью системы управления, к функциям которой относится: уборка и подержание порядка во всех помещениях здания, внешнего периметра, наружного остекления, кровли, уборка территории и паркинга. В зависимости от общей площади уборки и объёма работ по обслуживанию внутренних поверхностей формируется необходимое количество уборочных машин, штатная численность персонала и гра-

113

фики работы по выделенным участкам. После предварительного анализа объёма работ определяется потребность в спецодежде, средствах индивидуальной защиты, уборочном инвентаре и моющих средствах.

Персонал клининговой службы должен отвечать следующим требованиям:

1)наличие медицинской книжки;

2)опрятный внешний вид и специальная форма одежды;

Сотрудники клининговой службы должны контролировать соблюдение правил пользования общественными туалетами. Содержание общественных туалетов во всех торговых центрах подразумевает непрерывный процесс уборки, очистки сантехники, смены расходных компонентов. Пропускная способность общественных туалетов торговых центров должна превышать количество посетителей. Для персонала арендаторов и сотрудников подрядных организаций необходимо выделить отдельные туалеты. Крупные арендаторы, занимающие площади от 1000 кв.м, как правило имеют санузлы для персонала на арендованной площади.

Одним из наиболее ответственных направлений работы клининговой службы является обслуживание зоны посадочных мест фуд-кортов. В обязанности персонала клининговой службы входит уборка использованной посуды и подносов, содержание в чистоте столов и посадочных мест. Сотрудники клининговой компании должны содержать в чистом виде все рекламные носители, следить за порядком при проведении рекламных акций. При этом, расходы на содержание рекламных носителей не должны превышать доходы, которые получает управляющая компания от их использования.

Клининговая служба может оказывать услуги арендаторам по уборке и содержанию арендных площадей по прямым договорам. Если управляющая компания имеет штатную службу клинига, то данная услуга будет приносить дополнительный доход. Как правило, пользоваться услугами клининга для арендатора выгоднее, чем выполнять данную работу собственными силами. Помещение будет содержаться в чистоте вне зависимости от собственного персонала, нет необходимости использовать арендные площади для хранения инвентаря и моющих средств.

В случае привлечения профессиональной клининговой компании, необходимо обращать внимание на существующую у неё материальную базу. В наличии у клиниговой компании должны быть поломоечные и уборочные машины, механизмы для внутренних работ, снегоуборочная техника с навесным оборудованием для уборки наружных территорий, промышленные пылесосы, моечные машины для ковров и т.д. Отделы компании, занимающиеся подготовкой технологии работ по обслуживанию различных поверхностей, должны рассчитывать необходимые концентрации чистящих и моющих средств, обеспечивая их экономный расход, отслеживать

114

появление новых технологий и оборудования. Такой объём работы более профессионально будет выполняться специализированными крупными клининговыми компаниями с широким спектром дополнительных услуг.

Основные клининговые работы, как правило, включают в себя комплексную уборку всех видов поверхностей, химическую чистку ковровых покрытий, защиту от грязи, мытьё окон. В перечень дополнительных услуг клининговой компании могут входить: уборка прилегающей территории, вывоз мусора, дезинфекция помещений и пр.

Отдельным направлением клининга можно выделить уборку помещений после проведения строительных и отделочных работ. Особенностью данной работы является необходимость полной очистки всех поверхностей, устранение стойких строительных загрязнений, удаление строительного мусора, уборка строительной пыли со всех поверхностей, мойка плинтусов и окон, чистка мебели и ковролина и т.д.

Отдельным направлением уборки является чистка фасадов. Технологии чистки зависят от типа фасада, этажности здания и сложности его архитектуры. В зависимости от перечисленных факторов можно использовать:

1)услуги промышленных альпинистов;

2)автовышку;

3)строительные «леса»;

4)подвесную кабину.

Виды загрязнений внешних элементов здания можно разделить на минеральные и органические. К минеральным относят налёт ржавчины, агломерации, цементные разводы и выцветы. К органическим загрязнениям можно отнести сажу, мох, птичий помёт, жировые загрязнения, плесень, химическую эрозию и т.д. В зависимости от материалов фасада и характера загрязнения существует несколько способов очистки:

1)комбинированные загрязнения удаляются при помощи струи воды высокого давления;

2)очень стойкие материалы очищаются сверхвысоким давлением;

3)для связи загрязнения абразивным веществом используется пескоструйная обработка;

4)при невозможности удалить загрязнения другими способами применяется шлифовка инструментами.

В современных условиях требования по защите окружающий среды делают применение сильнощелочных или кислотных средств нежелательными. Чтобы чистящее средство не наносило химический вред материалам фасада, рекомендуется использовать более нейтральные составы. В случае, если эффективность использования нейтральных составов низкая, необходимо внимательно изучить последствия перед применением агрессивных моющих средств.

115

Уборка прилегающей территории также относится к обязанностям клининговой службы. Проезды и проходы должны быть свободными для движения, транспортные и подъездные пути иметь твёрдое и ровное покрытие, содержаться в исправном состоянии. Чистка крыш подразумевает сброс сосулек, уборку снега с плоской кровли, очистку водоотводных желобов по краям кровли и очистку водостоков ото льда. Поддержание удовлетворительного санитарного состояния территории в летнее время достигается уборкой территории и газонов от мусора, поливкой газонов. В зимнее время производится уборка снега, погрузка снега и льда на транспорт и вывоз в специально отведённые места, очистка территории от наледи.

Управляющая компания должна предусмотреть экологическое сопровождение. Данное направление начало развиваться с 2005 года. Количество федеральных и городских ведомств, которые контролируют обеспечение экологии торгового центра, постоянно меняется. Не смотря на то, что торговый центр ничего не производит и не добывает, напрямую не наносит вред окружающей среде, управляющей компании необходимо иметь полный комплект разрешительной документации. Для того, чтобы избежать штрафных санкций, необходимо следить за оформлением, согласованием, получением разрешений, сбором подтверждающих документов, расчетом, обоснованием и сверкой экологических платежей по всем статьям, а также получением подтверждающих факт оплаты документов для представления в налоговую инспекцию. С учетом современных тенденций экологическое сопровождение требует профессионального подхода.

Торговый центр не должен превышать допустимые нормы ПДК (пре- дельно-допусимая концентрация). Как правило, основной причиной превышений ПДК загрязняющих веществ в канализации является применение несертифицированных чистящих и моющих средств, сброс отработанных материалов, подлежащих отдельной утилизации, отсутствие жироуловителей и отстойников в кухнях кафе и ресторанов. Управляющая компания заинтересована в том, чтобы арендаторы не самостоятельно следили за санитарным состоянием, а работали с клининговой компанией по прямым договорам, что обеспечит эффективный результат.

Каждый торговый центр должен иметь санитарный паспорт объекта. В санитарном паспорте должна находиться информация: по производственному контролю, по дератизации, по дезинсекции, по дезинфекции объекта с массовым пребыванием людей.

Производственный контроль включает в себя программу технических и организационных мероприятий по очистке и дезинфекции систем и воздуховодов, центрального кондиционирования и общеобменной вентиляции в местах массового пребывания людей. Данным вопросом занимаются коммерческие организации, аккредитованные при территориальном органе СЭС (санитарно-эпидемиологической станции), которые составляют про-

116

грамму производственного контроля. Данные организации делаются пробы и замеры, которые исследуются в лабораториях. На основании полученных результатов производится очистка и дезинфекция. В связи с тем, что счета за обслуживание могут не соответствовать реальным потребностям, одной из основных задач управляющей компании является контроль затрат на производственный контроль.

План дератизации и дезинсекции должен быть разработан перед открытием торгового центра. Необходимо заключить договор со специализированной организацией. Защита объекта от грызунов и всех видов насекомых (тараканов, мух, комаров, мошек и т.д.) изначально сложная задача. Для того, чтобы работы были эффективными, необходимо за одну ночь организовать наличие персонала арендаторов, дежурного персонала для обеспечения доступа во все помещения торгового центра. Помещения предварительно готовятся персоналом клининговой службы и арендаторов. За ночь необходимо провести все запланированные мероприятия. Все работы необходимо проводить по установленному графику. В противном случае, при определенной численности популяции грызунов и насекомых, их распространение уже будет остановить сложнее и дороже. Отравляющие составы должны быть разными, необходимо комбинировать их сочетание и последовательность применения. Сотрудничество с организацией, оказывающей услуги по поддержанию объекта в удовлетворительном санитарном состоянии, должно продолжаться весь период эксплуатации торгового центра.

3.9. Обеспечение безопасности функционирования торгового центра

Во всех местах массового пребывания людей необходимо обеспечить защиту прав человека на жизнь, здоровье и материальную собственность. Посетители и арендаторы торгового центра могут сталкиваться с кражей имущества, несанкционированным проникновением на торговые точки и др. Современные инженерные средства обеспечения безопасности и эффективная организация внутреннего контроля способны обеспечить безопасное пространство в торговом центре. Атмосфера спокойствия и личной безопасности положительно влияет на рост посещаемости торгового центра не меньше, чем отлаженная работа инженерных систем или чистота общественных туалетов.

При создании службы безопасности торгового центра, управляющей компании необходимо подготовить информацию о собственниках здания и выделить основные направления деятельности. Структура службы безопасности должна разрабатываться с учётом объёма работ по охране инженерных строений, прилегающей территории, ситуацией по криминогенной

117

угрозе в зоне охвата. Для данной службы необходимо предусмотреть мате- риально-технические средства обеспечения персонала, а также разработать алгоритм взаимодействия с полицией.

Перед службой безопасности торгового центра должны стоять чёткие задачи по объектам охраны, а также возможности использования сил и средств, которые могут быть задействованы при организации работы. Сотрудники службы безопасности должны быть проинструктированы о правилах поведение с посетителями и арендаторами, должны понимать орга- низационно-правовой механизм осуществления охраны в общественных местах с массовым пребыванием людей.

После осуществления подготовительной работы необходимо прописать алгоритм функционирования службы безопасности, который будет учитывать особенности торгового центра. В данном документе должны быть регламентированы действия сотрудников службы безопасности, взаимодействие с другими службами торгового центра, порядок действий в экстремальных ситуациях.

Основной задачей службы безопасности торгового центра является предотвращений правонарушения. Потенциальный нарушитель, в случае возникновения желания совершить правонарушения, должен встретить множество сложностей ещё до реализации своих действий. Для этого необходимо свести к минимуму возможность преступления, а соответственно уменьшает вероятность его совершения.

Правила организации безопасного нахождения людей предусматривают возможность наблюдения с помощью организованных постов службы безопасности, достаточного освещения, размещения окон таким образом, чтобы обеспечить наблюдение за парковкой торгового центра. Ландшафтные элементы должны обеспечивать безопасность и возможность наблюдения, а не препятствовать ему. При этом рекомендуется, чтобы все элементы ландшафта и растительность высотой более 60 см не размещались в местах парковки автомобилей и пешеходных дорожек. Их можно расположить на расстоянии не менее 15 м от входной двери, при этом растения и другие элементы выше 60 см нужно удалить.

Парковка, площадки под размещение контейнеров для мусора, пешеходные дорожки и изолированные площадки должны быть освещены наземными светильниками постоянно. Освещение должно давать возможность наблюдения за всеми участками парковки. Входные группы должны освещаться ярче, чем все остальные участки торгового центра. При этом, все внешнее освещение должно быть защищено от вандализма и воздействия погодных условий. Ещё одним элементом, на который стоит обратить особое внимание, являются указатели. Они должны быть хорошо освещены, быть видимыми для посетителей и персонала, не загораживаться никакими препятствиями для обзора [3].

118

Проблема освещения является одной из самых сложных. К сожалению, данному вопросу не всегда уделяется необходимое внимание при проектировании и строительстве здания. Для повышения безопасности в торговых центрах можно использовать газоразрядные лампы. Несмотря на более высокую стоимость по сравнению с обычными лампами, они обладают более длительным сроком эксплуатации, более высокой светоотдачей на 1 Вт потребляемой энергии, более устойчивы к вандализму. Также в определённых местах торгового центра возможно использование переменного освещения. При переменном освещении его интенсивность изменяется по мере передвижения человека. Оно позволяет глазам приспособиться к свету без временного ослепления, сохранить бдительность и исключить случаи внезапного нападения.

Архитектурный проект торгового центра должен учитывать решение проблемы контроля доступа. Особенно важно осуществлять контроль входов и выходов, через которые преступник будет покидать здание после совершения правонарушения. Также должна быть предусмотрена возможность ограждения территории, которая снизит возможности незаметно покинуть здание торгового центра, тем самым снизив вероятность совершения правонарушения.

Для обеспечения безопасности магазинов самообслуживания, в которых часто совершаются кражи, рекомендуется возведение по периметру магазинов прозрачных ограждений, которые не создают помех наблюдению. Также рекомендуется размещать сотрудников магазина таким образом, чтобы они могли видеть скрытые места в магазине. Опыт работы по предотвращению правонарушений указывает на то, что самым сильным сдерживающим фактором для преступного поведения является создание ситуации, в которой потенциальный нарушитель знает, что за ним ведется наблюдение. Если у сотрудников торгового центра есть возможность из здания следить за парковкой и территорией, то нарушитель не будет рассматривать данные участки в качестве потенциального укрытия.

Концепция безопасности торгового центра должна быть разработана до его открытия. В муниципальных учреждениях посетители готовы терпеть определенные неудобства, связанные с мероприятиями, разработанными для защиты от террористической угрозы. В торговом центре перед управляющей компанией стоит более сложная задача – обеспечить защиту посетителей, не ограничивая их свободу.

Технические системы и средства безопасности должны разрабатываться и рассчитываться на стадии проектирования инженерных разделов. Концепции безопасности торгового центра должна включать в себя следующие разделы:

1) противопожарную безопасность объекта;

119

2)общегражданскую безопасность посетителей и персонала, сохранность имущества арендаторов и собственника торгового центра;

3)антитеррористическую защиту объекта;

4)защиту объекта в случае массовых беспорядков.

Практика обеспечения безопасности торговых центров показывает, что при возникновении экстремальной ситуации, посетители покидают торговый центр через те же выходные группы, через которые они туда попали. Соответственно, чем больше у торгового центра входов и выходов, тем проще обеспечить эвакуацию и объект безопаснее для посещения. Также наличие большего количества входов и выходов значительно увеличивает возможности доступа пожарных расчетов и спасателей.

В случае возникновения внештатных ситуаций необходимо сразу же провести эвакуацию посетителей, персонала арендаторов и сотрудников. За обеспечение эвакуации отвечает служба безопасности торгового центра. Тренировочная эвакуация должна проводиться не реже 1 раза в 6 месяцев. При тренировочной эвакуации должны использоваться все технические средства и системы, которые будут использоваться при возникновении реальной угрозы. К данным системам относятся: система оповещения, система видеонаблюдения для получения оперативной информации о ходе эвакуации, аварийные источники электроосвещения, индивидуальные средства защиты. Полученные в ходе тренировок результаты, позволят оценить степень подготовки сотрудников службы безопасности.

Обезопасить торговый центр от абсолютно любых чрезвычайных происшествий невозможно. При этом обязанностью управляющей компании является минимизация ущерба от их возникновения. Для предотвращения чрезвычайной ситуацию, а в случае её наступления – минимизации потерь, управляющей компании необходимо:

соблюдать правила о взрывобезопасном остеклении – все стеклянные поверхности в общественных зонах должны быть покрыты защитной пленкой;

исключить возможность концентрации на территории торгового центра большого количества взрывчатых веществ;

обеспечить контроль за посетителями с тяжелой ручной кладью, одетых не по погоде и непропорционально сложенных, находящихся в возбужденном и неуравновешенном психическом состоянии;

запрещать применения для отделки арендных площадей горючих материалов;

разбить всю площадь торгового центра на зоны ограниченного дос-

тупа;

разрешить доступ к инженерным системам, технологическим помещениям и коридорам сотрудникам торгового центра только при наличии пропуска;

120