1470

какое количество тепла уйдет через квадратный метр ограждающей конструкции при заданном перепаде температур:

где q – количество тепла, которое теряет 1 кв.м ограждающей поверхности (Вт/м кв.);

T – разница между температурой на улице и в комнате (°С); R – сопротивление теплопередачи (°С/ Вт/м кв.).

Современные стеклопакеты позволяют уменьшить теплопотери окна почти в два раза.

Обозначения, принятые в таблице:

•четные цифры в условном обозначении стеклопакета означают воздушный зазор

вмм;

•Ar означает, что зазор заполнен не воздухом, а аргоном;

•литера К означает, что наружное стекло имеет специальное прозрачное теплозащитное покрытие.

Используя современные системы остекления (стеклопакеты, теплозащитное стекло и т.п.), низкотемпературные обогревающие системы, эффективную теплоизоляцию ограждающих конструкций, можно сократить затраты на отопление почти в 3 раза.

Вторым важным, как по значимости, так и по стоимости, потребляемым ресурсом является электроэнергия. В последнее время появилась возможность применять различные тарифы в зависимости от времени суток. В ночное время потребление электроэнергии обходится дешевле. В торговом центре можно частично переложить нагрев воздуха на систему кондиционирования.

101

Также значительную экономию энергии даёт использование современных энергосберегающих технологий (светодиодных ламп с низким потреблением электроэнергии, фотоэлементов) – 93 % в сравнении с лампами накаливания, 90 % по сравнению с галогеновой лампой и 66 % по сравнению с люминисцентной лампой.

Перспективным направлением экономии энергетических ресурсов является использование солнечных батарей, главным механизмом работы которых является поглощение солнечной энергии, с последующим преобразованием её в электрическую и тепловую. С технической стороны, это фотоэлектрические генераторы с полупроводниковым элементом, который поглощает солнечные лучи и преобразовывает их в постоянный электрический ток. В цепях солнечных батарей образуется напряжение, которое позволяет накапливать электроэнергию в аккумуляторах. В России особенность климатических условия позволяет получать до 160 Вт/м3. Поэтому рекомендуется применять солнечные батареи в качестве дополнительного источника электричества, совмещая их использование с другими источниками энергии.

Всовременных торговых центрах в отопительный период от 25 % до 50 % тепла расходуется на нагрев приточного воздуха. При этом, в вентиляционных системах с отработанным воздухом теряется часть тепла. Использовать данное тепло для сокращения затрат на отопление здания позволяют системы рекуперации воздуха. Рекуперация тепла происходит в процессе нагрева холодного приточного воздуха с улицы тёплым удаляемым воздухом. Для этого тёплый воздух удаляется через систему вентиляции, а не через окна и двери. Данные установки позволяют значительно сократить энергопотребление в системах. В среднем эффективность рекуперации составляет 60 %, но современные системы позволяют увеличить её эффективность до 80-90 %.

Таким образом, задача экономии основных ресурсов в современных условиях решаема. Учет потребляемых ресурсов, рациональное использование системы отопления, утепление здания, использование энергосберегающих технологий и других мероприятий способствует снижению издержек за счёт экономии ресурсов.

Увеличение прибыли может быть также достигнуто привлечением для решения задач по технической эксплуатации специализированных организаций, а не силам штатных сотрудников.

Вкачестве примера можно привести организацию службы безопасности в торговом центре N. Стоимость услуг группы частных охранных организаций физической охраны составляет от 52 р/час. В этом случае стоимость 1 поста круглосуточной охраны торгового центра можно рассчитать следующим образом:

30 дней × 24 часа × 52 руб. = 37 440 р.

102

В случае организации поста охраны самостоятельно его содержание может обходиться, с учётом заработной платы 4-х охранников 16 000 рублей в месяц с учётом налогов, режимом работы сутки через трое и материального обеспечения в размере 60 000 рублей в год:

(16 000 руб. × 4 чел.×12 мес. + 60 000) – (37 440 руб. × 12 мес.) = =378 720 руб.

Выгода привлечения сторонней организации очевидна, экономия составит 46 %. При наличии не одного, а нескольких постов охраны, экономия будет более значительно сказываться на бюджете организации.

Учет эксплуатационных расходов в системе управления торговой недвижимости требует создания или формирования специального механизма расчета стоимости обслуживания. Он позволит установить наиболее затратные статьи расходов, оптимизировать средства и выбрать оптимальный способ или режим эксплуатации.

Управление сервисными службами во многом сводится к координации усилий этих подразделений для достижения конкретных целей. Только в случае слаженного функционирования возможно снижение внутренних издержек организации.

Для увеличения рентабельности девелоперу необходимо использовать эффективные системы, технологические и проектные решения, которые позволят уменьшить эксплуатационные затраты. Именно успешное решение вышеперечисленных задач позволит снизить расходы на эксплуатацию, увеличить рентабельность, обеспечить комфортные условия для посетителей, а также заслужить репутацию ответственной и успешной компании.

3.4. Возможные режимы эксплуатации торгового центра

Для повышения привлекательности торгового центра и улучшение условий нахождения арендаторов и посетителей в здании, управляющей компании необходимо определиться с режимом технической эксплуатации объекта.

Среди режимов эксплуатации недвижимого имущества можно выделить «плановый» режим и режим «по необходимости». Плановый режим предполагает оптимальные условия функционирования объекта, выполнение текущих планов работ, графика обслуживания, исполнение годового бюджета по эксплуатации. Режим «по необходимости» предполагает вмешательство в работу инженерных систем и оборудования, ремонтной и аварийной бригад, в случае возникновения проблем в их работе. Для разных классов коммерческих объектов необходим свой режим эксплуатации.

класс А: плановый с постоянным присутствием обслуживающего персонала на объекте;

103

класс В: плановый с частичным присутствием персонала согласно графику профилактических работ;

класс С: по факту появления сбоев;

класс D: по необходимости, в соответствии с аварийными вызовами. Обычно нет необходимости в постоянном присутствии обслуживаю-

щего персонала на объектах класса D. Это небольшие торговые точки или магазины шаговой доступности с площадью до 100 кв.м. Однако при эксплуатации торгового центра класса А, площадь которого 50 тыс. кв.м и более, нельзя оставлять здание без присмотра. Технические проблемы могут привести к серьёзным последствиям, что негативно скажется на посещаемости торгового центра, а соответственно и на его доходности.

Также на режим эксплуатации торгового центра будет влиять степень насыщенности здания инженерными коммуникациями и системами, их сложность, а также техническое состояние.

Процесс технической эксплуатации здания можно разделить на несколько этапов.

На первом этапе проводится осмотр или обследование, выявляются внешние границы для определения зоны балансовой и эксплуатационной принадлежности собственника торгового центра и эксплуатационной ответственности управляющей компании. Стороны подписывают акты разграничения, в которых в текстовой форме с приложением всех необходимых графических материалов описана границы ответственности между собственником помещения и управляющей компанией, которая арендует помещение.

На втором этапе собственнику необходимо подписать пакет документов на право пользования энерго-, водо-, газоресурсами на объекте, получить полный перечень технической документации по объекту. При наличии недостающих частей технической документации, их необходимо восстановить.

Третий этап включает в себя определение внутренних границ зон балансовой и эксплуатационной ответственности между управляющей компанией и арендатором. Такой подход позволит управляющей компании и собственнику торгового центра определить границы ответственности, закрепить в бухгалтерском учёте арендуемые площади на весь период действия договора, юридически оформить отношениях управляющей компании и арендатора по получению всех ресурсов. Для однозначного учёта потребляемых ресурсов необходимо установление приборов учета потребления для каждого арендатора: электроэнергии, воды, газа и т.д. Чёткое разделение эксплуатационной ответственности позволяет в случае расторжения договора аренды провести частичную или полную замену оборудования, сетей на арендуемых площадях торгового центра, а в случае выхода из строя какого-либо технического оборудования (электропроводки, светиль-

104

ников, кондиционеров) не будет вставать вопроса о том, за чей счёт должна происходить замена оборудования.

Условно считается, что граница эксплуатационной ответственности сторон за техническое состояние и техническое обслуживание электрохозяйства (электрический щит, электрические провода, розетки, осветительные приборы) проходит по верхним крепёжным винтам вводного автоматического выключателя защиты, который находится в щите освещения арендатора. Все виды ремонтов, содержание электрохозяйства производится силами и средствами каждой стороны, по принадлежности электросетей и электрооборудования, в соответствии с актом разграничения эксплуатационной ответственности. Акт разграничения подписывается сторонами и является приложением к договору аренды.

3.5.Использование автоматизированных систем управления

впроцессе эксплуатации

Для успешного решения задач по технической эксплуатации торгового центра необходимо использовать автоматизированные системы управления. В практике современного девелопмента бывает так, что торговые центры открываются на стадии, когда не все строительные и отделочные работы завершились. Во многом из – за этого переход на автоматизированные системы управления становится возможным только после нескольких месяцев функционирования торгового центра. На сегодняшний день более половины крупных объектов коммерческой недвижимости не оборудованы автоматизированными системами управления. В современных условиях удорожания ресурсов на эксплуатацию здания появляется всё больше причин выводить техническую эксплуатацию на качественно новый уровень.

В качестве примера можно привести использование автоматизированных систем управления инженерным оборудованием; автоматизированное управление системами противопожарной защиты; автоматизированное управление техническими системами безопасности. В каждом случае система работает в автономном режиме. Техническая эксплуатация крупных и сложных в техническом отношении объектов сводится к максимальному устранению «человеческого фактора». При использовании данных систем отсутствует постоянная необходимость в осмотрах оборудования силами технического персонала, круглосуточные дежурства для ликвидации аварийных ситуаций и поломок оборудования, отслеживание температурных графиков, ведение журналов и отчётов. Экономическая привлекательность автоматизированных систем управления заключается в рациональном использовании энергоносителей в зависимости от изменения температуры наружного воздуха. Эффективность в аварийных ситуациях более высокая, так как для отключения источника аварийной ситуации требуется значи-

105

тельно меньше времени, и, как следствие, происходит минимизация материального ущерба. Использование автоматизированных систем управления позволяет оптимизировать издержки на расходные материалы и трудозатраты, поддерживать необходимый уровень технической эксплуатации торгового центра.

Отличительной особенностью современных торговых центров является высокая плотность различных инженерных систем. Инженерные системы должны располагаться так, чтобы взаимодействовать друг с другом с минимальными затратами. Обслуживание инженерных систем должно быть организовано с учётом оптимизации затрат. Автоматизированные системы управления должны обеспечивать бесперебойную работу инженерных систем с высокой степенью предотвращения и исправления ошибок технического персонала. Расходы на эксплуатацию в данном случае минимизируется, а новые службы добавляются по мере необходимости. В случае выполнения вышеперечисленных условий здание торгового центра может считаться «интеллектуальным», способным оперативно реагировать на любые изменения благодаря своей высокой управляемости и предоставлять посетителям и арендаторам необходимый сервис.

Автоматизированные системы управления должны решать 3 основные задачи, которые позволят оптимизировать затраты на эксплуатацию торгового центра:

1.Экономить материальные ресурсы путём сокращения расходов на обслуживающий персонал за счёт использования систем автоматизации и сокращать затрат на потребляемые энергетические ресурсы.

2.Обеспечивать комфортное пребывания в помещениях торгового центра арендаторов и посетителей, поддерживать оптимальные параметры окружающей среды.

3.Предотвращать возникновения аварийных ситуаций, а в случае их наступлении, сокращатьдоминимумачеловеческиеиматериальныепотери.

Первым шагом в экономии энергоресурсов является их точный учет, основанный на использовании автоматизированных приборов энергоучета.

Спомощью приборов обеспечивается достоверный учет, как со стороны поставщика энергоресурсов, так и со стороны потребителя. С этой целью в торговых центрах необходимо создавать автоматизированные системы контроля и учета энергоресурсов, которые контролируют процесс энергопотребления. Данные системы предоставляют возможность экономии энергоресурсов и финансов торгового центра при минимальных инвестициях. Величина экономического эффекта может достигать от 15 % до 30 % от годового потребления энергоресурсов.

Вторым шагом в экономии энергоресурсов является корректировка режима эксплуатации отдельных помещений. Режим эксплуатации может меняться в течение дня или недели. Если система контроля доступа зафик-

106

сировала отсутствие сотрудников в здании, начинается период эксплуатации в энергосберегающем режиме, вентиляция и отопление работают с пониженной мощностью. В случае, если в период, когда здание находится в энергосберегающем режиме, появляются люди, необходимо оценить время, в течение которого система не будет выходить из режима энергосбережения. Это позволит из-за краткосрочных внеплановых посещений не тратить дополнительные ресурсы на содержание здания. По истечению определённого периода, если в здании остаются люди, всё начинает работать в обычном режиме.

Статистика системы контроля доступа в помещения позволяет определить маршруты перемещений сотрудников по зданию, как много времени сотрудники тратят на вынужденные переходы из одного отдела в другой. В случае, когда перемещения занимают слишком много времени, необходимо продумать более оптимальное размещении отделов.

При одинаковой функциональности затраты на общую систему управления торговым центром будут приблизительно одинаковы независимо от его размеров. Удельная стоимость оснащения на 1 кв.м. здания интеллектуальными системами будет находиться в обратной зависимости от его размеров. При этом затраты на содержание стандартными способами будут находиться в прямой зависимости. В этом случае целесообразно оснащать здание интеллектуальными системами в случае, если ожидаемая разница этих расходов достаточно велика. Также всегда необходимо учитывать экономическую целесообразность использования интеллектуальных систем здания. Они должны окупать затраты на их установку и эксплуатацию.

3.6. Системы кондиционирования и вентиляции торгового центра

Специфика функционирования торгового центра подразумевает обеспечение особых требований к уровню комфорта и пожарной безопасности. Вентиляция торговых центров должна быть организована с учетом этих требований, выполнять возложенные на нее задачи. Помимо санитарных норм необходимо учитывать эксплуатационные, пожарные и строительные требования. Работа по обеспечению централизованных систем кондиционирования и вентиляции является технически сложной. Данным вопросом должны заниматься исключительно организации, специализирующиеся на эксплуатации данных систем. Не все торговые центры работают с полностью реализованными проектными решениями. Расчётные климатические характеристики также реализуются достаточно редко.

Одной из важнейших задач, которую должна решать эффективная система вентиляции и кондиционирования в торговых центрах, является создание комфортных условий для посетителей. Чистый и свежий воздух соз-

107

дает благоприятные условия для посетителей и потенциальных покупателей. Длительность пребывания посетителя в торговом центре влияет на его покупательскую способность, а также на стоимость среднего чека покупки. Одним из показателей уровня комфорта торгового центра для посетителей является соответствующий микроклимат, поддержание которого происходит благодаря системам вентиляции и кондиционирования. В зависимости от типа и размера здания, предназначенного для торговых целей, устанавливается соответствующая система вентиляции и кондиционирования.

Приточные и вытяжные вентиляционные установки обеспечивают нормативные санитарно-гигиенические условия в помещении, регулируют влажность, чистоту и температуру воздуха. При разработке системы общеобменной вентиляции необходимо предусмотреть снижение уровня шума от работы системы до минимума, используя шумоизоляцию на приточных и вытяжных установках, снижение скорости движения воздуха. Работа системы вентиляции должна быть незаметна для посетителей торгового центра и создавать ощущение комфорта. Достижение данного результата возможно только при соблюдении всех основных технических требований. Вне зависимости от типа торгового помещения вентиляция должна быть спроектирована грамотно и учитывать особенности здания.

Проектирование вентиляции торговых центров осуществляется одновременно с проектированием самого объекта. Исключение составляют объекты, на которых проводится реконструкция. Такой подход позволяет выбрать наиболее удачные технические решения для инженерных систем и обеспечить их эффективную и экономичную работу. Системы вентиляции должны соответствовать требованиям, изложенным в СНиП 2.04.05-91. и обеспечивать:

•очистку приточного воздуха от механических загрязнений;

•обмен воздуха заданной кратности в помещениях торгового центра;

•подогрев и охлаждение подаваемого внутрь приточного воздуха;

•рекуперацию воздуха;

•удобство и экономичность сервисного обслуживания;

•низкий уровень шума.

Установленные к системам вентиляции нормы требуют обеспечения в торговом центре воздухообмена не менее 20 куб.м в час на одного посетителя и 60 куб.м в час на каждого сотрудника.

Допускается рециркуляция воздуха в торговых залах. Исключение составляют помещения с химическими и синтетическими материалами, пахучими веществами и горючими жидкостями. Указанные помещения должны вентилироватьсятолькоприточнымвоздухом, поступающимснаружи.

Проектирование вентиляции торгового центра осуществляется с учетом функциональных особенностей отдельных помещений, этажности, конструктивных и архитектурных особенностей здания, посещаемости все-

108

го центра в целом и его этажей в отдельности. Вентиляция помещения, в котором производится хранение и реализация пищевой продукции, является отдельным направлением. Из-за большого количества холодильного оборудования происходит выделение тепла, излишки которого должны удаляться предусмотренной системой вентиляции.

Торговые центры можно разделить на однообъемные объекты и на многоэтажные торговые комплексы. Для организации воздухообмена в однообъемных зданиях используется приточно-вытяжная вентиляция. Для оптимизации затрат в подобных зданиях системы вентиляции, кондиционирования и отопления можно объединить в общую инженерную систему. Для этого торговый центр необходимо оснастить мощными вентиляционными установками и крышными кондиционерами. Подача горячего и холодного воздуха по воздушной сети будет осуществляется секционно. Небольшое количество воздуховодов в однообъемных зданиях существенно снижают затраты на проведение монтажных работ. При равномерном распределении по крыше агрегатов средней мощности они способны полностью заменить собой систему воздуховодов.

Для организации вентиляции торгово-развлекательного центра обычно используются центральные кондиционеры с рекуперацией тепла (VRV – системы или системы «чиллер-фанкойл»). Центральный кондиционер устанавливается в специально отведенном техническом помещении, чиллер и насосная станция, перекачивающая хладагент – на крыше сооружения. Работа оборудования контролируется в автоматическом режиме. Система автоматического контроля предоставляет возможность устанавливать собственные климатические параметры для определенных зон, задавать временные интервалы работы оборудования, контролировать температуру, объем, скорость воздушного потока и степень загрязненности фильтров очистки.

В процессе проектирования системы вентиляции торгового центра стоит обратить внимание на устройства по воздухообмену, направленные на частичную рециркуляцию воздуха. Чтобы лишние потоки воздуха не проникали в помещение через входы здания, необходимо установить воздуш- но–тепловые завесы, которые увеличивают уровень надёжности функционирования вентиляционной системы. Помимо системы частичной рециркуляции воздуха, немаловажными являются системы кондиционирования, благодаря которым, вентиляция торгового центра будет работать стабильно, избавляясь от лишней теплоты и сырости в помещении.

Для магазинов, расположенных на первом этаже торгового центра, автономная вентиляция торговых площадей, обособленная от основной вентиляции комплекса, будет гораздо удобнее для эксплуатации и ремонта. В качестве воздухообменных агрегатов могут использоваться приточновытяжные типы оборудования, создающие благоприятные климатические условия в торговых помещениях.

109

Отличительной особенностью многофункциональных торговых центров является большое количество помещений различного размера и назначения, в которых не всегда удаётся создать комфортный микроклимат с использованием общеобменной вентиляции. В этом случае невозможно использовать совмещенную систему вентиляции и кондиционирования без использования локально расположенных кондиционеров. Для создания микроклимата в одном или нескольких помещениях используются фанкойлы, которые являются частью системы «чиллер-фанкойл». С их помощью воздух охлаждается и температура внутри помещения доводится до комфортной. Это позволяет без дополнительных затрат на центральное кондиционирование создать нужный микроклимат в отдельном помещении.

Классической системой поддержания климата является следующая. Сначала система приточной вентиляции с секцией охлаждения подает воздух во все помещения. Секция охлаждения не подаёт в помещения горячий воздух с улицы, но и не охлаждает его до необходимой температуры. Вытяжные системы удаляют воздух из помещений арендаторов. Дополнительное охлаждение осуществляется с использованием системы кондиционирования »чиллер-фанкойлы». Чиллер готовит охлажденную воду (7 °С) и направляет ее по трубопроводам к фанкойлам, которые доводят температуру в каждом помещении до заданной температуры.

Современные торговые центры часто выполняются по схеме «shell & core». На этапе строительства устанавливаются только основное оборудование и прокладываются магистральные коммуникации. Арендаторы самостоятельно устанавливают для своего помещения воздуховоды, решетки, трубопроводы системы холодоснабжения, фанкойлы. На этапе строительства должны быть в полном объеме смонтированы системы вентиляции и кондиционирования для общественных зон: коридоры, холлы, санузлы, установленыприточныеивытяжныевоздухораспределители, фанкойлыит.п.

Для монтажа системы кондиционирования торговый центр предоставляет арендаторам точки подключения к охлажденной воде (от чиллера) либо место для их размещения. В торговых центрах применяются два вида фанкойлов – двух и четырехтрубные. При использовании двухтрубной системы все фанкойлы могут работать в одном режиме – или охлаждения или обогрева. В четырехтрубной системе к каждому фанкойлу подходит горячая и холодная вода, поэтому он может переключаться из одного режима в другой.

Основное предназначение здания торгового центра – это сдача в аренду площадей. В связи с этим можно использовать индивидуальные системы кондиционирования для продуктовых магазинов, зоны кафе и ресторанов, зрительных залов в кинотеатрах. Также можно установить сплитсистемы, канальные кондиционеры в офисах и торговых помещениях до 200 кв.м. В торговых точках необходимо установить разводку с возможно-

110