1362

тельной деятельности (гл.3 ГрК РФ) и законодательства о недрах (на 5- метровой глубине).

Образование земельных участков из земельных участков, находящихся

вгосударственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решений уполномоченных исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления (ст. 29 ЗК РФ) за отдельными исключениями, например образования земельных участков из земельных участков, предоставленных для комплексного освоения в целях жилищного строительства, из земельных участков, находящихся в границах застроенной территории (регулируется также нормами ГрК РФ), а также за счет перераспределения земельных участков.

Решения об образовании земельных участков могут быть приняты на основании заявлений владельцев «первичных» земельных участков с приложением правоустанавливающих (правоудостоверяющих) документов на эти земельные участки и кадастровых паспортов образуемых земельных участков.

Вслучае если образование земельных участков должно осуществляться с учетом документации по планировке территории в заявлении об образовании земельных участков указываются реквизиты таких документов.

Врешениях об образовании земельных участков должны быть указаны необходимые реквизиты документов и сведения о земельных участках.

При разделе земельного участка образуется несколько земельных участков, а земельный участок, из которого образуются земельные участки (по общему правилу), прекращает свое существование. При этом у собственника «первичного» земельного участка возникает право собственности на все земельные участки, образуемые в результате раздела.

Раздел земельного участка, предоставленного для комплексного освоения в целях жилищного строительства, осуществляется лицом, с которым заключен договор аренды земельного участка для такого строительства, в соответствии с проектом межевания территории, утвержденным в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности.

Выдел земельного участка осуществляется в случае выдела доли из земельного участка, находящегося в долевой собственности. При выделе земельного участка образуются один или несколько земельных участков. При этом земельный участок, из которого осуществлен выдел, сохраняется

визмененных границах (измененный земельный участок).

При этом у заявителя-участника долевой собственности возникает право собственности на образуемый земельный участок, но он утрачивает право долевой собственности на измененный земельный участок. Другие участники долевой собственности сохраняют такое право с учетом изменившегося размера их долей.

31

При объединении смежных земельных участков их существование прекращается, а у собственника (собственников) возникает право собственности (общей собственности) на вновь образуемый земельный участок.

При перераспределении нескольких смежных земельных участков (например, вследствие их неудачной конфигурации) образуются несколько других смежных земельных участков, и существование таких смежных земельных участков прекращается.

При этом у собственников возникает право собственности на соответствующие образуемые земельные участки в соответствии с соглашениями между ними.

Однако перераспределение земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, между их «публичными» собственниками и (или) между собственниками земельных участков физическими или юридическими лицами не допускается, за исключением случаев: развития застроенной территории согласно ГрК РФ; образования земельных участков, необходимых для реализации государственных и муниципальных нужд.

В этих случаях все условия перераспределения земельных участков определяются на основании соглашений между собственниками земельных участков и уполномоченными органами государственной власти или местного самоуправления.

5) Эффективное государственное управление в области земельных отношений невозможно без четкого разграничения соответствующих полномочий.

Кполномочиям Российской федерации /как суверена) в области земельных отношений относятся такие публичные полномочия как:

установление основ федеральной земельной политики;

установление ограничений прав на землю и оборотоспособности земельных участков;

само государственное управление (кадастр и мониторинг земель, земельный контроль, землеустройство);

установление порядка изъятия и резервирования земель для государственных и муниципальных нужд;

разработка и реализация федеральных программ использования и охраны земель.

Кроме того, Российская Федерация (как хозяйствующий субъект) осуществляет управление и распоряжение земельными участками, находящимися в федеральной собственности.

Кполномочиям субъектов Российской Федерации относятся резервирование, изъятие земель для нужд субъектов Российской Федерации; разработка и реализация региональных земельных программ; иные полномо-

32

чия, не отнесенные к полномочиям Российской Федерации или к полномочиям органов местного самоуправления.

К полномочиям органов местного самоуправления относятся резервирование и изъятие земель для муниципальных нужд, установление правил землепользования и застройки территорий. Строго говоря, эта норма ЗК РФ вошла в противоречие с ГрК РФ, согласно которому такие правила разрабатываются в рамках градостроительной деятельности.

Субъекты Российской Федерации и органы местного самоуправления осуществляют управление и распоряжение земельными участками, находящимися в собственности субъектов Российской Федерации и в муниципальной собственности, соответственно.

Пример оформлениереферативной работы представлено в приложении.

33

СОДЕРЖАНИЕ И ВИДЫ ЗЕМЛЕУСТРОЙСТВА. ПРИНЦИПЫ ЗЕМЛЕУСТРОЙСТВА. ЗЕМЛЕУСТРОИТЕЛЬНЫЙ ПРОЦЕСС

Практическое занятие №5

Содержание и виды землеустройства

Рассматриваемые вопросы:

1.В чем заключается социально-экономическая сущность землеустрой-

ства?

2.Какое экологическое воздействие оказывает земельное устройство на окружающую среду?

3.Назовите основные формы землеустройства.

Примеры ответов на рассматриваемые вопросы. Примеры выполнения заданий:

1) На современном этапе развития народного хозяйства содержание землеустройства все в большей степени приобретает комплексный характер и включает в себя решение следующих вопросов.

Землеустройство рассматривается как хозяйственное мероприятие, с этой точки зрения его содержание базируется на организации использования земли. И в этом смысле землеустроительные действия по организации использования земли в реальной действительности существовали с момента занятия человека земледелием и скотоводством. На начальном этапе этого процесса такие действия носили стихийный характер. С введением различных форм земельной собственности происходит упорядочение организации использования земли на основе оформления границ землевладений и землепользований с выдачей собственнику документов на право собственности. Постепенно мероприятия по организации использования земли стали составной частью землеустройства.

Теоретические основы землеустройства после свержения царского режима (октябрь 1917 г.) были сформулированы в работах П.Н. Першина, Н.И. Прокуронова, С.А. Удачина и других ученых-землеустроителей. В связи с ликвидацией частной собственности на землю землеустроительство стало государственным мероприятием. На начальном этапе этого периода землеустройство имело чисто техническое содержание (передел земли, разграничение земель между землепользователями и т.д.) с определенной социальной направленностью (удовлетворение крестьян земельными наделами). В дальнейшем, с ликвидацией единоличных крестьянских хозяйств и созданием на их базе крупного колхозно-совхозного землепользования, землеуст-

34

ройство приобрело экономические черты (возникла потребность в экономическомобосновании проектных предложений по использованию земель).

Земельная реформа после 1991 г. оказала существенное влияние на содержание землеустройства, которое вновь приобрело черты технической и социальной направленности. Хозяйственные мероприятия по землеустройству приобрели техническое содержание в связи с необходимостью передела земли, а также социальные черты (земельные участки переданы в собственность, владение, пользование и аренду гражданам Российской Федерации и их объединениям). На основе материалов землеустройства землевладельцам оформляются и выдаются документы на право собственности, владения и пользования землей.

2) Требования по созданию экологического равновесия на окружающих агроландшафтах наполняют современное землеустройство экологическим содержанием, т.е. разработкой мероприятий по охране земель, окружающей природной среды на конкретном агроландшафте.

Современное землеустройство все в большей степени наполняется разработкой и использованием новых компьютерных технологий по организации использования земельных территорий, что обеспечивает этому мероприятию высокую информативность.

В этой связи понятие землеустройства как хозяйственного мероприятия можно сформулировать следующим образом:

Землеустройство – это система государственных социально-эко- номических, правовых, экологических и технико-технологических мероприятий, направленных на организацию рационального и эффективного использования земельных ресурсов с учетом многообразия форм собственности и хозяйствования на земле.

Землеустройство как система государственных мероприятий подразделяется на определенные виды:

1.В связи с введением различных форм земельной собственности возникает потребность в размежевании земель с установлением границ на местности и оформлениемземлеустроительных документов.

2.В каждой из форм земельной собственности возникает потребность в распределении земель по отраслям народного хозяйства и категориям земель. В этом случае землеустройство приобретает вид отраслевого землеустройства.

3.Наличие внутри каждой отрасли или категории различных хозяйствующих субъектов землевладения и землепользования обусловливает образование новых, совершенствование существующих хозяйств, а также отвод земель для нужд предприятий несельскохозяйственного назначения. Эти действия осуществляются на основе проведения межхозяйственной

35

организации территории. Землеустройство в этом случае приобретает вид межхозяйственного мероприятия.

4.Состав и соотношение земельных угодий каждого сельскохозяйственного предприятия, осуществление мероприятий по улучшению использования земель обусловливает проведение внутрихозяйственной организации территории землевладения или землепользования, или внутрихозяйственного землеустройства.

5.Мероприятия по улучшения угодий и улучшению организации их использования осуществляются на основе рабочих и технорабочих проектов, и поэтому землеустройство в этом случае выступает в виде рабочего землеустроительного проектирования.

3) Поскольку Законом «О землеустройстве» установлено, что регулирование проведения землеустройства осуществляется государством, то и само землеустройство приобрело государственный характер. Поэтому в условиях многообразия форм собственности и хозяйствования на земле сформировались и различные формы землеустройства:

–государственное землеустройство;

–территориальное землеустройство;

–зональное землеустройство;

–землеустройство муниципальных образований;

–землеустройство коллективных предприятий;

–инициативное землеустройство.

В систему государственного землеустройства входит решение сле-

дующих вопросов:

–разграничение (размежевание) земель по формам собственности;

–установление порядка проведения землеустройства;

–координация деятельности федеральных органов исполнительной власти, органов местного самоуправления при проведении землеустройства;

–проведение землеустройства на землях, находящихся в федеральной собственности;

–принятие нормативных правовых актов о землеустройстве;

–установление порядка государственной экспертизы землеустроительной документации;

–организация и осуществление контроля за проведением землеустрой-

ства;

–разработка, согласование и реализация генеральной схемы землеустройства территории Российской Федерации;

–разработка проектов землеустройства предприятий, организаций и учреждений государственного характера;

36

–управление государственным фондом данных, полученных в результате проведения землеустройства;

–другие установленные федеральными законами полномочия Российской Федерации в области регулирования проведения землеустройства.

При проведении территориального землеустройства выполняют сле-

дующие виды работ:

–распределение и перераспределение земель по административнотерриториальным образованиям и по территориальным зонам;

–распределение и перераспределение земель по отраслям и категориям земель;

–образование новых и упорядочение существующих объектов землеустройства;

–межевание объектов землеустройства.

Порядок проведения территориального землеустройства определяется Правительством Российской Федерации.

Муниципальное землеустройство решает следующие вопросы:

1.Распределение и перераспределение земель по местным администрациям.

2.Планирование и организация использования земель, что предусматривает:

–разработку предложений по рациональному использованию земель и их охране;

–природно-сельскохозяйственное районирование земель;

–определение земель, в границах которых гражданам и юридическим лицам могут быть предоставлены земельные участки;

–определение земель, которые могут быть включены в специальные земельные фонды, а также земель, отнесенных к категориям и видам, установленным законодательством Российской Федерации.

Планирование и организацию рационального использования земель и их охраны в городских и сельских поселениях проводят в соответствии с градостроительной документацией.

Землеустройствопредприятийвключаетрешениеследующихвопросов:

–образование новых и совершенствование существующих землепользований сельскохозяйственного назначения;

–предоставление и изъятие земель для нужд предприятий несельскохозяйственного назначения.

Инициативное (частное) землеустройство проводится по заявкам и за счет предприятий-собственников и владельцев земельных участков. Объектами землеустройства выступают территории субъектов Российской Федерации, территории муниципальных и других административно-террито- риальных образований, территориальные зоны, земельные участки, части

37

указанных территорий, зон и участков, а также землепользования и землевладения предприятий, организаций и учреждений.

Пример оформление реферативной работы представлено в приложении.

Практическое занятие №6

Основные принципы и фактор землеустройства

Рассматриваемые вопросы:

1.Каково значение исторического опыта землеустройства для понимания закономерностей развития земельного рынка в России в современных условиях?

2.Какова сущность социальной природы землеустройства?

3.В чем выражается государственный характер землеустройства?

Примеры ответов на рассматриваемые вопросы. Примеры выполнения заданий:

1) При рассмотрении вопроса землеустройства следует обратиться к историческому опыту организации земельного рынка в России. До конца XIX столетия развитие земельного рынка тормозилось высокой концентрацией земельной собственности у небольшой группы владельцев. Помимо земель, находившихся в собственности у государства, крупными собственниками земли были монастыри и казачьи войска, сдававшие часть земли в аренду. Общинные земли, принадлежавшие крестьянам, не могли продаваться или подлежать залогу. Активными участниками земельного рынка были помещики и другие владельцы частной собственности на землю, например, домовладельцы в городах и поселках, где земля рассматривалась как принадлежность строений. Отмена в 1861 году крепостного права предоставила крестьянам возможность выкупать у помещиков землю. В этом большую роль сыграли земельные банки. Они перестроили характер земельных отношений, переведя их из натуральных в товарноденежные. Под воздействием, главным образом, залоговых операций с землей, выпуска и продажи ипотечных облигаций (закладных листов) за 1863–1915 годы значительная часть земельных угодий перешла от дворянства к тем, кто непосредственно вел хозяйство на земле. Государственный крестьянско-земельный банк к 1905 году принял в залог 7,5 млн десятин, а к 1915 году – 16,9 млн десятин земли. До 1905 года он скупил 1 млн десятин, а в 1906-1914 годах – около 6,4 млн десятин, став мощным орудием столыпинской реформы, направленной на создание класса мелких земельных собственников. Всего к 1915 году всеми кредитными учреждениями России было выдано ссуд на 3,5 млрд. руб. Под залог был принят 61 млн десятин земли – 56 % частных владений. За период с 1905 года по 1915 год цена 1 деся-

38

тины земли выросла с 80 до 100 рублей. Ценные ипотечные бумаги – акции и облигации – высоко котировались на биржах, по ним акционерные земельные банки выплачивали самые высокие дивиденды. За эти годы общее число домохозяйств, оформивших землю в личную собственность, составило почти 2 млн, или примерно 22 % всех владельцев общинной земли. Это не замедлило сказаться на эффективности сельского хозяйства.

После Октябрьской революции 1917 года частная собственность на землю была отменена. В Крестьянском наказе Учредительному собранию говорилось: «Право частной собственности на землю отменяется навсегда; земля не может быть ни продаваема, ни покупаема, ни сдаваема в аренду или в залог, ни каким-либо другим способом отчуждаема. Вся земля: государственная, удельная, кабинетная, монастырская, церковная, посессионная, майоратная, частновладельческая, общественная, крестьянская и т.д., отчуждается безвозмездно, обращается во всенародное достояние и переходит в пользование всех трудящихся на ней». Это привело к ликвидации земельного рынка. Земля перестала иметь цену и участвовать в ценообразовании продукции и услуг.

Экономическое переустройство в России, начавшееся в начале 90-х годов ХХ века, было направлено на разгосударствление собственности на недвижимость, на формирование рыночных отношений в стране и на земельные преобразования. Одним из первых шагов реформирования экономики была приватизация, которая обеспечила переход к разнообразным формам собственности: государственной (федеральной и субъектов РФ); муниципальной (административных районов, городов, сельских населенных пунктов); частной (граждан и юридических лиц). Все это создало определенные условия для формирования земельного рынка, который на этапе переходного периода сложился из:

–предоставляемых в аренду земельных участков;

–продажи земли местными органами власти;

–обязательных платежей за землю предприятий и учреждений.

Земля постепенно становится товаром, приобретает потребительскую и рыночную стоимость, начинает участвовать в хозяйственном обороте.

В последнее время наблюдается спад на земельном рынке. Объем продаж муниципальных земель гражданам сокращается.

Прогресс приватизации земли стабилизируется, происходит насыщение первичного рынка и выравнивание спроса и предложения земель. Одной из причин спада можно отметить также сокращение вложений в землю с целью повышения плодородия почвы (для сельскохозяйственных угодий) и строительства объектов недвижимости (для земель несельскохозяйственного назначения). Не последнюю роль сыграло и несовершенство законодательства.

39

На современном рынке бóльшая часть сделок относится к куплепродаже садовых и дачных участков, приобретению земли под застройку, выкупу ее организациями, дарению и наследованию. В связи с легализацией частной собственности на землю возникла новая категория землевладельцев – крестьянские хозяйства или фермеры, которые арендуют землю у местных органов власти или выкупают ее, активизируя рынок земли. Без аренды и залога земли невозможно стабильное развитие фермерских хозяйств. Учитывая исторический опыт организации рынка в России, такие земельные отношения могут успешно развиваться при создании ипотечных банков, деятельность которых направлена на формирование частной собственности на землю и развитие рынка земли. Это способствовало бы формированию отношения к земле как к особой ценности, эффективному использованию ее многообразных свойств и оздоровлению экономики страны в целом.

Землеустройство включает в себя мероприятия по изучению состояния земель, по планированию и организации рационального использования земель и их охраны, по образованию новых и упорядочению существующих объектов землеустройства и установлению их границ на местности (территориальное землеустройство), по рациональному использованию гражданами и юридическими лицами земельных участков для осуществления сельскохозяйственного производства, а также по организации территорий, используемых общинами коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации.

Документы, подготовленные в результате проведения землеустройства, используются при ведении государственного земельного кадастра и мониторинга земель.

Землеустройство проводится по инициативе уполномоченных исполнительных органов государственной власти, органов местного самоуправления, собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев или по решению суда.

Землеустройство производится в обязательном порядке в случаях, предусмотренных Земельнымкодексом, федеральными законами.

Сведения о землеустройстве носят открытый характер, за исключением сведений, составляющих государственную тайну, и сведений, относящихся к личности собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев или арендаторов земельных участков.

При организации землеустройства обеспечивается учет законных интересов лиц, права которых могут быть затронуты при его проведении, путем извещения их в письменной форме землеустроителями не позднее чем за семь календарных дней до начала работ. Отсутствие при проведении землеустроительных работ надлежащим образом извещенных лиц не является препятст-

40