157

УДК:69.059.1 (075.8) ББК 30н:38.7я73

Т38

Методические указания подготовлены в рамках проекта «ПГУАС – региональный центр повышения качества подготовки высококвалифицированных кадров для строительной отрасли» (конкурс Министерства образования и науки Российской Федерации – «Кадры для регионов»)

Рекомендовано Редсоветом университета Рецензент – доктор экономических наук, профессор кафедры «Экспертиза и управление не-

движимостью» С.А. Баронин (ПГУАС)

Техническая экспертиза, управление и эксплуатация объектов Т38 недвижимости: методические указания по самостоятельной работе / Н.Я. Кузин; под общ. ред. д-ра техн. наук, проф. Ю.П. Скачкова. –

Пенза: ПГУАС, 2014. – 20 с.

Рассматриваются основные методологические подходы при самостоятельном изучении основ технической эксплуатации недвижимости, обследования строительных конструкций зданий и сооружений, инженерных сетей. Изучение указанного материала позволит магистрантам приобрести навыки управления при эксплуатации объектов недвижимости, оценить деятельность управляющих компаний, самостоятельно выбрать наиболее эффективные критерии этих оценок.

Направлены на овладение способностью к самостоятельному обучению новым методам исследований, к изменению научного профиля своей профессиональной деятельности, к изменению социальных условий деятельности; умение использовать на практике навыков в организации научно-исследовательских и научно-производствен- ных работ, в управлении коллективом, влиять на формирование целей команды, воздействовать на ее социально-психологический климат в нужном для достижения целей направлении; разрабатывать методики, планы и программы проведения научных исследований и разработок, готовить задания для исполнителей, организовывать проведение экспериментов и испытаний, анализировать и обобщать их результаты; вести сбор, анализ и систематизацию информации по теме исследования, готовить научнотехнические отчеты, обзоры публикаций по теме исследования; решать практические задачи нормальной эксплуатации объектов недвижимости, оценки деятельности управляющих компаний, выбор компаний для инвестирования капитала.

Подготовлены на кафедре «Экспертиза и управление недвижимостью» и базовой кафедре ПГУАС при ООО «Пензапромстрой» и предназначены для магистрантов 1-го года обучения, обучающихся по направлению 08.04.01 «Строительство».

©Пензенский государственный университет архитектуры и строительства, 2014

©Кузин Н.Я., 2014

2

ВВЕДЕНИЕ

Экономическая эффективность эксплуатации, работоспособность и долговечность построенного жилья, производственных зданий, в значительной степени, зависит от условий эксплуатации, которые определяются закономерностями физического, морального износа и старения. Долговечность зданий зависит не только от района строительства, состояния грунтов, величины нагрузок, назначения зданий, качества окружающей среды, материалов, оборудования, конструктивных решений, но и от технических условий эксплуатации.

Большинство воздействий носит случайный характер, поэтому изучение причин получения отказов и износа позволит предупредить разрушения, аварии, а значит, и крупные ремонтные расходы.

Взадачислужбытехническойэксплуатациивходитнетолькосохранениезданиявовремяэксплуатации, ноисозданиекомфортныхусловийпроживаниявжилых зданиях, а также обеспечение условий для осуществления технологических процессоввпроизводственныхзданиях.

Использование здания по назначению требует постоянного контроля над функционированием систем жизнеобеспечения (освещение, отопление, водоснабжение и т.п.). Техническое обслуживание предусматривает работы по санитарному содержанию, контролю и учету технического состояния конструкций, инженерных систем и оборудования зданий, созданию нормальных условий их функционирования. Указанные меры не влияют непосредственно на техническое состояние конструкций, но их невыполнение может привести к изменению свойств материалов конструкций, созданию условий для коррозии, что приводит в дальнейшем к отказу инженерных систем.

Эффективная эксплуатация зданий предполагает проведение современной диагностики его состояния, установление повреждений и причин их появления. Однако выявление причин повреждений – это только начальный этап работы. Еще важнее – своевременно устранить повреждения и причины их возникновения.

3

1.ЦЕЛЬ, ЗАДАЧИ И ТРЕБОВАНИЯ К ДИСЦИПЛИНЕ: «ТЕХНИЧЕСКАЯ ЭКСПЕРТИЗА, УПРАВЛЕНИЕ

ОБЪЕКТАМИ НЕДВИЖИМОСТИ»

1.1. Цель преподавания дисциплины

Целью изучения дисциплины являются: безопасность обитания человека, которая обеспечивается надежностью конструкций здания, защиты жизни или здоровья граждан, имущества физических или юридических лиц, государственного или муниципального имущества;

А также приобретение студентами самостоятельно теоретических и практических навыков по эксплуатации недвижимости .

1.2. Задачи изучения дисциплины

Задачами дисциплины «Техническая экспертиза, управление и эксплуатация объектов недвижимости», при самостоятельном изучении, являются, формирование у студентов знаний по контролю и обеспечению нормативных значений параметров, определяющих рабочее состояние здания:

1.Систематическое обследование несущих, ограждающих конструкций и оборудования.

2.Анализ, выявление повреждений и оценка их влияния на работоспособность конструкций, оборудование, комфортность в помещениях.

3.Выполнение необходимых расчетов, связанных с анализом обнаруженных дефектов, повреждений.

4.Разработка технических решений, мероприятий, рабочих чертежей, составление сметы для устранения выявленных отклонений, дефектов, повреждений.

5.Проведение ремонтно-восстановительных работ.

6.Контроль и приемка работ, проверка соответствия установленных параметров действующим нормативам

1.3.Место дисциплины (курса) в профессиональной подготовке выпускника

Дисциплина «Техническая экспертиза, управление и эксплуатация объектов недвижимости» является региональной компонентой предметов специальности выпускников 08.04.01 на завершающем этапе их подготовки на 2 курсе магистратуры.

1.4.Требования к уровню освоения содержания дисциплины «Техническая экспертиза, управление и эксплуатация объектов недвижимости»

Магистрант должен знать:

– основные принципы управления недвижимостью;

– особенности функционирования и управления в жилищной сфере;

– требования к эксплуатационным качествам зданий;

4

–организацию технической эксплуатации;

–восстановление работоспособности зданий.

Магистрант должен владеть:

–процессом формирования и развития управленческих решений;

–анализом хозяйственных и финансовых результатов деятельности предприятия;

–анализом планирования всех видов работ по эксплуатации зданий;

–анализом предоставления платных услуг;

–анализом деловой активности и эффективности деятельности;

Уметь:

–эффективно использовать практику эксплуатации зданий;

–управлять процессом эксплуатации зданий, как инвестиционным товаром.

5

2. ОРГАНИЗАЦИЯ И ФОРМЫ САМОСТОЯТЕЛЬНОЙ РАБОТЫ СТУДЕНТОВ

Самостоятельная работа студента заключается в том, чтобы научиться методам самостоятельного умственного труда и творческой работы, по избранному направлению имея определенные литературные источники.

В стандартах высшего профессионального образования на внеаудиторную работу отводится не менее половины бюджета времени.

Уменьшение аудиторных занятий связано с тем, что увеличивается время на активную самостоятельную работу студентов. Ежедневной учебной работе студент должен уделять 9-10 часов. При шести часах аудиторных занятий на самостоятельную работу отводится 3-4 часа.

Времени на самостоятельную работу в учебном процессе достаточно, вопрос в том, как эффективно использовать его.

Для этого каждый студент составляет еженедельный план работы на каждый день с учетом особенностей ранее изученного материала. Если что-то осталось не выполненным необходимо найти время и устранить пробел в знаниях.

Самостоятельная работа во время аудиторных занятий студента связана с подготовкой преподавателями специальных методических указаний, разработок и пособий, что облегчает поиск необходимого изучаемого материала, также полноту его изложения. Организация самостоятельной работы студентов заключается в создании психолого-дидактических условий развития интеллектуальной инициативы и мышления на занятиях любой формы. По существу студентов постепенно переводят на индивидуальную работу. Это переход от формального, пассивного выполнения студентом заданий преподавателя к активной форме с подготовкой собственной точки зрения по изучаемому вопросу. Цель такого подхода научить студента самостоятельно работать с учебным материалом, научной информацией самостоятельно организовывать процесс познания, что бы привить чувство, желание непрерывного образования, повышения квалификации в будущем. В этой работе возрастает роль преподавателя, который должен работать не с аудиторией, а каждым студентом индивидуально, с учетом его способностей, развивая лучшие качества.

Самостоятельная работа со студентом весьма разнообразна:

–это написание рефератов докладов, статей на заданную тему;

–самостоятельная работа на практических занятиях, семинарах, лекциях под руководством преподавателя;

–работа в студенческом научном кружке и участие в научноисследовательской работе, с выбором самостоятельных тем.

6

Самостоятельная работа на лекциях является одним из важнейших условий для знакомства с обширным новым материалом. Внимательное слушание и конспектирование лекций предполагает, что 20-40 % излагаемого материала лектором будет усвоено. Конспект является важным звеном обучения, который включает в процесс несколько памятей (механическую, зрительную). На лекции не надо стремиться записать все дословно. В дальнейшем в процессе обращения к материалам лекции Вы сложите восстановить основу изложенного материала. Важные материалы, формулы следует сопровождать пояснениями

Преподавателю при чтении лекционного курса непосредственно в аудитории необходимо контролировать усвоение материала, основной массой студентов, путем проведения экспресс – опросов. в форме игры “Что? Где? Когда?” и т.д.

7

3. Состав лекционного материала по дисциплине: «Техническая экспертиза, управление объектами недвижимости»

Тема 1. Основные принципы управления

Управление недвижимостью – комплекс операций по эксплуатации зданий и сооружений (поддержание зданий в рабочем состоянии, руководство рабочим персоналом, создание условий для арендаторов, определение условий для сдачи в аренду помещений, сбор арендной платы) по эффективному использованию недвижимости в интересах собственника [3].

Это вид предпринимательской деятельности связанный с операциями по инвестициям, строительству, риэлторской деятельностью, подготовкой и реализацией залоговых и обменных документов.

Под управлением недвижимостью понимают совокупность процессов формирования и развития управленческих решений, обеспечивающих наивысшую отдачу или эффективность от проводимой собственником стратегии и тактики по рациональному использованию активов.

Управление – процесс осуществления функций планирования, организации, мотивации и контроля, необходимый для формулирования и достижения поставленных целей [3, 5].

Объектом управления являются:

жилые дома, комплексы, деловые центры, отдельные офисы;

торговые, гостиничные комплексы;

кондоминиумы и ТСЖ;

корпоративная собственность;

государственные, унитарные предприятия жилищного хозяйства (ГУПЖКХ);

имущественные права.

Услуги в сфере управления:

управление недвижимостью, как объектом инвестиций;

разработка бизнес–плана управления;

изменение назначения и перепланировка объекта;

управление эксплуатацией;

поддержка всех систем жизнеобеспечения объекта управления;

управление риском;

обеспечение и управление службой безопасности;

юридическое представление интересов собственности;

сохранность, комфортность, частота.

8

Управление – это эффективное руководство созданием и функционированием объекта недвижимости, осуществляемое на свой риск и направленное на извлечение прибыли (от своего имени или по поручению собственника) отреализацииполномочийвладенияпользованияираспоряжения.

С экономических позиций – это процесс распределения ресурсов: денег, рабочей силы, сырья, топлива, строительных и иных материалов.

Процесс управления недвижимостью сложный, длительный, многофункциональный, связанный также с планированием, организацией работ по возведению и эксплуатации недвижимости, созданию благоприятных условий труда для рабочих и получения соответствующей прибыли. Процесс, осуществляющий функции планирования, организации, создания и контроля, необходимые для формулирования и достижения поставленной цели, и есть управление.

Тема 2.Требования к эксплуатационным качествам зданий

Здания и сооружения строятся для определенных целей. Квартира, офис и окружающая среда – это часть системы «человек – окружающая среда». Они должны иметь удобное архитектурное и планировочное решение, размеры, обладать вполне определенными качествами по прочности, долговечности, звукоизоляции, теплоизоляции. Под эксплуатационными качествами понимается всесторонняя характеристика по защите процесса, протекающего в здании, от неблагоприятных факторов [4]. Причем процессы, протекающие в здании, где расположена баня, отличаются от процесса, где производят высокоточные приборы. Следовательно, и требования к ограждающим конструкциям зданий будут различные. Здание и каждая строительная конструкция характеризуются системой эксплуатационных качеств. Так, например, для наружных стен важны такие эксплуатационные качества, как их несущая способность, влажность материала, теплопроводность, герметичность, звукоизоляция, долговечность. Срок службы конструкций и здания в целом является весьма важным экономическим показателем на протяжении всего жизненного цикла объекта. Поэтому вопросы долговечности, надежности и параметры эксплуатационных качеств необходимо решать на всех этапах, начиная с проектирования, изготовления конструкций, строительства, а также с учетом затрат на эксплуатацию

всоответствии с природно-климатическими особенностями.

Всовременных условиях комплексное понятие качество жилища, по-

мещения включает понятия рациональность и комфортность. Рациональ-

ность рассматривается как возможное использование недвижимости в качестве инвестиций, которое базируется на экономических соображениях (возможность использовать недвижимость при залоге) и капитальности (с течением времени стоимость недвижимости возрастает).

9

Высокое качество жилища или офиса (комфортность) подразумевает гигиену жилища, функциональность, безопасность, соответствие внешней среды и внутренней. Одним из основных показателей гигиены является температурный и влажностный режим помещения. Значение придается также экологической чистоте внутренней и наружной среды, звуковому и зрительному восприятию [4].

Все это должно подтверждаться условиями безопасного существования и отсутствием возможных рисков (обрушение зданий, потери устойчивости строительных конструкций, пожароопасность, взрывоопасность).

Тема 3. Организация технической эксплуатации зданий

Система технического обслуживания, ремонта элементов конструкций зданий и объектов представляет собой комплекс взаимосвязанных организационных и технических мероприятий, направляемых на обеспечение сохранности зданий и объектов [3, 4].

Эта система должна включать материальные, трудовые и финансовые ресурсы, а также необходимую нормативную и техническую документацию. Это позволяет нормально эксплуатировать здания, проводить своевременно обследования, на основе оценки их технического состояния назначать ремонты. Техническое обслуживание должно осуществляться в течение всего срока эксплуатации объекта и включать работы по контролю технического состояния, поддержанию работоспособности, наладке, регулировке, подготовке к сезонной эксплуатации здания (объекта) в целом или его элементов, систем, а также обеспечивать соблюдение санитарногигиенических требований к помещениям и прилегающей территории.

Решение проблемы обеспечения жилыми и промышленными зданиями, сооружениями зависит не только от объемов строительства, но и от сроков службы эксплуатируемых зданий и сооружений. Долговечность может быть гарантирована лишь поддержанием зданий в надлежащем состоянии в процессе эксплуатации, т.е. соблюдением правил и норм их технической эксплуатации [29].

Каждое здание представляет собой сложный, дорогостоящий объект, состоящий из многих конструктивных строительных элементов и инженерного оборудования, которые длительное время должны выполнять определенные функции. Потеря эксплуатационных функций ведет к снижению комфортности жилья, условий труда, нарушению условий технологического процесса и т. д.

Для поддержания необходимого состояния здания следует знать закономерности разрушения и износа строительных конструкций и инженерных систем (тепло-, газо-, водо-, электроснабжения и вентиляции), что позволит своевременно производить восстановление, планово-предупредительный

10