43. Эмфитевзис и суперфиций

Эмфитевзис и суперфиций наряду с узуфруктом считались самыми широкими правами на чужую вещь, где фактически собственнику принадлежало лишь «голое право». Вещными правами они были признаны лишь в постклассический период. В праве Юстиниана эти вещные права рассматривались как подобие права собственности. Поэтому для их защиты предоставлялись иски, аналогичные искам о защите права собственности, кроме того, защита могла осуществляться с помощью интердиктов.

Причина появления этих прав состоит в следующем. В Риме огромные земельные угодья принадлежали самому государству и муниципиям, следовательно, такие участки относились к вещам публичного права. Чтобы эти земли не пустовали и использовались эффективно, их стали предоставлять гражданам. Например, преторы предоставляли банкирам места в центре города для строительства меняльных лавок. Позднее эмфитевзисом и суперфицием стали обременяться частные и церковные земли.

Эмфитевзис – право пользования чужим земельным участком с целью выращивания урожая, отчуждаемое и передаваемое по наследству. До появления в законодательстве этого вещного права заключались долгосрочные договоры аренды земли. Любой договор ограничивался сроком, поэтому арендатор земли не был заинтересован в ее улучшении, для него главное – извлечь максимальную прибыль. В отличие от обычной аренды эмфитевзис устанавливался бессрочно.

Эмфитевт был обязан платить налоги за земельный участок, а соб-ственнику он выплачивал ренту. Эмфитевзис мог отчуждаться путем заключения договора купли-продажи: в этом случае собственнику принадлежало преимущественное право покупки. Если же он от этого отказывался, то получал 2% от покупной цены. Эмфитевзис переходил по наследству. Именно эмфитевт был вправе устанавливать сервитуты, обременяющие участок. Прекращался он в случае невнесения ренты 3 года подряд, а также в случае, если собственник не был уведомлен об отчуждении эмфитевзиса. Риск случайной гибели вещи нес ее собственник.

Суперфиций – это право постройки на чужом земельном участке. Согласно римским законам собственник земли приобретал право собственности и на все постройки. Поэтому дом, возведенный на чужой земле, становился собственностью землевладельца. По содержанию суперфиций был аналогичен эмфитевзису, а различие заключалось в цели, для которой использовался участок.

Суперфиций мог устанавливаться на основе соглашения после передачи постройки, а также по давности владения или легатам (завещательным отказам).

44. Залог как право на чужую вещь

Залог имеет двойственную правовую природу: с одной стороны он является правом на чужую вещь, а с другой стороны, это один из способов обеспечения исполнения обязательств.

По общему правилу должник отвечает за неисполнение обязательства всем своим имуществом, а залог порождает «связь» кредитора с конкретной вещью должника, в силу которой залоговое право обременяет право собственности на заложенную вещь. В случае неисполнения обеспеченного залогом обязательства кредитор получает право погасить свои убытки за счет заложенной вещи.

Залоговое обязательство носит акцессорный (дополнительный) характер. Это значит, что оно всегда подчинено другому, главному обязательству. Главным (основным) может быть любое обязательство. Акцессорное обязательство не может существовать без главного, поэтому если главное обязательство стало недействительным или прекратилось, то одновременно прекращается обязательство залоговое.

Содержание залогового права включает в себя право распоряжения, а при некоторых формах залога – и право владения заложенной вещью. Залогодержателю принадлежат как вещный, так и личный иски. Прекращается залог в момент реального исполнения обязательства.

Существовали три формы залога: fiducia, pignus, hypoteca.

1) Фидуция (fiducia) – вещь передавалась в собственность кредитора. Фидуция не является залоговым правом в чистом виде, поскольку кредитор приобретает слишком широкое право на вещь. Хотя, при передаче вещи и оговаривалась цель, тем не менее, вещного иска для ее возврата не было. Если должник не расплачивался с долгом, то вещь оставалась у кредитора. Если должник возвращал долг, а кредитор не отдавал вещь, то должнику принадлежал только личный иск о возмещении убытков. Название fiducia происходит от лат. «добрая совесть» и изначально, отношения между кредитором и должником строились на доверии. Недостатком является то, что должник не может извлекать из вещи плоды, и постепенно, эта форма выходит из употребления;

2) Пигнус (pignus – «ручной заклад») – кредитор становится лишь держателем вещи. При неисполнении обеспеченного залогом обязательства по общему правилу вещь продавалась с публичных торгов. В силу специального соглашения (lex comissoria) она могла остаться в собственности кредитора. В этом случае, интересы должника как экономически более слабой стороны, как правило нарушаются, поэтому в постклассический период заключение подобных соглашений было запрещено;

3) Ипотека (hypoteca) – исторически возникла как залог движимых вещей. При аренде сельскохозяйственных участков «внесенное и введенное» арендатором на участок поступало в залог арендодателю для обеспечения платежей по арендной плате. В случае невнесения арендной платы арендодатель может получить интердикт, позволяющий захватить вещи арендатора (сальвианский интердикт). Если же арендатор незаконно продаст этот инвентарь, то залогодержатель имеет специальный иск (actio serviana). Позднее эта практика распространилась и на аренду помещения (вещи арендатора могли передаваться в залог хозяину квартиры).