Добавил:
Upload Опубликованный материал нарушает ваши авторские права? Сообщите нам.
Вуз: Предмет: Файл:

об изменениях в закон о банкротстве

.pdf
Скачиваний:
27
Добавлен:
17.03.2015
Размер:
5.08 Mб
Скачать

Уважаемые читатели!

Вашему вниманию предлагается брошюра об изменениях в Закон о банкротстве, которые позволяют проводить эту процедуру по-особенному для застройщиков. Совместными усилиями рабочей группы Президиума Генерального совета Партии «Единая Россия» по защите прав вкладчиков и дольщиков и органов власти всех уровней за последние годы удалось вдвое сократить число обманутых дольщиков по стране. Но если раньше это делалось в «ручном режиме», то теперь создана нормативная база для решения проблем обманутых дольщиков.

Обновленный закон - это результат совместного труда рабочей группы, Минэкономразвития и Высшего арбитражного суда по выполнению поручения Президента РФ. Отдельное спасибо за подготовку этой брошюры надо сказать сотрудникам Минэкономразвития Софье Лебедевой и Александре Резе.

Итак, законом предложены следующие механизмы. Арбитражный суд теперь вправе признавать требования участников строительства, если их деньги привлекались по обходным схемам. Вводится отдельный реестр требований о передаче жилых помещений. Теперь недострой и землю можно выделять из конкурсной массы и передавать созданному дольщиками ЖСК при выполнении определенных условий. Граждане выделены в отдельную очередь относительно других кредиторов, подвинув тех в четвертую. Также, если раньше средства от продажи залогового имущества вообще не доставались дольщикам, то теперь у них появляется возможность получить 85 % таких средств.

Надо учитывать, что ранее по закону дольщики вообще не могли доказать свое право на участие в процедуре банкротства, им не могли передать недострой ни при каких условиях, и денег им не доставалось, как участникам общей с коммерческими кредиторами очереди. Мы по максимуму постарались создать процедурные преференции для дольщиков с учетом основополагающего принципа банкротства - равенства кредиторов. Любой перекос в применении которого может привести к серьезным последствиям на рынке жилья

– например, если совсем лишить прав банки, то застройщиков перестанут кредитовать, из-за чего уменьшится объем строительства, а, следовательно, вырастет цена квадратного метра.

Однако несколько законодательных проблем в части защиты прав дольщиков еще необходимо решить, и рабочая группа уже нашла способ – в частности, разработан законопроект о страховании гражданской ответственности застройщиков.

Депутаты Государственной Думы Александр Хинштейн, Александр Коган

С 15 августа 2011 года вступил в силу Закон № 210-ФЗ,1 предусматривающий внесение изменений в Закон о несостоятельности,2 в части установления особенностей банкротства застройщиков.

Основная цель закона – защита интересов граждан, вложивших свои деньги в строительство квартир в многоквартирных домах, в случае банкротства застройщика.

1. Федеральный закон от 12

июля 2011 г. № 210-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон

3

«О несостоятельности (банкротстве)» и статьи 17 и 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в части установле-

ния особенностей банкротства застройщиков, привлекавших денежные средства участников строительства» (далее - Закон, Закон № 210-ФЗ)

 

2. Федеральный закон от 26

октября 2002 г. № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон о несостоятельности)

 

Закон о несостоятельности в редакции, действовавшей до принятия Закона № 210-ФЗ, рассматривал дольщиков как обычных кредиторов. При этом им было крайне сложно доказать, что они имеют право считаться таковыми, поскольку деньги привлекались по различным сложным схемам. Но даже если такое право удавалось доказать, дольщику было необхо-

димо расторгнуть свой договор с застройщиком (то есть преобразовать свое требование в денежное). Дольщики, которые не хотели расторгать договоры, совсем не участвовали в процедуре банкротства и не имели шансов удовлетворить свои требования. «Дольщики-расторженцы» получали удовлетворение своих требований в рамках третьей очереди со всеми остальными кредиторами (например, поставщиками материалов), их шансы на получение денег были крайне малы. При этом размер требований дольщиков определялся как размер вложенных средств, которые уже давно «съела» инфляция. Данный Закон значительно изменил положение участников строительства (прежде всего граждан) в деле о банкротстве застройщика и сделал это следующим образом.

Во-первых, теперь для участия граждан в деле о банкротстве застройщика не важен способ привлечения их средств, то есть это могут быть как договоры долевого участия, так и предварительный договор купли-продажи, договор займа, договор инвестирования

(соинвестирования) строительства, договор простого товарищества, выдача векселя, внесение денежных средств в ЖСК и заключение

Во-вторых, согласно изменениям, требования дольщиков (имеются в виду граждане) будут погашаться раньше коммерческих кредиторов и налогов, но после требований по

иных сделок. Данная поправка являлась необходимой, так как строительство большинства многоквартирных домов началось еще до вступления в силу Закона о долевом строительстве № 214-ФЗ3 , и именно большинство таких застройщиков находятся сейчас в

банкротстве или близки к этому. Таким образом, дольщику теперь легче доказать свое право требования.

возмещению вреда жизни и здоровью и требований по заработной плате. Приоритет указанных граждан является очевидным в рамках социальной политики государства.

В-третьих, удовлетворение денежных требований дольщиков будет осуществляться с учетом текущей рыночной цены аналогичной квартиры.

4

3. Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов

недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 214-ФЗ)

В-четвертых, дольщики в деле о банкротстве застройщика теперь смогут предъявлять свои неденежные требования, то есть требова-

В-пятых, новые положения о бан-

кротстве застройщиков распространяются и на те случаи, когда в отношении застройщика уже возбуждено производство по делу о банкротстве, но расчеты с кредиторами еще не наступили. В указанной ситуации дольщикам необходимо было заявить свои требования

ния о передаче квартиры, и им не придется расторгать договор для участия в деле о банкротстве.

в течение 60 дней с момента всту-

пления в силу изменений в Закон о несостоятельности, то есть с 15 августа 2011 г., это связано с

установленными Законом о несостоятельности процедурами и сроками их проведения, а также сроком закрытия реестра требований кредиторов.

Возможны два варианта развития событий при удовлетворении требований дольщиков.

1)передача объекта незавершенного строительства созданному дольщиками ЖСК

При этом необходимо, чтобы были соблюдены следующие условия:

1) текущие требования, требования по возмещению вреда жизни и здоровью, по заработной плате работников застройщика должны быть удовлетворены. То есть либо оставшегося имущества застройщика, помимо передаваемого дольщикам объекта, будет достаточно

для удовлетворения указанных требований, либо дольщики или лю-

Закон № 210-ФЗ

5

Варианты развития событий при удовлетворении требований дольщиков

бое третье лицо внесут средства на

3) отсутствуют залоговые креди-

депозитный счет для их погашения.

торы (например, банки), не считая

При этом любым третьим лицом

дольщиков по договорам долевого

может быть новый инвестор, кото-

участия по Закону № 214-ФЗ, либо

рому для повышения компенсации

залоговые кредиторы согласились

может быть предоставлен земель-

на передачу объекта гражданам.

ный участок, либо органы власти в

Кроме того, Законом предус-

целях оказания помощи пострадав-

мотрена

возможность

передачи

шим дольщикам. Кроме того, в ЖСК

квартиры

дольщикам,

в случае

могут принимать участие не только

если право собственности на нее

дольщики, но и иные лица. Напри-

не оформлено, но дом достроен и

мер, если в многоквартирном доме

введен в эксплуатацию. Указанное

есть нежилые помещения, дольщи-

положение связано с тем, что граж-

ки могут принять в члены ЖСК лиц,

данин уже может жить в доме не-

желающих приобрести указанные

сколько лет, но регистрация права

помещения.

собственности затягивается, в том

2) отсутствуют двойные продажи

числе по вине застройщика.

на одну и ту же квартиру в этом

 

 

 

доме;

 

 

 

2)удовлетворение денежных требований дольщиков (в случае невозможности передачи объекта незавершенного строительства)

С учетом того, что большинство людей приобретали квартиры много лет назад и те деньги, которые были вложены в строительство, несоизмеримы с сегодняшними ценами на квартиры, Законом предлагается помимо требований по возврату уплаченной денежной

суммы также учитывать размер убытков в виде реального ущерба.

6

Таким образом, размер требований дольщиков будет рассчитываться следующим образом:

Размер требований = денежные средства, упла-

ченные по договору + изменение рыночной стоимости

То есть, если 5 лет назад участник

крытия конкурсного производства

заплатил 300 тысяч рублей за квар-

процедуры банкротства понизи-

тиру, а сейчас она стоит 1 миллион

лась по сравнению с ее стоимостью

рублей, то размер убытков будет

в договоре, а гражданин уже все

составлять 700 тысяч рублей, а об-

оплатил по ценам, действительным

щий размер требований дольщика

на момент внесения средств, это не

для участия в деле о банкротстве

повлечет снижение размера требо-

будет составлять тот самый 1 мил-

ваний. Например, если гражданин

лион рублей.

по договору оплатит 1 миллион ру-

Кроме того Закон говорит, что

блей, а после открытия конкурсного

внесение гражданином большей

производства рыночная стоимость

суммы, чем сегодняшняя стоимость

квартиры снизилась до 700 ты-

квартиры, не является основанием

сяч рублей, то размер требований

для снижения размера его требова-

гражданина будет равен 1 миллио-

ний. Следовательно, если рыночная

ну рублей.

стоимость квартиры на момент от-

 

Варианты развития событий при удовлетворении требований дольщиков

7

Общие вопросы

Статья 201.1 дает определения основным понятиям и одновременно определяет лиц, на кото-

рых распространяется Закон.

Так определяются застройщик, участник строительства, требование о передаче жилого помещения и денежное требование. При этом важно иметь в виду, что все эти определения применяются в том случае, если объектом строительства является многоквартирный дом.

Под участником строительства понимаются физическое лицо, юридическое лицо, Российская Федерация, субъект Российской Федерации или муниципальное образование, имеющие к застройщику требование о передаче жилого помещения или денежное требование.

Таким образом, особенности банкротства затрагивают лишь за-

стройщиков, которые привлекали денежные средства для строительства многоквартирных домов. А особенности удовлетворения требований участников строительства при банкротстве такого застройщика коснутся лишь тех случаев, когда деньги вкладывались в строительство именно жилых помещений (квартир, комнат).

Участник строительства – это такой же кредитор в деле о банкротстве,

как и прочие кредиторы (однако, с особенностями удовлетворения требований, определенных Законом). Поэтому участник строительства имеет все права кредиторов в деле о банкротстве и несет обязанности, предусмотренные Законом о несостоятельности.

Таким образом, участник строительства может сам обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании застройщика банкротом, указанное право возникает у участника строительства непосредственно с даты вступления в законную силу решения суда о взыскании денежных средств с застройщика.

По общему правилу, заявление о признании должника банкротом по-

дается в арбитражный суд по месту нахождения должника – застройщика (место нахождения юридического лица определяется местом его государственной регистрации).

Однако, согласно изменениям, по

ходатайству

лица, участвующего

в деле о банкротстве, арбитраж-

ный суд вправе передать дело о

банкротстве

застройщика на рас-

смотрение арбитражного

суда по

месту нахождения объекта

строи-

8

тельства, земельного участка, либо

осуществляется

строительство

по месту жительства или месту на-

многоквартирного дома, и пере-

хождения большинства участников

дачи его в аренду иному лицу, ар-

строительства.

 

битражный

суд

может запретить

Важно отметить, что в целях за-

арендодателю заключать договор

щиты прав участников строитель-

аренды земельного участка с дру-

ства, недопущения вывода активов

гим лицом, помимо застройщика, и

застройщика, с даты введения на-

запретить

государственную

реги-

блюдения (процедуры банкротства)

страцию такого договора аренды,

в отношении застройщика, он мо-

а также запретить арендодателю

жет заключать договоры, пред-

распоряжаться данным земельным

усматривающие передачу жилых

участком иным образом.

 

помещений, и соглашения об изме-

В указанном случае арбитражный

нении или о расторжении таких до-

суд уведомляет орган, осущест-

говоров, а также совершать иные

вляющий

государственную

реги-

сделки с недвижимым имуществом

страцию прав на недвижимое иму-

исключительно с письменного со-

щество и сделок с ним, по месту

гласия временного управляющего.

нахождения земельного участка о

Также, в целях недопущения рас-

таком запрете в отношении указан-

торжения

договора

аренды на

ного земельного участка.

 

земельный

участок,

на котором

 

 

 

 

Реестры требований

Стоит рассмотреть ситуации, когда дело о банкротстве застройщика уже возбуждено и участникам строительства необходимо предъявить свои требования.

Важно помнить, что после вклю-

чения требований в реестр требований кредиторов участник стро-

ительства вправе участвовать во всех собраниях кредиторов, заявлять ходатайства, участвовать в процессе по делу о банкротстве, знакомиться с документами, об-

жаловать действия арбитражного управляющего, требования иных кредиторов.

Общие вопросы

9

Реестры требований

Статьями 201.4. – 201.8 Закона

течение более длительного срока.

предусмотрены особенности предъ-

При том, что в ходе конкурсного

явления

участниками

строитель-

производства дольщикам

необхо-

ства требований (как денежных, так

димо предъявить свои требования

и о передаче жилых помещений)

в указанный срок, это не означает,

при банкротстве застройщика и их

что в данный срок арбитражный суд

рассмотрения арбитражным судом.

должен рассмотреть данные требо-

В случае если банкротство на-

вания и включить их в реестр, рас-

ступило до принятия Закона, но

смотрение требований может про-

расчеты с кредиторами на стадии

изойти позже.

 

конкурсного производства еще не

Законом предусматривается, что

наступили, дольщикам необходимо

участники строительства

могут

заявить свои требования в тече-

предъявить денежные требования

ние 60 дней с момента вступления

и (или) требования о передаче жи-

в силу изменений в Закон о несо-

лого помещения.

 

стоятельности, то есть с 15 августа

Стоит отметить, что участники

2011 г. Таким образом, срок закры-

строительства смогут участвовать

тия реестра требований кредито-

в собраниях кредиторов и обла-

ров и реестра требований о пере-

дать числом голосов, определяе-

даче жилых помещений (60 дней)

мым исходя из суммы, уплаченной

направлен на предоставление воз-

участником строительства застрой-

можности

участникам

строитель-

щику по договору и (или) стоимо-

ства в ходе конкурсного производ-

сти переданного застройщику иму-

ства предъявить свои требования в

щества.

 

Денежные требования (статья 201.5)

Важно помнить, что по Закону в деле о банкротстве застройщика могут быть предъявлены требования участников строительства независимо от способов привлечения их средств (долевое строительство, предварительный договор купли-

продажи, договор займа, договор инвестирования (соинвестирова-

ния) строительства, договор простого товарищества, выдача векселя, внесение денежных средств в ЖСК, заключение иных сделок).

Участники строительства могут расторгнуть договор в одностороннем порядке в случае открытия кон-

курсного производства. При этом об отказе от договора участник

10