13. Понятие и общая характеристика договора аренды. Цель регулирования договора. Права и обязанности сторон по договору.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования имущества, в соответствии с договором являются его собственностью. В ГК РФ договору аренды посвящена гл. 34

Договор аренды — консенсуальный, возмездный, двусторонне обязывающий (взаимный) договор.

Сторонами договора аренды являются арендодатель и арендатор. Арендодателями могут быть собственники, а также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду (ст. 608 ГК РФ). К последним относятся лица, обладающие правомочиями по распоряжению государственным и муниципальным имуществом. Если государственное или муниципальное имущество закреплено за унитарными предприятиями на праве хозяйственного ведения или праве оперативного управления, то арендодателями такого имущества могут быть сами эти предприятия с соблюдением требований ст. 294–297 Кодекса.

По действующему законодательству единственным существенным условием договора аренды в силу требования закона является предмет аренды. Предметом договора аренды являются индивидуально-определенные вещи, не утрачивающие своих свойств в процессе использования (непотребляемые вещи). Это может быть, как движимое, так и недвижимое имущество.

Цель договора аренды - обеспечить передачу имущества во временное пользование. В этом заинтересованы обе стороны договора. Арендатор, как правило, нуждается в имуществе временно, либо не имеет возможности или желания приобрести его в собственность.

Арендодатель:

1) Передать имущество арендатору вещь в состоянии соотв. имуществу или условиям договора.

2) Арендодатель несет ответственность в соотв. ст. 612 если он не докажет, что эти недостатки были оговорены при заключении договора или были заранее известны арендатору или являются явными.

3) Арендодатель обязан передать имущество вместе со всеми принадлежностями и тех. документацией. П. 2 ст. 611.

4) Арендодатель обязан передать имущество арендатору в указанные сроки, или в разумные сроки.

5) Арендодатель обязан уведомить арендатора о правах 3-х лиц на эту вещь.

6) Обязан производить капитальный ремонт.

Обязанности арендатора:

1) Вносить арендную плату в сроки, указанные договором. Ст 614.

2) Пользоваться имуществом в соответствии с договором аренды имущества или в соответствии с назначением имущества п. 1 ст. 615.

3) Обязанность проводить текущий ремонт имущества и нести ремонт по его содержанию, если иное не предусмотрено договором.

4) Обязанность возвратить имущество с учетом износа . Ст 622.. Если арендатор не возвратил имущество, то он обязан к возврату имущества и обязан возвратить всю арендную плату.

Права арендатора:

1) Право на плоды, продукцию и доходы, полученные от использования имущества.

2) Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать имущество в субаренду. Перенайм — может передаваться по договору ссуды, арендные права могут сдаваться в залог или вносится в качестве вклада в уставные капиталы. Во всех случаях кроме перенайма несет арендатор. Срок субаренды не может превышать срока аренды.

3) Если договор аренды признается недействительным, то и договор субаренды признается недействительным.

4) Арендатор имеет право на улучшение арендованного имущества. Улучшения не могут быть отделимыми. Если улучшения проводились с согласия арендодателя, то он обязан возместить арендатору их стоимость. Отделимые улучшения он вправе забрать с собой при прекращении договора аренды.

14. Виды договора аренды и их особенности. Правовое регулирование.

Виды договора аренды:

1) договор проката; параграф 2 – 626-631

2) аренды транспортных средств с экипажем и без экипажа; параграф 3 две части

3) аренды зданий и сооружений; 4 параграф – 650 - 655

4) аренды жилого помещения;

5) аренды предприятия; - 5 параграф предприятий 656-664

6) договор финансовой аренды (лизинга). – параграф 6

"Земельный кодекс Российской Федерации" от 25.10.2001 N 136-ФЗ

Закон РФ "О недрах" от 21.02.1992 N 2395-1 

"Водный кодекс Российской Федерации" от 03.06.2006 N 74-ФЗ

"Лесной кодекс Российской Федерации" от 04.12.2006 N 200-ФЗ

"Кодекс торгового мореплавания Российской Федерации" от 30.04.1999 N 81-ФЗ

"Кодекс внутреннего водного транспорта Российской Федерации" от 07.03.2001 N 24-ФЗ 

Федеральный закон "Об особенностях управления и распоряжения имуществом железнодорожного транспорта" от 27.02.2003 N 29-ФЗ 

По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.

Предмет - здания и сооружения, т.е. разновидности недвижимого имущества. Форма - письменная, путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение данной формы влечет недействительность договора. В случае, если договор заключен на срок не менее года, он подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Цена относится к числу существенных условий договора - арендная плата, размер которой должен быть предусмотрен договором. Арендная плата за пользование зданиями и сооружениями включает и плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено.

По договору аренды предприятия арендодатель обязуется предоставить предприятие арендатору за плату во временное владение и пользование в целом как имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности.

Предмет - предприятие как единый имущественный комплекс, относящийся к недвижимому имуществу и включающий в себя основные и оборотные средства, права пользования природными ресурсами, исключительные права, а также права требования и долги.

15. Преимущественное право по договору аренды.