Глава 10. Правовое регулирование ипотечного жилищного кредитования

В результате изучения данной темы студент должен:

знать:

- основных участников рынка ипотечного жилищного кредитования;

- принципы жилищного кредитования в РФ;

- объекты недвижимости, которые не могут быть предметом ипотеки;

- существенные условия договора об ипотеке;

- случаи возникновения ипотеки в силу закона;

уметь:

- различать виды ипотеки жилых помещений;

- определять предмет и объект ипотеки;

- выделять случаи, при которых на оформление ипотеки требуется согласие органов опеки и попечительства;

владеть:

- навыками определения оснований возникновения ипотеки в силу закона и в силу договора;

- навыками надлежащей передачи прав по закладной;

- навыками обращения взыскания на предмет ипотеки;

- навыками определения возможности обращения взыскания на жилое помещение, являющееся единственным жильем.

§ 1. Порядок и основания получения кредита

В ЦЕЛЯХ ПРИОБРЕТЕНИЯ ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ

В условиях стабильно высоких цен на жилье накопление денежных средств не всегда позволяет решить столь остро стоящую жилищную проблему.

Одним из наиболее рациональных и доступных способов приобретения жилого помещения или улучшения условий проживания становится ипотека. С помощью ипотечного кредита можно приобрести квартиру в многоквартирном доме, комнату, жилой дом, погасить ранее выданный кредит для покупки жилья, приобрести жилое помещение на этапе строительства путем участия в долевом строительстве многоквартирных домов.

В Стратегии развития ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации до 2030 г., утвержденной распоряжением Правительства РФ от 19 июля 2010 г. N 1201-р, с учетом опыта применения действующей системы ипотечного кредитования указывается, что добиться повышения доступности жилья только расширением возможностей кредитования проблематично, так как увеличение спроса населения за счет развития различных финансовых механизмов без изменения других условий на рынке жилья и жилищного строительства объективно способствует росту цен.

Вместе с тем предполагается, что ипотечный жилищный кредит станет основным механизмом приобретения жилья в собственность, при этом цены на жилье, условия ипотечного жилищного кредитования и доходы населения позволят приобретать жилье 60% населения. Предусматривается, что уровень ежемесячных доходов заемщика будет превышать как минимум в три раза сумму ежемесячных расходов по погашению ипотечного жилищного кредита на приобретение жилья, соответствующего стандартам обеспечения жилыми помещениями <1>.

--------------------------------

<1> См.: Свит Ю.П. Особенности залога жилого помещения // Законы России: опыт, анализ, практика. 2012. N 5.

Как правило, используя в обыденной жизни слова "ипотека", "взять квартиру в ипотеку", "надо расплатиться за ипотеку", "ипотечный кредит", люди подразумевают одно и то же. Стоит отметить, что "ипотека" и "ипотечный кредит" - это совершенно разные понятия.

В зависимости от срока, объекта, цели банками предоставляются три основных вида жилищных кредитов.

Земельный кредит - кредит, предоставляемый физическим или юридическим лицам на приобретение и обустройство земельного участка под предстоящее жилищное строительство.

Строительный кредит - краткосрочный кредит на строительство (реконструкцию) жилья, предоставляемый юридическим и физическим лицам для финансирования строительных работ.

Кредит на приобретение жилья - долгосрочный кредит, предоставляемый физическим и юридическим лицам для приобретения жилья.

В соответствии с указанной выше Стратегией на рынке долгосрочного ипотечного жилищного кредитования действуют следующие основные участники <1>:

- заемщики - как правило, заемщиками по программам жилищного кредитования являются физические лица, однако участие юридических лиц также возможно, например, при приобретении жилых помещений для проживания работников организации;

- кредиторы-банки (кредитные организации) и иные юридические лица, предоставляющие заемщикам в установленном законом порядке ипотечные кредиты (займы).

--------------------------------

<1> См.: Казаченок О.П. Особенности заключения договора об ипотеке (залоге недвижимости): Дис. ... канд. юрид. наук. Волгоград, 2006. 183 с.

По договору об ипотеке жилья кредитор становится залогодержателем, что дает ему возможность в случае неисполнения заемщиком обязательств по кредитному договору получить удовлетворение своих денежных требований к должнику из стоимости заложенного жилого помещения преимущественно перед другими кредиторами залогодателя;

- операторы вторичного рынка ипотечных кредитов (агентство по ипотечному жилищному кредитованию) - специализированные организации, осуществляющие рефинансирование кредиторов, выдающих долгосрочные ипотечные жилищные кредиты населению;

- органы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним;

- страховые компании, имеющие лицензии, осуществляющие имущественное страхование (страхование заложенного жилья), личное страхование заемщиков и страхование гражданско-правовой ответственности участников ипотечного рынка;

- оценщики - юридические и физические лица, имеющие право на осуществление профессиональной оценки жилых помещений, являющихся предметом залога при ипотечном кредитовании;

- риелторские фирмы, осуществляющие посреднические услуги на рынке жилья;

- инвесторы - юридические и физические лица, приобретающие ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами, эмитируемые кредиторами или операторами вторичного рынка. К их числу относятся пенсионные фонды, страховые компании, инвестиционные банки, паевые инвестиционные фонды и др.;

- инфраструктурные звенья системы ипотечного кредитования: нотариат, паспортные службы, органы опеки и попечительства, юридические консультации и т.д.

Взаимоотношения банка и заемщика при предоставлении кредита на приобретение жилого помещения определяются на основании кредитного договора.

Кредитным договором, в соответствии со ст. 819 ГК РФ, признается договор, по которому банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и возвратить проценты на нее.

В кредитных договорах определяются: цель получения кредита, срок и размер кредита, порядок выдачи и погашения кредита, процентная ставка, обеспечение кредитного обязательства заемщика, условия страхования, санкции за нецелевое использование и несвоевременный возврат кредита, размер и порядок уплаты штрафов, порядок изменения и расторжения договора, другие согласованные условия.

Жилищное кредитование осуществляется при соблюдении следующих основных принципов: целевого использования кредита, обеспеченности, срочности, платности, возвратности.

Целевое использование кредита подтверждается документами, предоставленными заемщиком.

Обеспечением кредита является залог заемщиком имущества и имущественных прав.

Подтверждением возвратности является предоставление заемщиком документов о его платежеспособности.

Кредит и проценты по нему, как правило, выплачиваются в форме ежемесячных платежей, рассчитанных по формуле аннуитетных платежей (ежемесячный платеж включает полный платеж по процентам, начисляемым на остаток основного долга, а также часть самого кредита, рассчитываемую таким образом, чтобы все ежемесячные платежи при фиксированной процентной ставке были равными на весь кредитный период). Это удобно как для заемщика, который может четко планировать свой семейный бюджет, так и для кредитора.

Величина ежемесячного платежа по кредиту не должна превышать 30 - 35% совокупного дохода заемщика и созаемщиков за соответствующий расчетный период. При процедуре оценки вероятности погашения кредита кредитор использует официально подтвержденную информацию о текущих доходах заемщика и созаемщиков.

Конкретные условия жилищного кредитования устанавливаются банком по согласованию с заемщиком.

Обычный набор документов, включаемых банками для получения ипотечного кредита на покупку жилья, включает: копию паспорта заемщика, сведения о доходах заемщика, копию документа, являющегося основанием для регистрации постоянного места жительства заемщика, копии документов об образовании, документы, подтверждающие семейное положение заемщика, паспортные данные всех несовершеннолетних членов семьи заемщика, выписку из домовой книги по месту постоянной регистрации заемщика, копию финансового лицевого счета жилого помещения, служащего местом регистрации заемщика.

Анализ рынка ипотечного кредитования показывает, что в настоящее время неотъемлемым условием приобретения недвижимости в кредит является заключение договора комплексного ипотечного страхования. Состав комплексной программы определяется требованиями кредитной организации. Как правило, включается страхование жизни и здоровья заемщиков (созаемщиков), приобретаемой недвижимости, права собственности на приобретаемую недвижимость (титульное страхование), риска ответственности заемщика перед кредитором за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства по возврату кредита. Заемщик, заключая договор страхования, выступает страхователем, банк-кредитор является выгодоприобретателем, т.е. при наступлении страхового случая именно банк получит страховые выплаты и за счет этих выплат погасит задолженность заемщика. Заемщик имеет право отказаться от страхования, но при этом ему, как правило, увеличивается процентная ставка по кредиту.

В случае если смерть заемщика наступила в результате болезни, несчастного случая, т.е. имеет место страховой случай, долг выплачивается страховщиком соразмерно сумме страховки. Если страховщик отказывается платить и по этой причине на сумму долга начисляются проценты, они также уплачиваются страховой компанией. Следовательно, наследникам недвижимость достанется без всяких обременений <1>.

--------------------------------

<1> См.: Мун О. Наследование ипотечной квартиры // Жилищное право. 2014. N 5. С. 17 - 31.

Президиум Омского областного суда в Постановлении от 12.03.2012 по делу N 4-Г-87/2012 указал, что П. обратился в суд с иском к ОАО "ГСК "Югория" о возмещении убытков. По причине несвоевременного исполнения обязательств страховой компанией по выплате страхового возмещения П., являясь наследником первой очереди, понес убытки в связи с начислением процентов по договору займа, которые составили 93 744 рубля 72 копейки, данные убытки судом были взысканы со страховой компании в полном объеме.