Лекция 7. Общие положения об аренде Договор аренды

Договор аренды – договор, по которому арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 ГК РФ)

• договор консенсуальный (по общему правилу), НО может быть построен на модели реального (в зависимости от вида договора – аренда транспортных средств)

• договор возмездный

• договор двусторонне обязывающий

Аренда – договорное обязательство (это НЕ ограниченное вещное право)

Исключается возможность использования данного договора в целях, противоречащих природе договорных обязательств (не рассматривается в качестве организационно-правовой формы предпринимательства (арендное предприятие) либо одного из стредства “разгосударствления” экономики.

Виды аренды:

• Генеральная модель договора аренды

• Прокат

• Аренда зданий и сооружений

• Аренда предприятий

• Финансовая аренда (лизинг)

• Аренда транспортных средств

  • с экипажем

  • без экипажа

Особенности договора аренды:

• передача имущества не сопровождается переходом права собственности (но присутствуют особенности пользования)

• передача арендованного имущества в субаренду – с согласия арендодателя (по общему правилу, на зачастую закладывается сразу в договор)

• арендатор наделяется статусом титульного владельца (арендатор или доверительный управляющий)

  • вещно-правовые способы защиты

  • право следования: переход вещного права на сданное в аренду имущества к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды (ст. 617 ГК РФ)

• Диспозитивный характер большинства регулирующих норм

• Выделение большинства видов договора аренды в зависимости от вида имущества (но при отсутствии единого классифицирующего критерия)

Квалифицирующие признаки:

• Предмет договора

  • объекты аренды – вещи, в процессе использования на теряющие своих натуральных свойств (непотребляемые вещи) телесные (не могут имущ права)

  • В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить объект аренды. При отсутствии этих данных предмет договора считается несогласованным, а договор не считается заключенным (ст. 607 ГК РФ)

• Существенные условия

  • предметом договора – единственное существенное условие (по общему правилу)

  • цена договора (арендная плата) является существенным условием в зависимости от вида договора, если ее нет, то по среднерыночной

• Субъектный состав договора

  • арендатор - любые физ. или юр. лица, признаваемые субъектами гражданских прав и обязанностей

  • арендодатель продавец – собственник объекта либо лицо, уполномоченное законом или собственником

  • в зависимости от вида договора аренды допускается аренда будущей вещи

• Форма и государственная регистрация договора

  • Договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме

  • Договор аренды недвижимости подлежит государственной регистрации, если иное не предусмотрено законом

Права и обязанности сторон по договору аренды

Арендодатель	Арендатор
Предоставить имущество в состоянии,соответствующем его назначению и условиям договора со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами, если иное не установлено договором (ст. 611 гК РФ)	Пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества (ст. 415 ГК РФ)
Предупредить арендатора об обязательственных правах третьих лиц на переданное имущество (ст. 613 ГК РФ)	Нести расходы по содержанию арендованного имущества (ст. 616 ГК РФ)
Производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не установлено договором (ст. 616 ГК РФ)	Производитель текущий ремонт арендованного имущества, если иное не установлено договором (ст. 616 ГК) капитальный ремонт – арендодатель, текущий ремонт – арендатор (по общему правилу)
Воздерживаться от действий, создающих препятствия арендатору в пользовании имуществом	Своевременное внесение арендной платы и возврат арендованного имущества по окончанию срока аренды

Особенности договора аренды:

1. Срок аренды

   1. Существенным договора не является

      1. При неопределенности в договоре считается равным предельному (49 лет) бесконечность в договоре аренды = 49 лет

      2. При неопределенности срока в договоре каждая из сторон может отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц или за три месяца при аренде недвижимости (ст. 610 ГК РФ)

2. Передача имущества в аренду не является основанием прекращения или изменения прав третьих лиц на это имущество (ст. 613 ГК РФ)

3. Улучшения арендованного имущества

   1. отделимые – улучшения, которые могут быть отделены от объекта аренды без ущерба для его целевого назначения (если арендодатель знал и согласен, тогда возместить затраты, если не знал, то может и не возмещать)

   2. неотделимые

4. арендатор, надлежащим образом исполнивший свои обязанности, имеет преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок

   1. арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор

   2. если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок

5. Каждая из сторон в определенных законом случаях имеет право на досрочное расторжение договора аренды

Расторжение договора аренды по требованию одной из сторон

По требованию арендодателя (ст. 619 ГК РФ) при условии соблюдения досудебного порядка урегулирования спора (ст. 619 ГК РФ)	По требованию арендатора (ст. 620 ГК РФ) некоторые суды в этом случае применяют по аналогии положение о досудебном урегулировании (хотя не стоит)
Арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями договора	Арендодатель не предоставляет имущество или чинит препятствия в пользовании им (арендатор может заявить иск об исполнении арендодателем условий договора; подать вещно-правовой иск или потребовать расторжение договора)
Арендатор существенно ухудшает имущество	Имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, оказывается в состоянии, непригодном для использования
Невнесения арендной платы более двух раз подряд	Имущество имеет недостатки, препятствующие его использованию (за которые отвечает арендодатель)
Арендатор не производит капитального ремонта арендованного имущества (при условии возложения на него этой обязанности)	Арендодатель не выполняет обязанности по капитальному ремонту
Иные основания, предусмотренные договором или законом, в частности, ст. 450-451 ГК РФ

Практика по ст. 606 ГК:

• Договор аренды реальный или консенсуальный? Суды расходятся во мнении (договор аренды может носить и реальный характер, поэтому непередача имущества не дает возможности взыскивать задолженности по арендной плате).

• Квалификация отношений между участниками оборота: предоставление рекламной площади – аренда или нет? Судебная практика расходится (большинство за возмездное оказание услуг, т.к. не осуществляется передача имущества). Размещение рекламных конструкций – аренда или нет? Здесь оплата услуг по размещению рекламы (вывод судебной практики).

• Торговые места на рынке – аренда или нет? 1 позиция – нужно применять нормы об аренде, 2 позиция – нужно применять нормы овозмездном оказании услуг,3 позиция – это непоименованный договор; но все не квалифицируют эти отношения

• Если множественность лиц на стороне арендатора, то применяется их солидарная ответственность

• При обращении взыскания на имущество арендатора, удерживается арендодателем. Имеет ли преимущественное право удовлетворить свои требования перед залогодателями например. Мнения разнятся.

ЛЕКЦИЯ 8. ОТДЕЛЬНЫЕ ВИДЫ ДОГОВОРА АРЕНДЫ