Особенности продажи жилых помещений

Существенное условие договора продажи дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, иного жилья, в котором проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования помещением после его приобретения покупателем, – перечень лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением (п. 1 ст. 558 ГК).

В указанный перечень могут быть включены субъекты:

1. наниматель жилого помещения и члены семьи нанимателя по договору социального найма жилого помещения, а также граждане, переставшие быть членами семьи нанимателя жилого помещения, но продолжающие проживать в занимаемом жилом помещении. Круг вышеуказанных лиц определяется по правилам ст.31 ЖК

2. наниматель жилого помещения по договору коммерческого найма жилого помещения и постоянно проживающие с ним граждане (ст.677 ГК)

3. поднаниматель жилого помещения в пределах срока действия договора социального и коммерческого найма жилого помещения (ст.685 ГК, ст.77 и 79 ЖК)

4. временные жильцы, которым нанимателем и гражданами, постоянно с ним проживающими, по общему согласию и с предварительным уведомлением наймодателя предоставлено право безвозмездного проживания сроком до 6 месяцев (все сохраняют право пользования жилым помещением после его приобретения новым собственником в силу правил ст.675 ГК и ст.64 ЖК, согласно которым переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения данного договора: новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма)

5. лицо, обладающее правом пожизненного пользования жилым помещением в порядке завещательного отказа (ст.1137 ГК, ст.33 ЖК)

6. получатель ренты по договору пожизненного содержания с иждивением, если в договоре оговорено проживание его в данном жилом помещении (п.1 ст.602, п.1 ст.586 ГК, ст.34 ЖК)

7. ссудополучатель по договору безвозмездного пользования жилым помещением в пределах срока действия договора (п.1 ст.700 ГК)

Приведенный перечень лиц, сохраняющих в соответствии с законом право пользования жилым помещением после его приобретения покупателем, носит примерный характер: могут быть определены и иные лица и основания сохранения за ними такого права. В случаях, когда какие-либо лица, сохраняющие в соответствии с законом права пользования жильем, не были указаны в договоре купли-продажи жилья, такой договор будет считаться незаключенным (п.1 ст.432 ГК).

В отдельных случаях законодатель определяет дополнительные условия для совершения сделок купли-продажи жилых помещений:

• при некоторых обстоятельствах продажа жилого помещения допускается только с согласия органа опеки и попечительства (п. 4 ст. 292 ГК)

• при продаже комнаты в коммунальной квартире необходимо соблюдать преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты, принадлежащее остальным собственникам комнат в данной коммунальной квартире (п. 6 ст. 42 ЖК).

Покупка квартиры или комнаты в многоквартирном жилом доме:

• при приобретении в собственность помещения в многоквартирном доме к приобретателю переходит доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме (состав определен в ст.290 ГК и ст.36 ЖК)

• условия договора, согласно которым переход права собственности на помещение в многоквартирном доме не сопровождается переходом доли в праве общей собственности на общее имущество в таком доме, являются ничтожными.

При покупке комнаты в коммунальной квартире у покупателя возникает право общей долевой собственности на общее имущество в коммунальной квартире (п.3 ст.42 ЖК):

• доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире собственника комнаты в данной квартире пропорциональна размеру общей площади указанной комнаты

• доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника комнаты в коммунальной квартире, находящейся в данном доме, пропорциональна доле в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире

• доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире собственника комнаты в данной квартире следует судьбе права собственности на указанную комнату. В силу этого доля покупателя в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире равна доле продавца такой комнаты (ст.42 ЖК).