- •Казанский (приволжский) федеральный университет вещное право
- •З.А. Ахметьянова
- •Раздел I. Общая характеристика вещных прав
- •Глава 1. Исторические аспекты становления и развития вещных прав
- •§ 1. Вещные права в римском праве.
- •§ 2. Вещные права
- •§ 3. Вещные права в советском гражданском праве
- •Глава 2. Вещные права в законодательстве отдельных зарубежных стран
- •§ 1. Общие положения о вещном праве
- •§ 2. Право собственности
- •§ 3. Право доверительной собственности (траст),
- •§ 4. Владение как правовой институт
- •§ 5. Ограниченные вещные права
- •§ 6. Защита права собственности и иных вещных прав
- •Глава 3. Понятие, признаки и содержание вещного права
- •§ 1. О значении и методологии
- •§ 2. Понятие субъективного вещного права
- •§ 3. Соотношение вещных и обязательственных прав
- •§ 4. Признаки вещного права
- •§ 5. Объект вещного права
- •§ 6. Содержание вещного права.
- •Глава 4. Виды вещных прав и их система
- •§ 1. Общие подходы к определению видов вещных прав
- •§ 2. Право собственности как абсолютное вещное право
- •§ 3. Ограниченные вещные права
- •§ 4. Система вещных прав
- •Раздел II. Отдельные виды вещных прав и иных прав с вещно-правовыми признаками
- •Глава 1. Право собственности
- •§ 1. Понятие, признаки и сущность права собственности
- •§ 2. Содержание права собственности
- •§ 3. Формы собственности
- •§ 4. Право частной собственности
- •§ 5. Право собственности граждан
- •§ 6. Право собственности юридических лиц
- •§ 7. Право государственной собственности
- •§ 8. Право муниципальной собственности
- •§ 9. Общая собственность
- •§ 10. Основания и способы приобретения права собственности.
- •§ 11. Основания прекращения права собственности
- •Глава 2. Ограниченные вещные права на имущество юридических лиц
- •§ 1. Право хозяйственного ведения имуществом
- •§ 2. Право оперативного управления имуществом
- •§ 3. Право учреждения на самостоятельное распоряжение
- •§ 4. Иные права на имущество юридического лица
- •Глава 3. Вещные и иные имущественные права на природные объекты
- •§ 1. Понятие и особенности права собственности
- •§ 2. Земельный участок как объект права собственности
- •§ 3. Содержание права собственности на земельный участок
- •§ 4. Субъекты права собственности на земельный участок
- •§ 5. Основания приобретения и прекращения
- •§ 6. Ограниченные вещные права на земельные участки
- •§ 7. Право пожизненного наследуемого владения
- •§ 8. Право постоянного (бессрочного) пользования
- •§ 9. Право ограниченного пользования
- •§ 10. Иные имущественные права на земельные участки
- •§ 11. Право постоянного владения и пользования (эмфитевзис)
- •§ 12. Вещные права на иные природные объекты
- •Глава 4. Вещные права на жилые помещения
- •§ 1. Общие положения о вещном праве
- •§ 2. Жилое помещение как объект вещного права
- •§ 3. Субъекты вещных прав на жилые помещения
- •§ 4. Право собственности на жилое помещение
- •§ 5. Ограниченные вещные права на жилые помещения,
- •Глава 5. Иные имущественные права с вещно-правовыми признаками
- •§ 1. Общие положения об имущественных правах
- •§ 2. Право аренды на имущество
- •§ 3. Право доверительного управления имуществом
- •§ 4. Право залога, его правовая природа
- •§ 5. Право личного пользовладения (узуфрукт),
- •Раздел III. Охрана вещных прав
- •Глава 1. Понятие и механизм охраны вещных прав
- •§ 1. Понятие охраны и защиты права собственности
- •§ 2. Механизм охраны вещных прав
- •Глава 2. Гражданско-правовые способы защиты вещных прав
- •§ 1. Понятие и особенности виндикационного иска
- •§ 2. Понятие и особенности негаторного иска
- •§ 3. Особенности владельческой защиты.
- •§ 4. Другие способы защиты права собственности
- •§ 5. Особенности судебной защиты вещных прав
§ 11. Право постоянного владения и пользования (эмфитевзис)
и право застройки (суперфиций)
В Концепции развития гражданского законодательства Российской Федерации предлагается расширить круг ограниченных вещных прав на земельные участки, не ограничиваясь только правом собственности и правом аренды. При этом предлагается закрепить непосредственно в ГК РФ две базовые модели вещных прав на земельные участки: право постоянного владения и пользования (эмфитевзис), предполагающее широкие возможности использования свойств природного объекта с сохранением его субстанции; право застройки (суперфиций), предполагающее изменение правообладателем свойств и качеств земельного участка, прежде всего возведение на нем различных сооружений. Обе модели данных прав предоставляют их обладателям правомочия владения и пользования земельным участком.
Право постоянного владения и пользования (эмфитевзис) предназначено прежде всего для ведения на земельном участке сельскохозяйственного производства. Содержание этого права составляют правомочия владения и пользования земельным участком с извлечением плодов и доходов, поступающих в собственность обладателя вещного права.
В качестве признаков данного вещного права указывается на бессрочность (однако соглашением сторон срок может быть установлен, но не менее 50 лет), отчуждаемость (переход в порядке сингулярного или универсального правопреемства) и платность. Основанием возникновения эмфитевзиса является договор.
В проекте Федерального закона о внесении изменений в ГК РФ предлагается предусмотреть в гл. 20 право постоянного владения и пользования и рассматривать его как право владения и пользования чужим земельным участком (иным природным объектом) для целей ведения сельскохозяйственного производства, лесного хозяйства, организации рыболовства, рыбоводства, охоты, создания особо охраняемых территорий и геологических объектов, а также для иных целей, предусмотренных законом, достижение которых связано с использованием природных свойств и качеств земельного участка или иного природного объекта. Возникает данное право на основании соответствующего договора.
У обладателя такого права соответственно в отношении земельного участка два правомочия - владение и пользование; право распоряжения земельным участком сохраняет за собой его собственник.
Субъект права постоянного владения и пользования земельным участком обязан использовать земельный участок в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием, не допуская ухудшения качественных характеристик земельного участка, а в случае, установленном договором, - осуществлять улучшения земельного участка. Кроме того, он обязан вносить установленную плату за право постоянного владения и пользования земельным участком. Плоды, продукция и доходы, полученные от использования земельного участка, поступают в собственность субъекта данного вещного права.
Субъект права постоянного владения и пользования земельным участком может распорядиться принадлежащим ему правом. Так, в частности, допускается отчуждение права постоянного владения и пользования земельным участком или передача его в залог, в том числе продажа с публичных торгов. Земельный участок, в отношении которого субъект наделен правом постоянного владения и пользования, может быть сдан им в аренду (на срок не более 5 лет).
Право постоянного владения и пользования переходит в порядке универсального правопреемства при реорганизации юридического лица и по наследству.
Право застройки (суперфиций) предполагается предусмотреть для случаев, когда земельный участок используется для строительства на нем различного рода объектов с их последующей эксплуатацией. Содержание права застройки составляют правомочия владения и пользования - как в отношении земельного участка, так и в отношении находящихся (возведенных) на нем зданий и сооружений. По общему правилу здания и сооружения, возведенные на земельном участке, который обременен правом застройки, признаются собственностью собственника земельного участка. В течение срока действия права застройки суперфициар вправе изменять и сносить указанные здания и сооружения, а также возводить новые. По истечении срока действия права застройки здания и сооружения вместе с земельным участком остаются у собственника земельного участка без какой-либо компенсации суперфициару.
Указывается на такие основные свойства права застройки, как срочность (срок может составлять от 50 до 199 лет <1>), отчуждаемость (переход в порядке сингулярного или универсального правопреемства) и платность; основанием возникновения права застройки является договор.
--------------------------------
<1> По проекту Федерального закона о внесении изменений в ГК РФ - на срок от 50 до 100 лет.
При закреплении в российском законодательстве права застройки следует изменить подход, при котором арендатор земельного участка приобретает право собственности на возведенные на таком участке здания и сооружения. Арендатор земельного участка должен приобретать лишь право аренды на возведенные им на земельном участке здания и сооружения, что является продолжением конструкции "единого объекта". В противном случае возникнет парадоксальная ситуация, при которой обладатель обязательственного права на земельный участок (арендатор) приобретет "более сильное" право в отношении расположенных на земельном участке строений, нежели обладатель вещного права на земельный участок (суперфициар). Однако в отношении земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на определенный период могут быть установлены иные переходные положения.
В проекте Федерального закона о внесении изменений в ГК РФ предлагается предусмотреть право застройки земельного участка в гл. 20.1 и рассматривать его как право возведения здания или сооружения на чужом земельном участке. При этом такое право может быть предоставлено только лицу, которому соответствующий земельный участок принадлежит на праве постоянного владения и пользования. Возникает право застройки на основании договора об учреждении права застройки.
Как и субъект права постоянного владения и пользования, субъект права застройки наделен в отношении земельного участка двумя правомочиями - владения и пользования; право распоряжения земельным участком сохраняет за собой его собственник.
Субъект права застройки обязан использовать земельный участок в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием для возведения зданий и сооружений и их эксплуатации, а также вносить установленную договором плату за право застройки.
В пределах, предусмотренных договором об учреждении права застройки, субъект права застройки вправе изменять объекты недвижимого имущества, находящиеся на земельном участке, - реконструировать их, сносить и возводить новые. Более того, он обязан возвести на земельном участке здания и сооружения в сроки, установленные договором об учреждении права застройки. Право собственности на возведенные на основании права застройки объекты (здания и сооружения) в течение срока действия данного вещного права принадлежит субъекту права застройки, а после прекращения права застройки поступает в собственность собственника земельного участка.
Субъект права застройки может распорядиться своим правом, поскольку право застройки может быть им отчуждено или передано в залог.