§ 9. Право ограниченного пользования

чужим земельным участком (сервитут)

Предусмотренное ГК РФ право ограниченного пользования чужим земельным участком - сервитут представляет собой своего рода право одного лица пользоваться недвижимым имуществом другого лица в установленном или оговоренном объеме.

Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации, а также других нужд собственника недвижимости, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута (ст. 274 ГК РФ). Однако обременение земельного участка сервитутом не лишает собственника этого участка принадлежащих ему правомочий по владению, пользованию и распоряжению собственным земельным участком.

Поскольку сервитут отнесен к числу вещных прав, он наделяется законом правом следования, а также для него является характерным, что он защищается теми же гражданско-правовыми способами, что и иные вещные права (например, виндикационный иск).

Субъектами сервитута следует считать собственников имущества, обремененного сервитутом, с одной стороны, и лиц, осуществляющих право сервитута - с другой. Это могут быть как граждане, так и юридические лица <1>.

--------------------------------

<1> Подробнее о земельном сервитуте см.: Земельное право: Учебник / Отв. ред. С.А. Боголюбов. М.: Норма, 2000. С. 108 - 117.

ЗК РФ предусматривает два вида земельных сервитутов - публичный и частный.

Публичный сервитут устанавливается законом или иным нормативным правовым актом Российской Федерации, нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации, нормативным правовым актом органа местного самоуправления в случаях, если это необходимо для обеспечения интересов государства, местного самоуправления или местного населения, без изъятия земельных участков. Установление публичного сервитута осуществляется с учетом результатов общественных слушаний.

Публичные сервитуты могут устанавливаться для: 1) прохода или проезда через земельный участок; 2) использования земельного участка в целях ремонта коммунальных, инженерных, электрических и других линий и сетей, а также объектов транспортной инфраструктуры; 3) размещения на земельном участке межевых и геодезических знаков и подъездов к ним; 4) проведения на земельном участке дренажных работ; 5) забора (изъятия) водных ресурсов из водных объектов и водопоя; 6) прогона сельскохозяйственных животных через земельный участок; 7) сенокошения, выпаса сельскохозяйственных животных в установленном порядке на земельных участках в сроки, продолжительность которых соответствует местным условиям и обычаям; 8) использования земельного участка в целях охоты и рыболовства; 9) временного пользования земельным участком в целях проведения изыскательских, исследовательских и других работ; 10) свободного доступа к прибрежной полосе. При этом срок установления публичного сервитута в отношении земельного участка, расположенного в границах земель, зарезервированных для государственных или муниципальных нужд, не может превышать срок резервирования таких земель.

Осуществление сервитута должно быть наименее обременительным для земельного участка, в отношении которого он установлен. Если установление публичного сервитута приводит к невозможности использования земельного участка, то соответственно собственник земельного участка, землепользователь или землевладелец вправе требовать изъятия, в том числе путем выкупа, у него данного земельного участка с возмещением органом государственной власти или органом местного самоуправления, установившими публичный сервитут, убытков или предоставления равноценного земельного участка с возмещением убытков. В случае если установление публичного сервитута приводит к существенным затруднениям в использовании земельного участка, его собственник вправе требовать от органа государственной власти или органа местного самоуправления, установивших публичный сервитут, соразмерную плату.

Частный сервитут устанавливается в соответствии с гражданским законодательством на основании соответствующего согласования между собственником земельного участка и лицом, заинтересованным в установлении сервитута. Собственник земельного участка, обремененного частным сервитутом, вправе требовать соразмерную плату от лиц, в интересах которых установлен сервитут. Осуществление сервитута должно быть наименее обременительным для земельного участка, в отношении которого он установлен.

По сути своей сервитут бессрочен, он существует до отпадения оснований его установления. По действующему законодательству земельный сервитут может быть срочным или постоянным. Земельные сервитуты подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (ст. 27).

По общему правилу сервитут сохраняется в случае перехода прав на земельный участок, им обремененный, другому лицу. В то же время сервитут не может быть самостоятельным предметом купли-продажи, залога и не может предоставляться каким-либо способом лицам, не являющимся собственниками недвижимости, для обеспечения использования которой и был установлен сервитут.

Сервитут может быть прекращен по требованию собственника земельного участка в связи с отпадением оснований, по которым был установлен такой сервитут. Собственник земельного участка, обремененного сервитутом, может в судебном порядке требовать прекращения сервитута, если обремененный земельный участок не может использоваться по прямому его назначению.

Авторы Концепции развития гражданского законодательства Российской Федерации полагают, что имеющегося нормативного регулирования сервитутов в тексте ГК РФ недостаточно, главным образом вследствие отсутствия определения содержания сервитутов. По их мнению, содержание каждого сервитута должно быть хотя бы укрупненно раскрыто непосредственно в ГК РФ.

В качестве возможных сервитутов предлагается предусмотреть следующие: а) сервитуты перемещения или доступа на чужой участок для прохода, проезда, прогона скота, перевозки груза и т.п.; б) коммунальные сервитуты; в) строительные сервитуты (для строительства с использованием чужого здания или чужого земельного участка); г) сервитуты для пользования участком недр; д) сервитуты мелиорации. Говорится и об общем делении сервитутов на положительные (когда сервитут состоит в обязании собственника служащей вещи пассивно претерпевать воздействие на его вещь со стороны сервитуария) и отрицательные (когда предполагается совершение активных действий собственником служащей вещи в случаях, прямо предусмотренных законом).

Проектом Федерального закона о внесении изменений в ГК РФ предлагается дополнить Кодекс гл. 20.2 "Сервитут" и закрепить в ней в первую очередь понятие сервитута: земельный участок, здание, строение или сооружение (служащая вещь) могут быть обременены правом ограниченного пользования управомоченного лица (сервитутом) для осуществления принадлежащего этому лицу права собственности на земельный участок, здание, строение или сооружение, в том числе незавершенные строительством (господствующая вещь), если использование такого земельного участка, здания, строения или сооружения по назначению невозможно без установления сервитута.

Также предлагается определить содержание сервитута, предусмотрев в ст. 301.1, что в силу сервитута собственник господствующей вещи имеет право самостоятельно пользоваться служащей вещью (положительный сервитут) и (или) запрещать собственнику служащей вещи пользоваться такой вещью определенным образом (отрицательный сервитут).