45. Понятие управления многоквартирными домами.

Согласно ст. 161 ЖК РФ под деятельностью по управлению многоквартирным домом (управлением многоквартирным домом) понимается выполнение стандартов, направленных на достижение следующих целей:

• обеспечение благоприятных и безопасных условий проживания граждан;

• надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме;

• решение вопросов пользования общим имуществом в многоквартирном доме;

• предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим доме;

• иные цели, определенные решением собственников помещений в многоквартирном доме.

При этом управление осуществляется в отношении каждого отдельного многоквартирного дома как самостоятельного объекта с учетом состава, конструктивных особенностей, степени физического износа и технического состояния общего имущества, от геодезических и природно-климатических усл овий расположения многоквартирного дома, а также исходя из минимального перечня услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества, утвержденного постановлением Правительства РФ от 03.04.2013 № 290.

Управление многоквартирным домом – совокупность организационно-управленческих и опосредованных ими имущественных действий по выполнению стандартов, направленных на обеспечение надлежащих условий проживания граждан, включая надлежащее качество оказываемых коммунальных услуг, поддержание надлежащего состояния общего имущества многоквартирного дома, обеспечение и реализацию правомерных условий использования общего имущества многоквартирного дома.

46. Выбор способа управления многоквартирным домом.

Согласно ст. 161 ЖК РФ существует три способа управления многоквартирным домом:

• непосредственное управление собственниками помещений, при этом количество квартир в таком доме не должно превышать тридцати;

• управление товариществом собственников жилья либо кооперативом;

• управление управляющей организацией.

Деятельность по управлению многоквартирными домами осуществляется на основании лицензии, за исключением случая осуществления управления товариществом собственников жилья, жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом, а также в случае исключения сведений о многоквартирном доме из реестра лицензий субъекта РФ, а также в случае прекращения или аннулирования лицензии в соответствии со ст. 199 ЖК РФ.

Важно! Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из императивно предусмотренных способов управления многоквартирным домом на общем собрании собственников помещений. Орган местного самоуправления проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации, если в течение года до дня проведения указанного конкурса собственниками помещений не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления не было реализовано.

Вывод .Выбор одного из трех способов управления многоквартирным домом является не правом, а обязанностью собственников жилых помещений. Законом допускается сочетание способов управления, так, в п. 11 ст. 161 ЖК РФ предусмотрено, что договор с управляющей организацией может быть заключен товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом

Непосредственное управление многоквартирным домом является одним из способов управления им. Согласно ст. 164 ЖК РФ при этом способе управления договоры по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества заключаются на основании решений общего собрания указанных собственников между собственниками помещений с одной стороны и лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности.

Важно! Договоры горячего водоснабжения, холодного водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения, отопления, обращения с твердыми коммунальными отходами заключаются каждым собственником помещения, осуществляющим непосредственное управление многоквартирным домом, от своего имени.

Применительно к статусу управляющей организации в ст. 161 ЖК РФ на нее возложена ответственность перед собственниками за оказание всех услуг и (или) выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества (ч. 2.3). Деятельность управляющей организации подлежит лицензированию (ст. 192 ЖК РФ) органом государственного жилищного надзора на основании решения лицензионной комиссии субъекта Российской Федерации и квалифицируется в качестве предпринимательской. Лицензионные требования предусмотрены ст. 193 ЖК РФ.

Важно! Договор по управлению многоквартирным домом является консенсуальным, двусторонне-обязывающим (синаллагматическим), возмездным, предпринимательским, имеющим организационный (управленческий) элемент, заключается в письменной или электронной форме (ч. 1 ст. 162 ЖК РФ).

Вывод. Деятельность управляющей организации по управлению многоквартирным домом является предпринимательской, подлежащей лицензированию. При этом ограничения для организационноправовой формы управляющей организации в законодательстве не установлены. Управление имуществом определенного многоквартирного дома осуществляется на основе договора особой правовой природы. Многоквартирным домом может управлять только одна управляющая организация.

Товарищества собственников жилья представляют собой разновидность товариществ собственников недвижимости (некоммерческих корпоративных юридических лиц, ст. 65.1, 123.1 ГК РФ) – объединение собственников помещений в многоквартирном доме для:

• совместного управления общим имуществом либо имуществом собственников помещений в нескольких многоквартирных домах или имуществом собственников нескольких жилых домов;

• обеспечения владения, пользования и распоряжения общим имуществом либо совместного использования имущества, находящегося в собственности собственников помещений в нескольких многоквартирных домах, или имущества, принадлежащего собственникам нескольких жилых домов;

• осуществления деятельности по созданию, содержанию, сохранению и приращению такого имущества; предоставления коммунальных услуг;

• для осуществления иной деятельности, направленной на достижение целей управления многоквартирными домами либо на совместное использование имущества.

Важно! Членство в товариществе собственников жилья возникает у собственника помещения на основании заявления о вступлении в товарищество собственников жилья (ст. 143 ЖК РФ).

Важно! Не являющиеся членами товарищества собственников жилья собственники помещений в многоквартирном доме, в котором созданы товарищество собственников жилья, вносят плату за содержание жилого помещения и плату за коммунальные услуги в соответствии с договорами, заключенными с товариществом собственников жилья, в том числе уплачивают взносы на капитальный ремонт (ст. 155 ЖК РФ).