691

Назревает актуальный вопрос: каким образом оценить земельный участок, находящийся в муниципальной собственности в сфере осуществления образования, предоставления медицинских услуг?

Для исследования выбраны земельные участки, на которых расположены детские дошкольные учреждения. Например, земельный участок площадью 6199,99 кв.м. имеет кадастровую стоимость 72817,0 тыс. руб. Вид разрешенного использования земельного участка – «под существующее здание детского сада».

При оценке исследуются ценообразующие факторы. Рынок земли, как и любой другой рынок, отражает социально-экономические условия реализации товаров. Одним из главных факторов является местоположение. Анализируемый земельный участок находится в центре города Перми и для его характеристики он принимается как условно «свободный». Согласно п.20 ФСО №7 при определении рыночной стоимости земельного участка, застроенного объектами капитального строительства, он оценивается исходя из вида фактического использования этого земельного участка [3]. Так как на рынке недвижимости отсутствуют объекты, фактическим использованием которых является размещение детского сада, то рассматривают сегмент, который преобладает в месте расположения оцениваемого объекта недвижимости. Земельный участок, расположенный под детским садом, расположен в зоне «Центр», определена категория престижности – коммерческая недвижимость.

При проведении оценки необходимо использовать затратный, сравнительный и доходный подходы. В данном случае нельзя применить доходный подход, так как земельный участок не может приносить доход в виду разрешенного использования. Затратный подход используется, когда применимы либо метод остатка, либо метод выделения. Условие применения метода выделения и распределения – наличие информации о ценах сделок с единым объектом недвижимости, аналогичным оцениваемому, но такой информации нет, поэтому затратный подход также не применим. Путем исключения остается сравнительный подход. Как говорилось ранее, определение рыночной стоимости может происходить при анализе рынка земли. С точки зрения методики оценки наиболее удовлетворяющим может быть метод сравнения продаж земельных участков, предоставленных под коммерческую недвижимость.

После проведения оценки в рамках требований законодательства рыночная стоимость составила 6309,62 руб. за кв.м., следовательно, рыночная стоимость оцениваемого земельного участка – 39,120 тыс. руб.

Налог на землю составлял 586,8 тыс. руб. вместо 1092,3 тыс. руб. (1,5% от кадастровой стоимости, установленной на 01.01.2013). Снижение величины земельного налога примерно в 2 раза.

Изучая сложившуюся практику оценивания объектов недвижимости, которые отсутствуют в качестве товара на рынке, очевидно, что применять сравнительный подход не корректно. Использовать в качестве базы для оценки сегментацию рынка облегчает выбор идентичных объектов недвижимости, но в то же время образуется противоречивость: с одной стороны оценивается объект, который не может приносить доход, с другой стороны, в качестве объектов-аналогов

151

принимаются те, что должны приносить доход. Парадоксальная ситуация, но такими методами пользуются оценочные компании, и такие не вполне корректные результаты применяются для оспаривания кадастровой стоимости.

В качестве предложений по совершенствованию концепции оценки соци- ально-значимых объектов следует отметить следующее:

Осуществлять подбор объектов-аналогов исходя не из сегментации рынка, а основываться на виде разрешенного использования земельных участков; расширить при оценке стоимости применение методов затратного и доходного подходов; произвести корректировку методического обеспечения кадастровой оценки объектов недвижимости, имеющих социальную значимость для общества.

Литература

1.Российская Федерация. Законы. Об оценочной деятельности в Российской Федерации [Электронный ресурс]: федеральный закон от 29.07.1998, №135 // Справочно-правовая система «Консультант Плюс». – М.: К+, 2018.

2.Российская Федерация. Законы. О государственной кадастровой оценке [Электронный ресурс]: федеральный закон от 03.07.2016, №237 // Справочно-правовая система «Консультант Плюс». – М.: К+, 2018.

3.Федеральный стандарт оценки №7 «Оценка недвижимости» [Электронный ресурс]: приказ Минэкономразвития РФ от 07.11.2011, №628 // Справочно-правовая система «Консультант Плюс». – М.: К+, 2018.

4.Желясков А.Л., Поносов А.Н., Осокина Н.В. Кадастровая оценка земель населенных пунктов муниципального образования [Текст]: учебно-методическое пособие / А.Л. Желясков, А.Н. Поносов, Н.В. Осокина. М-во с.-х. РФ, ФГОУ ВПО Пермская ГСХА. – Пермь: ИПЦ «Прокростъ», 2011. – 70 с.

5.Корниенко А.А. Актуальные вопросы определения рыночной стоимости земельных участков при оспаривании кадастровой стоимости / А.А. Корниенко // Научное сообщество студентов: междисциплинарные исследования: сборник статей по материалам XXI студенческой международной научно-практической конференции. – Новосибирск: Изд. АНС «СибАК». – 2017. –

№10 (21) – С 375-383 / [Электронный ресурс] – Режим доступа. – URL: http://www.sibac.info/archive/science/10(21).pdf.

6.Поносов А.Н. Анализ влияния уровня жизни населения на стоимость земель поселений (на примере муниципального образования г. Добрянки) [Текст] / А.Н. Поносов // Молодежная наука Прикамья: сб. науч. тр. – Пермь: ПГТУ, 2004. – С. 118-124.

7.Поносов А.Н. Анализ социально-экономических условий рыночного ценообразования при обороте земельных участков в малых городах [Текст] / А.Н. Поносов // Землеустройство, кадастр и мониторинг земель. – 2006. – №1. – С. 57-60.

8.Поносов А.Н., Поносова Н.Н. Экономические основы оценки недвижимости [Текст]: учебно-методическое пособие по дисциплине «Экономика недвижимости» / А.Н. Поносов. М-во с.-х. РФ, ФГБОУ ВО Пермская ГСХА. – Пермь: ИПЦ «Прокростъ», 2014. – 84 с.

УДК 631.111

И.А. Менькина – магистрант 2 курса; Л.А. Кошелева – научный руководитель, доцент,

ФГБОУ ВО Пермский ГАТУ, г. Пермь, Россия

ХАРАКТЕРИСТИКА КРЕСТЬЯНСКОГО ЗЕМЛЕВЛАДЕНИЯ В АНДРЕЕВСКОМ СЕЛЬСКОМ ПОСЕЛЕНИИ ОХАНСКОГО РАЙОНА

ПЕРМСКОГО КРАЯ

Аннотация. В статье дана характеристика крестьянского землевладения в Андреевском сельском поселении Оханского района Пермского края. Отражены основные проблемы развития малых форм хозяйствования на данной территории. Предложены мероприятия, направленные на совершенствование развития малых

152

форм хозяйствования в Андреевском сельском поселении Оханского района Пермского края.

Ключевые слова: сельское хозяйство, крестьянское землевладение, форма хозяйствования, продовольственная безопасность.

Земля, как базовый объект недвижимости, имеет уникальное значение в предпринимательской деятельности людей и их жизни. Она представляет собой особую ценность для общества, поскольку является местом проживания людей, основным и естественным фактором в сфере бизнеса.

Внастоящее время в экономике России особое значение имеет развитие малого бизнеса, но несмотря на успехи, достигнутые в развитии малого предпринимательства, уровень его развития в России еще отстает от соответствующих показателей в зарубежных странах [2].

Развитие рыночных механизмов в сельскохозяйственном производстве невозможно без малых, частновладельческих форм хозяйствования. Среди последних центральное место занимают крестьянские хозяйства, труд в которых основан на личном участии сельских жителей, и членов их семей, а земля и средства производства принадлежат членам хозяйств на праве собственности [4].

Вусловиях рыночных отношений, вступлении России во Всемирную торговую организацию, реформирование аграрного законодательства, экономических санкции и импортозамещения продукции многие вопросы, касающиеся изучения проблем развития малых форм производства, к которым относят и крестьянские (фермерские) хозяйства, требуют нового теоретического и практического осмысления [5].

Аграрная политика должна быть направлена на развитие многоукладного сельского хозяйства, увеличение объемов производства и повышение качества продукции, повышение конкурентоспособности и производимой продукции, сокращение объемов импортной продукции, развитие сельских территорий, обеспечение продовольственной безопасности страны [5]. На решение названных проблем направлено развитие крестьянского землевладения.

Размещение землепользований крестьянских хозяйств должно производиться с учетом ряда требований. Каждое землепользование крестьянского хозяйства необходимо и целесообразно проектировать в едином компактном земельном массиве правильной конфигурации и наименьшей протяженности, не расчлененным естественными и искусственными препятствиями (реками, оврагами и т.п.), создания предпосылок для нормальных условий жизни и отдыха людей, существования животного и растительного мира [1].

Важное значение для развития крестьянских хозяйств в регионе имеет организация рационального использования производственных, а особенно земельных ресурсов. Знание тенденций развития крестьянского землевладения может помочь при разработке специальных региональных программ развития крестьянского землевладения, программ устойчивого развития сельского хозяйства и сельских территорий, решения вопросов продовольственного обеспечения населения

[3,7].

153

На территории Оханского муниципального района зарегистрировано 9 кре- стьянско-фермерских хозяйств, 25 индивидуальных предпринимателей, более 3400 личных подсобных хозяйств [6]. Основной вид деятельности сельскохозяйственных организаций является растениеводство. В Оханском муниципальном районе основную долю земель занимают зерновые культуры - более 40% посевных площадей.

Одним из главных направлений аграрного сектора Оханского муниципального района является молочное скотоводство. Всего в районе в 2016 году содержалось 4417 голов крупного рогатого скота. Поголовье коров в сельскохозяйственных организациях в 2016 году по сравнению с 2014 годом увеличилось на 334 головы. В 2016 году надой молока на одну корову составил 4637 кг, что на 405 кг больше, чем в 2014 году, среднесуточный привес крупного рогатого скота на выращивании и откорме увеличился на 3,2%.

Структура района представлена одним городским (Оханским поселением) и 7 сельскими (Андреевское, Острожское, Дубровское, Беляевское, Казанское, Тулумбаихинское, Таборское) поселениями, включающими в себя 61 населенный пункт. Оханск является административным центром района.

Вчисле ведущих муниципальных образований находится Андреевское сельское поселение. Административный центр — село Андреевка.

Вструктуре Андреевского сельского поселения общее число жителей составляет 946 человек, из них проживают в 298 хозяйствах (3,2 чел.\ на дом), в числе которых 85% (801)проживают в с. Андреевка (255 хоз.), 9,5% в д. Гаревляне (90 чел.) -32 хоз., 5,5% -в д. Чуран (54 чел) -10 хоз. 611 человек в поселении - это граждане работоспособного возраста (64,6%), из них работают в поселении 249 человек и 265за пределами.

Впоселении зарегистрировано 2 крестьянских (фермерских) хозяйства. Основным видом деятельности которых является разведение молочного крупного рогатого скота, производство сырого молока.

Главным поселенческообразуемым сельскохозяйственным предприятием является ООО «СП «Андреевка» (ранее колхоз «Правда»). В 2011 году оно отметило своѐ 60-летие. Основными видами деятельности являются производство мяса, молока, а так же совершенствование кормовой базы и реализация семян многолетних трав, зерновых и сена. В хозяйстве работает 14% проживающего на территории населения. Сельскохозяйственное предприятие предоставляет телят для откорма, оказывает помощь в заготовке сена, ведет обработку личных огородов, предоставляет дрова, посыпку и продает молоко. Предприятие занимается прудовым хозяйством, на территории которого предоставляется возможность активного отдыха, рыбалки. Доходным видом деятельности является разведение рыбы, в основном карпов. Одно из немногих направлений сельского хозяйства, которое в наименьшей степени подвержено риску неблагоприятных погодных условий. Благодаря этому, рентабельность разведения рыбы сохраняется на уровне 20%. Разведение и реализация рыбы считается прибыльным делом, несмотря на большую насыщенность рынка данной услугой [6].

154

В Андреевском сельском поселении наблюдается рост экономических показателей развития малых форм хозяйствования мясного и молочного животноводства, овощеводства. Для повышения эффективности деятельности предприятия необходимо поддержка в организации сбыта продукции т.к. основным препятствием для крупных переработчиков является небольшие объемы производимой продукции. А для реализации в розничные магазины необходим ряд документов о соответствии качества продукции, что является не выгодным для небольших партий. Успешным освоением рынка могут способствовать мероприятия такие как: полноценный рынок с торговыми местами с холодильным оборудованием, где смогут торговать фермеры овощами, молоком, мясом и пр.; торговозакупочная организация, которая будет оформлять документы на скупленные продукты и продавать их за пределами района.

На современном этапе развития экономики Андреевское поселение Оханского муниципального района нуждается в государственных программах поддержки сельского хозяйства, в частности инвестиции в малые формы хозяйствования, а так же поддержки начинающих фермеров.

Литература

1.Закон Российской Федерации «О крестьянском (фермерском) хозяйстве» от 11 июня 2003 г. № 74 – ФЗ.

2.Брыжко В.Г. Приоритетные направления управления развитием сельскохозяйственных предприятий региона / В.Г. Брыжко, Л.А. Кошелева // Актуальные вопросы современной науки. –

2013. - № 1. – С. 37-44.

3.Брыжко В.Г., Кошелева Л.А. Пути повышения эффективности аграрного землепользования региона (на материалах Пермского края) // Экономика сельскохозяйственных и перерабатывающих предприятий. - №4. – 2009.- С. 37-41.

4.Брыжко В.Г. Развитие крестьянского землепользования в сельском муниципальном образовании//Конкурентоспособность в глобальном мире: экономика, наука, технологии. - 2017. - №12. - Ч.14. - С.1679-1682.

5.Воронин Б. А. Крестьянские (фермерские) хозяйства в современной России // Эконо- мико-правовые механизмы устойчивого развития сельского хозяйства в условиях ВТО и Таможенного союза : междунар. науч.- практ. конф. Екатеринбург, 2014. С. 19–26.

6.Оханский муниципальный район [Электронный ресурс]// invest-perm.ru - Режим доступа http://www.invest-perm.ru/regions/view/(дата обращения: 20.03.2018)

7.Bryzhko V.G. The Conceptual Approach to Managing the Development of Agricultural Enterprises in the Region/ V.G. Bryzhko, L.A. Kosheleva // World Applied Sciences Journal (Special Issue of Economics).- №18.- 2012г. - P.191-196.

УДК 631.115.13:643.53:658.114.7(470.53)

К.О. Молозин – студент 4 курса; Н.С. Денисова – научный руководитель, канд. экон. наук, доцент,

ФГБОУ ВО Пермский ГАТУ, г. Пермь, Россия

ОСОБЕННОСТИ ФОРМИРОВАНИЯ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ ПРИ КОМПЛЕКСНОМ ОСВОЕНИИ ТЕРРИТОРИИ

Аннотация. При комплексном освоении территории проводится аукцион. С победителем заключается договор и создается проект межевания. Объект капитального строительства должен располагаться от смежного земельного участка на расстояние, установленное градостроительными нормами. Строительство дома на

155

нескольких участках обязательно потребует соблюдения всех существующих норм.

Ключевые слова: комплексное освоение территории, формирование земельного участка, нормативный размер, градостроительный регламент.

В последние годы в России реализуется ряд мер, направленных на комплексное освоение территорий в целях строительства. При этом продолжает развиваться и совершенствоваться законодательство.

Федеральным законом №171-ФЗ и Федеральным законом №224-ФЗ были введены в Градостроительный кодекс РФ статьи, посвящѐнные новым правовым институтам комплексного освоения территорий. Главная цель нововведений – создание новых благоприятных районов для проживания населения.

При комплексном освоении территории с целью строительства жилья сначала проводится аукцион на право заключения договора, а затем, с победителем или единственным участником такого аукциона заключается как основной договор, так и договор аренды земельного участка уже без проведения торгов [2]. Заключив договор о комплексном освоении территории, юридическое лицо разрабатывает проект планировки и проект межевания территории, после утверждения которых, оно обязано образовать из данного земельного участка, на основании проекта межевания территории, новые земельные участки, которые затем предоставляются инвестору в аренду без проведения торгов [1].

Для комплексного освоения территория в целях жилищного строительства были предоставлены земельные участки в микрорайоне №6 на Вышке 2 (Мотовилихинский район г. Перми), на которых ранее были расположены пороховые склады, карьер кирпичных глин и здания кирпичного завода. Земельный участок с кадастровым номером 59:01:3919167:2 был разделен на основании приказа от 10.06.2009 г., №1029-з администрацией города Перми, департаментом земельных отношений и передан в аренду ООО «МОСТОТРЕСТ-2» сроком на срок 4 года 11 месяцев для комплексного освоения в целях жилищного строительства. ООО

«Мостотрест-2» получил разрешение на строительство, однако фактически реализовал этот проект ОАО «СтройПанельКомплект». Между ООО «Мостотрест-2» и ОАО «СтройПанельКомплект» был заключен договор № 36 на передачу прав.

Как было ранее изложено, земельный участок с кадастровым номером 59:01:3919167:2 был разделен для комплексного освоения территории, но вопрос возникает со строительством многоэтажных жилых домов на территории нескольких земельных участках: многоквартирные дома, расположенные по адресам ул. Целинная 47 (59:01:3919167:2112) и ул. Целинная 49 (59:01:3919167:1830). Граница между земельными участками с кадастровыми номерами 59:01:3919167:25 и 59:01:3919167:22 проходит, практически, по середине каждого из домов. Наглядно отображено на рисунке ниже (Рис. 1).

Необходимо было учитывать данные границы земельных участков, в соответствии с градостроительными нормами, и проводить застройку территории, не нарушая их, или размежевать земельный участок 59:01:3919167:2. Предложен вариант решения: необходимо было разделить земельный участок 59:01:3919167:2

156

на несколько земельных участков, поставить сформированные земельные участки на государственный кадастровый учет, начать строительство жилых домов.

Рис. 1. Расположение многоквартирных домов на участках 25 и 22

В Земельном кодексе не определяет размеры земельных участков под многоквартирный дом (МКД). Указание на определение границ земельного участка (ЗУ) содержится в градостроительном кодексе: «Размеры земельных участков в границах застроенных территорий устанавливаются с учетом фактического землепользования и градостроительных нормативов, и правил, действовавших в период застройки указанных территорий» [1]. Расчет нормативной площади земельного участка под многоквартирными домами должен осуществляться в соответствии с указаниями СП30 – 101 – 98. Нормативный размер земельного участка рассчитывается по формуле (1):

(1)

где: Sнру – нормативный размер земельного участка в квадратных метрах; S – общая площадь жилых помещений в доме; У – удельный показатель земельной доли для зданий разной этажности. [3] Наглядное формирование земельного участка под МКД представлено в таблице.

Согласно существующим градостроительным нормам, капитальное строение должно располагаться на расстоянии не менее 5 м от красной линии дороги, минимальное расстояние от улицы – 3 м. Три метра должны отделять МКД от соседнего участка. Градостроительный регламент определяет расстояние от смежного земельного участка, при этом права собственности на этот участок не рассматриваются. Объект капитального строительства должен располагаться от смежного земельного участка на расстояние, установленные градостроительными нормами. Прослеживается несоответствие земельного и градостроительного законодательства. Однако до тех пор, пока изменения в градостроительный регламент

157

не внесены, следует руководствоваться действующим законодательством в обязательном порядке. Поэтому строительство дома на двух участках обязательно потребует соблюдения всех существующих норм: 1) Целевое использование земельных участков. 2) Одна категория земель. 3) Соответствующее разрешенное использование. 4) Одинаковая процедура предоставления земельных участков. 5) Наличие проектной документации и разрешения на строительство.

Действующее законодательство не запрещает строить один объект на нескольких смежных земельных участках. В то же время при реализации подобного проекта можно столкнуться с трудностями, поскольку в нормах градостроительного кодекса РФ о получении разрешений на строительство и ввод объекта в эксплуатацию прямо говорится только о земельном участке в единственном числе. Если, ссылаясь на это, произойдет отказ в выдаче разрешения на строительство, то поставить точку в споре сможет только суд.

Литература

1.Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 N 190-ФЗ (ред. от 31.12.2017) // СПС Консультант Плюс;

2.Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001г. №136-ФЗ (ред. от 31.12.2017) // СПС Консультант Плюс;

3.СП 30-101-98 Методические указания по расчету нормативных размеров земельных участков в кондоминиумах [Электронный ресурс]: [свод правил от 01.09.1998]//СПС «Консультант Плюс.

4.Поносов А.Н., Жернакова Н.Н., Драшкович Б. Применение геоинформационных систем при управлении муниципальной недвижимостью // Международный научно-исследовательский журнал: периодический теоретический и научно-практический журнал. – Екатеринбург: ООО

«Компания ПОЛИГРАФИСТ», 2017. – №12 (66). – Ч. 3. – С. 50-54.

158

УДК 332.72:634 (470.53)

И.О. Москаленко – студентка 4 курса; Н.Н. Жернакова – научный руководитель, канд. экон. наук, доцент,

ФГБОУ ВО Пермский ГАТУ, г. Пермь, Россия

АНАЛИЗ РЫНКА ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ, ПРЕДОСТАВЛЕННЫХ ДЛЯ ВЕДЕНИЯ САДОВОДСТВА

НА ТЕРРИТОРИИ ПЕРМСКОГО РАЙОНА ПЕРМСКОГО КРАЯ

Аннотация. Выполнен анализ ценовой ситуации на рынке земельных участков под садоводство в Пермском районе. Определены факторы, влияющие на стоимость земель. Составлено уравнение определения стоимости земельных участков под садоводство в Пермском районе.

Ключевые слова: рынок недвижимости, ценовая ситуация, садовый земельный участок, муниципальное образование.

Анализ рынка недвижимости – это вид деятельности, цель которой обеспечить объективной информацией лиц, принимающих решения о проведении определенных операций на рынке. Анализ состояния рынка позволяет прогнозировать количество объектов, которое будет реализовано на нем в качестве вновь предложенного товара, а также определить удельный вес недвижимости в обороте рынка. Он включает в себя анализ ценовой ситуации, анализ доступности и ликвидности объектов, анализ эффективности инвестиций, в том числе конкретных инвестиционных проектов.

Целью выполненного исследования являлось изучение ценовой ситуации на рынке земельных участков под садоводство на территории Пермского района Пермского края. Анализ ценовой ситуации на рынке помогает правильно определить стоимость объекта недвижимости [6].

Изучены продаваемые земельные участки, предоставленные под садоводство на территории Пермского района Пермского края. Информация о земельных участков собрана с сайтов недвижимости: Авито, Из рук в руки, ЯндексНедвижимость, ЦИАН, Домоскоп, N1.

Всоответствии с федеральным законом «О садоводческих, огороднических

идачных некоммерческих объединениях граждан» №66-ФЗ общей целью содержания садовых земельных участков является выращивание плодовых, ягодных, овощных, бахчевых или иных сельскохозяйственных культур и картофеля [2]. Садовые земельные участки предназначены также и для отдыха граждан с правом возведения хозяйственных строений и сооружений, а также жилых строений, в которых владельцы участков не вправе регистрировать проживание.

Выявлено, что с декабря 2017 г. по февраль 2018 г. на рынке земельных участков Пермского района удельный вес предложений земельных участков под садоводство составляет примерно 25%. В отдаленных от города районах процент земель данного вида использования увеличивается (Рис. 1).

Рассматриваемые земельные участки находятся в разных муниципальных образованиях (поселениях) Пермского района. Земельные участки значительно различаются по характеристикам, а следовательно, и по стоимости. В среднем

159

размер земельного участка под садоводство в поселениях Пермского района составляет 11 соток.

Рис. 1. Удельный вес предложений земельных участков в Пермском районе

Для сравнительного анализа выполнена группировка земельных участков в разрезе поселений района (Рис. 2). В каждом поселении была определена средняя стоимость земельного участка за сотку. Минимальная стоимость составила 11 тыс. руб. в Пальниковском поселении, а максимальная – 55 тыс. руб. во Фроловском поселении. Выявлено, что близость к краевому центру является одним из факторов, определяющих стоимость земельного участка под садоводство.

Рис. 2. Группировка поселений по стоимости земельных участков

160