Пример расчета стоимости земельного участка, на котором планируется строительство многоквартирного дома:

Тыс. USD

Статьи доходов и расходов	Месяцы реализации проекта
	0	1	2	3	4	5	6	7	8	9	10	11
Затраты на строительство, включая прибыль застройщика	1000	200	200	200	200	200
Стоимость обременений			10	10	10	70
Арендная плата за землю	2	2	2	2	2	2	2	2	2	2	2	2
Доходы от продажи квартир			800	800	800	800	1000	1000	1000	1000	1000	1000
Чистый доход	-1002	-202	588	588	588	528	998	998	998	998	998	998
Ставка дисконтирования	10%
Фактор дисконтирования	1	0,99	0,98	0,97	0,96	0,961	0,95	0,94	0,93	0,93	0,92	0,91
Дисконтированный денежный поток	-1002	-200	578	574	569	507	951	944	936	929	921	914
Итого сумма	6625
Стоимость земли =	6625 или округленно 6600

Вывод:

Для определения стоимости земли используются унифицированные методы, которые могут быть применены при оценке земельных участков с любым типом землепользования, в том числе для оценки земли в городах, пригородах, сельских населенных пунктах, для оценки сельскохозяйственных и лесных угодий, оценки земли, занятой промышленными и линейными объектами вне черты поселений.

Возможность и целесообразность применения того или иного метода зависит от целей оценки, типа оцениваемой недвижимости, наличия исходных данных. Обязательным условием определения стоимости земли любым методом является использование рыночных данных.

При определении стоимости земли оцениваться могут как свободные от застройки земельные участки, так земельные участки (собственно земля) в составе единых объектов недвижимости.

Особенностью оценки рыночной стоимости земли является то, что любой земельный участок рассматривается как условно свободный, или не занятый зданиями, сооружениями, строениями или иными объек­тами недвижимого имущества, которые могут не соответствовать ее наи­более эффективному использованию.

Для оценки стоимости незастроенных (свободных) земельных участков применяются методы сравнительного и доходного подходов.

Для оценки стоимости земли в составе застроенного земельного участка (единого объекта недвижимости) в дополнение к методам доходного и сравнительного подходов применяются методы, представляющие их комбинацию с методами затратного подхода.

Методы оценки земли, применяемые в разных странах, по своему экономическому содержанию являются одинаковыми. Однако данные методы могут носить разные названия и классифицироваться по-разному.

В Международных стандартах оценки (МСО) дана следующая классификация методов оценки земли:

1)  способ сравнения продаж;

2)  разнесение;

3)  извлечение (экстракция);

4)  определение остаточной стоимости;

5)  способ развития подразделений;

6)  капитализация арендной платы за свободный участок.

В некоторых американских учебниках дается следующая классификация методов оценки земли:

1)  cравнение продаж;

2)  распределение стоимости;

3)  вычитание стоимости;

4)  капитализация дохода, включающая:

- методы прямой капитализации;

- расчет остаточного земельного дохода;

- капитализация земельной ренты;

- капитализация прибыли;

- расчет дисконтированных денежных потоков или анализ застройки дробных участков.

Оценка стоимости земельных участков проводится на основе Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных распоряжением Минимущества России от 06.03.2002 № 568-р или на основе иных методов, представленных в учебной литературе, так как методические рекомендации не носят обязательственный характер. Среди иных методов в учебной литературе для расчета стоимости земельных участков используют метод возмещения затрат на инфраструктуру, метод по типовым инвестиционным контрактам. В Методических рекомендациях по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных Минимуществом России, принята следующая классификация методов оценки земельных участков:

1)  метод сравнения продаж;

2)  метод распределения (соответствует методу разнесения МСО);

3)  метод выделения (соответствует методу извлечения МСО);

4)  метод капитализации земельной ренты (соответствует методу капитализации арендной платы за свободный участок МСО);

5)  метод остатка для земли соответствует определению остаточной стоимости МСО);

6)  метод предполагаемого использования (соответствует способу развития территории МСО и представляет собой различные варианты метода дисконтирования денежных потоков).

Для оценки земель сельскохозяйственного назначения, а также земель, доход от использования которых подвержен значительным колебаниям, также можно применять метод реальных опционов.

К сравнительному подходу относится метод сравнения продаж. К доходному подходу относится метод остатка для земли, метод капитализации земельной ренты, метод предполагаемого использования, метод реальных опционов. Остальные методы, представляют собой комбинацию различных методов. Элементы затратного подхода также содержатся в методе остатка.

Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков Минимущества России кроме метода сравнения продаж к сравнительному подходу относят метод выделения и метод распределения. К доходному подходу данные рекомендации относят метод капитализации земельной ренты, метод остатка, метод предполагаемого использования.

Элементы затратного подхода в части расчета стоимости воспроизводства или замещения улучшений земельного участка используются в методе остатка, методе выделения и методе распределения. Поэтому отнесение методов к тому или иному подходу часто носит условный характер, так как каждый из перечисленных методов может содержать отдельные элементы всех трех подходов.

Кроме перечисленных выше методов в отечественной практике применяют, нормативные методы оценки стоимости.

К нормативным методам относятся методы расчета стоимостных показателей, устанавливающие обязательность применения конкретных фиксированных величин в расчетах, например, периода капитализации при расчете кадастровой стоимости земельных участков, ставок земельного налога при расчете выкупной цены земельных участков под зданиями и сооружениями и др.

Различные методы могут быть использованы в процессе оценки, но решение вопроса об относительной значимости показателей стоимости, полученных на базе различных методов, должно определяться обоснованным суждением оценщика, которое оформляется путем взвешивания стоимостей, определенных использованием двух и более методов.

На заключительном этапе, при согласовании результатов стоимости объекта оценки, полученных на базе трех подходов к оценке, необходимо осуществить:

• проверку полученных данных о величине стоимости;

• анализ допущений и ограничивающих условий, обусловленных полнотой и достоверностью использованной информации;

• выведение итоговой величины стоимости.

Решение вопроса, каким стоимостным оценкам придать больший вес и как каждый метод взвешивать по отношению к другим, является ключевым на заключительном этапе процесса оценки.

При субъективном взвешивании цель такая же, как и при методе математического взвешивания, цель – выйти на единую оценочную стоимость, но при этом подходе не используется процентное взвешивание. Оценочное заключение базируется на анализе преимуществ и недостатков каждого метода, а также на анализе количества и качества данных в обосновании каждого метода. Во главе угла стоят профессиональный опыт и суждения оценщика.

Для определения удельного веса результатов, полученных в рамках каждого подхода к оценке недвижимости, необходимо учитывать следующие факторы:

• Степень соответствия каждого из примененных подходов:

- задача оценки;

- цели оценки;

- функциональное назначение объекта оценки;

- оцениваемые права.

• Какая степень достоверности и достаточности исходных данных, используемых в каждом из подходов.

• Какова предпочтительность каждого из подходов с точки зрения характеристик рынка и местоположения объектов оценки.

• Какова надежность расчетов и процедур анализа, проведенных в используемых подходах.

• Каков удельный вес экспертных оценок и суждений в каждом из приведенных подходов.

Учет всех этих факторов дает возможность произвести взвешивание и, в конечном счете, вывести итоговое заключение.