Лекция 10 ГП

Тема: продолжение.

Арендатор вправе требовать уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, существенно ухудшились – судебный порядок изменения договора аренды.

Если арендатор существенно нарушает сроки внесения арендной платы, то арендодатель вправе досрочного внесения арендной платы в установленный арендодателем срок, при этом требовать можно только за два срока подряд (если не хотят расторгать договор, но защитить свои права ему необходимо).

Основные права и обязанности по договору аренды. Основная обязанность арендодателя заключается в том, чтобы предоставить арендатору имущество в установленный договором срок. Если срок договором не предусмотрен, то применяются правила о разумном сроке. Арендатору, в случае не предоставления ему имущества, предоставлен такой способ защиты прав как истребование индивидуально-определенной вещи в соответствии с правилами ст. 398 ГК.

Наряду с самой вещью арендодатель обязан передать ее принадлежности и документы.

• Предоставление принадлежностей и документов.

• Расторжение договора и возмещение убытков.

В целях обеспечения стабильности арендных отношений законодатель почти всегда в качестве санкций устанавливает возможность судебного расторжения договора и очень редко устанавливает возможность отказа от договора во внесудебном (одностороннем) порядке.

Арендодатель обязан передать имущество в состоянии, соответствующему условиям договора – имущество, передаваемое в аренду, не должно иметь недостатков, которые полностью/частично препятствуют его использованию. За такие недостатки арендодатель отвечает, даже если во время договора аренды он о них не знал.

В качестве санкций за недостатки арендатору предоставляется право по своему выбору:

• Потребовать от арендодателя безвозмездного устранения недостатков, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещение своих расходов на возмещение и восстановления вещи.

• Непосредственно удержать сумму внесенных платежей за данную вещь (не платить). При таком удержании арендатор обязан уведомить арендодателя.

• Потребовать досрочного расторжения договора (судебный порядок расторжения).

О своих требованиях арендатор обязан известить арендодателя. Арендодатель, получив такое извещение, имеет право незамедлительно заменить вещь ненадлежащего качества вещью с надлежащим качеством, либо безвозмездно устранить недостатки вещи.

Арендатор также может просить возмещения убытков, если они не покрыты удовлетворением требований арендатора.

Арендодатель освобождается от ответственности не сданного в срок имущества в случаях:

• Если арендодатель оговорил эти недостатки при заключении договора аренды.

• О недостатках было заранее известно арендатору, либо арендатор должен был их обнаружить во время осмотра имущества или проверки его исправности как при заключении договора, так и при передаче договора в аренду.

С передачей имущества тесно связана обязанность работодателя предупредить арендатора о праве третьих лиц о сдаваемом имуществе. Не исполнение обязанности дает право арендатору требовать: 1) снижение арендной платы; 2) расторжение договора.

Арендодатель обязан за свой счет производить капитальный ремонт имущества (диспозитивная норма).

Сроки проведения капитального ремонта устанавливаются договором, если договором не установлены, применяется правило о разумном сроке.

Нарушение обязанности арендодателем провести капитальный ремонт дает арендатору право: 1) произвести капитальный ремонт самостоятельно, а потом взыскать с работодателя, либо взыскать в счет арендной платы; 2) потребовать соответственного уменьшения арендной платы; 3) потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Права арендодателя. Основное право – требование своевременного и полного внесения арендной платы. Порядок, условия, размер – см. выше.

Право требовать досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке в следующих случаях: 1) арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества, либо с неоднократными нарушениями; 2) арендатор существенно нарушает имущество; 3) арендатор более 3-х раз подряд не вносит арендную плату (п. 23 Постановления Пленума ВС РФ); 4) если арендатор не производит капитального ремонта в тех случаях, когда обязанность по проведению капитального ремонта возложена на арендатора.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после отправления письменного уведомления арендатору об исполнении в разумный срок.

Права и обязанности арендатора. Основная обязанность – должен пользоваться арендованным имуществом в соответствии с договором, если условия не определены – в соответствии с условиями назначения имущества; вносить арендную плату в установленные сроки и в установленном порядке (раздел «условия договора аренды» ГК).

Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества.

При прекращении арендных отношений арендатор обязан вернуть арендодателю имущество.

Имущество подлежит возврату в том состоянии, в котором арендатор его получил с учетом нормального износа.

Состояние имущества, подлежащего возврату, при прекращении аренды может быть обусловлено договором. Договором за несвоевременный возврат имущества может быть взыскана неустойка (носит штрафной характер, то есть убытки взыскиваются в полной сумме сверх неустойки).

Права арендатора.

• Право требовать передачи имущества.

• Владеть и пользоваться/пользоваться имуществом (приобретает защиту как титульный владелец и может пользоваться правами ст. 301, 305 ГК).

• Преимущественное право заключения аренды на неопределенный срок.

• Вправе осуществлять улучшение арендованного имущества (отделимые и неотделимые). На осуществление отделимых улучшение согласие арендодателя не требуется и отделимые улучшения являются собственностью арендатора. Не отделимые улучшения являются всегда собственностью арендодателя (производятся только с его согласия). После прекращения договора аренды имеет право на возмещение стоимости неотделимых улучшений только в том случае, если давал согласие на улучшение. Если согласие не давал, то стоимость неотделимых улучшений возмещению не подлежит.

С согласия арендодателя вправе сдавать имущество в поднаем (субаренду) и передавать свои права и обязанности другому лицу (перенаем). При субаренде арендатор остается обязанным, при перенайме арендатор выбывает из отношений аренды и обязанным лицом становится новый арендатор.

Арендодатель может предоставлять имущество в безвозмездное пользование, отдавать арендные права в залог, вносить их в качестве уставного капитала или паевых взносов. На совершение всех указанных действий должно даваться согласие арендодателя.

Договор об субаренде заключается на тот же срок, что и аренда, но может и на меньший срок. Если договор аренды прекращается досрочно, то прекращается и договор субаренды. При этом субарендатор и имеет право на заключение с ним договора аренды в пределах оставшегося договора аренды.

Важным правом является выкуп арендованного имущества (в случае, когда договором предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды при условии внесения в договор выкупной цены).

От выкупа арендованного имущества необходимо отличать куплю-продажу. Купля-продажа осуществляется на основании отдельного договора (п. 8 Постановления Пленума). Купля-продажа (п. 5, 6, 7 Постановления Пленума).

Право арендатора требовать досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке регулируется ст. 620 ГК.