7211

30

с законодательством Российской Федерации об обязательном страховании гражданской ответственности владельца опасного объекта за причинение вреда

врезультате аварии на опасном объекте;

10)акт приемки выполненных работ по сохранению объекта культурного

наследия, утвержденный соответствующим органом охраны объектов культурного наследия, определенным Федеральным законом от 25 июня 2002 года № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации», при проведении реставрации, консервации, ремонта этого объекта и его приспособления для современного использования;

11) технический план объекта капитального строительства, подготовленный в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Сервитут – право ограниченного пользования чужим земельным участком.

Правительством РФ, помимо указанных в ГрК РФ документов, могут устанавливаться иные документы, необходимые для получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, в целях получения в полном объеме сведений, необходимых для постановки объекта капитального строительства на государственный учет.

В ГрК РФ прямо не перечислены случаи, когда не требуется получение разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

Следует учитывать, что нет необходимости в получении разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, если отсутствует необходимость в получении разрешения на строительство.

4 Строительный контроль и государственный строительный надзор

Строительный контроль и надзор проводятся в процессе выполнения работ в отношении объекта капитального строительства с целью недопущения нарушений градостроительного законодательства или своевременного предотвращения негативных последствий таких нарушений.

Строительный контроль проводится в процессе строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства в целях проверки соответствия выполняемых работ проектной документации (в том числе решениям и мероприятиям, направленным на обеспечение соблюдения требований энергетической эффективности и требований оснащенности объекта капитального строительства приборами учета используемых энергетических ресурсов), требованиям технических регламентов, результатам инженерных изысканий, требованиям к строительству, реконструкции объекта капитального строительства, установленным на дату выдачи представленного для получения разрешения на

31

строительство градостроительного плана земельного участка, а также разрешенному использованию земельного участка и ограничениям, установленным в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации.

Строительный контроль проводится лицом, осуществляющим строительство.

В случае осуществления строительства, реконструкции, капитального ремонта на основании договора строительного подряда строительный контроль проводится также застройщиком, техническим заказчиком, лицом, ответственным за эксплуатацию здания, сооружения, или региональным оператором либо привлекаемыми ими на основании договора индивидуальным предпринимателем или юридическим лицом.

Застройщик или технический заказчик по своей инициативе может привлекать лицо, осуществляющее подготовку проектной документации, для проверки соответствия выполняемых работ проектной документации.

Лицо, осуществляющее строительство, обязано извещать органы государственного строительного надзора о каждом случае возникновения аварийных ситуаций на объекте капитального строительства.

Государственный строительный надзор осуществляется при:

1)строительстве объектов капитального строительства, проектная документация которых подлежит экспертизе в соответствии со ст. 49 ГрК РФ;

2)реконструкции объектов капитального строительства, в том числе при проведении работ по сохранению объектов культурного наследия, затрагивающих конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов, если проектная документация на осуществление реконструкции объектов капитального строительства, в том числе указанных работ по сохранению объектов культурного наследия, подлежит экспертизе в соответствии со ст. 49 ГрК РФ.

Государственный строительный надзор осуществляется федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным на осуществление федерального государственного строительного надзора, при строительстве, реконструкции всех объектов, указанных в пункте 5.1 статьи 6 ГрК РФ.

Федеральными органами исполнительной власти, уполномоченными на осуществление государственного строительного надзора, являются:

• Федеральная служба по экологическому, технологическому и атомному надзору (Ростехнадзор, https://www.gosnadzor.ru);

• иные федеральные органы исполнительной власти, на которые указами Президента РФ возложено осуществление государственного строительного надзора.

32

5Нормативно-правовое регулирование инвестиционной деятельности

встроительстве

5.1 Инвестиционная деятельность, осуществляемая в форме капитальных вложений

Реализация проекта в строительстве начинается с определения необходимости и возможности инвестиционного проекта в строительстве, его бизнес-планирование.

Инвестиционная деятельность в Российской Федерации осуществляется в соответствии с Федеральным законом № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений», а также в соответствии с Федеральным законом № 160-ФЗ «Об иностранных инвестициях» и другими нормативно-правовыми документами.

Действие закона № 39-ФЗ распространяется только на отношения, связанные с инвестиционной деятельностью, осуществляемой в форме капитальных вложений.

Инвестиционная деятельность – вложение инвестиций и осуществление практических действий в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта.

Инвестиции – денежные средства, ценные бумаги, иное имущество, в том числе имущественные права, иные права, имеющие денежную оценку, вкладываемые в объекты предпринимательской и (или) иной деятельности в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта.

Капитальные вложения – инвестиции в основной капитал (основные средства), в том числе затраты на новое строительство, реконструкцию и техническое перевооружение действующих предприятий, приобретение машин, оборудования, инструмента, инвентаря, проектно-изыскательские работы и другие затраты.

Объектами капитальных вложений в Российской Федерации являются находящиеся в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности различные виды вновь создаваемого и (или) модернизируемого имущества.

Субъектами инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений, являются инвесторы, заказчики, подрядчики, пользователи объектов капитальных вложений и другие лица.

Инвесторы осуществляют капитальные вложения на территории Российской Федерации с использованием собственных и (или) привлеченных средств в соответствии с законодательством Российской Федерации. Инвесторами могут быть физические и юридические лица, создаваемые на основе договора о совместной деятельности и не имеющие статуса юридического лица объединения юридических лиц, государственные органы,

33

органы местного самоуправления, а также иностранные субъекты предпринимательской деятельности (иностранные инвесторы).

Заказчики – уполномоченные на то инвесторами физические и юридические лица, которые осуществляют реализацию инвестиционных проектов. При этом они не вмешиваются в предпринимательскую и (или) иную деятельность других субъектов инвестиционной деятельности, если иное не предусмотрено договором между ними. Заказчиками могут быть инвесторы.

Заказчик, не являющийся инвестором, наделяется правами владения, пользования и распоряжения капитальными вложениями на период и в пределах полномочий, которые установлены договором и (или) государственным контрактом в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Подрядчики – физические и юридические лица, которые выполняют работы по договору подряда и (или) государственному или муниципальному контракту, заключаемым с заказчиками в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Подрядчики обязаны иметь лицензию на осуществление ими тех видов деятельности, которые подлежат лицензированию в соответствии с федеральным законом.

Субъект инвестиционной деятельности вправе совмещать функции двух и более субъектов, если иное не установлено договором и (или) государственным контрактом, заключаемыми между ними.

Основным правовым документом, регулирующим отношения между субъектами инвестиционной деятельности, является договор подряда.

Согласно договору подряда одна сторона (подрядчик) обязуется выполнить по заданию другой стороны (заказчика) определенную работу и сдать ее результат заказчику, а заказчик обязуется принять результат работы и оплатить его.

Отношения между подрядчиками и заказчиком регулируются Гражданским кодексом РФ.

В соответствии с Градостроительным кодексом РФ правами и обязанностями заказчика по договору подряда в общем случае будет обладать застройщик.

Технический заказчик может заключить договор подряда на стороне заказчика, но не от собственного имени, а от имени застройщика.

Если из договора подряда не вытекает обязанность подрядчика выполнить предусмотренную в договоре работу лично, подрядчик вправе привлечь к исполнению своих обязательств других лиц (субподрядчиков). В этом случае подрядчик выступает в роли генерального подрядчика.

Субподрядчик – специализированная подрядная организация, привлекаемая генеральным подрядчиком на договорных условиях для выполнения монтажных и специальных видов работ в установленные сроки и с надлежащим качеством. К специальным строительным работам относятся электромонтажные, сантехнические, слаботочные, противопожарные, охранные, теплоизоляционные, буровзрывные и другие виды работ.

34

Финансирование капитальных вложений осуществляется инвесторами за счет собственных и (или) привлеченных средств.

Следует особо выделить Федеральный закон № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Закон № 214-ФЗ регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (участники долевого строительства), для возмещения затрат на такое строительство и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

Объект долевого строительства – жилое или нежилое помещение, машино-место, подлежащее передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящее в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства.

Согласно закону № 214-ФЗ застройщик в частном случае – это хозяйственное общество:

1.которое или основное общество которого либо любое из дочерних хозяйственных обществ основного общества имеет опыт (не менее трех лет) участия в строительстве (создании) многоквартирных домов общей площадью не менее пяти тысяч квадратных метров в совокупности, при наличии полученных в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, разрешений на ввод в эксплуатацию таких многоквартирных домов в качестве застройщика, и (или) технического заказчика, и (или) генерального подрядчика в соответствии с договором строительного подряда;

2.которое имеет в собственности или на праве аренды, на праве субаренды либо в предусмотренных Федеральным законом от 24 июля 2008 года № 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства», подпунктом 15 пункта 2 статьи 39.10 ЗК РФ случаях на праве безвозмездного пользования земельный участок и привлекает денежные средства участников долевого строительства в соответствии с законом № 214-ФЗ для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство;

35

3. наименование которого содержит слова «специализированный застройщик».

Инвестиционно-строительная деятельность – деятельность,

направленная на привлечение, вложение и управление инвестициями (инвестирование) для целей строительства, реконструкции и капитального ремонта, организацию (планирование), ввод в действие объектов производственного и непроизводственного назначения, а также линейных сооружений.

Инвестиционный проект – обоснование экономической целесообразности, объема и сроков осуществления капитальных вложений, в том числе необходимая проектная документация, разработанная в соответствии с законодательством Российской Федерации, а также описание практических действий по осуществлению инвестиций (бизнес-план).

Проект в строительстве (инвестиционно-строительный проект) –

комплекс взаимосвязанных мероприятий, направленных на создание объекта (основных фондов), комплекса объектов производственного или непроизводственного назначения, линейных сооружений в условиях временных и ресурсных ограничений.

Оптимизация проектных решений (value engineering) – модификация проектной или рабочей документации, направленная на определение и принятие проектных решений, снижающих стоимость капитальных затрат, затрат на эксплуатацию, улучшающих эффективность строительства и качество объекта.

Управление проектом в строительстве – деятельность, направленная на достижение целей и задач инвестиционно-строительного проекта, начиная с формирования инвестиционных намерений, выбора земельных участков или объектов, инженерных изысканий, предпроектной и проектной подготовки строительства и заканчивая строительством, реконструкцией или капитальным ремонтом объектов, последующей сдачей-приемкой их в эксплуатацию.

Предпроектная подготовка строительства – комплекс работ,

проводимых в целях обоснования градостроительной деятельности на территории и получение права на ее проведение.

5.2 Выбор земельного участка под строительство на основе выполнения градостроительного анализа территории

Решение о целесообразности приобретения земельного участка (объекта недвижимости) для целей девелопмента принимается на основе выполнения градостроительного анализа территории.

Градостроительный анализ земельного участка – это исследование установленных ограничений градостроительной деятельности на участке и оценка возможностей его девелопмента. Результатом градостроительного анализа является выявление юридических ограничений застройки участка,

36

влияющих в итоге на саму возможность девелопмента участка и его экономическую целесообразность.

К общедоступным источникам получения официальной информации о земельном участке для целей девелопмента относят:

1.Публичная кадастровая карта Росреестра (https://pkk.rosreestr.ru);

2.Федеральная государственная информационная система территориального планирования (https://fgistp.economy.gov.ru);

3.Государственная информационная система обеспечения градостроительной деятельности Нижегородской области

(https://gisogdno.ru).

Алгоритм выполнения градостроительного анализа земельного участка для целей девелопмента:

1.Определение цели приобретения участка. Большинство градостроительных ограничений связано с конкретным целевым использованием участка.

2.Анализ сведений кадастрового паспорта участка и объектов недвижимости. Кадастровый паспорт для земельных участков выдается в форме выписки из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН).

3.Оценка соответствия категории и вида разрешенного использования земельного участка поставленным целям девелопмента.

4.Выявление наличия утвержденной градостроительной документации в отношении участка и проверка ее соответствия друг другу, то есть анализ непротиворечивости требований следующих документов: генеральный план, правила землепользования и застройки, проекты планировки и межевания территории, градостроительный план земельного участка.

5.Выявление и анализ применимых в отношении участка зон ограничений и обременений, влияющих на возможность достижения цели девелопмента. Зоны с особыми условиями использования территорий не обязательно отражаются в сведениях государственного кадастра недвижимости, поэтому требуются дополнительные усилия по их выявлению.

6.Определение предельных параметров разрешенного строительства и возможности отклонения от них.

7.Оценка обеспеченности участка необходимой инфраструктурой.

8.Оценка сроков и необходимых затрат для устранения выявленных ограничений. Недостаточно выявить ограничения – необходимо оценить, есть ли возможность их устранения и целесообразность этих действий.

37

5.3 Оформление прав на землю для застройщика

Строительство предполагает необходимость наличия определенных прав застройщика на земельный участок, а также установление в отношении участка соответствующего правового режима.

Для того чтобы начать строительство, застройщик должен обладать земельным участком на каком-либо праве.

Земельный кодекс РФ (ЗК РФ) делит права на землю на две категории:

1)собственность;

2)прочие права:

•ограниченное пользование чужими земельными участками (сервитут, публичный сервитут);

•аренда земельных участков;

•постоянное бессрочное пользование;

•безвозмездное пользование земельными участками.

Собственность подразумевает наибольший объем правомочий в отношении земельного участка в части пользования и распоряжения им, включая застройку. Собственник земельного участка ограничен только публично-правовыми ограничениями, такими как правовой режим земель, который в соответствии с ЗК РФ определяется исходя из категории земель и вида разрешенного использования.

Из прочих прав на землю для застройщика, прежде всего, представляет интерес аренда земельных участков.

При аренде земли для строительства принципиально важно наличие разрешения собственника на застройку земельного участка. Чаще всего такое согласие сформулировано в качестве цели предоставления земельного участка, например, «для строительства торгового центра», но иногда просто присутствует в форме какого-либо из пунктов договора аренды (с правом застройки / строительства объектов капитального строительства).

Арендатор не может застроить участок, если такое право не предоставлено ему договором аренды.

Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением некоторых случаев.

ЗК РФ предусматривает предельные сроки аренды земельного участка. Ситуация с правами на землю после ввода построенного объекта

в эксплуатацию зависит от назначения построенного объекта (многоквартирный дом или иные объекты).

Жилищным законодательством предусмотрены специальные правила, касающиеся оформления прав на земельный участок, расположенный под построенным многоквартирным домом.

Согласно статье 36 Жилищного кодекса РФ земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, принадлежит собственникам

38

помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности. Земельный участок под многоквартирным домом переходит в общую

долевую собственность собственников помещений в таком доме бесплатно. Каких-либо актов органов власти о возникновении права общей долевой

собственности у собственников помещений в многоквартирном доме не требуется.

С 2017 года собственность застройщика прекращается не сразу, а «по частям» пропорционально площади передаваемых дольщикам помещений. Договор «строительной» аренды будет прекращен не ранее передачи всех помещений дольщикам.

Если на земельном участке осуществляется строительство иного объекта, то логика, описанная применительно к жилым домам, не действует.

В этом случае оформление в собственность земельных участков осуществляется в соответствии со ст. 39.20 ЗК РФ за плату.

Кроме того, земельный участок может быть предоставлен в аренду для целей эксплуатации построенного объекта.

6 Саморегулирование в сфере строительства

В соответствии с федеральным законодательством с 1 января 2010 г. прекращено лицензирование деятельности в области инженерных изысканий, проектирования и строительства. Эти полномочия перешли к саморегулируемым организациям.

Под саморегулированием понимается самостоятельная и инициативная деятельность, которая осуществляется субъектами предпринимательской или профессиональной деятельности и содержанием которой являются разработка и установление стандартов и правил указанной деятельности, а также контроль за соблюдением требований указанных стандартов и правил.

Саморегулирование в соответствии с Федеральным законом от 01.12.2007 года № 315-ФЗ «О саморегулируемых организациях» осуществляется на условиях объединения субъектов предпринимательской или профессиональной деятельности в саморегулируемые организации (СРО).

Основными целями саморегулируемых организаций являются:

1)предупреждение причинения вреда жизни или здоровью физических лиц, имуществу физических или юридических лиц, государственному или муниципальному имуществу, окружающей среде, жизни или здоровью животных и растений, объектам культурного наследия (памятникам истории и культуры) народов РФ вследствие недостатков работ, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства и выполняются членами саморегулируемых организаций;

2)повышение качества выполнения инженерных изысканий, осуществления архитектурно-строительного проектирования, строительства,

39

реконструкции, капитального ремонта, сноса объектов капитального строительства;

3) обеспечение исполнения членами саморегулируемых организаций обязательств по договорам подряда на выполнение инженерных изысканий, на подготовку проектной документации, договорам строительного подряда, заключенным с использованием конкурентных способов определения поставщиков (подрядчиков, исполнителей) в соответствии с законодательством РФ о контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд, законодательством РФ о закупках товаров, работ, услуг отдельными видами юридических лиц, или в иных случаях по результатам торгов (конкурсов, аукционов), если в соответствии с законодательством РФ проведение торгов (конкурсов, аукционов) для заключения соответствующих договоров является обязательным.

Допускается приобретение некоммерческими организациями статуса саморегулируемых организаций следующих видов:

1)саморегулируемые организации, основанные на членстве лиц, выполняющих инженерные изыскания;

2)саморегулируемые организации, основанные на членстве лиц, осуществляющих подготовку проектной документации;

3)саморегулируемые организации, основанные на членстве лиц, осуществляющих строительство.

7 Концессионные соглашения и соглашения о государственно-частном партнерстве: основные характеристики

Несмотря на то, что государственно-частное партнерство (ГЧП) сейчас очень популярно и этот институт активно развивается, на практике ГЧП часто путают с иными формами взаимодействия государства и инвестора (форма государственно-частного взаимодействия). Связано это, прежде всего, с неправильным пониманием того, что такое ГЧП.

На федеральном уровне предусмотрены следующие формы ГЧП:

•концессионное соглашение согласно закону № 115-ФЗ;

•соглашение о государственно-частном партнерстве, муниципальночастном партнерстве (СГЧП) согласно закону № 224-ФЗ.

Концессионные соглашения и СГЧП – это гражданско-правовые договоры, заключаемые между публично-правовым образованием (РФ, субъектом РФ или муниципальным образованием) и частной стороной на длительный срок.

Предмет таких соглашений – создание, строительство и (или) реконструкция частной стороной объекта соглашения (объекта инфраструктуры, например, автомобильной дороги, транспортного объекта, объекта здравоохранения, образования, спорта), получение частной стороной