7211

10

3) вспомогательные виды разрешенного использования, допустимые только в качестве дополнительных по отношению к основным видам разрешенного использования и условно разрешенным видам использования и осуществляемые совместно с ними.

Территориальная зона по своей сути является совокупностью земельных участков, на которые распространяется один градостроительный регламент (рис. 2).

С учетом того, что территориальные зоны подразумевают только определенные виды разрешенного использования, для осуществления этих видов использования участок объективно должен быть не меньше (не больше) определенного размера, иначе использование участка может привести к негативным последствиям (неэффективное использование земли, нарушение права соседей на благоприятную окружающую среду или благоприятные условия жизнедеятельности).

Рис. 2 Карта границ территориальных зон города Нижнего Новгорода (правила землепользования и застройки)

11

Функциональное зонирование, установленное генеральным планом, является основанием для градостроительного зонирования, предусматриваемого Правилами землепользования и застройки.

Одной из важнейших характеристик земельного участка является вид разрешенного использования, определяющий назначение объектов капитального строительства, которые могут быть возведены на земельном участке.

Градостроительным регламентом определяется правовой режим земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства.

В соответствии с уставом муниципального образования и (или) нормативным правовым актом представительного органа муниципального образования и с учетом положений ГрК РФ в целях соблюдения права человека на благоприятные условия жизнедеятельности, прав и законных интересов правообладателей земельных участков и объектов капитального строительства проводятся дистанционные общественные обсуждения или публичные слушания по:

проектам генеральных планов;

проектам правил землепользования и застройки;

проектам планировки территории и проектам межевания территории;

проектам правил благоустройства территорий;

проектам, предусматривающим внесение изменений в один из указанных утвержденных документов;

проектам решений о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка или объекта капитального строительства;

проектам решений о предоставлении разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции

объектов капитального строительства.

Отличительная особенность процедуры проведения общественных обсуждений состоит в том, что участники вносят свои предложения и замечания посредством дистанционных технологий, с использованием официального сайта уполномоченного органа местного самоуправления в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».

1.4 Цифровизация градостроительной деятельности: государственные информационные системы обеспечения градостроительной

деятельности

Владение цифровыми технологиями со временем станет обязательным требованием для любого специалиста в области строительства.

12

Цифровые технологии – это технологии, относящиеся к следующим группам:

большие данные (Big Data) и продвинутая аналитика;

искусственный интеллект (включая машинное обучение);

технологии дополненной и виртуальной реальности;

робототехника, беспилотные транспортные средства и дроны;

технологии цифрового проектирования, моделирования и управления жизненным циклом продуктов (услуг);

технологии беспроводной связи;

интернет вещей (Internet of Things или IoT);

облачные технологии (хранение данных) и др.

Цифровая трансформация отрасли (digital transformation) – это процесс, отражающий переход отрасли из одного технологического уклада в другой посредством широкомасштабного использования цифровых и информационно-коммуникационных технологий с целью повышения уровня ее эффективности и конкурентоспособности.

Основные направления цифровизации строительной отрасли:

перевод государственных и муниципальных услуг градостроительной деятельности в электронный вид;

автоматизация работы органов государственного строительного надзора;

информационно-аналитическое обеспечение и автоматизация процессов мониторинга, контроля и анализа градостроительных проектов;

внедрение информационного моделирования в проектирование, строительство и эксплуатацию объектов капитального строительства

на основе BIM-технологий и др.

Разработаны и активно используются государственные и муниципальные информационные системы для обеспечения доступности качественных цифровых градостроительных данных.

Государственные информационные системы обеспечения градостроительной деятельности (ГИСОГД) – это создаваемые и эксплуатируемые в соответствии с требованиями ГрК РФ информационные системы, содержащие сведения, документы, материалы о развитии территорий, об их застройке, о существующих и планируемых к размещению объектах капитального строительства и иные необходимые для осуществления градостроительной деятельности сведения.

Целью ведения государственных информационных систем обеспечения градостроительной деятельности является обеспечение органов государственной власти, органов местного самоуправления, физических и юридических лиц достоверными сведениями, необходимыми для осуществления градостроительной деятельности (рис. 3).

13

Рис. 3 Главная страница ГИСОГД Нижегородской области

Геопортал ГИСОГД Нижегородской области включает в себя:

схемы территориального планирования Нижегородской области, муниципальных районов области;

генеральные планы поселений, городских округов;

нормативы градостроительного проектирования;

правила землепользования и застройки;

правила благоустройства территории;

проекты планировки и проекты межевания территории;

материалы и результаты инженерных изысканий;

сведения о создании искусственного земельного участка;

сведения о границах зон с особыми условиями использования территорий;

положение об особо охраняемой природной территории, лесохозяйственные регламенты лесничества, расположенного на землях лесного фонда;

план наземных и подземных коммуникаций;

решения о резервировании земель или решения об изъятии земельных участков для государственных и муниципальных нужд;

дела о застроенных или подлежащих застройке земельных участках;

иные сведения, документы и материалы.

Согласно Закону Нижегородской области от 18.12.2014 г. № 197-З «О перераспределении отдельных полномочий между органами местного самоуправления муниципальных образований Нижегородской области и

осуществляет ГБУ НО «Институт развития агломерации Нижегородской области» (https://gradrazvitie.ru).

14

Одним из важных направлений цифровой трансформации градостроительной деятельности является построение единого информационного пространства обмена данными в градостроительной сфере на основе интеграции ГИСОГД на региональном уровне с ГИСОГД РФ.

1.5Градостроительный план земельного участка

иего роль в архитектурно-строительном проектировании

Всоответствии с действующим законодательством перед началом строительства или реконструкции объектов капитального строительства собственники (арендаторы) земельного участка должны получить градостроительный план земельного участка.

Градостроительный план земельного участка (ГПЗУ) выдается в целях обеспечения субъектов градостроительной деятельности информацией, необходимой для архитектурно-строительного проектирования, строительства, реконструкции объектов капитального строительства в границах земельного участка.

ГПЗУ относится к документации информационного обеспечения градостроительной деятельности (глава 7 ГрК РФ).

Источниками информации для подготовки ГПЗУ являются документы территориального планирования и градостроительного зонирования, нормативы градостроительного проектирования, документация по планировке территории, сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости, федеральной государственной информационной системе территориального планирования (ФГИС ТП), государственной информационной системе обеспечения градостроительной деятельности (ГИСОГД), а также технические условия подключения (технологического присоединения) объектов капитального строительства к сетям инженернотехнического обеспечения.

ГПЗУ – это справочный документ, который выглядит, как выписка из правил землепользования и застройки, из проекта планировки и проекта межевания территории применительно к конкретному земельному участку, в которой указывается информация о строительных характеристиках предназначенного для застройки участка и имеющихся в отношении него строительных ограничениях.

Основным значением ГПЗУ является фиксация даты, на которую должны быть актуальны требования из градостроительного регламента (дата выдачи ГПЗУ).

Форма ГПЗУ утверждена приказом Минстроя России от 25.04.2017 № 741/пр (ред. от 18.02.2021) «Об утверждении формы градостроительного плана земельного участка и порядка ее заполнения».

Согласно статье 48 ГрК РФ застройщик (технический заказчик; лицо, ответственное за эксплуатацию здания, сооружения; региональный оператор)

15

обязаны передать ГПЗУ лицу, осуществляющему проектирование на основании договора подряда на подготовку проектной документации.

ГПЗУ необходим застройщику для прохождения экспертизы проектной документации (ст. 49 ГрК РФ), получения разрешения на строительство (ст. 51 ГрК РФ) и разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (ст. 55 ГрК РФ).

Государственную услугу по подготовке и выдаче ГПЗУ предоставляет Министерство градостроительной деятельности и развития агломераций Нижегородской области.

2 Нормативные требования к архитектурно-строительному проектированию

Архитектурно-строительное проектирование осуществляется путем подготовки проектной документации, рабочей документации (в том числе путем внесения в них изменений в соответствии с ГрК РФ) применительно к объектам капитального строительства и их частям, строящимся, реконструируемым в границах принадлежащего застройщику или иному правообладателю земельного участка.

Кроме того архитектурно-строительное проектирование осуществляется путем подготовки раздела проектной документации «Смета на капитальный ремонт объекта капитального строительства» при проведении капитального ремонта объекта капитального строительства в случаях, предусмотренных ГрК РФ.

Ключевыми участниками отношений по строительству и реконструкции объектов капитального строительства согласно ГрК РФ являются застройщики и технические заказчики.

Застройщик – в общем случае это физическое или юридическое лицо, обеспечивающее на принадлежащем ему земельном участке или на земельном участке иного правообладателя:

•строительство;

•реконструкцию;

•капитальный ремонт;

•снос объектов капитального строительства;

•выполнение инженерных изысканий;

•подготовку проектной документации для их строительства, реконструкции, капитального ремонта.

Застройщик вправе передать свои функции, предусмотренные законодательством о градостроительной деятельности, техническому заказчику.

Технический заказчик – юридическое лицо, которое уполномочено застройщиком и от имени застройщика заключает договоры:

•о выполнении инженерных изысканий;

•о подготовке проектной документации;

16

•о строительстве, реконструкции, капитальном ремонте, сносе объектов капитального строительства;

•подготавливает задания на выполнение указанных видов работ;

•предоставляет лицам, выполняющим инженерные изыскания и (или) осуществляющим подготовку проектной документации, строительство, реконструкцию, капитальный ремонт, снос объектов капитального строительства, материалы и документы, необходимые для выполнения указанных видов работ;

•утверждает проектную документацию;

•подписывает документы, необходимые для получения разрешения на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию;

•осуществляет иные функции, предусмотренные законодательством о градостроительной деятельности.

Функции технического заказчика могут выполняться только членом соответственно саморегулируемой организации в области инженерных изысканий, архитектурно-строительного проектирования, строительства, реконструкции, капитального ремонта, сноса объектов капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных ГрК РФ.

Управление любыми проектами при осуществлении инвестиционностроительной деятельности должно отвечать требованиям национального стандарта ГОСТ Р 57363–2016 «Управление проектом в строительстве. Деятельность управляющего проектом (технического заказчика)».

Реконструкция объектов капитального строительства

(за исключением линейных объектов) – изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

Капитальный ремонт объектов капитального строительства

(за исключением линейных объектов) – замена и (или) восстановление строительных конструкций объектов капитального строительства или элементов таких конструкций, за исключением несущих строительных конструкций, замена и (или) восстановление систем инженерно-технического обеспечения и сетей инженерно-технического обеспечения объектов капитального строительства или их элементов, а также замена отдельных элементов несущих строительных конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановление указанных элементов.

Проектная документация (ПД) – документация, содержащая материалы в текстовой и графической формах и (или) в форме информационной модели и определяющая архитектурные, функционально-технологические,

17

конструктивные и инженерно-технические решения для обеспечения строительства, реконструкции объектов капитального строительства, их частей, капитального ремонта.

Проектная документация (BIM-проекты) → Техническая документация + Сметная документация

Подготовка проектной документации осуществляется на основании:

•задания застройщика или технического заказчика – «задания на проектирование» (при подготовке проектной документации на основании договора);

•результатов инженерных изысканий;

•информации из градостроительного регламента или в случае подготовки проектной документации линейного объекта на основании ППТ и ПМТ (за исключением случаев, при которых для строительства, реконструкции линейного объекта не требуется подготовка документации по планировке территории);

•в соответствии с требованиями технических регламентов, техническими условиями, разрешением на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства.

Подготовку проектной документации могут осуществлять исключительно лица, являющиеся членами саморегулируемых организаций (СРО) в области архитектурно-строительного проектирования.

Рабочая документация (РД) – документация, содержащая материалы в текстовой и графической формах и (или) в форме информационной модели, в соответствии с которой осуществляются строительство, реконструкция объекта капитального строительства, их частей.

Информационная модель объекта капитального строительства –

совокупность взаимосвязанных сведений, документов и материалов об объекте капитального строительства, формируемых в электронном виде на этапах выполнения инженерных изысканий, осуществления архитектурностроительного проектирования, строительства, реконструкции, капитального ремонта, эксплуатации и (или) сноса объекта капитального строительства.

Рабочая документация разрабатывается на основании проектной документации.

Подготовка проектной и рабочей документации может осуществляться одновременно.

Оформление документации должно соответствовать ГОСТ Р 21.101-2020 «Система проектной документации для строительства (СПДС). Основные требования к проектной и рабочей документации».

18

2.1Состав разделов проектной документации

ВГрК РФ закреплены особенности состава и содержания разделов проектной документации в зависимости от:

• видов объектов (в том числе линейные, объекты культурного наследия);

• видов работ (реконструкция, снос для целей строительства или для целей реконструкции, работы по сохранению объектов культурного наследия);

• источника финансирования (требование о включении в состав проектной документации сметы на строительство, реконструкцию, капитальный ремонт, снос объекта капитального строительства в случаях, если работы финансируются с привлечением бюджетных средств).

Линейные объекты – линии электропередачи, линии связи (в том числе линейно-кабельные сооружения), трубопроводы, автомобильные дороги, железнодорожные линии и другие подобные сооружения

Документом, определяющим состав и содержание проектной документации, является Постановление Правительства РФ от 16 февраля 2008 года № 87 «О составе разделов проектной документации и требованиях к их содержанию».

Проектная документация на объекты капитального строительства производственного и непроизводственного назначения состоит из 12 разделов (за исключением линейных объектов).

Раздел 1 «Пояснительная записка», в том числе:

• задание на проектирование;

• отчетная документация по результатам инженерных изысканий;

• градостроительный план земельного участка (ГПЗУ);

• сведения о функциональном назначении объекта капитального строительства;

• сведения о потребности объекта капитального строительства в топливе, газе, воде и электрической энергии;

• сведения о категории земель, на которых будет располагаться объект капитального строительства;

• технико-экономические показатели проектируемых объектов капитального строительства;

• заверение проектной организации о том, что проектная документация разработана в соответствии с градостроительным планом земельного участка, заданием на проектирование, градостроительным регламентом, техническими регламентами и с соблюдением технических условий подключения к сетям.

Раздел 2 «Схема планировочной организации земельного участка», в том числе: обоснование планировочной организации земельного участка в соответствии с градостроительным и техническим регламентами.

19

строительства, его пространственной, планировочной и функциональной организации.

Раздел 4 «Конструктивные и объемно-планировочные решения», в том числе: сведения о топографических, инженерно-геологических, гидрогеологических, метеорологических и климатических условиях земельного участка, предоставленного для размещения объекта капитального строительства.

Описание и обоснование конструктивных решений зданий и сооружений, включая их пространственные схемы, принятые при выполнении расчетов строительных конструкций.

Раздел 5 «Сведения об инженерном оборудовании, о сетях инженернотехнического обеспечения, перечень инженерно-технических мероприятий, содержание технологических решений».

Раздел 6 «Проект организации строительства» (ПОС), в том числе: обоснование потребности строительства в кадрах, основных строительных машинах, механизмах, транспортных средствах, в топливе и горюче-смазочных материалах, а также в электрической энергии, паре, воде, временных зданиях и

строительства (при необходимости) и основного периода строительства. Раздел 7 «Проект организации работ по сносу или демонтажу объектов

капитального строительства» выполняется при необходимости сноса (демонтажа) объекта или части объекта капитального строительства.

Раздел 8 «Перечень мероприятий по охране окружающей среды», в том числе: результаты оценки воздействия объекта капитального строительства на окружающую среду.

Раздел 9 «Мероприятия по обеспечению пожарной безопасности», в том числе: описание системы обеспечения пожарной безопасности объекта капитального строительства.

Раздел 10 «Мероприятия по обеспечению доступа инвалидов».

Раздел 11 «Смета на строительство объектов капитального строительства». Сметная документация на строительство объектов капитального строительства, финансируемое с привлечением средств бюджетной системы Российской Федерации, составляется с применением утвержденных сметных нормативов, сведения о которых включены в федеральный реестр сметных нормативов.

Создана Федеральная государственная информационная система ценообразования в строительстве (ФГИС ЦС) для целей информационной поддержки процесса и порядка определения сметной стоимости строительства объектов капитального строительства, финансируемых с привлечением средств бюджетов бюджетной системы РФ, средств юридических лиц, созданных РФ, субъектами РФ, муниципальными образованиями, юридических лиц, доля в