2487

На правах рукописи

Жулькова Юлия Николаевна

УПРАВЛЕНИЕ

МНОГОФУНКЦИОНАЛЬНОЙ НЕДВИЖИМОСТЬЮ НА ОСНОВЕ РЕКОНЦЕПЦИИ ЕЕ ИСПОЛЬЗОВАНИЯ

08.00.05 - Экономика и управление народным хозяйством:

экономика, организация и управление предприятиями.

отраслями, комплексами (строительство)

АВТОРЕФЕРА Т

диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук

Нижний Новгород - 2006

ОБРАЗОВАНИЯ «НИЖЕГОРОДСКИЙГОСУДАРСТВЕННЫЙ АРХИТЕКТУРНО-СТРОИТЕЛЬНЫЙ УНИВЕРСИТЕТ"

Научный руководитель

доктор экономических наук, профессор Коробейников Игорь Олегович

Официальные оппоненты:

доктор экономических наук, профессор Дмитриев Михаил Николаевич, кандидат экономических наук, доцент Антюганов Станислав Васильевич

Ведущая организация

ГОУ ВПО «Пензенский государственный университет архитектуры и

строительства»

Защита состоится 6 декабря 2006 года в 11.00 часов на заседании диссертационного совета К 212.162.01 при ГОУ ВПО «Нижегородский государственный архитектурно-строительный университет» по адресу: 603950, г. Нижний Новгород, ул. Ильинская, 65, корпус 4, аудитория 402.

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке Нижегородского государственного архитектурно-строительного университета.

Автореферат разослан «3» ноября 2006 года.

Ученый секретарь диссертационного совета А.Н. Крестьянинов

Актуальность темы. Происходящие институциональные изменения в экономике России требуют принципиально новых подходов к формированию и осуществлению эффективного управления объектами многофункциональной недвижимости как наиболее востребованного в настоящее время сегмента коммерческой недвижимости посредством реконцепции – целенаправленного проведения единичных действий или комплекса мероприятий, направленных на модернизацию основного назначения объекта недвижимости для продления активной фазы жизненного цикла. Особенно эта проблема актуальна для крупных городов, обладающих значительными материальными и инвестиционными возможностями, что в свою очередь позволяет быстро и эффективно мобилизовать рыночный потенциал земельных ресурсов, привлечь инвестиции в наиболее важные и экономически выгодные сферы жизнедеятельности мегаполиса.

Одним из вариантов решения данной проблемы является выбор эффективного местоположения объекта многофункциональной недвижимости для получения в дальнейшем заказчиками прибыли при эксплуатации вновь построенных или реконструированных объектов, а также проведение мероприятий по результативному долгосрочному функционированию объекта.

Степень разработанности проблемы исследования. Анализ теории и практики развития управления объектами коммерческой недвижимости занимает значительное место в зарубежной и отечественной науке.

Вопросы экономики и управления недвижимостью с системным изложением основных экономических и управленческих аспектов были подробно рассмотрены такими учеными, как Н.Ф. Вечер, М.А. Горенбургов, П.Г. Грабовый, В.Ф. Грязных, С.И. Кабакова, А.Б. Крутик, О.П. Крымина, Ю.Н. Кулаков, И.Г. Лукманова, В.П. Николаев, А.А. Ольховский, Л.И. Павлова, В.А. Прорвич, А.Б. Ракитский, А.А. Сегединов, В.И. Семкин, Г.М. Стерник.

Из зарубежных авторов, уделявших внимание проблеме проектирования, размещения, развития и управления объектами недвижимости, можно отметить следующих ученых: В. Беренс, Д.Д. Блевинс, Ж. Дюпюи, Х. Моленаар, Р.Б. Пейзер, Д. Рейтсма, П. Хавранек, А.Б. Фрей, Г.А. Цукерман.

В работе использованы материалы двух направлений научноисследовательских работ, затрагивающие различные аспекты данной проблемы:

4

−основополагающие труды по общим вопросам формирования общественно-многофункциональных и деловых многофункциональных комплексов В.А. Абызова, Э. Богосяна, И.П. Васильевой, А.А. Гаврилиной, А.И. Урбаха и др., а также зарубежных авторов – Н. Беддингтона, Д. Гослинга,

Б.Майтленда и др.;

−проблемные публикации и исследования по вопросам истории раз-

вития и современной организации многофункциональных комплексов В.А. Лаврова, А.А. Максимова, С.М. Шумилкина, Н.П. Кириенко, Т.М. Розанова, И. Зайдлера, М. Колчака, И. Эпплтона и др.

Поскольку наименее разработанной с точки зрения научных исследований, нормативной базы и практического опыта продолжает оставаться проблема эффективности управления и эксплуатации многофункциональной недвижимости, то наличие определенных результатов в теории и практике управления недвижимостью не исключает разработку адекватных методик и стратегий для повышения эффективности функционирования многофункциональной недвижимости в современных экономических условиях в крупных городах.

Актуальность темы исследования и недостаточная ее разработанность определили цель и задачи исследования.

Целью диссертации является разработка методических положений по управлению многофункциональной недвижимостью на основе ее реконцепции.

Поставленная цель обусловила необходимость решения следующих за-

дач:

−обобщить особенности развития и тенденции функционирования коммерческой недвижимости;

−сформировать экономический инструментарий управления многофункциональной недвижимостью;

−разработать технологию выбора эффективного местоположения объекта многофункциональной недвижимости;

−дать методику реконцепции объектов многофункциональной недвижимости;

−разработать стратегию эффективной эксплуатации объектов многофункциональной недвижимости;

−дать оценку экономического эффекта управления многофункциональной недвижимостью.

условия эффективной эксплуатации объектов многофункциональной недвижимости.

Объектом исследования является многофункциональная недвижимость Нижегородской, Московской и Ленинградской областей.

Методологической и теоретической основой диссертации служат нор- мативно-правовые документы Российской Федерации, современная теория управления объектами недвижимости, а также зарубежный и отечественный опыт эффективного управления объектами многофункциональной недвижимости. В основу исследования заложена обширная информационнофактологическая база, основой которой являются труды отечественных и зарубежных ученых по вопросам оценки территорий под застройку, целесообразности строительства и управления объектами многофункциональной недвижимости, а также фактическая информация о состоянии коммерческой недвижимости Нижегородской области.

При обосновании и разработке положений диссертации применялись методы системного анализа, многомерного сравнительного и факторного анализа, метод экспертных оценок, SWOT-анализ, экономический и инвестиционный анализ. Эмпирическую базу настоящей работы составили аналитические материалы органов по управлению государственным имуществом, данные статистических сборников и публикаций в научных журналах и периодических изданиях.

Научная новизна работы заключается в развитии новых экономических отношений, возникающих при управлении объектами многофункциональной недвижимости на основе реконцепции.

В соответствии с этим:

−обобщены особенности развития и тенденции функционирования рынка недвижимости, заключающиеся в проектировании новых объектов и перепрофилировании существующих в многофункциональные комплексы;

−разработан экономический инструментарий управления многофункциональной недвижимостью, включающий порядок выделения земельных участков под застройку; формирование единого объекта многофункциональной недвижимости; качественные и количественные характеристики эксплуатации объекта;

объекта многофункциональной недвижимости, основанная на интеграции экономического инструментария управления и инновационного потенциала комплекса для эффективного функционирования;

−разработана методика реконцепции объектов многофункциональной недвижимости, основанная на совокупности ее возможных изменений, повышающих доходность объекта на стадии эксплуатации;

−предложена стратегия эффективной эксплуатации объектов многофункциональной недвижимости, базирующаяся на конкурентном маневрировании управляющей компании;

−выявлены подходы к определению экономического эффекта управления многофункциональной недвижимостью на основе реконцепции.

Практическая значимость диссертации состоит в том, что ее основные положения и результаты могут быть использованы инвесторами, государственными органами власти и местного самоуправления при принятии решения о застройке территории области и города.

Апробация работы. Теоретические положения диссертации отражены в различных научных сборниках. Основные положения докладывались на ряде конференций регионального, российского и международного уровней: на Международной научно-практической конференции «Социально-экономические проблемы развития городов» (г. Белгород, 2005); на XV Международной науч- но-технической конференции «Математические методы и информационные технологии в экономике, социологии и образовании» (г. Пенза, 2005); на Международной научно-технической конференции «Проблемы модернизации российского общества: социокультурные, правовые, экономические, экологические аспекты» (г. Нижний Новгород, 2006), в электронном журнале «Социаль- но-экономические и технические системы: исследование, проектирование, оптимизация» (г. Набережные Челны, 2006), в информационно-аналитическом научно-техническом общественном журнале ученых и инженеров конверсируемого машиностроения «Конверсия в машиностроении» (г. Москва, 2006).

Публикации. Основные положения диссертации отражены в 19 научных публикациях общим объемом 3,6 печатных листа. Одна работа диссертанта представлена в научном издании, входящем в перечень ВАК Минобрнауки РФ.

Структура и объем диссертации. Структура исследования определена

еецелью и поставленными задачами. Диссертация состоит из введения, трех

7

глав, заключения и списка литературы. Содержание диссертации изложено на 164 страницах, содержит 8 таблиц и 35 рисунков, список литературы из 125 наименований и 1 приложение.

На защиту выносятся:

1. Методы управления многофункциональной недвижимостью, базирующиеся на:

−экономическом инструментарии управления многофункциональной недвижимостью;

−технологии выбора эффективного местоположения объектов многофункциональной недвижимости, основанной на интеграции экономического инструментария управления и инновационного потенциала для эффективного функционирования;

−методике реконцепции объекта многофункциональной недвижимости, предполагающей совокупность изменений, способной повышать доходность объекта при эксплуатации и продлять жизненный цикл объекта многофункциональной недвижимости на всех его стадиях при изменении основных показателей эксплуатации.

2.Стратегия эффективной эксплуатации объектов многофункциональной недвижимости, основанная на конкурентном маневрировании управляющей компании, обеспечивающей результативное функционирование как существующей, так и вновь строящейся многофункциональной недвижимости.

2. ОСНОВНОЕ СОДЕРЖАНИЕ ДИССЕРТАЦИИ

Во введении обосновывается актуальность темы исследования, излагается степень разработанности проблемы, цели и задачи работы, формулируются характеристика ее новизны, практической значимости, основные результаты исследования.

В первой главе «Теория и практика управления коммерческой недвижимостью» рассмотрена эволюция развития объектов коммерческой недвижимости в России, обобщена система взглядов на развитие управления коммерческой недвижимостью, исследованы тенденции, функциональные особенности и проблемы эффективного управления коммерческой недвижимостью, определены подходы к формированию многофункциональной недвижимости.

недвижимостью» разработан экономический инструментарий управления многофункциональной недвижимостью, рассматривается технология выбора эффективного местоположения объекта многофункциональной недвижимости, а также предложена методика реконцепции объекта многофункциональной недвижимости.

Втретьей главе «Реализация результатов исследований и их экономическая оценка» предложена стратегия эффективной эксплуатации объектов многофункциональной недвижимости, дана прогнозная оценка экономического эффекта управления объектом и представлены предложения по подготовке и повышению квалификации специалистов в области управления недвижимостью.

Взаключении сформулированы основные выводы и рекомендации.

3.ОСНОВНЫЕ НАУЧНЫЕ РЕЗУЛЬТАТЫ И ПОЛОЖЕНИЯ, ВЫНОСИМЫЕ НА ЗАЩИТУ

3.1. Экономический инструментарий управления многофункциональной недвижимостью

Активное формирование рынка коммерческой недвижимости в России характеризуется неравномерным развитием отдельных его сегментов. Однако рассмотрение основных инвестиционно привлекательных секторов коммерческой недвижимости позволяет сделать вывод о динамичности их развития. Кроме того, данное исследование позволяет выявить тенденцию к объединению некоторых сегментов с целью получения синергетического эффекта и естественному формированию многофункциональных комплексов.

Значительным шагом к целостному пониманию рынка многофункциональной недвижимости является создание понятийного аппарата и единой классификации. С целью совершенствования методологического подхода в исследовании предложена классификация коммерческой недвижимости, а также уточнено понятие «многофункциональный комплекс». По мнению автора, многофункциональный комплекс представляет собой концентрацию функционально и пространственно взаимосвязанных объектов недвижимости, реализующих универсальный ассортимент товаров и услуг, спланированных и построенных как единое целое и имеющих общую управленческую концепцию. Основой замысла является доминирующая идея, ориентация объекта многофункциональ-

9

ной недвижимости на определенный сегмент рынка и группы целевых потребителей, имеющая конечной целью создание стабильного эффективного бизнеса для девелопера.

Вкачестве экономического инструментария рассматривается единый объект многофункциональной недвижимости. В сложившейся социальноэкономической ситуации назрела необходимость корректировки отдельных принципов и приоритетов в области управления многофункциональным комплексом как объектом коммерческой недвижимости.

Всвязи с новизной формата на данный момент не обеспечен системный подход к формированию единого объекта многофункциональной недвижимости как базового понятия, а также существуют некоторые понятийнометодические проблемы. Концептуальной основой формирования единого объекта многофункциональной недвижимости являются базовые понятия земельной составляющей и строения. Предложенная модель позволяет выстроить последовательность действий в организации, подготовке и регулировании процессов при создании единого объекта управления (рис. 1).

Внастоящее время отмечается нехватка информации методологического

истатистического характера, а также отсутствует глубокая информационная база по действующим и строящимся многофункциональным комплексам, по их количественным и качественным характеристикам. К качественным характеристикам относят местоположение, наличие парковочных мест, развитость инфраструктуры и обеспеченность коммуникациями. Количественные показатели характеризуются оценкой платежеспособного спроса, человекопотоком, износом оборудования и здания, плотностью размещения конкурирующих объектов, оборотом (выручка), издержками, прибылью и рентабельностью.

3.2. Технология выбора эффективного местоположения объекта многофункциональной недвижимости

В связи с важностью вопроса эффективного освоения территории представляется необходимым разработка технологии выбора местоположения многофункционального комплекса на выбранной территории с целью его результативной работы.