2145

Работа выполнена в Самарской государственной архитектурно-

строительной академии

НАУЧНЫЙ РУКОВОДИТЕЛЬ Заслуженный деятель науки РФ, доктор экономических наук,

профессор В.В. Бузырев

ОФИЦИАЛЬНЫЕ ОППОНЕНТЫ Заслуженный экономист РФ, доктор экономических наук,

ВЕДУЩАЯ ОРГАНИЗАЦИЯ Нижегородский государственный архитектурностроительный Университет (Нижний Новгород)

Защита состоится " 15 " декабря 2000 г. в 12 часов на заседании диссертационного Совета К 063 63 05 по защите диссертаций на соискание ученой степени кандидата экономических наук в Санкт-Петербургской государственной инженерно-экономической академии по адресу:

191002, Санкт-Петербург, ул. Марата, д.27, ауд. 324.

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке академии по адресу: 196084, Санкт-Петербург, Московский пр., д. 103а.

Автореферат разослан " 15 " ноября 2000 г.

ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

Актуальность темы. Зачастую принято рассматривать переход от командно-административной экономической системы к рыночной как двустадийный процесс. Что в свою очередь навязывает вывод о наличии двух экономических механизмов. Это не так. Инертность экономических процессов, учет фактора времени, позволяют утверждать, что отдельным сложившимся механизмом является набор законов, принципов и методов функционирования экономики в условиях перехода от одной экономической системы к другой. Будучи специфическим макроэкономическим процессом, он должен носить управляемый характер. Следовательно, должен быть разработан целый раздел экономической науки по анализу переходного состояния экономики.

Особенности состояния отдельных институтов хозяйственного механизма предопределяют его функционирование. Именно хозяйственный механизм общества учитывает действие совокупности внешних факторов, воздействующих как на сам этот механизм, так и на его институты. Переход к рыночной экономике, появление многообразных форм собственности, отказ от жесткого централизованного планирования вызвали необходимость поиска новых подходов и решений к управлению экономическими процессами, изменения инвестиционной политики государства и предприятий, структуры инвестиционной сферы, состава и роли инвесторов на рынке инвестиций. При различных состояниях экономики возникают особые механизмы функционирования процесса инвестирования.

Современную ситуацию в экономике России можно характеризовать как ситуацию нестабильности.

Большая инерционность экономического механизма и недопустимость в новых условиях распыления инвестиций, предопределяют высокую важность инвестиционного института в развитии экономической системы.

Новая инвестиционная политика должна быть направлена на отказ от инвестиций в малорентабельные проекты, ориентацию инвестиционных ресурсов на регионы с наиболее благоприятным инвестиционным клима-

вразработкуновыхформуправленияинвестициями,изменениеисточ-

' '

никовфинансированияинвестиций.

Реализация этой политики неразрывно связана с происходящим в России социальными и экономическими переменами. Возрастает роль отдельных субъектов Федерации в решении важнейших экономических задач, стоящих перед страной. Это требует совершенно новых подходов к управлению региональной экономикой на основе совершенствования региональной инвестиционной политики.

В современных условиях проблема поиска источников инвестирования должна решаться комплексно с учетом факторов, действующих как на федеральном, так и на региональном уровне.

Основной задачей региональной инвестиционной политики должно стать формирование благоприятного инвестиционного климата и поиск рациональных направлений вложения инвестиций с учетом общей экономической конъюнктуры в стране.

Цель диссертационного исследования состоит в разработке методических основ формирования эффективной инвестиционно-строительной программы в крупном городе.

В соответствии с указанной выше целью были поставлены и решены следующие задачи:

-анализ факторов, влияющих на спрос на жилье в крупном городе;

-исследование организации рыночного жилищного строительства в крупном городе в условиях нестабильной экономики;

-определение принципов действия и методов функционирования экономического механизма регулирования инвестиционного процесса;

-определение источников и напрвлений инвестирования жилищного строительства города Самара;

-разработка модели экономического механизма управления инвестиционным процессом в экономической системе на примере города Самара;

-разработка методики оптимизации объемов инвестирования в группы проектов с учетом эффективности вложения средств,

-уточнение методов оценки эффективности инвестиционных про-

грамм на основе учета рисков.

Предметом исследования являются основные институты инвестиционного процесса в жилищном строительстве крупного города в условиях нестабильной экономики.

В качестве объекта исследования, в соответствии с названной целью, выступает процесс нового строительства и реконструкции жилого фонда города Самара, рассматриваемый с точки зрения эффективности инвестиционной программы крупного города в условиях нестабильной экономики.

Выбор данного объекта исследования продиктован необходимостью целенаправленного управления инвестиционным процессом на уровне крупного города, научного обоснования и повышения эффективности инвестиционных программ в современных условиях хозяйствования.

Теоретической и методической базой диссертационного исследования послужили труды ведущих ученых по проблемам рыночных отношений, экономического и социального развития страны и ее регионов, орга- низационно-инвестиционной деятельности, нормативные и методические материалы государственных органов по вопросам инвестирования и жилищного строительства, оценки эффективности инвестиционных проектов.

В процессе исследования были использованы методы экономического и логического анализа, математической статистики, теории принятия решений, элементы системного подхода и моделирования, оценки экономическойэффективностиинвестиций.

Научная новизна диссертационного исследования заключается в том, что в его процессе:

-произведено выявление и анализ факторов, влияющих на спрос на жилищном рынке в крупном городе в условиях нестабильной экономики;

-определены источники и методы инвестирования в крупном городе с обоснованием роли инвестиций в воспроизводстве экономической

системы на примере Самары; •

-разработана методика создания и функционирования экономического механизма управления инвестиционным процессом в крупном городе, рассмотрена специфика инвестиционного процесса в Самаре;

-разработаны методические основы оптимизации объемов инвестирования в группы проектов с учетом эффективности вложения средств;

-предложена модель оптимизации объемов инвестирования в группы проектов с учетом эффективности вложения средств;

-уточнены методические принципы оценки эффективности инвестиционных программ на основе учета рисков.

Практическая значимость результатов исследования состоит в том, что предложенные в работе подходы, методы и модели управления инвестиционным процессом в строительстве в Самаре доведены до стадии разработки, позволяющей использовать их в практике хозяйствования для повышения рентабельности и совершенствования системы управления инвестиционным процессом в жилищном строительстве Самары на основе разработки экономического механизма управления жилищным строительст-

вом города.

Результаты исследования были использованы администрацией города Самара при разработке "Концепции муниципальной программы

"Самарское жилье" на период с 2000 по 2015 гг..

Публикации. По теме диссертации опубликовано 4 статьи. Общий

объем печатных работ составляет 0,65 п.л.

Структура работы. Диссертация состоит из введения, 3 глав, заключения, списка использованной литературы из 119 наименований.

ОСНОВНОЕ СОДЕРЖАНИЕ ДИССЕРТАЦИИ

В начале 1993 г. обозначились признаки некоторой инвестициOH- ной стабилизации. На эту ситуацию по разному отреагировали разные инвесторы. К 1993 г. сформировалась следующая структура источников финансирования капитального строительства: республиканский бюджет- 15%, местные бюджеты16%, инвестиционные фонды- 4%, льготные кредиты- 2%. Основным источником являются собственные средства

предприятийболее 60% всех инвестиций.

Отметим, что прекращение спада инвестиций в 1993 г. в основе своей опиралось на непроизводственное (особенно жилищное) строи-

тельство.

По структуре инвестиций инвестиции в жилищное строительство Самары составляют до 45%. Возросла доля инвестиций, осуществляемых за счет частных средств, в том числе иностранных инвесторов. Из общего числа непроизводственных инвестиций инвестиции в жилищное строительство составили в 1998 году 283,6 млрд. рублей. За первую половину

1999 года в Самаре введены в эксплуатацию жилые дома общей площадью 36,9 тыс. кв. м, что на 30% больше чем за аналогичный период 1998 года.

Если говорить о жилищной проблеме, то следует отметить ее определенные особенности.

1. В связи с тем, что по мере развития общества растут потребности населения, имеет место постоянное увеличение требований к условиям проживания.

2.Жильё является необходимым условием существования человека,

астоимость жилья и его содержание высоки по сравнению с доходами большинстванаселенияРоссии.

Важным показателем является средняя фактическая стоимость строительства 1 кв. м. общей площади. На июнь 1999 года этот показатель в городе Самара составил 3,3 тыс. рублей.

При этом рыночная стоимость квадратного метра в среднем составляла на первичном рынке 9302 рубля, на вторичном 6584,1.

Номинальная заработная плата в 1999 году составляла 1483,1 рубль. Заработная плата в коммерции составляла 4684,6 рублей , в промышленности 1541,3 рубля.

Низкий уровень доходов позволяет говорить об отсутствии платежеспособного спроса на данный вид продукции.

В Самарской области резко уменьшаются объемы государственных капитальных вложений в жилищное строительство. В связи с чем, наблюдается рост числа граждан из социально-незащищенных слоев населения, нуждающихся в улучшении жилищных условий. По состоянию на 01 .01.2000 г. по данным Отдела по учету и распределению жилой площади, количество очередников, состоящих на учете по улучшению жилищных условий, составило 27 418 семей, для обеспечения жильем которых потребуется 1396,7 тыс. кв. м общей площади.

Назревшая необходимость решения поставленных задач привела к поиску возможностей по осуществлению градостроительной программы в условиях города. К таким возможностям относятся:

-имеющиеся в городе территориальные резервы;

-возможность привязывать некоторые новые площадки строительства на реконструируемых территориях к существующим инженерным сетям, имеющейся социально-бытовой инфраструктуре;

-наличие развитой базы стройиндустрии в Самарской области;

-наличие на территории области финансовых средств, которые при создании благоприятного инвестиционного климата могут быть направлены на реализацию программы жилищного строительства города;

-существующий платежеспособный достаточно не эластичный по цене спрос на рынке жилья, который будет расти с улучшением общей экономической ситуации.

При разработке муниципальной жилищной программы остро стоит вопрос о соблюдении социальной справедливости в жилищной сфере, реальной защите малообеспеченных слоев населения. Это достигается путем

привлечения инвестиций в жилищное строительство из внебюджетных и бюджетных источников, с направлением бюджетного финансирования только на строительство среднестандартного, специального жилья для инвалидов и социального жилья для удовлетворения потребностей граждан жильем под социальные программы.

Механизм региональной инвестиционной стратегии на первом этапе предполагает классификацию потребностей и оценку объемов спроса (БЛОК 1)(рисунок 1).

Что касается классификации потребностей, то основываясь на исследованиях специалистов доля высокостандартного жилья (условно определена для объектов массовой застройки - 30 кв. м общей площади на человека, для строительства индивидуального жилья - 50 кв. м. общей площади на человека) в общем объеме спроса составляет 46-52%; среднестандартное жилье (средние параметры условий проживания в рамках социальных и санитарно-гигиенических норм) наиболее пригодно для "муниципального" строительства и его предположительный объем 1483,1 тыс.кв. м. Следовательно объем высокостандартного жилья на первом этапе программы предположительно - 682,226771,212 тыс. кв. м. Общий объем спроса на первом этапе программы составит2254,312 тыс.кв. м.

Второй блок механизма - "ОЦЕНКА ПЛАТЕЖЕСПОСОБНОГО СПРОСА ПО ВИДАМ ФИНАНСИРОВАНИЯ". '

В последние годы наблюдается резкое снижение величины бюджетных средств в общем объеме финансирования. В 2000-2004 годах в городе Самаре планируется реконструкция жилого фонда и строи-

10

тельство нового жилья в объеме 2854,8 тыс.кв. метров. При этом за счет бюджетных средств будет реконструировано и построено 94,8 тыс.кв. метров или 3,32%. В 20052009- 3,53%. В 20102015- 4,14%.

Как видно из приведенных данных, основная масса инвестиций будет осуществлена не из централизованных источников. Важным источником должны стать средства частных инвесторов. Величина средней заработной платы по городу Самара позволяет предположить, что основная масса инвестиций будет осуществлена частными инвесторами через систему кредитов.

"ОЦЕНКА ОБЪЕМА ИНВЕСТИЦИЙ В ЖИЛИЩНОЕ СТРОИТЕЛЬСТВО"(Блок 3). Данный этап проводится на основе данных о рыночной стоимости жилья в городе.

Общий объем инвестиций без учета коэффициента дисконтирования- 431760,072 тыс. долл. .

Такое финансирование возможно только при создании определенных условий, стимулирующих вложение средств в строительство жилья:

1. Создание правового обеспечения программы:

(а) Утверждение новых правил застройки.

(б) Принятие документа о гарантиях инвестиций.

(в) Разработка и утверждение новой нормативно-правовой базы по порядку обеспечения жильем очередников на улучшение жилищных условий.

2. Создание и поддержка механизмов для реализации программы:

(а) Создание внебюджетного фонда развития жилищного строительства.

(б) Дальнейшее совершенствование системы конкурсного отбора во всех областях, связанных с реализацией программы.

(в)Создание центра по выдаче технических условий.

(г)Поддержка и развитие различных форм кредитования строительства и приобретения жилья.

Блок 4 "СОЗДАНИЕ ИНВЕСТИЦИОННЫХ ИНСТИТУТОВ". В условиях рыночной экономики весь диапазон механизмов регионального управления жилищным строительством можно разбить на две группы:

1. Механизмы управления жилищным строительством, инвестируемым за счет бюджета. Бюджетное финансирование реализуется как через