Расчет полной стоимости воспроизводства

Показатель	Значение, р.
Стоимость воспроизводства в ценах 1969 г.	2500 х 13,1 =32750
Стоимость воспроизводства в ценах 1984 г. с учетом Ккл	43479,6
Стоимость воспроизводства в ценах 2001 г. без учета НДС	782632
Полная стоимость воспроизводства в ценах 2001 г.	939158

Пересчет в уровень фактических цен был произведен с помощью системы индексов цен по конечной строительной продукции и укрупненным видам строительных работ.

Индексы представляют собой отношение стоимости продукции, работ или ресурсов в текущем уровне цен к стоимости в базисном уровне цен. За базисный уровень цен принята стоимость в уровне цен 1969 г. Информационной основой для определения индексов являются данные регистрации текущих цен потребления на материалы, конструкции и изделия, а также показателей оплаты труда, других затрат и прибыли на 1 чел. . день затрат труда работников, занятых на строительно-монтажных работах в базовых подрядных организациях. Коэффициенты учитывают усредненные стоимости производства работ, средние цены на материалы, изделия и конструкции, изменение заработной платы рабочих, изменение стоимости эксплуатации строительных машин, изменение сметной стоимости строительных материалов, конструкций и изделий, снабженческих наценок, транспортных и заготовитель но-складских расходов, увеличение стоимости энергоресурсов, изменение массы накладных расходов. Указанные коэффициенты не учитывают НДС.

Итак, прямые издержки при строительстве склада в ценах 2001 г. составят 1 126 990 р.

При расчетах стоимости затратным методом необходимо учитывать расходы, которые инвестор понесет в сегодняшнее время перед началом строительства (согласование разного рода технических условий и оплата за мощности по теплу и электроэнергии). Назовем их предстроительными расходами.

В г. Н-ске стоимость 1 Гкал = 862,3 тыс. р. и 1 кВт = = 3,174 тыс. р. Для оцениваемого объекта запроектированы следующие мощности:

• общее количества тепла на объект-О,О5 Гкал;

• расчетная мощность по электроэнергии - 20 кВт.

Тогда выкуп мощностей составит:

• по теплу - 0,050 х 862300 = 43100 тыс. р.;

• по электроэнергии - 20 х 3174 = 63 480 р.

ИТОГО: 43 100 + 63 480 = 106 580 р.

Рассчитаем прибыль предпринимателя.

Отвод земельного участка, строительство на нем улучшений и сдача их в эксплуатацию с оформлением праворегистрирующей документации - все это услуги девелопера. На основании проведенного анализа доходности бизнеса девелоперов на рынке Н-ска прибыль инвестора может составить около 20 % к общим строительным затратам. Этот доход отражает вознаграждение, которое требует типичный инвестор за риск, связанный с реализацией аналогичного инвестиционного проекта по строительству объекта, аналогичного оцениваемому.

ПП = 20%· (939 158 + 106 580) = 209 148 р.

Расчет полной восстановительной стоимости объекта оценки

Параметр	Величина, р.
Градостроительный сбор	350 000
Стоимость строительства в ценах на дату оценки с учетом НДС	939 158
Оплата за мощности	106 580
Прибыль инвестора	209 148
Полная восстановительная стоимость на дату оценки	1 604 886

Таким образом, строительство аналога объекта оценки в адекватных условиях обойдется в сумму 1 604 886 р., где стоимость земли – 350 000 р., стоимость построек (оцениваемой части) = 1 254 886 р.

Определим накопленный износ.

В общем случае износ определяется по формуле

И = 1 – (1 – Ифиз)(1 - Ифун)(1 – Ивнеш).

Различают три типа износа: физический износ (Ифиз), функциональный (Ифун и внешний (Ивнеш). Способом устранения физического износа являются ремонтно-восстановительные работы, а функционального устаревания - реконструкция.

Физический износзданий определяется суммированием величин физического износа отдельных конструктивных элементов здания. Для расчета физического износа объекта классификация признаков износа была взята во ВСН-53-86(р) «Правила оценки физического износа жилых зданий». Удельные веса укрупненных конструкций элементов взяты из соответствующих сборников укрупненных показателей восстановительной стоимости.