Жилищное право

• 1 0 1

4, В случаях стихийных бедствий, аварий, эпидемий и иных чрезвычайных обстоятельств жилое помещение в интересах общества по решению государственных органов может быть изъято у собственника в порядке и на условиях, установленных законом (реквизиция). Собственник реквизированного земельного участка вправе при прекращении действия обстоятельств, в связи с которыми осуществлена реквизиция, требовать возврата ему реквизированного земельного участка в судебном порядке. В случае невозможности возврата реквизированного земельного участка его собственнику возмещается рыночная стоимость этого земельного участка, устанавливаемая в соответствии со статьей 66 Земельного кодекса РФ, или по его желанию предоставляется равноценный земельный участок.

Оценка, по которой собственнику возмещается стоимость реквизированного жилого помещения, может быть им оспорена

всуде.

5.В случаях, предусмотренных законом, жилое помещение может

быть безвозмездно изъято у собственника по решению суда в виде санкции за совершение им преступления (например, грабеж) или иного правонарушения (конфискация).

Вслучаях, предусмотренных законом, конфискация может быть произведена в административном порядке. Решение о конфискации, принятое в административном порядке, может быть обжаловано в суд.

Всоответствии с "Перечнем имущества, не подлежащего конфискации по приговору суда" (Приложение к Уголовно-исполни- тельному кодексу РФ от 08.01.97 № 1-ФЗ, в ред. от 08.12.2003) конфискации не подлежит находящийся в частной собственности лица жилой дом, квартира или отдельные их части, если осужденный и его семья постоянно в них проживают (не более одного дома или одной квартиры на семью). Не подлежат конфискации также и земельные участки, на которых расположены не подлежащие конфискации дом и хозяйственные постройки.

102

: , Изъятие (отчуждение) жилого помещения в связи с изъятием земельного участка

1. Порядок изъятия жилого помещения 2, Права собственника изымаемого \ \.

жилогопомещения

1, В соответствии со ст. 35 Конституции РФ никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения.

В случаях когда изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд либо ввиду ненадлежащего использования земли невозможно без прекращения права собственности на жилой дом, здание и иную недвижимость, находящуюся на данном участке, это имущество может быть изъято у собственника путем выкупа государством или продажи с публичных торгов.

Требование об изъятии жилого помещения (недвижимости) не подлежит удовлетворению, если государственный орган или ррган местного самоуправления, обратившийся с этим требованием в суд, не докажет, что использование земельного участка в целях, для которых он изымается, невозможно без прекращения права собственности на данное жилое помещение.

2* В случае сноса находящихся в личной собственности граждан жилых домов в связи с изъятием земельных участков для государственных или общественных нужд указанным гражданам, членам их семей\ а также другим гражданам, постоянно проживающим в этих домах, предоставляются по установленным нормам квартиры в домах государственного или общественного жилищного фонда. Кроме того, собственникам жилых домов по их выбору либо выплачивается стоимость сносимых домов,

строений и устройств, либо предоставляется право использовать материалы от разработки этих домов, строений и устройств по своему усмотрению.

По желанию граждан органы местного самоуправления обеспечивают им (вместо предоставления квартир) возможность внеочередного вступления в члены жилищно-строительных кооперативов и получения в них квартир.

Порядок возмещения стоимости сносимых домов, строений и устройств устанавливаются Правительством РФ.

При определении выкупной пены в нее включаются рыночная стоимость земельного участка и находящегося на нем жилого помещения, а также все убытки, причиненные собственнику, включая убытки, которые он понес в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

По желанию граждан принадлежащие им жилые дома и строения, подлежащие сносу, могут быть перенесены и восстановлены на новом месте.

Условия, при которых производится перенос домов, строений и устройств, устанавливаются Правительством РФ.

В случаях, установленных Правительством РФ, для граждан, дома которых подлежат сносу, по их желанию сооружаются на новом месте жилые дома, строения и устройства и передаются этим гражданам в личную собственность. При этом возмещение стоимости сносимых жилых домов, строений и устройств не производится.

Если дом, в котором находятся приватизированные квартиры, подлежит сносу по основаниям, предусмотренным законодательством, выселяемым из него собственникам квартир с их согласия предоставляется равноценное жилое помещение на праве собственности либо иная компенсация лицом, осуществляющим снос дома.

Вопрос 44« Понятие и состав кондоминиума

j/. Понятие кондоминиума '2., Регистрация кондоминиума

3. Состав кондоминиума *

4. Общее имущество в кондоминиуме

!• Правовой статус кондоминиумов регулируется Федеральным законом Российской Федерации "О товариществах собственников жилья" от 15.06.96 № 72-ФЗ (в ред. от 21.03.2002).

Кондоминиум - это единый комплекс недвижимого имущества, включающий земельный участок в установленных границах и расположенное на нем жилое здание, иные объекты недвижимости, в котором отдельные части, предназначенные для жилых или иных целей (помещения), находятся в собственности граждан, юридических лиц, Российской Федерации, субъ-

ектов Российской Федерации, муниципальных образований (домовладельцев) -. частной, государственной, муниципальной и иной формах собственности, а остальные части (общее имущество) находятся в их обшей долевой собственности.

Общее имущество - это части комплекса недвижимого имущества, предназначенные для обслуживания, использования и доступа к помещениям, тесно связанные с ними назначением и следующие их судьбе; находятся в общей долевой собственности собственников помещений (домовладельцев). Так, в многоквартирном доме к общим помещениям относятся общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

Домовладелец (собственник квартиры) не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру.

Домовладелец - это собственник помещения в комплексе недвижимого имущества - кондоминиуме, он же - участник долевой собственности на общее имущество.

Собственником помещения в кондоминиуме (домовладельцем) могут быть любое физическое или юридическое лицо, Российская Федерация, субъект Российской Федерации и муниципальное образование. Помещение в кондоминиуме может принадлежать нескольким собственникам на праве общей собственности, выступающим как один домовладелец; один домовладелец может иметь в собственности несколько помещений в кондоминиуме.

Домовладельцы владеют, пользуются и распоряжаются помещениями в кондоминиуме, находящимися в частной, государственной, муниципальной или иной форме собственности, в соответствии с общими нормами гражданского законодательства.

2* Кондоминиум как единый комплекс недвижимого имущества, а также права на недвижимое имущество в кондоминиуме

и сделки с ним, подлежат государственной регистрации в со-

ответствии с действующим законодательством с предоставлением паспорта домовладения.

Порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в кондоминиумах установлен Феде-

ральным законом Российской Федерации "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 21.07.97 № 122-ФЗ (в ред. от 09.06.2003).

Паспорт домовладения содержит необходимые сведения о недвижимом имуществе в кондоминиуме, включая:

ц/ запись о том, что данное домовладение представляет собой кондоминиум, зарегистрированный в едином государственном реестре;

•реквизиты банка данного органа, осуществляющего государственную регистрацию и учет имущества и прав собственности' на него, в котором хранится копия паспорта домовладения;

•топографическое описание и ситуационный план участка домовладения;

•планы этажей зданий и сооружений с фиксацией названия, номера каждой отдельной части домовладения и ее площади, высоты этажей;

•историческая справка - год постройки и реконструкции, проектные и строительные организации, прошлые и настоящие собственники кондоминиума;

•сведения об инвентаризационной стоимости кондоминиума и т. д.

Паспорт домовладения составляется территориальными или местными бюро технической инвентаризации на основании натурных обмеров и сведений органов архитектуры и градостроительства, органов по землепользованию и земельным ресурсам, органов по управлению государственным имуществом и хранится (в зависимости от формы управления кондоминиумом) у домовладельцев, службы заказчика либо1 товарищества.

3* В состав кондоминиума могут входить следующие объекты:

•одно здание или его часть, или несколько зданий, в которых помещения принадлежат различным (не менее чем двум) домовладельцам, с прилегающим земельным участком в установленных границах, пешеходными и транспортными дорогами, бассейнами, водоемами, многолетними зелеными насаждениями и другими подобными объектами;

•несколько компактно расположенных зданий или сооружений - односемейных, садовых или дачных домов с приусадебными участками или без них, гаражей и других объектов, объединенных общим земельным участком и элементами инфраструктуры.

Кондоминиум может состоять из отдельной части здания размером не менее одной блок-секции, имеющей изолированный от других частей здания вход и межквартирный лестничнолифтовой узел (например, часть здания с подъездом).

Отдельная часть здания может быть выделена в отдельный кондоминиум при условии, что надстройка, реконструкция, перестройка либо снос этой блок-секции не нарушат целостность других частей здания, не входящих в состав данного кондоминиума.

4.Общим имуществом в кондоминиуме являются обслуживающие

более одного домовладельца межквартирные лестничные клетки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, крыши, технические этажи и подвалы, ограждающие несущие и ненесущие конструкции, а также механическое, электрическое, сантехническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, прилегающие земельные участки в установ-

ленных границах с элементами озеленения и благоустройства, а также иные объекты, предназначенные для обслуживания единого комплекса недвижимого имущества кондоминиума и служащие его использованию.

Общее имущество в кондоминиуме находится в общей долевой собственностидомовладельцев.

Домовладельцы владеют, пользуются и в установленных законодательством Российской Федерации пределах распоряжаются общим имуществом в кондоминиуме.

Общее имущество в кондоминиуме не подлежит отчуждению отдельно от права собственности домовладельцев на помещения в кондоминиуме.

Нормативный размер земельного участка, передаваемого в общую

долевую собственность домовладельцев бесплатно, определяется в зависимости от площади участка, занятого непосредственно жилыми зданиями и иными объектами недвижимости, входящими в состав кондоминиума, а также прилегающими к ним территориями, необходимыми для обеспечения их функционирования (обслуживания), с учетом соблюдения требований градостроительных нормативов, противопожарной безопасности, санитарных разрывов между зданиями и иных норм, обеспечивающих нормальные условия проживания и пребывания граждан в кондоминиуме, обслуживания жилых зданий и другого имущества, входящего в состав кондоминиума, а также доступ ко всем объектам кондоминиума. При этом должны обеспечиваться нормальные условия проживания граждан на смежных земельных участках и права собственников, владель-

владельцы вправе самостоятельно выбрать один из трех способов управления недвижимым имуществом.

Управление кондоминиумом может осуществляться путем:

•непосредственного управления домовладельцами при незначительных размерах кондоминиума и ограниченном числе домовладельцев;

•передачи домовладельцами функций по управлению кондоминиумом уполномоченной государством или органами местного самоуправления службе заказчика на жилищно-коммунальные услуги;

•образования домовладельцами товарищества собственников

жилья для самостоятельного управления кондоминиумам либо для последующей передачи по договору части или всех функций по управлению уполномоченному физическому лицу - индивидуальному предпринимателю либо уполномоченной организации любой формы собственности (управляющему), а также иным способом, установленным федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

Способ управления кондоминиумом может быть изменен в любое время по решению домовладельцев.

Неизбрание домовладельцами в течение шести месяцев способа управления кондоминиумом, в котором более 50 процентов площади помещений находится в частной собственности, влечет наложение штрафа на домовладельцев - граждан и организации, а также на должностных лиц, уполномоченных представлять интересы собственника в кондоминиуме.

Размер штрафа устанавливается органами государственной власти субъектов Российской Федерации и органами местного самоуправления.

Управление кондоминиумом домовладельцами непосредственно допускается в случаях, когда кондоминиум включает в себя не более четырех помещений, принадлежащих двум, трем или четырем различным домовладельцам.

В других случаях домовладельцы (в составе не менее двух) на добровольной основе вправе выбрать один из вышеуказанных способов управления недвижимым имуществом.

Выбор способа управления кондоминиумом осуществляется на общем собрании домовладельцев. Общее собрание домовладельцев может быть собрано по инициативе любого числа до-

мовладельцев, застройщика, предприятия, учреждения, организации, в хозяйственном ведении или оперативном управлении которых находится имущество, органов местного самоуправления либо иного заинтересованного лица.

В случае принятия домовладельцами решения о передаче функций по управлению кондоминиумом уполномоченной государством или органом местного самоуправления службе заказчика на жилищно-коммунальные услуги передача производится по договору, заключаемому в обязательном порядке в соответствии с гражданским законодательством.

Организация и сфера деятельности службы заказчика на жи- лищно-коммунальные услуги определяются соответствующими органами государственной власти или местного самоуправления, выступающими от имени собственника жилищного фонда - Российской Федерации, субъекта Российской Федерации, муниципального образования.

Во вновь создаваемых кондоминиумах образуются товарищества собственников жилья в соответствии с законодательством Российской Федерации.

2* Уведомление о проведении общего собрания домовладельцев

направляется лицом, по инициативе которого созывается общее собрание, в письменной форме и вручается каждому домовладельцу под расписку или путем почтового отправления (заказным письмом). Уведомление направляется не позднее чем за 10 дней до даты проведения общего собрания.

Вуведомленииопроведенииобщегособранияуказываются:

%/ по чьей инициативе созывается общее собрание;

•место и время проведения собрания;

•повестка дня собрания. Общее собрание не вправе выносить на обсуждение вопросы, которые не были заявлены.

Каждый домовладелец на общем собрании обладает количеством голосов пропорционально доле его участия.

В случае, когда в государственной и (или) муниципальной собственности находится более 30 процентов площади помещений в кондоминиуме, собственник этих помещений или уполномоченный им орган может принять решение о перераспределении между остальными домовладельцами пропорционально доле их участия части принадлежащих ему голосов на общем собрании (свыше 30 процентов голосов).

110

Общее собрание домовладельцев правомочно, если на нем присутствуют домовладельцы или их представители, обладающие более чем 50 процентами голосов от общего числа голосов домовладельцев.

В случае отсутствия кворума инициатор назначает новые дату, место и время проведения общего собрания. Вновь назначенное общее собрание может быть созвано в срок не ранее 48 часов и не позднее 30 суток с момента несостоявшегося ранее общего собрания. ,

Общее собрание домовладельцев ведет председатель собрания, который избирается большинством голосов присутствующих домовладельцев или их представителей.

Для ведения протокола собрания избирается секретарь собрания. Первое собрание домовладельцев ведет инициатор собрания.

На общем собрании по выбору способа управления кондоминиумом принимается решение: либо о передаче недвижимого имущества в управление уполномоченной государством или органом местного самоуправления службе заказчика на жи- лищно-коммунальные услуги, либо об образовании товарищества собственников жилья и утверждении его устава.

Решение принимается большинством голосов присутствующих на общем собрании домовладельцев или их представителей и оформляется протоколом.

Решение общего собрания, принятое в установленном выше порядке, является обязательным для всех домовладельцев, в том числе для тех, которые независимо от причин не приняли участия в голосовании.

3* Обслуживание и эксплуатация недвижимости в кондоминиуме

должны осуществляться физическими или юридическими лицами, имеющими лицензию на осуществление ремонтно-эксплу- атационной или строительной деятельности в случае, если закон требует наличия такой лицензии.

Физические и юридические лица, осуществляющие ремонтноэксплуатационную или строительную деятельность, выполняют работы по содержанию и ремонту недвижимого имущества, предоставлению коммунальных услуг, строительству дополнительных объектов в кондоминиуме по договорам с лицами, управляющими кондоминиумом (домовладельцами, уполномо-