2. Выбор способа управления

Существует несколько способов управления, практикуемых на Западе:

 Building Management - управление проектом на стадии проектирования и строительства объекта.

Property management (управление объектом и управление эксплуатацией объекта)

Этот вид управления ставит своей основной целью повышение доходности объекта и управление его стоимостью. Основной задачей property management является управление процессами маркетинговой, финансовой и юридической деятельности.

Property management является основой коммерческого развития проекта и включает в себя следующие виды деятельности:

• Продвижение объекта на рынке 

• Оперативное управление

• Финансовое планирование

Asset management ( девелопмент)

Asset management ставит перед собой задачи наиболее эффективного управления активами и инвестиционными портфелями недвижимости. Это доверительное управление капиталом инвестора с целью его преумножения. Asset management определяет направление инвестиционной деятельности в проектах коммерческой недвижимости и включает в себя следующие виды деятельности:

• Работа на фондовом рынке 

• Финансовый менеджмент

• Оценка

Facility managemenent (управление эксплуатацией объекта)

Целью Facility management является эффективное управление всеми службами, обеспечивающими непрерывную работу объекта коммерческой недвижимости. В задачи Facility management входит контроль за поставщиками ресурсов, организация работы сервисных служб и решение вопросов строительства, текущего и аварийного ремонта.

Facility management осуществляет процессы функционирования объекта недвижимости и включает в себя следующие виды деятельности:

• Инжиниринг 

• Техническая эксплуатация

• Уборка и обслуживание территорий

Для своей курсовой работы я выбираю Asset management.

3. Выбор управляющей компании

Так как я выбрала Asset management, то компания СВЕТОФОР будет осуществлять управление проектом целиком и полностью, начиная от разработки концепции торгового центра и заканчивая эксплуатацией и реновацией объекта.

Компания СВЕТОФОР имеет два объекта коммерческой недвижимости на территории Московской области ( в Люберцах и Балашихе). Заказчик представляет собой и застройщика и управляющую компанию, а значит, в структуре компании сформировано подразделение по управлению.

4. Структура управляющей компании, услуги управляющей компании, функции управляющей компании.

В структуру управляющей компании «СВЕТОФОР» входят

-генеральный директор

-исполнительный директор  менеджеры проекта, строит.-монтажный департамент, отдел подготовки строительства, отдел комплектации;

-главный архитекторглавные архитекторы проектов, архитекторы, главные специалисты;

-финансовый директорсметно-договорной отдел, бухгалтерия, информационно-тех. отдел;

-коммерческий директоротдел маркетинга;

-директор по развитию административно-хоз. отдел, служба развития и персонала;

-директор по качествуслужба технического надзора.

Управление строительством:

-Проведение тендеров и выбор генерального подрядчика, генерального поставщика и остальных участников процесса строительства, оформление и заключение договоров подряда.

-Контроль всех этапов строительства, координация сбора всей необходимой документации.

-Технический надзор.

-Координация и контроль поставок необходимых для строительства материалов и оборудования.

-Координация всех этапов строительства, предоставление отчетности Заказчику, урегулирование спорных вопросов.

-При возникновении соответствующих обстоятельств, внесение корректировок в проектную и рабочую документацию и их согласование.

-Разработка календарных планов и сетевых графиков, их мониторинг и контроль выполнения.

- Координация и контроль монтажных и пуско-наладочных работ.

-Разрешение спорных вопросов и принятие взаимоприемлемых решений при возникновении конфликтных ситуаций по вопросу исполнения подрядчиками своих договорных обязанностей.

-Отслеживание взаиморасчетов между контрагентами, контроль авансовых платежей, промежуточных расчетов и соответствия выполненных обязательств.

-Составление отчетности для Заказчика на промежуточных этапах строительства, подписания актов выполненных работ. Отслеживание качества поставляемых материалов и оборудования, качества и соответствия строительных работ.

-Информирование Заказчика об отклонении от графиков выполнения работ, разработка и принятие решений по оптимизации и соблюдению сроков.

-Приемка и контроль качества выполненных работ, оформление актов сдачи-приемки и предоставление отчетности.

-Подготовка к сдаче объекта в эксплуатацию, проверка работоспособности и функционирования всех инженерных систем.

-Представительство на этапе сдачи объекта в эксплуатацию, согласование сроков устранения замечаний, в случае их выявления.

-Оформление и передача Заказчику отчета о выполнении обязательств по договору управления проектом строительства.

Коммерческое управление:

-Разработка концепции развития объекта. Коммерческое управление включает детальную проработку инвестиционных стратегий.

-Привлечение платежеспособных арендаторов, ведение деловых переговоров в интересах собственника, постоянный контроль над соблюдением условий договора. Грамотное управление дебиторскими задолженностями.

-Эффективное развитие и продвижение бизнеса, маркетинговое продвижение объекта коммерческой недвижимости. Оперативное решение всех вопросов, которые возникают при эксплуатации недвижимости, взаимодействие с коммунальными службами, органами управления, муниципальными учреждениями и пр.

Управление на стадии эксплуатации:

-Техническое обслуживание и ремонт всех инженерных систем, сетей и оборудования, установленных на объекте недвижимости

-Эксплуатация лифтов.

-Сопровождение договоров на поставку энергоносителей

-Разработка бюджетов текущих и капитальных затрат

-Организация круглосуточной диспетчерской службы

-Производство электроизмерительных работ

-Разработка и выполнение мероприятий по энергосбережению

Содержание объекта:

1)Санитарное содержание объекта:

- Ежедневная комплексная уборка помещений,

- Уборка зданий по окончании строительства перед вводом в эксплуатацию,

-Уход за напольными покрытиями и их восстановление,

-Услуги по дезинфекции, дезинсекции и дератизации,

-Очистка крыш и карнизов от наледи и сосулек,

-Сбор и вывоз мусора и пр.

2)Содержание прилегающего земельного участка:

-уборка,

-вывоз мусора и снега,

-озеленение;

3) подготовка объекта к мероприятиям .

Ремонт:

-текущий ремонт;

- капитальный ремонт;

-модернизация;

-реконструкция.