2. Контроль в управлении проектом: понятие, подсистемы, виды контроля. Контроль сроков, бюджета и качества.

Контроль в УП – это выявление отклонений параметров проекта от запланированных значений и анализ причин отклонений.

Подсистемы:

1. Цель контроля;

2. Параметры контроля (сроки, бюджет, качество);

3. Сроки проведения контроля;

4. Ответственные за проведение контроля.

Виды контроля:

1. Предварительный;

2. Текущий (мониторинг);

3. Заключительный.

Контроль сроков проекта – проверка выполненных объемов работ в соответствии с календарным планом:

1. в момент окончания каждой работы;

2. в момент 50% готовности работы (метод 50 на 50);

3. в заранее определенных временных точках (метод контроля по вехам, окончаниям критических работ);

4. контроль через равные промежутки времени (метод пошагового контроля).

Контроль бюджета проекта – определение фактического расхода средств по проекту от запланированного.

Причины перерасходов средств бюджета: (дополнительно)

1. изменение цен на материалы;

2. недостатки планирования бюджета;

3. повышение зарплат.

Контроль качества проекта - контроль соответствия нормам:

1. проектной документации;

2. поставленного оборудования и материалов;

3. строительно-монтажных работ;

4. готового строительного объекта.

Билет №5

Вопрос 1. Функциональное назначение нежилой недвижимости.

По функциональному назначению вся недвижимость может быть разделена на несколько типов:

-жилая недвижимость – здания и помещения в зданиях, предназначенные для постоянного проживания;

-коммерческая недвижимость – здания и помещения, создающие доход, являющиеся активной частью средств производства (в рамках рынка коммерческой недвижимости принято выделять торговую, офисную, складскую и гостиничную недвижимость) ;

-индустриальная недвижимость – здания, сооружения, выполняющие роль материальных условий производства, но не являющиеся активной частью средств производства, непосредственно приносящими доход;

-недвижимость специального назначения, представленная уникальными по своей исторической и социальной значимости объектами и предназначенная для выполнения особых государственных или общественных функций (Кремль, Белый дом, Смольный, Эрмитаж);

-рекреационная недвижимость – предназначенная для отдыха населения – сады, парки и пр.

Тип недвижимости – функциональное назначение объекта недвижимости, предъявляющее определенные требования к местоположению и иным характеристикам объекта

Часто недвижимость предлагают разделять на жилую недвижимость, нежилой фонд и землю. Прямое разделение недвижимости таким образом некорректно: точнее следует говорить о том, что все объекты недвижимости первоначально следует разделить на застроенные и незастроенные земельные участки , а застроенные земельные участки уже могут быть разделены на типы недвижимости по функциональному назначению.

Еще одна трудность связана с разделением недвижимости на коммерческую и индустриальную. Иногда это затруднительно сделать лишь а основании внешнего вида или даже варианта использования недвижимости. Например, конторские помещения на предприятии, используемые для размещения его персонала могут ничем не отличаться от тех же конторских помещений, сдающихся в аренду. Однако, одном случае – это индустриальная недвижимость, а в другом – коммерческая. Различия состоят в экономической роли (функции). Конторские помещения, используемые промышленным предприятием для размещения своих сотрудников, не являются недвижимостью, генерирующей доход, и, следовательно, относятся к типу индустриальной недвижимости. При сдаче их в аренду они начинают непосредственно приносить доход собственнику и, следовательно, относятся к коммерческой недвижимости. (Таков, как указывалось ранее, критерий разделения между операционной и инвестиционной недвижимостью).

Каждый из типов недвижимости образует собственный рынок, являющийся относительно автономным от других сегментом рынка недвижимости как целого.

Это обособление не следует преувеличивать. Любой тип недвижимости – это лишь один из возможных вариантов землепользования. В основе же распределения земли по вариантам землепользования лежит понятие наилучшего использования земли, т.е. такого использования, которое способно обеспечить максимальную стоимость земли, которая, как уже отмечалось, определяется через приносимую землей ренту. Если рента, приносимая иным, чем данный вариант землепользования, вариантом окажется выше, то действие рыночных механизмов рано или поздно (в зависимости от величины затрат по переходу от одного варианта к другому, от административных ограничений и т.д.), но приведет к изменению типа недвижимости. Такое перераспределение фонда недвижимости – закономерность рынка недвижимости.

Наиболее развитыми, масштабными и открытыми являются рынки жилой и коммерческой недвижимости, которые, в первую очередь и исследуются в процессе изучения рынка недвижимости.

Разделение на жилую, коммерческую, индустриальную и иные типы недвижимости существенно в следующих отношениях:

· с точки зрения мотивации потенциальных приобретателей

· с точки зрения инвестиционной привлекательности;

· с точки зрения потенциальных рисков;

· с точки зрения особенностей налогообложения;

· с точки зрения факторов, влияющих на ценность (стоимость) недвижимости